台灣彰化地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一二六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 柯開運律師複代理人 洪錫爵律師被上訴人 乙○○ 住訴訟代理人 林世祿律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十二日本院第一審判決（八十九年度彰簡字第二五九號）提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹拾肆萬伍仟參佰伍拾伍元與其利息並該部分之假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：
（一）原審判令上訴人給付被上訴人租金新台幣（下同）三十萬元及自八十九年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，係以被上訴人於原審主張上訴人於民國八十二年十二月三十一日向被上訴人承租坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號地上建號二四五號門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○號（住商用鋼筋混凝土加強磚造一層四三．六平方公尺、二層及三層均為五
七．六平方公尺、騎樓十四平方公尺）之房屋（以下簡稱系爭房屋），租期至八十三年十二月三十一日止，租金每月五千元，自租期屆滿後，上訴人仍繼續使用該房屋，經鈞院八十八年度訴字第一一三六號民事判決認定兩造間就上開房屋已成立不定期租賃關係之事實，業據其提出房屋租賃契約書及民事判決為證，該民事判決於理由中就重要爭點已為判斷，依最高法院八十八年度台上字第五五七號判決意旨，上訴人不得為相反之主張等語為論據。添
（二）按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴，此固為民事訴訟法第四百條所明定。第按「民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力」最高法院著有七十三年台上字第三二九二號判例可稽。查鈞院八十八年度訴字第一一三六號民事判決，被上訴人主張之訴訟標的法律關係為⑴上訴人無權占有系爭房屋，請求上訴人給付相當於每月租金五千元之不當得利。⑵依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定，上訴人應交還系爭房屋。該判決理由中雖認定上訴人就系爭房屋與被上訴人成立不定期租賃關係，惟查該案係就被上訴人主張上訴人就系爭房屋有無不當得利及是否為無權占有系爭房屋之事項，加以調查論斷，其所形成之主文為駁回被上訴人之請求，與兩造間租賃關係是否存在無涉，何況， 上訴人對於該勝訴之判決，毫無聲明不服之餘地，因此其理由之論斷，尚難
執為本件兩造有租賃關係之證據，揆諸前開判例，對於本件訴訟即無既判力可言。原判決認本件應受該判決既判力之拘束，顯有未當。
添（三）按租賃必須當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金，始有
成立之可言，民法第四百二十一條第一項規定甚明。查系爭房屋及其基地本屬上訴人所有，此有建物登記簿謄本影本及土地登記謄本影本各乙件為憑，復為被上訴人於原審所不爭之事實，而上訴人始終未將系爭房屋交付被上訴
人占有，則上訴人於交付之前，仍有繼續使用收益權，自無向被上訴人承租之必要，而當初上訴人係為申請卓見廣告企劃有限公司之營業登記，才與被上訴人訂立租賃契約，惟實際上兩造間並無租賃關係存在，此不惟經上訴人於台灣高等法院台中分院八十七年度上字第五○七號兩造間就系爭請求確認贈與關係不存在事件中敘述甚明，並請鈞院 調閱八十六年度家訴字第五○七號民事卷核酌該八十七年度上字第五○七號民事判決第八頁倒數第六至八行即可明瞭，且被上訴人於鈞院八十八年度訴字第一一三六號返還房屋事件主張上訴人向伊承租系爭房屋之租金為每月五千元，與被上訴人提出之八十
二年、八十三年租賃所得扣繳憑單所載之給付總額分別為一千元及一萬二千元（即每月僅一千元）之租額亦不相當，該扣繳憑單所載租賃標的，復與租賃契約書所載不符（前者為彰化縣○○鎮○○路○段○○○號三樓，後者為彰化縣○○鎮○○路○段○○○號全部），又兩造間如有租賃關係存在，何以被上訴人所執有之最新房屋租賃契約書封面之反面有關房租收付款明細欄並未記載上訴人給付租金之日期及金額，又上訴人所執存之最新房屋租賃契
