臺灣彰化地方法院刑事判決 102年度易字第285號公 訴 人 臺灣彰化地方法院檢察署檢察官被 告 盧豊茗選任辯護人 林世祿律師被 告 胡淑燕上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（101年度偵續字第94號），本院判決如下：
主 文胡淑燕犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
盧豊茗無罪。
事 實
一、胡淑燕原係坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其地上建物即同段400建號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○巷○○號）房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，明知系爭房屋地勢較低，且曾遇莫拉克颱風、100年7月11日之豪雨而淹水之事實，竟隱瞞事實，意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，先於民國101年2月2日委託址設在彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號廣和不動產仲介經紀有限公司（下稱廣和公司）不知情之負責人盧豊茗代為銷售系爭房屋。其後，林佳璇代理其弟林俊吉與盧豊茗、胡淑燕交涉買賣系爭房屋之事時，胡淑燕利用廣和公司所提供之不動產標的現況說明書未按內政部公告頒佈不動產標的物現況說明書應記載事項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」載明，盧豊茗因而未及詢問系爭房屋是否有淹水等天然災害損及建物之情發生，遂對淹水一事避而不談，又於102年2月24日在廣和公司洽談系爭房屋買賣之際，林佳璇向胡淑燕詢及系爭房屋是否會淹水？胡淑燕竟顧左右而言他，向林佳璇稱系爭房屋有重新拉線過，沒有漏水問題等語，故意隱瞞系爭房屋曾發生過水災且有淹水風險之交易上重要資訊，以此方式行使詐術，違反善盡告知義務，致林佳璇陷於錯誤，而於101年2月24日代理其弟林俊吉與胡淑燕簽立系爭房屋之不動產買賣契約書，約定以新臺幣（下同）248萬元買受系爭房屋，林佳璇並於簽約當天即101年2月24日、同年3月15日、4月16日，自行或由林俊吉分期支付買賣價金共計248萬元與胡淑燕。嗣詎林佳璇於交屋後，正委請裝潢公司整修系爭房屋之際，經路過鄰居告知該屋所在區域每逢下雨即淹水，為何在一樓裝潢木地板，林佳璇始知受騙。
二、案經林俊吉委任林佳璇訴由臺灣彰化地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、程序事項按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。查本案作為認定事實所引用審判外之相關供述證據（包含書面陳述），固屬傳聞證據，惟公訴人、被告胡淑燕（至被告盧豊茗經本院認定應受無罪之諭知，詳如下述，即不再論述所援引有關證據之證據能力）於審判期日均表示同意援引作為證據，亦未於言詞辯論終結前聲明異議，審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，揆諸前開規定，認前揭證據資料均有證據能力。至其餘資以認定被告犯罪事實之非供述證據，亦查無有何違反法定程序取得之情形，均認具有證據能力。
貳、實體事項
一、有罪部分
㈠、訊據被告胡淑燕固坦承委由仲介即廣和公司代為銷售系爭房屋，並將系爭房屋出售與被害人林佳璇（林佳璇以其弟名義購買系爭房屋，實則由其二人出資，故林佳璇亦為本案被害人），收取系爭房屋價款等事實，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：我沒有故意隱匿，告訴人也沒有問過淹水的事情，只有問我漏水的問題，仲介也沒有問淹水的問題，就是照說明書制式的問我，我都據實以答云云。
㈡、經查：
