臺灣彰化地方法院民事判決 八十七年度重訴字第一○五號
原 告 財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家法定代理人 ｙ ○ ○被 告 彰化市社會救濟事業協會法定代理人 酉 ○ ○被 告 Ｔ ○ ○
Ｙ ○ ○
Ｂ ○ ○陳盧綉花
Ｐ ○ ○
Ｑ ○ ○子○○○
Ｖ ○ ○訴訟代理人 戊 ○ ○被 告 Ｘ ○ ○
申 ○ ○訴訟代理人 地 ○ ○被 告 巳 ○ ○訴訟代理人 Ｒ ○ ○訴訟代理人 ａ ○ ○被 告 ｗ ○ ○
寅 ○ ○ｃ○○○
ｄ ○ ○訴訟代理人 ｆ ○ ○被 告 甲○○○
Ａ ○ ○訴訟代理人 己 ○ ○被 告 Ｄ ○ ○訴訟代理人 ｖ ○ ○被 告 黃 ○ ○
Ｊ○○○
ｊ ○ ○訴訟代理人 楊吳玉真被 告 ｌ ○ ○訴訟代理人 ｋ○○○被 告 ｈ ○ ○
Ｌ○○○訴訟代理人 Ｍ ○ ○被 告 ｅ ○ ○
王 美 鈴
ｇ ○ ○盧 忠 烈
Ｎ ○
亥 ○ ○訴訟代理人 天 ○ ○被 告 Ｉ ○ ○訴訟代理人 辰 ○ ○被 告 甲 甲 ○
甲乙○○
乙 ○ ○
辛 ○ ○
ｚ ○ ○卯○○○訴訟代理人 午 ○ ○被 告 丁 ○ ○訴訟代理人 玄 ○ ○被 告 Ｚ ○ ○訴訟代理人 Ｏ ○ ○被 告 ｕ ○ ○訴訟代理人 甲 丙 ○被 告 癸 ○ ○
壬○○○訴訟代理人 ｍ ○ ○被 告 ｉ ○ ○
宇 ○ ○
丙 ○ ○訴訟代理人 庚 ○ ○被 告 未 ○ ○
關 邱 蜂關 淮 墩關 乃 賓關 惠 莉關 青 宜被 告 丑 ○ ○
Ｗ ○ ○訴訟代理人 宙 ○ ○被 告 ｎ ○ ○訴訟代理人 Ｎ ○被 告 Ｆ ○
Ｈ ○ ○訴訟代理人 Ｋ ○ ○被 告 ｐ ○ ○
吳庚達即吳祺煌
ｘ ○ ○訴訟代理人 ｍ ○ ○被 告 Ｃ ○ ○
ｒ ○ ○
ｓ ○ ○
ｔ ○ ○訴訟代理人 ｑ ○ ○被 告 財團法人彰化縣私立慈生仁愛院法定代理人 ｂ ○ ○訴訟代理人 戌 ○ ○被 告 ｏ ○ ○
Ｅ○○○訴訟代理人 Ｇ ○ ○被 告 Ｕ ○ ○
Ｓ ○ ○訴訟代理人 甲 丁 ○右當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如左：
主 文被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號Ｋ部分面積○．○○一二公頃之加強磚造二層建物拆除，將該部分土地交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除撤回部分外由被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院負擔千分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告財團法人私立慈生仁愛院如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告丑○○、Ｆ○、ｐ○○、吳庚達即吳祺煌、ｍ○○、Ｓ○○等六人於最後言詞辯論期日不到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落彰化縣彰化市○○段五四六、五四六－一、五六六、五六六－二、五六六－三、五六六－四、五六七、五六七－一、五六八、五六九、五六九－一地號等十一筆土地（分割前為五四六、五六六、五六七、五四八、五六九地號）為伊所有，前於民國七十年七月一日起至七十三年六月三十日止，出租予被告彰化市社會救濟事業協會，租金每季新台幣（下同）五萬二千七百六十七元，應於每年二、五、八、十一月之月底繳納，逾期不繳並應依積欠之金額加收違約金，但不得超過欠繳租額。租期屆滿後，迄八十年五月底止，該協會仍繼續使用土地並依原租約給付租金，視為雙方以不定期限繼續租約。詎自八十年八月起，被告彰化市社會救濟事業協會均未繳租金，迄起訴時已達七年，履經催告，均未置理，伊依該租賃契約第十二條第一項及土地法第一百零三條第四款之規定，以本起訴狀之送達為終止前開租賃契約之意思表示。則自終止租約時起，被告彰化市社會救濟事業協會及其餘被告Ｔ○○等七十三名，占用該等建物（占用情形如附圖及附表㈠之一所示）即為無權占有，自應自建物遷出及將建物拆除交還土地。另依前開租賃契約，其租金之計算係約定依「都市平均地權條例所定標準計算而租賃期間內上開基地租金如有調整悉依其最高標準計付」，因平均地權條例並無關於租金計算之規定，自應依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，按土地申報總價額年息百分之十為租金計算基準。