約書封面之反面有關房租收付款明細欄，亦未記載上訴人給付租金之日期及金額由被上訴人簽名，此請調閱鈞院八十八年度訴字第一一三六號返還房屋事件卷宗即明。又被上訴人向財政部台灣省中區國稅局申報之八十二年度綜合所得稅序號六○四五號租賃所得額為五七○元，給付人為「卓見廣告企劃有限公司」，並非上訴人，此有綜合所得稅核定通知書影本乙件附於原審卷為憑，並請鈞院向該局調取被上訴人八十三年及八十四年度之綜合所得稅申報書，即明上訴人與被上訴人就系爭房屋並無租賃關係存在。再按諸常理，倘若上訴人確有向被上訴人承租系爭房屋，何以被上訴人於上訴人不給付分
文租金之情況下，仍讓上訴人繼續使用房屋，足證兩造間並無實質之租賃關係存在，該租賃契約為兩造通謀而為虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項前段規定，自屬無效，兩造間就系爭房屋之租金，既未意思表示一致，自不成立租賃關係甚明。
（四）退萬步言，縱認上訴人應給付被上訴人如原判決主文第一項所示之金額，惟查系爭房屋之基地即彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地為上訴人所有，其公告現值為每平方公尺二萬五千八百六十七元，系爭房屋雖為被上訴人所有，惟其房屋第一層占有上訴人之土地面積為四三．六平方公尺，地平面騎樓
占有基地面積為十四平方公尺，合計占用基地面積五七．六平方公尺，並未支出任何對價，該房屋之基地，面臨彰美路車水馬龍，被上訴人自應給付上訴人相當於土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定申報地價年息百分之十之使用系爭土地之對價，依據最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，上訴人縱得繼續使用基地，但並無不必支付使用基地對價之依據，上訴人自得請求被上訴人使用基地之對價，而系爭房屋基地六二八地號土地之公告現值及申報地價，業經上訴人於八十九年七月二十四日提出地價謄本十六件在卷為憑，則自七十三年十二月二十一日被上訴人以贈與為原因取得系爭房屋所有權移轉登記與上訴人之日起，算至八十九年七月二十一日止，共計十五年又七個月，其所應給付上訴人之損害金為五十三萬四千八百一十元，上訴人業於八十九年七月二十一日所具上訴理由狀表明以該書狀之送達，向被上訴人為請求給付使用系爭土地十五年對價之意思表示及向被上訴人為主張抵銷之意思表示，經與被上訴人請求上訴人給付之系爭原判決主文第一項所示金額抵銷後，被上訴人尚欠上訴人損害金二十三萬四千八百一十元。
（五）至被上訴人主張兩造子女之扶養費，應由兩造各負擔一半乙節。查兩造子女係經被上訴人訴請鈞院判決離婚而歸被上訴人監護，當然應由被上訴人負擔子女之扶養費，被上訴人自不得主張上訴人應負擔一半，又被上訴人提出訴外人林昆雄之房屋租賃契約書，未據提出原本，上訴人無從辨識為真正，且該租賃契約書縱屬真正，惟查該房地產權同屬出租人林昆雄所有，亦與本件系爭房屋與基地之產權分屬兩造之情形有別，不可同日而語，尚難以該租賃契約書執為被上訴人名義之系爭房屋使用上訴人所有基地，不必支付對價之依據，上訴人對於被上訴人之抗辯應予否認。原審未斟酌上開情節，遽而認定兩造間就系爭房屋有租賃關係存在，判令上訴人給付租金及法定遲延利息與被上訴人，顯有違誤。
三、証據：除爰用原審立證方法外，提出建物登記簿謄本影本、土地登記簿謄本影本、地價謄本及照片為證，並請求調閱本院八十八年度訴字第一一三六號民事卷宗、八十六年度家訴字第五０七號民事卷宗暨向財政部台灣省中區國稅局調取被上訴人八十三年及八十四年綜合所得稅申報書。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：
（一）按鈞院另案八十八年訴字第一一三六號案亦本於民法第四五五條租賃物返請求權，故對於租賃之認定即有拘束本案之效力，因為不論是「爭點效」理論或既判力均應有所拘束本案，豈能為相反之認定呢？且「卓見廣告企劃有限公司」乃被上訴人所成立，且「租賃」範圍僅限三樓，並非全部，乃是為其成立公司而申報，但不失兩造為真正租賃契約當事人，更何況綜合所得稅資料及契約中之記載已在鈞院右述案件中提出並認定之（見該判決第５頁理由二第九行以下），故不能為相反認定。