1、被告胡淑燕於101年2月2日委託廣和公司銷售系爭房屋，適被害人林佳璇看見廣和公司銷售系爭房屋之廣告看板而與廣和公司業務人員呂詠智聯繫，並於102年2月2日與廣和公司簽訂不動產購買意願書。旋後，被害人林佳璇與被告胡淑燕簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書，約定由被害人林佳璇以其弟林俊吉之名義以248萬元買受系爭房屋，被害人林佳璇自行或由其弟林俊吉於101年2月24日、3月15日、4月16日，分期支付上開買賣價金與被告胡淑燕之事實，為被告胡淑燕所是認，並經證人即被害人（下稱證人）林佳璇、證人即廣和公司房屋業務員呂詠智於本院審理中證述屬實（見本院卷一第56反面、57頁、59反面、60頁），且有不動產買賣契約書、不動產購買意願書、契約內容變更同意書、不動產標的現況說明書、郵政跨行匯款申請書、新光銀行匯款申請書、房地產委託銷售契約書各1份在卷可證（見臺灣彰化地方法院檢察署101年度偵字第6033號卷【下稱偵卷】第32至39頁、臺灣彰化地方法院檢察署101年度偵續字第94號卷【下稱偵續卷】第55至57反面頁），故被告胡淑燕確有於101年2月
24 日，經由廣和公司之仲介，出售系爭房屋與被害人林佳璇，其後陸續取得全部買賣房屋價金之情，首堪認定。
2、彰化縣員林鎮南平里等地區，曾因100年7月11日降雨急劇，時雨量、日雨量，已達豪雨標準程度，住屋淹水達50公分至100公分，由彰化縣政府社會處核發5千元災害救助金一情，有彰化縣政府101年10月2日府社工助字第0000000000號函所附之申請災害救助金案之相關資料、彰化縣員林鎮公所101年7 月13日員鎮社字第0000000000號函各1份在卷可稽（見偵卷第13頁、偵續卷第25至35頁），此情亦為被告胡淑燕所不否認（見偵續卷第52頁），該事實亦堪認定。
3、本案爭點在於房屋淹水之情是否屬於交易重要資訊，又被告胡淑燕於出售系爭房屋時，即已存有淹水之現象，其是否故意隱瞞該事實，而以此方法施用詐術，致被害人林佳璇陷於錯誤，而代理其弟林俊吉購買系爭房屋，並交付上開買賣價金與被告胡淑燕乙節。茲分述如下：
⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23項第1項定有明文，是不動產經紀業人員於執行業務過程中，應以「不動產說明書」向交易之相對人解說，而不動產說明書之應記載及不得記載事項，由中央主管機關即內政部規定之。內政部於89年5月19日台（89）內中地字第0000000號函訂頒不動產說明書應記載及不得記載事項，並於89年7月1日實施，於91年間，成屋之應記載事項中，建築改良物瑕疵情形即應記載「是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」等語，內政部91年3月19日台內中地字第0000000000號函修訂之不動產說明書應記載及不得記載事項
壹、二（六）點訂有明文（見偵續卷第7至9頁），所謂其他天然災害，係指風災、水災、震災、土石流災害等所造成之建築物損害，亦有內政部102年5月29日內授中辦地字第0000000000號函說明在案（見本院卷一第179反面頁），是故火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事，自屬交易重要資訊甚明。
⑵證人林佳璇於本院審理時證稱：系爭房屋購買後委請師傅施
工時方知悉這裡會淹水等語（見本院卷一第60反面頁）。參諸與系爭房屋左右相鄰之證人陳緯諭於偵訊時證稱：我住在彰化縣○○鎮○○街○○巷○號有3年多。夏天如果下雷陣雨超過半小時就會淹水，整個一樓都會進水，進水的高度不一定，曾經達到申請災害補助的標準，林佳璇的房子買在我住處對面，她今年（指101年）買了房子在整修的時候，我過去跟她打招呼，我跟她聊到這邊會淹水的事情，她說她不知道，然後她就很生氣。我當時看到她在鋪設木質地板，所以才告訴她這裡會淹水，木質地板可能不適合等語（見偵續卷第127及其反面頁）；證人劉亭鈴於本院審理時證稱：我是98年8月時購買現在住的○○街00巷00號的房子，我知道有一戶新進來的人，我有聽到告訴代理人（指林佳璇）在門口生氣罵人，我們的隔音很差，所以我聽得到，但我不記得在罵什麼了。