故被告彰化市社會救濟事業協會在終止租約前積欠之租金為一千五百九十四萬二千五百二十四元，違約金為一千三百九十三萬五千五百十六元（合計二千九百八十七萬八千零四十元）。至租約終止後，被告彰化市社會救濟事業協會仍無權占用基地，獲得相當於租金之利益，構成侵權行為，自應按土地申報地價年息百分之十給付損害賠償金等情，本於所有權、租賃物返還請求權、租金及違約金請求權，求為命被告彰化市社會救濟事業協會⑴應自系爭土地上如附圖所示編號之建物遷出，並將附圖所示系爭十一筆土地上之全部建物拆除，交還全部土地；⑵應給付租金、違約金合計二千九百零九萬三千四百二十六元並自起訴狀送達翌日起加給法定利息；⑶應自起訴狀送達翌日起至拆屋還地日止，按土地實際使用面積合計○．六三五四公頃及其申報地價總額年息百分之十逐年給付損害賠償金並自應給付之翌日起加給法定利息之判決，本於所有權，求為命其餘被告Ｔ○○等七十三人應各自其所占用之建物遷出，請求被告丁○○等五十四人（如附表㈡所示）各自拆除所占用之建物交還土地之判決，並均願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告彰化市社會救濟事業協會以：伊與原告所訂之前揭租賃契約於七十三年六月三十日屆期後，仍繼續使用該土地，依法視為以不定期限繼續契約，並均每年給付原告二十一萬二千一百元租金，給付租金時間雖或稍有延誤，但無積欠租金達二年以上之情形。至雙方租賃契約第四條雖訂為「應繳租金依照都市平均地權條例所定標準計算而租賃期間內上開基地租金如有調整悉依其最高標準計算」，惟訂約時租金係按地價總額年息百分之四計算，而該等土地迄七十六年調整公告地價後，當年秋季原告即按新地價總額百分之一．八計收租金，七十八、七十九年公告地價未曾調整，原告自各該春季起調高按地價總額百分之二．四及百分之三計收，嗣後則均按公告地價總額百分之三計算租金，足徵原告係單方隨意提高申報價額藉以提高租金，與該租賃契約第四條所定無涉。況自七十年迄今，有調整者為申報地價，而非基地租金，如何依最高標準計算？原告於八十七年四月三日出具之收據，僅載尚欠租金四百六十三萬一千六百四十三元，原告起訴竟主張逕依申報地價年息百分之十計算租金，而請求給付租金一千五百九十四萬二千五百二十四元，益徵租賃契約第四條並無拘束力，否則原告如何有權恣意決定租金之高低。故若原告認因地價調整，而有增加租金之必要，自應依民法第四百四十二條之規定，訴請法院增減其租金始可，其以自行調整之租額催告繳付，其催告應為無效，原告自不得終止租約，其請求交還土地、給付租金、違約金及損害賠償，均屬無據。再者，如附圖所示未保存登記建物，其中編號之加強磚造二層建物，係經原告同意後建造，其餘建物則係日據時代由日本人出資興建，供收留貧民之用，既非伊，亦非現在住戶即被告ｉ○○等人所建造及所有，彼等對於該等建物均無事實上處分之權，原告請求拆屋交地，自無理由。至伊向系爭土地上現住戶收取者為土地使用費，並非租金等語，資為抗辯。
四、被告Ｆ○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被告Ｔ○○等七十二人（其中丑○○、ｐ○○、吳庚達即吳祺煌、ｍ○○、Ｓ○○未於最後言詞辯論期日到場，據其先前辯論所述）則以：渠等住居於系爭土地已逾四十年，原告不知何故於六十五年間取得土地所有權，目前均有按期繳交租金給被告彰化市社會救濟事業協會，現在土地上之木造建物為日據時代日本人所建，並非原告或被告彰化市社會救濟事業協會所有等語，資為抗辯。
五、原告主張系爭五四六、五四六－一、五六六、五六六－二、五六六－三、五六六－四、五六七、五六七－一、五六八、五六九、五六九－一地號等十一筆土地為伊所有，前於七十年七月一日起至七十三年六月三十日止，出租予被告彰化市社會救濟事業協會，租金每季五萬二千七百六十七元（為基地申報地價總額年息百分之四），租期屆滿後，迄八十年五月底止，該協會仍繼續使用土地並依原租約金額給付租金之事實，有其所提土地登記簿謄本、基地租賃契約書影本、租金繳納憑證影本在卷為證，並為被告彰化市社會救濟事業協會所自認，堪信為真實。至該等土地於三十五年六月十四日原係登記為台灣省私立台中救濟院所有，嗣於六十五年九月二十四日因改名而變更名義登記為原告，有原告所提土地登記簿謄本及台灣省政府社會處函影本在卷可參。原告主張該租約屆滿後，彰化市社會救濟事業協會仍繼續使用前揭土地並繳納租金，其亦未表示反對，應視為以不定期限繼續契約。