臺灣彰化地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一五八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國八十八年九月六日本院員林簡易庭八十七年度員簡字第二０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。（二）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）按民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，無論係何種性質之居間人至多均僅止於訂約之媒介而已，並無代理他人簽訂契約之權限，對外當亦非本人之代理人或使用人。
（二）緣本件上訴人為銷售系爭土地，乃循社會常例與力霸房屋仲介股份有限公司台中分公司員林加盟店（下稱力霸公司）簽約，期能透過力公司之資源儘速覓得適合之買主。是究其實，上訴人與力公司簽訂之契約雖名為「委託銷售契約書」，惟依民法第九十八條探究當事人之真意，而綜觀前揭上訴人與力公司簽訂之契約書全文，並參酌實務上仲介公司運作模式，均足徵該契約之性質僅為「居間契約」之一種。因該契約之內容，力公司僅係負責就系爭土地作市場調查、廣告企劃等相關行銷措施，並於發現訂約機會時即回報予上訴人，再由上訴人與該買受人進行議約後簽訂買賣契約。換言之，上訴人並未授權力公司代理銷售或簽訂任何系爭土地買賣契約，即系爭土地買賣契約是否成立及契約內容為何全繫於上訴人與買受人之協議。
（三）查本件上訴人經力公司轉介知被上訴人擬買受系爭土地，乃出面與被上訴人洽談買賣契約細節，並曾共同前往系爭土地作實地勘查，當時上訴人即曾明確表示以系爭土地現況為買賣標的，嗣經被上訴人同意，兩造始簽訂系爭買賣契約書，是上訴人自始未曾向被上訴人表示系爭土地係「面臨六米既成道路」，此觀之系爭買賣契約書自始並未以系爭土地須面臨六米既成道路作為買賣之要件足稽。再者，衡諸我國地籍資料乃採公開制度，被上訴人僅須向地政機關調閱地籍圖及謄本等資料，即可對系爭土地坐落情形有明確認知，是依一般商業習慣及交易常情，被上訴人實不可能在不知系爭土地坐落情形下即簽訂系爭契約，而上訴人亦不可能對被上訴人隱匿任何土地坐落情形。
（四）綜上所述，上訴人既未對被上訴人表示系爭土地係「面臨」六米既成道路，亦未以之為誘因誘使被上訴人簽訂系爭契約，顯見被上訴人簽訂系爭契約之意思表示乃係在自由意識之狀態所為決定，要無錯誤或受他人詐欺可言甚明。次查上訴人與力霸公司簽訂者乃為居間契約，即力霸公司僅負報告締約機會之義務，上訴人並未授與其簽訂買賣契約之權限，是力霸公司當非上訴人之使用人或代理人。是退萬步言，縱力霸公司曾於口頭上以系爭土地面臨六米既成道路為由誘使被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，惟上訴人既自始未曾向力霸公司或被上訴人為前揭表示，則上訴人顯為善意之相對人，是該詐欺行為既為第三人力霸公司所為，在上訴人善意情況下，依民法第九十二條規定被上訴人仍不得撤銷其所為意思表示，其理不言可諭。
（五）又本件力公司製作之銷售計畫表乃該公司為行銷系爭土地自行製作記載土地目前狀況等細節，以供公司內部人員參酌所用，並非作為持以對外促銷系爭土地之廣告，此觀該計畫表缺點一欄載明地主與隔鄰之糾紛並「請同事注意」足稽。是被上訴人主張其係見該銷售計畫表所載內容始誤信系爭土地面臨六米既成道路而簽訂系爭契約云云，顯有可議之處。其次系爭土地前巷道坐落於同地段五七四號地號之上，然查與系爭土地相鄰之同地段第五七五之二、五七五之三等二筆土地早已建有三層樓房，長久以來其上住戶更均以該巷道自由通行，是該巷道所有權雖未移轉，惟早已形成公用地役關係，足供公眾通行使用，此觀員林地政事務所土地複丈成果圖上稱Ａ部分為「巷道」，且系爭土地亦曾於八十五年四月二十二日經彰化縣大村鄉公所核發八十五大鄉建字第四三八五號建築執照在案等足稽。故退步言之，縱該計畫書曾因故為被上訴人知悉，惟其上所載「前面六米路是既成道路」云云亦無不實可言，蓋系爭土地前面之六米路確為既成道路無訛。是被上訴人主張系爭巷道乃他人無權占有，且其乃因見計畫表上不實記載而誤購該地云云，即顯不足採信。