我是問隔壁的住戶，才知道告訴代理人在氣淹水的問題，我知道她是在不知道會淹水的情形下買了這棟房子。我一樓本來有餐桌椅，後來有淹水，我就把餐桌椅搬到二樓，我一樓沒有什麼東西，只有鞋櫃等語（見本院卷三第4及其反面、6頁），均一致證稱林佳璇當時不知道系爭房屋有淹水情形，復佐證人林佳璇委請裝修工人在系爭房屋一樓鋪設木質地板，有其提供之裝潢照片在卷可稽（見偵續卷第60頁），相較知情昌平街一帶會發生淹水情事之證人劉亭鈴於一樓之擺設情形，可推知證人林佳璇確實不知系爭房屋會發生淹水，否則若其知情，衡情自不會額外花費費用委請工人裝修木質地板，為此無謂之舉。甚且，被告胡淑燕於偵訊時陳稱：要賣（系爭房屋）之前，前房客剛搬走，因為他有抽菸，我才重新粉刷等語（見偵續卷第52頁），姑不論被告胡淑燕重新粉刷之動機究係為掩飾淹水之跡，賣得好價，或維持應有之市價等情，既然系爭房屋業已重新粉刷，證人林佳璇固於購屋前有前去查看，自無法如證人劉亭鈴於本院審理時證稱其係因友人看見房屋外面有水痕而知悉有淹水之事般（見本院卷三第4頁），以肉眼或透過系爭房屋外觀查知該淹水情事。職故，被告胡淑燕徒以員林房子淹水是公開的資訊，且是數十年來所存在的問題，為在地居民人所眾知之事等語搪塞（見本院卷三第18頁），而認證人林佳璇理應知情淹水一事，洵非可採。
⑶證人林佳璇於本院審理時證稱：我看現況說明書，我覺得很
奇怪會何只有寫漏水的問題，我簽約時主動問屋主胡淑燕，她強調不會有漏水的問題，我說我有看到明管，我不是要問漏水，我是問會不會淹水，她沒有回答我，她只有一直回答連漏水都不會。我當時確實有問會不會淹水，因為我曾經遭受買5樓的房子仍會淹水，我怎麼可能買透天厝會不問，我因為心有餘悸，但胡淑燕一直閃避問題，一直強調不會漏水，一直告訴我這是明管不會有漏水的問題，當下我本來也是不簽約，我要求要保固，在僵持不下的時候，被告盧豊茗跳出來講說，賣方都幫我明管做得好好的，她也認為沒有需要幫我保固，如果日後房屋出問題的話，盧先生說會幫我處理，他當時打胸脯做保證等語（見本院卷一第60、61及其反面頁）。證人即林佳璇之母林李梅子於本院審理時雖證稱：訂約時我有去，我有問胡淑燕、盧豊茗會不會淹水、漏水，胡淑燕有掛保證，因為我過去的房子有發生淹水的情形，所以我才會問是否有淹水、是否安全的問題等語（見本院卷一第63及其反面頁），亦強調有提及「淹水」一事，且被告胡淑燕對於證人林李梅子於系爭房屋簽約當時在場並未予否認（見本院卷一第63反面頁）。揆之證人張憶涵於偵訊時雖證稱：大約幾年前我出售一間彰化市○○路的房子給林佳璇，她透過仲介跟我說房子有漏水的問題，我請水電師傅去看，幫她把漏水的問題修繕等語（見偵續卷第70頁），但證人林佳璇於前所購得之金馬路房子係屬5樓公寓（見本院卷二第113頁），5樓公寓除有漏水問題外，亦常因排水系統阻塞、外窗、冷氣孔等設計、施工不良等因素，造成淹水情形，是既然證人林佳璇曾有購買房屋後發生淹、漏水之經驗，歷經切身之痛，當對此事於悸猶存、甚為在意，是證人林佳璇、林李梅子所證，非屬虛言。被告胡淑燕固不否認證人林佳璇有提及漏水，雙方為此尚且意見歧異，遂由被告盧豊茗為渠等搓合、打圓場一情，再酌以被告胡淑燕於本院審理時自陳：我十年前買系爭房屋，後來發現淹水，我就上網找資料，行政院內政部成屋買賣上面寫說凶宅、海沙屋就應該要告知，沒有包括淹水，所以我十年前買，仲介也沒有告知，我就自己摸著鼻子認了等語（見本院卷一第62頁），且於偵訊時陳稱：系爭房屋我記得申請2、3次淹水補助，金額分別有5千、4萬元，有一次是莫拉克颱風的時候等語（偵續卷第52 頁）。