惟民法第四百五十一條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之規定，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意，出租人於訂約之際，如已載明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院四十一年台上字第四三三號、五十五年台上字第二七六號判例意旨參照）。本件兩造所簽訂之前開基地租賃契約書，其第六條規定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月內自動向出租人申請換約，否則出租人視為無意續租，於租期屆滿後收回基地另行處理，未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約及其他異議」等語，已明示租期屆滿續租應另行訂立契約之旨，則於租期屆滿後，被告彰化市社會救濟事業協會仍就租賃物為使用收益，而原告並不反對，亦難謂不發生阻止續約之效力。故原告主張雙方於租期屆滿後，視為以不定期繼續租約，尚無可採。
六、原告與被告彰化市社會救濟事業協會間，自前開租期屆滿起，被告彰化市社會救濟事業協會既仍就租賃物為使用收益，並按原租約金額即每季五萬二千七百六十七元繳納使用使用租賃物之對價即租金，為兩造所共認，堪認雙方就同一租賃物確仍有租賃契約存在無訛，而非僅係支付損害賠償之性質。惟因雙方並未依租賃契約之規定，於屆期續租時換約，不能視為以不定期限繼續租約，已如前述，則此時兩造間之租賃契約，自應解為係新成立之不定期租約，而非原租賃契約之繼續。故關於雙方新租賃契約之內容，租金為定額之每季五萬二千七百六十七元，其支付方式與租賃物均與原租約相同，其餘期限、違約金、約定之終止租約事由及其他條件等，則均不再適用原租約之規定，而應適用民法、土地法等法律之規定。嗣後如因租賃土地價值之昇降，有調整租金之必要，除另經雙方合意外，自應由當事人依民法第四百四十二條前段之規定，聲請法院增減其租金，任何一方皆無片面增減租金之權。原告主張其得依原租約第四條規定，依土地申報地價總額之增減，按年息百分之十更正租金，委無可採。況原租約第四條規定：「應繳租金依照都市平均地權條例所定標準計算，而租賃期間內上開基地租金如有調整，悉依其最高標準計付，承租人不得異議。」惟建築基地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二日修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，而恢復適用前開土地法之規定。即兩造在訂約時之七十年七月一日前，都市平均地權條例已修正為平均地權條例，關於建築基地租金最高限額之規定亦已刪除。故前開租賃契約第四條規定，調整租金時按都市平均地權條例規定之最高標準計算，顯屬贅文，並無實質意義。原告主張此項約定係指得按土地法規定之最高標準即土地申報價額年息百分之十調整租金云云，不能採取。此再參照雙方訂約時，租金係按土地申報價額年息百分之四計算，既與修正前都市平均地權條例規定之最高租額年息百分之五不同，亦與土地法規定之最高租額年息百分之十有別益明。故即使依照原租約第四條之規定，亦無從解為原告得逕行更正租金金額。原告自七十六年七月一日起，依照系爭土地新地價核算調高租金，迄七十七年十二月三十日止，按新地價年息百分之三計算租金後六折（每季十萬二千零三十六元），七十八年八折（每季十三萬六千零四十七元），七十九年全額（每季十七萬零五十九元）計收，有被告吳庚達即吳祺煌所提原告七十八年復被告彰化市社會救濟事業協會函影本及原告所提各該年租金繳納憑證影本在卷可參，乃其單方提高租額，並未經承租人即被告彰化市社會救濟事業協會之同意，自不生增加租金之效力。被告彰化市社會救濟事業協會仍繼續按原訂租額即每季五萬二千七百六十七元繳納，並無積欠租金可言。原告復變本加厲，自八十年九月起，再按系爭土地申報價額年息百分之十調高租金（八十年九月起，每季五十六萬三千九百六十九元，八十三年九月起，每季五十七萬三千四百三十一元），於法殊有未合。