（二）相當租金賠償或租金之請求權，依四十九年台上字第一七三○號判例及民法第一二六條時效為五年，故主張時效消滅抗辯，併此主張之。
（三）土地法第一百零五條準用第九十七條是以「申報總價額」計算年息及租金，乃以申報地價為計算標準，此見六十八年台上字第三○七一號判例，而申報地價依平均地權條例第十六條之規定認定之，但上訴人以「公告土地現值」計算即有誤會，更何況「申報地價」三年一變，而公告土地現值每年不同，併此敘明。
（四）按土地與房屋乃不同人所有，而土地所有權人乃房屋之承租人，房屋所有權人乃房屋之出租人，故解釋上承租人（即土地所有權人）即不能另外請求土地之損害或租金，因為此損害或租金應該是雙方訂立房屋租賃契約時即已扣除之，即原應有之房租已扣除土地部份之損害或租金，而後該淨額才是兩造之房屋租賃契約中之房租，否則不但製造糾紛，更且違反當事人之意願及其真意，即一旦要定房屋租約尚需先計算出土地部份，否則一旦房屋租金訂的太便宜，豈不是出租人反爾虧本，如本案三層樓房之租金才每月五千元，一年才六萬元，而且該房屋於大馬路旁，該屋離彰美路即舊車站不過一百多公尺，而且可通彰化市，一個月租金至少要上萬元以上，更何況尚需押金，為何只五千元且無押金呢？必是訂約過程中衡量到土地為上訴人所有，因此才約定五千元之低價，故解釋兩造之租約應該如被上訴人之主張，且由土地法第九十七條規定亦可延伸出如此解釋，因為房屋之租金計算乃以土地及建物之申報總價計算出。
（五）又按四十八年台上字第一四五七號判例明文房屋及土地同屬一人，而因故分別移轉致不同人時，「除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，而本案亦應如此解釋，故既然為上訴人所同意，即無所謂侵權行為，更無不當得利。且土地法雖以百分之十為上限，但並非均以百分之十計算，故縱有損害，亦不能全以百分之十計算。
（六）另被上訴人與上訴人生有二女，自七十六年十二月離婚迄今全由被上訴人扶養，而上訴人依民法第一一一五條各應分擔一半，故不論依不當得利、無因管理，此一半扶養義務乃被上訴人代為履行，故可請求一半，即七十七年一月起迄今十二年又七個月，每年以八十八年扶養親屬寬減額七萬二千元計算之一半三萬六千元之最低額計算之（養一名子女一年基本費用不只七萬二千元，為簡便計算）即四十五萬三千元，故若有土地之損害，則被上訴人即以此抵銷其五十三萬四千八百一十元之主張。又被上訴人亦可主張上訴人免於勞務主張及應分擔之二名子女扶養費二分之一，而子女一為七十二年三月二十五日出生、一為000年0月0日出生，而迄今上訴人均未盡責任，一為十五歲、一為十七歲，至少可主張每個月四萬五千元之扶養費，因此合計可主張五、六百萬元以上，而上訴人即以此抵銷上訴人租金之主張。
（七）按八十二年左右乃房地產高檔期，而八十八年已是低檔期，但隔壁同列同樣房屋，且為上訴人兄弟分得之房屋出租租金為每月一萬三千五百元，更有三萬元押金，故足証兩造之租金應是已扣除土地部份之價值。另上訴人主張乃侵權行為之權利抵銷，但本案無侵權行為，故即無抵銷問題。
三、証據：除爰用原審立證方法外，提出房屋租賃契約及戶口名簿影本。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人於民國八十二年十二月三十一日，向被上訴人承租坐落彰化縣○○鎮○○段第六二八地號上建號第二四五號即門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋全部，租期至八十三年十二月三十一日止，租金每月五千元，然自租期屆滿後上訴人仍繼續使用該房屋迄今，經本院八十八年度訴字第一一三六號民事判決認定兩造間就系爭房屋已成立不定期租賃關係，故被上訴人自得請求起訴日即八十九年五月一日起前五年之租金，共計三十萬元，為此爰依租賃契約之法律關係提起本訴。