（六）再查兩造於八十六年十一月十五日共同委請劉仲君代書就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，該契約第十四條載明：雙方合意以土地現況點交之，惟乙方（即上訴人）應申請鑑界，鑑界費用由乙方負擔之。雙方既合意以土地現況點交，則系爭土地即令未全部緊鄰巷道，只要能建築使用被上訴人亦應接受。又八十六年十二月一日上午九時員林地政事務所就系爭土地實施測量，設若被上訴人就未緊臨巷道之測量結果不表同意，則何以願測量圖上簽章其上？被上訴人又何以不即時表示解除兩造之系爭土地買賣契約？況兩造間之系爭土地買賣付款方式為契約成立同時由承買人即被上訴人給付上訴人二十五萬元供充為定金並為買賣價款之一部。土地價值稅單核發下三日內承買人再付新台幣（下同）一百萬元，過戶完畢三日內出賣人即上訴人點交土地時被上訴人再給付尾款一百二十五萬元。按兩造間之土地增值稅於八十六年十二月初核發，上訴人及代書多次通知被上訴人繳納第二次款一百萬元，上訴人均藉故拖延避不出面，設若被上訴人在意鑑界後系爭土地未緊鄰巷道，其何不表示意見？遲至八十七年一月二十二日上訴人以87.2.5台中六七支郵局存證信函一一四號行使催告欲解除買賣契約時，被上訴人始表示受詐欺云云，顯見被上訴人係違約於先，卸責於後甚明。
綜右論陳，被上訴人所陳，俱非實在，原審失案，率為判決，難令甘服，應廢棄原判而駁回被上訴人第一審之訴。
三、證據：援用原審之立證方法外，提出委託銷售契約書、不動產買賣契約書、銷售計畫表、複丈成果圖、建築執照等件為證，並聲請傳訊證人劉仲君。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人出售系爭土地係委由力霸公司處理一切事物，為上訴人於原審自認，且上訴人於上訴理由中亦自認與力霸公司簽訂有「委託銷售契約書等」。上訴人既與力霸公司簽有委任契約，又稱委由力霸公司代為處理一切事務，其有委任關係存在，至為明確。而其委任力霸公司之權限，既包括廣告、釋明土地現況、查看土地及有關簽訂契約事項等一切事務，則上訴人於委任同時授與力霸公司有代理權甚明，依民法第一百零三條規定及高法院五十二年台上字第二九０八號判例及七十年台上字第三一七號判例意旨而論，受任人之意思表示，應直接對委任人發生效力。又本件上訴人之受任人即力霸公司製作之銷售計畫書記載「路寬六米」、「前面六米路是既成道路」，並出示於被上訴人，其意思表示即視同上訴人之所為，上訴人自應負其責任。被上訴人因其不實表示，致生錯誤而與之簽約，俟於鑑界時發現被詐欺，乃爰依民法第九十二條規定予以聲明撤銷買賣契約，請求返還定金二十五萬元，依法要無不合。
（二）按物之出賣人對於買受人應擔保其物無瑕疵或減少通常效用之責任，民法第三百五十四條定有明文。上訴人出賣被上訴人之土地建築用地，被上訴人承購該地亦為建築房屋之用，茲系爭建地並未面臨六米巷道，且該巷道並非供公眾所使用，亦無由成立既成巷道，依最高法院四十九年度台上字第三七六號判例意旨，被上訴人自得解除契約，爰依民法第三百五十四條規定再次併聲明解除契約。