又查，被告胡淑燕係於92年6月26日購得系爭房屋，有彰化縣員林地政事務所101年6月15日員地一字第0000000000號函所附建物門○○○鎮○○街○○巷○○號（○○段000地號、400建號）之異動索引及登記謄本等件在卷可佐（見臺灣彰化地方法院檢察署101年度他字第1320號卷（下稱他字卷第26、3 1頁），而莫拉克颱風發生時間係在98 年8月間（見本院卷三第34頁以下），被告胡淑燕又於100年7月11日領取災害補助金，詳如上述，是被告胡淑燕購得系爭房屋後，早於98年間即發生淹水之情，且已有數次領取水災補助之經驗，亦曾為此災害之發生上網找尋資料，並陳稱如果自己買房子，會在意有無淹過水等語（見偵續卷第52頁），對房屋淹水與否自視為交易重要事項，是當證人林佳璇問及漏水、淹水之事，並要求被告胡淑燕為此負擔保之責時，既然淹水、漏水皆為水患，同樣會對房屋造成損害，甚淹水比漏水更為嚴重，依被告胡淑燕歷經二次到達可領取補助金之標準，衡情此災情應讓其痛苦不堪，又最後一次領取補助金之時間距本案簽約僅相隔近7個月，被告胡淑燕對此當印象深刻，從而，被告胡淑燕理應主動將系爭房屋曾發生淹水此情告知，讓證人林佳璇得以知悉、考量當地環境是否得以居住、投資，權衡利弊得失後做出購買與否之決定，卻捨此不為，無非是圖得系爭房屋得以售出無他，益徵被告隱瞞該交易重要資訊，竟顧左右而言他，僅表示不會漏水，致證人林佳璇陷於錯誤而以248萬元代理其弟買受系爭房屋，其主觀上確有不法所有之意圖，灼然顯明。
4、按刑法第339條之詐欺罪，須行為人意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂詐術，固不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，雖亦屬詐術，惟必須行為人有告知他人之義務竟不為告知，而積極利用他人之錯誤，始足成立。故行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。被告胡淑燕雖一再辯稱：我全權交由仲介處理房子買賣，仲介沒沒有問淹水的問題云云，惟觀諸其曾有買賣房屋之經驗，且曾因系爭房屋淹水問題而上網查過法令，若自身購買房屋會注意房子是否會淹水等舉，且知悉證人林佳璇憂於淹水、漏水問題，豈可利用仲介疏於將天然災害等交易重要資訊印於不動產現況說明書上而漏未詢問，亦怠於詳細查證（詳如後述），即規避此一交易重要資訊之告知義務，蓋房屋買賣雖有一般市場行情可供卓參，如周遭環境是否有嫌惡設施、所處地理位置、屋況、交通及週邊設施是否便利、公共建設之有無、就業、就學環境、生活機能等客觀因素，但亦參有買方購屋是否用於自住、投資、房屋價錢高低等主觀因素之影響。位處彰化縣○○鎮○○街○○巷○○號之鄰居即證人劉亭鈴當初購買該屋時，雖知悉該屋會淹水，且房屋年久無人使用而屋狀不佳而仍為購買，係其經濟能力有限，考量該屋價錢便宜等情，經其於本院審理時證述在卷（見本院卷三第4反面、5頁），反觀鄰近該屋（86巷13號）之系爭房屋（86巷10號）雖因被告胡淑燕花錢整修、增建而屋況較佳，賣價行情相對較高，然倘被告胡淑燕主動將系爭房屋曾有淹水之紀錄據實以告，證人林佳璇在資訊透明之情況下，當可自行決定是否購屋，竟因仲介未及詢問，而故意隱瞞此重要交易資訊，致證人林佳璇陷於錯誤而在不明瞭此狀下做出購買系爭房屋之決定，被告胡淑燕消極隱瞞交易重要資訊之行為，自屬詐術行為之一種。
㈢、綜上所析，被告胡淑燕上開所辯，不足憑採，本案事證已臻明確，被告胡淑燕詐欺取財犯行堪予認定，應依法論科。
㈣、核被告胡淑燕所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。爰審酌被告胡淑燕明知系爭房屋曾發生淹水之事實，且不僅只一次，卻隱瞞該交易重要資訊，致告訴人陷於錯誤而以248萬元買受系爭房屋，甚額外花錢裝修一樓孝親房等修繕費用，造成證人林佳璇身心之受創及財產之損失，經證人林佳璇事後去電詢問如何解決，亦置之不理（見他字卷第5反面頁、本院卷三第12反面頁），使證人林佳璇耗費時間、精力蒐集證據、提出告訴，所面對之身心靈壓力可想而知。再且，被告胡淑燕於本院審理時一再推由仲介、證人林佳璇並未詢問其系爭房屋是否會淹水，否認犯行，致迄今未與證人林佳璇達成和解，亦未賠償證人林佳璇分毫，取得其之諒解，兼衡被告胡淑燕出售系爭房屋之犯罪動機、目的、手段、家庭生活、未有前科之素行，有臺灣高等法院前科全案紀錄表
1 份在卷可稽（見本院卷三第29頁）及證人林佳璇請求從重量刑（見本院卷三第12反面頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準，以玆懲儆。
二、無罪部分