七、被告彰化市社會救濟事業協會八十年夏季（五月底）前之租金均已付清，為原告所自承。而該協會自八十年秋季起至八十六年止之租金，均按原定租額每年繳納二十一萬二千一百元（每季為五萬二千七百六十七元，一年為二十一萬一千零六十八元），有其所提為原告不爭執之收據影本六紙在卷為證，迄原告提起本件訴訟之八十七年七月一日止，因被告彰化市社會救濟事業協會僅有按每季給付五萬二千七百六十七元租之義務，自無積欠租金達二年租額以上之情事，起訴後被告於八十七年十二月十四日、八十八年十二月二十一日日、九十年四月十七日給付原告八十七年、八十八年、八十九年（存證信函載為九十年）之租金各二十一萬二千一百元，復有被告所提存證信函影本二份及原告所提存證信函影本一份在卷可參，並為原告所自認。則被告既無積欠租金達二年租額以上之情形，原告主張依土地法第一百零三條第四款規定終止租約，即屬無據，其以本件起訴狀之送達作為終止租約之意思表示，自不生租約終止之效力。至原告另主張依原租約第十二條第一款之規定終止租約，查該條規定承租人積欠租金達三季份以上者，出租人得隨時終止租約，惟兩造間在原租約期滿後，所成立者為與原租約不同之新租賃契約，而非原租約之繼續，已如前述，原告本無從依該條規定主張終止租約，且該條規定與土地法第一百零三條第四款之強制規定相違背，依法為無效，原告尤不得據以終止租約。另基於同一理由，兩造間成立之新租約，亦無如原租約所定租金逾期繳納應加給違約金之約定，原告主張被告彰化市社會救濟事業協會逾期繳納租金，應給付違約金，亦無可取。另其餘除財團法人彰化縣私立慈生仁愛院以外之被告Ｔ○○等七十二人，均係向被告彰化市社會救濟事業協會承租而各別占用系爭土地上如附圖所示建物，彼等均有繳租金給被告彰化市社會救濟事業協會之事實，為原告與彼等所陳明，並有被告吳庚達即吳祺煌所提該協會七十八年十一月四日彰市救協字第一一號函一份及被告Ｓ○○所提該協會出具之租金憑證聯十二份等影本在卷可按。至被告彰化市社會救濟事業協會雖否認與其他被告Ｔ○○等七十二人間有租賃關係，並稱其所收取者為土地使用費，然該項費用既為使用土地或房屋之對價，自屬租金無訛，不因名目不同而異其性質。
八、綜上所述，原告終止其與被告彰化市社會救濟事業協會就系爭土地之租約，不生終止之效力，彼等間之租約仍繼續存在，被告彰化市社會救濟事業協會本於租賃關係，自有權占用系爭土地，而不成立侵權行為。其餘被告Ｔ○○等七十二人（被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院除外），則係向被告彰化市社會救濟事業協會承租，經其允許而占用系爭土地之人，在該協會有權占用系爭土地之期間，自亦有占用系爭土地之權。原告本於終止租約後之租賃物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權及所有權之作用，請求被告彰化市社會救濟事業協會將系爭土地上如附圖所示全部建物拆除交還全部土地（含自編號建物遷出），並給付租金、違約金共二千九百零九萬三千四百二十六元及其自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀送達翌日起至拆屋還地日止，按土地實際使用面積合計○．六三五四公頃及其申報地價總額年息百分之十逐年給付損害賠償金，及其自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，本於所有權之物上請求權，請求其餘被告Ｔ○○等七十二人（被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院除外）各自其所占用之建物遷出，請求被告丁○○等五十三人（如附表㈡所示，財團法人彰化縣私立慈生仁愛院除外）各自拆除所占用之建物，均屬無據，應予駁回。至其餘關於各該建物何時由何人建造，現何人有事實上處分權等事項，因無關兩造勝負，無詳予論述必要，附此敘明。
九、另原告主張被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院所有加強磚造二層建物，無權占用其所有前揭五六六－二地號土地如附圖所示編號Ｋ部分面積○．○○一二公頃土地之事實，業經本院會同彰化地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院八十八年六月二十六日函亦載明係在接獲原告訴訟代理人之來函，始知有占用該部分土地，並表示願意向原告承租等情，有該函影本在卷足參。原告主張該院無權占用Ｋ部分土地，堪信為真實，其本於所有權，請求被告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院拆除該部分建物交還土地（已含自建物遷出在內），洵屬正當，應予准許。
十、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並准被告於假執行程序實施前預供擔保而免為假執行；其敗訴部分，假執執行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 八 日
民事第二庭
法 官 陳 瑞 水右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日
法院書記官 楊 筱 惠