（三）上訴人雖主張該地得為建築，並舉大村鄉公所核發八五大鄉建字第四三八五號建築執照為證。惟查系爭土地未臨巷道，業經地政所鑑界可證，依建築法規定無法定建築線而不能建築，事證昭彰。大村鄉公所縱然於八十五年間曾核發鄰地建照，但該鄰地如臨巷道，則與系爭土地情況有異，如未臨巷道，則其發照錯誤，大村鄉公所得依法撤銷建照。故上訴人舉該建照為證，殊無可採。上訴人又主張被上訴人得向地政機關閱地籍圖及謄本，即可知現況實情及兩造與力霸公司曾共同會勘現場等。惟查：地政資料並無該巷道之記載，自無從知悉系爭地有無臨路，雖會同察看現場，但察看現場並不知系爭地界在何處，惟鑑界方能知悉，故上訴人此一主張亦無理由。
（四）上訴人於原審及上訴理由均自認委由力霸公司處理一切出售系爭土地之事務，其委任自包括廣告、釋明現況、查看土地、訂約條件：：等等事務在內，否則如何招攬、出售？因此力霸公司所為一切出售行為，均為上訴人委任範圍內甚明。故力霸公司向被上訴人表示出售之土地面臨六米巷道，六米巷道為既成巷道，並出示其銷售計畫等等不實行為，其效力自應及於上訴人，即應由上訴人負其責任，上訴人主張其為善意，被上訴人不得撤銷，自無可採。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張其於八十六年十一月十五日，經力霸公司仲介向上訴人承購坐落彰化縣○村鄉○○段第五七五號建地、面積０．０一一九公頃，買賣價金二百五十萬元，被上訴人業已給付定金二十五萬元。惟被上訴人於買賣訂約前，力霸公司所出示之銷售計畫記載「路寬六米」、「前面六米路既成道路」，且被上訴人前往查看土地時，上訴人及力霸公司之人員均表示該地面臨六米既成道路，被上訴人基於此，方為前開買賣契約之簽訂及給付定金，詎經請員林地政事務所人員前往鑑界，始知系爭土地並未臨巷道，且該巷道亦非既成道路，是被上訴人顯係受詐欺而為前開買賣土地之意思表示，被上訴人業已八十七年二月五日以存證信函向上訴人及力霸公司為撤銷買賣之意思表示。況上訴人出售系爭土地係委由力霸公司處理一切事物，為上訴人於原審自認，且上訴人於上訴理由中亦自認與力霸公司簽訂有「委託銷售契約書等」。上訴人既與力霸公司簽有委任契約，又稱委由力霸公司代為處理一切事務，其有委任關係存在，至為明確。而其委任力霸公司之權限，既包括廣告、釋明土地現況、查看土地及有關簽訂契約事項等一切事務，則上訴人於委任同時授與力霸公司有代理權甚明。力霸公司製作之銷售計畫書記載「路寬六米」、「前面六米路是既成道路」，並出示於被上訴人，其意思表示即視同上訴人之所為，上訴人自應負其責任，且上訴人既已委任力霸公司處理本件買賣，力霸公司以其代理人之地位與被上訴人洽談上開土地買賣事宜，其即無從主張善意之餘地。被上訴人因其不實表示，致生錯誤而與之簽約，俟於鑑界時發現被詐欺，乃爰依民法第九十二條規定予以聲明撤銷買賣契約，請求返還定金二十五萬元，依法要無不合。又上訴人雖主張該地得為建築，並舉大村鄉公所核發八五大鄉建字第四三八五號建築執照為證。惟查系爭土地未臨巷道，業經地政所鑑界可證，依建築法規定無法定建築線而不能建築，事證昭彰。大村鄉公所縱然於八十五年間曾核發鄰地建照，但該鄰地如臨巷道，則與系爭土地情況有異，如未臨巷道，則其發照錯誤，大村鄉公所得依法撤銷建照。故上訴人舉該建照為證，殊無可採。上訴人另主張被上訴人得向地政機關閱地籍圖及謄本，即可知現況實情及兩造與力霸公司曾共同會勘現場等。惟查：地政資料並無該巷道之記載，自無從知悉系爭地有無臨路，雖會同察看現場，但察看現場並不知系爭地界在何處，惟鑑界方能知悉，故上訴人此一主張亦無理由。