㈠、公訴意旨另略以：被告盧豊茗明知系爭房屋每逢大雨即會淹水，詎為求高價出售系爭房屋，竟與同案被告（下稱被告）胡淑燕共同意圖為自己不法之所有，被告盧豊茗明知內政部公告頒佈不動產標的物現況說明書應記載事項為「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」，卻於其提供之系爭房地不動產現況說明書內將該項記載改為「建築改良物是否曾發生火該在成損壞修繕」，並勾選「否」，刻意刪去「或其他天然災害」之記載，以隱匿系爭房地曾發生過水災之交易上重要事項。嗣被害人林佳璇代理其弟林俊吉與被告盧豊茗、胡淑燕交涉買賣系爭房地之事時，被告盧豊茗及胡淑燕均向林佳璇佯稱系爭房地屋況良好並無淹水之情形等語，而故意隱瞞系爭房地曾發生過水災且每逢豪雨均有淹水風險之交易上重要事項，以此方式行使詐術，違反善盡告知義務，致林佳璇陷於錯誤，而為如上之買賣交易，因認被告盧豊茗亦涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌。
㈡、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。而認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，苟未能發現相當證據，或證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，亦不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎，最高法院29年上字第3105號、40年台上字第86號、56年台上字第807號判例意旨可資參照。次按告訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是以告訴人之指訴為證據方法，除其指訴須無瑕疵，且應有查與事實相符之佐證，始得資為判決之基礎，最高法院著有52年台上字第1300號及61年台上字第3099號判例可資參照。而所謂無瑕疵，係指告訴人所為不利被告之陳述，與社會上一般生活經驗或卷存其他客觀事實並無矛盾而言；另所謂就其他方面調查認與事實相符，非僅以所援用之旁證足以證明被害結果為已足，尤須綜合一切積極佐證，除認定被告確為加害人之可能外，在推理上無從另為其他合理原因之假設，有一不合於此，即不能以告訴人之陳述作為論斷之證據。另告訴人與被告係處於對立地位，其提起告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其指訴是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；又採用情況證據認定犯罪事實，須其情況與待證事實有必然結合之關係，始得為之，如欠缺此必然結合之關係，其情況猶有顯現其他事實之可能者，據以推定犯罪事實，即非法之所許；復所謂無瑕疵，係指被害人所為不利被告之陳述，與社會上之一般生活經驗或卷附其他客觀事證並無矛盾而言，至所謂就其他方面調查認與事實相符，非僅以所援用之旁證足以證明被害結果為已足，尤須綜合一切積極佐證，除認定被告確為加害人之外，在推理上無從另為其他合理原因之假設而言，最高法院92年度台上字第1878號、第2984號判決意旨亦可資參照。
㈢、公訴人認被告盧豊茗與被告胡淑燕共同涉有前開詐欺取財罪嫌，無非係以⑴被告盧豊茗、胡淑燕之供述、⑵證人林佳璇之指述、⑶證人張憶涵、陳緯諭之證述、⑷內政部公佈之不動產說明書應記載及不得記載事項、系爭房屋不動產標的現況說明書各1份、⑸不動產買賣契約書1份及匯款申請書2紙、⑹彰化縣員林鎮公所101年7月13日員鎮社字第0000000000
號函暨彰化縣政府100年9月9日府社救字第000000000號函影本、彰化縣政府101年10月2日府社工助字第0000000000號函暨被告胡淑燕因100年7月11日豪雨致住屋淹水申請災害救助金案之相關資料、⑺系爭房屋及所在地區附近於100年7月11日淹水之照片5張、⑻彰化縣○○鎮○○街○○巷○○號房屋1樓房間現場照片2張等，為其主要論據。
㈣、訊據被告盧豊茗固坦承受被告胡淑燕委任仲介其與證人林佳璇簽立上揭不動產買賣契約書及銷售系爭房屋之事，惟堅決否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：我們沒有竄改說明書，是整批委外印製的，雖然我們校對有疏失，但沒有故意竄改，我當時確實不知道這房屋會淹水。我為了要促成交易，我只向胡淑燕抽取2%，獎金也已經發給呂詠智一半了，我只賺到4萬多元，我是因為疏忽沒有注意到說明書的規定等語。
㈤、經查：
1、被告盧豊茗對於100年2月2日接受被告胡淑燕委任仲介系爭房屋，逐條針對其公司所提供之不動產標的現況說明書向被告胡淑燕詢問，並在不動產標的現況說明書內「建築改良物是否曾發生火該在成損壞修繕」，勾選「否」，嗣於101年2月24日，被告胡淑燕與證人林佳璇簽立不動產買賣契約書時，其將上開不動產標的現況說明書提出與證人林佳璇參看，並納入系爭房屋不動產買賣契約書中等情，自承無訛，復有前揭不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書等件在卷可證，堪可認定。
2、按有關不動產經紀業者受託銷售房屋時，是否應查知相關不動產瑕疵乙事，按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」為民法第567條所明定；次按不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者委由仲介業者處理不動產買賣事宜之原因；而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，最高法院84年度台上字第1064號民事判決、臺灣高等法院95年度上易字第630號及99年度上字第647號民事判決要旨參照，並經彰化縣政府101年9月25日府地籍字第00000000 00號函覆在卷（見偵續卷第42頁）；另內政部102年5月30日以內授中辦地字第0000000000號函覆：「不動產說明書之應記載事項，性質上應屬例示事項，並非以此為限，亦即為經紀人員解說之最低義務。又不動產經紀業既向消費者收取仲介服務報酬，應就其所從事之業務善盡調查之義務，並據實向交易相對人（買方）解說。是以賣方雖於不動產說明書勾選之事項，但不動產經紀業者仍應盡調查義務。至於各項應調查及應對交易相對人解說之事項，係以不動產經紀業及經紀人員盡其善良管理人注意義務，客觀可能查到為判斷標準。」等語（見本院卷二第12及其反面頁），且內政部公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」已明文應記載：「是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」等語已如前述，是被告盧豊茗應就系爭買賣盡其善良管理人之注意義務，或對上開已存在之瑕疵負調查或說明之義務，合先敘明。
3、然應審究被告盧豊茗是否為求促成系爭房屋之交易而故意刪改不動產標的現況說明書，並對於系爭房屋有淹水一事，故意知情不報等節，查：
⑴負責印製廣和公司所出具本案系爭不動產標的現況說明書之
證人黃雅惠於本院審理時證稱：「我記得有印二批，一批是在100年的1月份農曆過年前印，第二批是在約二、三個月後印製。因為第一批裡面有印錯，廣和他們的小姐告訴我，所以我在很短的時間內又印了第二批。廣和給我們的是文字稿，我們需要繕打編排，我不記得廣和是拿自己的原稿或是別家仲介的說明書給我，我只記得廣和是拿一張A4的紙給我，我就照著打，再請廣和不動產校稿，校稿完我們就印製，我們往返校稿都是傳真的。我們繕打偶爾會錯，校正的人不仔細也會沒有發現錯誤，第一、二批印的數量都是20本，第二批印的成本是自己吸收，沒有再跟廣和請款。第一批送貨去，我就拿到現金，現金傳票押1月18日，就是101年1月18 日收款，隔二、三個月後廣和叫我更正錯字，那次就沒有簽收單，也沒有請款單。不動產說明書有印『是否曾發生火該在成損壞修繕』，這是我們打錯，我們都是用注音輸入法繕打，另『管理費是否有積欠晴行』也是我們打錯的部分等語（見本院卷二第72至74反面頁），並有被告盧豊茗提供之現金支出傳票1紙、不動產標的現況說明書剩餘印刷本1份在卷可憑（見本院卷二第19、22頁），蓋證人黃雅惠與被告盧豊茗非親非故，當無甘冒偽證罪責而到庭為被告盧豊茗有利之證述，是其所證，堪信為真實，足見廣和公司所提供之不動產標的現況說明書於印刷時確有繕打錯誤未及校正之情。