二、上訴人則以本件上訴人係經力公司轉介知被上訴人擬買受系爭土地，乃出面與被上訴人洽談買賣契約細節，並曾共同前往系爭土地作實地勘查，當時上訴人即曾明確表示以系爭土地現況為買賣標的，嗣經被上訴人同意，兩造始簽訂系爭買賣契約書，是上訴人自始未曾向被上訴人表示系爭土地係「面臨六米既成道路」，此觀之系爭買賣契約書自始並未以系爭土地須面臨六米既成道路作為買賣之要件足稽。再者，衡諸我國地籍資料乃採公開制度，被上訴人僅須向地政機關調閱地籍圖及謄本等資料，即可對系爭土地坐落情形有明確認知，是依一般商業習慣及交易常情，被上訴人實不可能在不知系爭土地坐落情形下即簽訂系爭契約，而上訴人亦不可能對被上訴人隱匿任何土地坐落情形。況上訴人既未對被上訴人表示系爭土地係「面臨」六米既成道路，亦未以之為誘因誘使被上訴人簽訂系爭契約，顯見被上訴人簽訂系爭契約之意思表示乃係在自由意識之狀態所為決定，要無錯誤或受他人詐欺可言甚明。次查上訴人與力霸公司簽訂者乃為居間契約，即力霸公司僅負報告締約機會之義務，上訴人並未授與其簽訂買賣契約之權限，是力霸公司當非上訴人之使用人或代理人。退萬步言，縱力霸公司曾於口頭上以系爭土地面臨六米既成道路為由誘使被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，惟上訴人既自始未曾向力霸公司或被上訴人為前揭表示，則上訴人顯為善意之相對人，是該詐欺行為既為第三人力霸公司所為，在上訴人善意情況下，依民法第九十二條規定被上訴人仍不得撤銷其所為意思表示，其理不言可諭。又本件力公司製作之銷售計畫表乃該公司為行銷系爭土地自行製作記載土地目前狀況等細節，以供公司內部人員參酌所用，並非作為持以對外促銷系爭土地之廣告，此觀該計畫表缺點一欄載明地主與隔鄰之糾紛並「請同事注意」足稽。被上訴人主張其係見該銷售計畫表所載內容始誤信系爭土地面臨六米既成道路而簽訂系爭契約云云，顯有可議之處。其次系爭土地前巷道坐落於同地段五七四號地號之上，然查與系爭土地相鄰之同地段第五七五之二、五七五之三等二二筆土地早已建有三層樓房，長久以來其上住戶更均以該巷道自由通行，是該巷道所有權雖未移轉，惟早已形成公用地役關係，足供公眾通行使用，此觀員林地政事務所土地複丈成果圖上稱Ａ部分為「巷道」，且系爭土地亦曾於八十五年四月二十二日經彰化縣大村鄉公所核發八十五大鄉建字第四三八五號建築執照在案等足稽。故退步言之，縱該計畫書曾因故為被上訴人知悉，惟其上所載「前面六米路是既成道路」云云亦無不實可言，蓋系爭土地前面之六米路確為既成道路無訛。是被上訴人主張系爭巷道乃他人無權占有，且其乃因見計畫表上不實記載而誤購該地云云，即顯不足採信。再查兩造於八十六年十一月十五日共同委請劉仲君代書就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，該契約第十四條載明：雙方合意以土地現況點交之，惟乙方（即上訴人）應申請鑑界，鑑界費用由乙方負擔之。雙方既合意以土地現況點交，則系爭土地即令未全部緊鄰巷道，只要能建築使用被上訴人亦應接受。又八十六年十二月一日上午九時員林地政事務所就系爭土地實施測量，設若被上訴人就未緊臨巷道之測量結果不表同意，則何以願測量圖上簽章其上？被上訴人又何以不即時表示解除兩造之系爭土地買賣契約等語資為抗辯。
三、被上訴人主張之前揭事實，業據其提出不動產買賣契約書、力霸公司銷售計劃表、存證信函、地籍圖等件為證，自堪信為真實。雖上訴人否認有授權力霸公司為銷售行為，僅係居間性質，且無詐欺情事云云。惟查（一）上訴人出售系爭土地係委託力霸公司處理一切事務，其中包括市場調查、廣告企劃、銷售業務等項，此為兩造所不爭執。況上訴人與力霸公司委託銷售契約書第四條載明甲方（即上訴人）保證對該委託標的物有出售之權利，且產權清楚並可依約配合交屋；房屋亦無發生傾斜、龜裂等影響結構安全或漏（滲）水等瑕疵亦無非自然事故之情事發生，如有上述事實應該誠實記載於本契約書內，若有隱匿、欺瞞時，甲方對買方應依法負責外，同時應賠償乙方（即力霸公司）因此所遭致之一切損害。本委託契約簽立同時，甲方應將土地所有權狀影本等有關文件物品交付乙方，據以製作產權說明書以利銷售作業之進行。為達成銷售作業之目的，甲方標的物不論為自住或出租，均保證能配合乙方進行一切促銷事宜，若有出租情事應明確告知乙方。第六條第一款前段載明委託銷售期間，乙方應隨時向甲方報告業務處理狀況。有該委託銷售契約書在卷可稽，上開條文雖屬定型化契約，惟由其內容觀之，上訴人與力霸公司間非僅係居間契約，實係委任關係存在，否則如僅係居間關係上訴人即無庸交付土地所有權狀及配合銷售行為、告知標的物相關事宜，並負賠償責任。（二）力霸公司人員陳松柏為銷售系爭土地而製作銷售計劃表，並出示予被上訴人目睹參考等情，雖上訴人就該銷售計劃表之真正表示疑問，惟上訴人與證人陳松柏於原審並未加以爭執，且該銷售計劃表亦有陳松柏之簽名，堪信為真正。而該銷售計劃載明「路寬六米」、「前面六米路是既成道路」，並有圖示表明系爭土地緊鄰道路，此有被上訴人提出之銷售計劃表二紙影本為證，又依前開委託銷售契約書第四條第二項規定，上開資料應係上訴人提供力霸公司製作產權說明之資料，銷售計劃表既係為出售系爭土地而製作且供買主覽閱，則應係屬簽訂系爭土地買賣契約之要約內容甚明，上訴人主張其係善意，顯不可採。（三）系爭土地並未緊鄰通行道路，與通行之巷道間，尚存有他人所有坐落同段五七四地號土地之部分土地，此業據原審會同員林地政事務所人員勘測屬實，並製有複丈成果圖在卷可證，是前開銷售計劃表所載內容及圖示顯與系爭土地之現狀不符。按諸一般交易常情，土地緊鄰道路與否係關係價值之一大因素，若不緊鄰道路，縱距道路僅一尺距離，其價值亦無法與緊鄰道路者相比擬。況證人即代書劉仲君於本院調查時證稱：訂約前沒有去看現場，定完約鑑界時才去看現場，系爭土地旁是私人土地，有一私設道路鋪有柏油，但非鄉公所開設；系爭土地前有一部分沒有鋪柏油，也不知道該部分是私人土地，是在鑑界後才知系爭土地沒有臨馬路等語。足徵被上訴人指其係因前開銷售計劃表載明「路寬六米」、「前面六米路是既成道路」等，方簽訂系爭土地買賣契約及給付定金等情，應屬實情。（四）上訴人雖另以被上訴人於鑑界時就系爭土地未緊臨巷道之測量結果不表示意見，並在測量圖上簽章，又不即時表示解除兩造之系爭土地買賣契約，且系爭土地大村鄉公所亦曾出具建築執照置辯。惟大村鄉公所縱曾就系爭土地出具建造執照，及被上訴人在測量圖上簽名，惟均與本件買賣價金之合致無關。又被詐欺所為之意思表示，其撤銷依民法第九十三條之規定，在被詐欺終止後一年內為之即可，並無須即時為之，上訴人以此置辯，委無足取。（五）被上訴人因受力霸公司所製不實銷售計劃表之引誘而簽訂系爭土地買賣契約及給付定金二十五萬元，當係受詐欺而為意思表示，其對上訴人行使撤銷權，撤銷買賣意思表示，即屬有據。
四、按法律行為經撤銷者，視為自始無效；法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第一百十四條第一項、第一百十三條分別定有明文。被上訴人撤銷其因被詐欺所為之意思表示，而請求上訴人給付二十五萬元，並自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即八十七年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬正當。從而，原審判決命上訴人應給付被上訴人二十五萬元及自八十七年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B 審判長法官 李端季~B 法 官 黃倩玲~B 法 官 陳秋錦右為正本係照原本作成中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十一 日~B 書 記 官 陳蒼林