至被告盧豊茗是否故意未印製「其他天然災害造成建物損害」等語，揆之被告盧豊茗委請印刷公司印製該現況說明書之時間係在本案發生之前（即101年1月18日前），自不可能預期會接獲系爭房屋之買賣交易而故意在該現況說明書中漏列此內容，況三大不動產專業有限公司之不動產標的現況說明書更對「是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害」等重要事項，完全未予載明（見本院卷一第99頁），房仲業者執行業務時未注意法令規定者，亦非僅此一家，益見被告盧豊茗僅汲汲營營房屋之仲介工作，未詳查目前法令之規範並與時俱進，致使本案之發生，則公訴人認被告盧豊茗刻意刪去「或其他天然災害」之記載，以隱匿系爭房屋曾發生過水災之交易上重要事項等語，核與事實不符。
⑵證人林佳璇於本院審理時證稱：胡淑燕告知系爭房屋都是明
管，不會有漏水問題，其便要胡淑燕求保證半年不會淹漏水，胡淑燕不願意寫，被告盧豊茗便跑出來講說如果胡淑燕不處理，他會幫其處理好等語如前，被告盧豊茗於商討系爭房屋買賣時跳出來保證乙情為被告胡淑燕所不否認，觀以被告胡淑燕就證人林佳璇所詢問之問題，一再強調系爭房屋是鋪設明管，不會有漏水問題，就證人林佳璇有問及淹水一事，亦恐被被告胡淑燕顧左右言他，特強調裝設係明管、不會漏水等事由所遮掩；又且，面臨同一件事物，每人觀察之角度、著重之重點皆會有所不同，乃事理之常，被告盧豊茗當時為促成此交易裨其取得仲介佣金，故費心為兩人協調，並誇口保證，對於證人林佳璇究否提及淹水一事，自當心不在焉而未成記憶，是就被告盧豊茗而言，其辯稱林佳璇沒有問及淹水等語，非故意隱匿淹水一情，且見被告胡淑燕與證人林佳璇僵持不下，挺身願擔負漏水之責，難認其有為自己不法所有之意圖。
⑶被告盧豊茗辯稱：我不知道被告胡淑燕有申請過水災補助，
胡淑燕並沒有跟我說系爭房屋曾經有發生水災等語（見本院卷一第20頁），為被告胡淑燕是認（見本院卷一第20反面頁），被告盧豊茗即不知系爭房屋曾有淹水之紀錄，甚領有災害補助金，難認有公訴意旨所執被告盧豊茗向林佳璇佯稱系爭房屋屋況良好並無淹水之情形等語之舉存在，然據證人（即劉亭鈴之姻親）陳時文於本院審理時證稱：我本來就知道那個地方會淹水，因為我念員林高中，員林高中以前就被稱員中湖。員林高中前面有一個游泳池，游泳池前面有淨水廠，我知道這個地方是因為淹水所以會這麼便宜等語（見本院卷三第7頁），因曾就讀員林高中而知悉當地之環境，被告盧豊茗身為房仲業者，以居間為營業，對於系爭房屋所處之地理位置、環境等客觀可見之情事，依前揭說明，仍應盡調查義務，對附近周遭環境稍加打聽、上網查詢相關資訊，竟疏忽未為，難謂已盡善良管理人之注意義務，惟依現行民事法令相關規範，已足以令被告盧豊茗依債之本旨負起相關責任，率難逕以刑法詐欺取財罪相繩。
㈥、綜上各情，被告盧豊茗所為，應屬民事法律糾葛，尚與刑法詐欺取財罪之構成要件不合。此外，復查無其他積極證據足認被告盧豊茗有何詐欺取財及施用詐術之犯行，是此部分應由雙方當事人循民事途徑解決，被告盧豊茗之行為難認有何詐欺犯行，既不能證明被告盧豊茗犯罪，即應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，刑法第339條第1項、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1第1項、第2項前段，判決如主文。
本案經檢察官紀雅惠到庭執行職務。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
刑事第七庭 審判長法官 葉明松
法 官 黃士瑋法 官 汪曉君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 102 年 8 月 2 日
書記官 陳品潔附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。