上訴人則以兩造無租賃關係存在，系爭房屋本屬上訴人所有，上訴人始終未將系爭房屋交付被上訴人占有，上訴人於交付前，仍有使用收益權，自無向被上訴人承租之必要，當初上訴人係為申請「卓見廣告企劃有限公司」之營業登記，才與被上訴人訂立租賃契約，惟實際上兩造間並無租賃關係存在，此經上訴人於台灣高等法院台中分院八十七年度上字第五０七號兩造間就請求確認贈與關係不存在事件中敘述甚明，且被上訴人主張上訴人向伊承租系爭房屋之租金每月為五千元，亦與被上訴人提出之八十二年、八十三年租賃所得扣繳憑單所載之給付總額分別為一千元及一萬二千元（即每月一千元）之租額不相當，該扣繳憑單所載租賃標的復與租賃契約書所載不符，前者為彰化縣○○鎮○○路○段○○○號三樓，後者為彰化縣○○鎮○○路○段○○○號全部，又兩造間如有租賃關係存在，何以被上訴人所提之房屋租賃契約書中有關房租收付款明細欄並未記載上訴人給付租金之日期及金額，又上訴人所執存之房屋租賃契約書中有關房租收付款明細欄亦未記載上訴人給付租金之日期及金額由被上訴人簽名，再者，倘上訴人確有向被上訴人承租系爭房屋，何以被上訴人於上訴人不給付分文租金之情況下，仍讓上訴人繼續使用系爭房屋，足證兩造間並無實質之租賃關係存在等語，資為抗辯。
二、查坐落彰化縣○○鎮○○段第六二八地號上建號第二四五號即門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋全部，為被上訴人所有，而兩造曾就前開房屋全部，訂立房屋租賃契約書，並載明租期自八十二年十二月三十一日起至八十三年十二月三十一日止，每月租金為五千元之事實，有房屋租賃契約書影本附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人雖以前揭情詞置辯，主張兩造間實質上無租賃關係存在云云，惟按，本院經核閱台灣高等法院台中分院八十七年度上字第五０七號兩造間就請求確認贈與關係不存在事件之判決書，僅敘明被告就租賃契約書上之簽名並不爭執，並未認定兩造間無實質之租賃關係存在，此有上開民事判決書附於本院八十八年度訴字第一一三六號返還房屋事件卷可查；又考諸卷附房屋租賃契約書，租賃標的乃指前開房屋全部，承租人係上訴人本人，核與上訴人於原審所提出之八十二年、八十三年之各類所得扣繳暨免扣繳憑單，上載扣繳義務人為卓見廣告企劃公司，承租標的為前開房屋三樓，固有不同，然此僅足以認定被上訴人與卓見廣告企劃公司，就前開房屋三樓，另訂立有租賃關係，並無從判斷兩造間就前開房屋全部無實質租賃關係存在；再觀之卷附之房屋租賃契約書中有關房租收付款明細欄雖未記載上訴人給付租金之日期及金額，惟收受租金有無記明於租賃契約，按諸一般社會經驗，比比皆是，實難遽此否認兩造間之租賃關係，況房屋租賃契約書中未載明租金之收受，承租人反應負證明已付租金之不利益；再就上訴人主張其始終未將前開房屋交付被上訴人占有一事而言，被上訴人雖未爭執，惟觀夫民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條第二項之規定，被上訴人當可依占有改定之方式，將前開房屋交付上訴人使用，是上訴人主張其始終未將前開房屋交付被上訴人占有一事縱然屬實，亦難謂兩造不可能存有租賃關係。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，經由上述，兩造對前開房屋之租賃契約書形式上之真正既不爭執，上訴人就兩造間之租賃關係，復無法反證推翻，則被上訴人主張兩造間有租賃關係存在，應屬可採。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條定有明文。查本院於八十八年度訴字第一一三六號返還房屋事件曾履勘現場，前開房屋確仍由上訴人占有使用中，又前開房屋租期屆滿後，被上訴人並未對上訴人為不再續租之意思表示，亦未曾為任何反對之表示，是兩造間之租賃關係於前開定期租約到期後即變更為未定期限之租賃關係，亦據前開案件查明，再上訴人就其租金未給付乙情，始終未為爭執，是被上訴人本於租賃之法律關係，請求上訴人給付自起訴日即八十九年五月一日起前五年之租金，共計三十萬元，自屬有據。
四、又按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人所有，經移轉分屬不同一人所有，其間雖無地上權之設定，應認土地所有權人默許房屋所有人繼續使用土地，使用土地之房屋所有人對於土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。查前開房屋與其坐落之基地本屬上訴人所有，嗣上訴人將前開房屋於七十三年十二月二十一日以贈與為由移轉登記予被上訴人，有建物登記簿謄本可佐，致房屋與所坐落之基地分屬兩造所有，參照前揭說明，被上訴人理應支付上訴人使用土地之代價，即應支付使用房屋基地之租金，上訴人雖稱被上訴人應支付「損害金」云云，惟其於主張事由中已言明乃請求被上訴人「使用基地之對價」，是其所謂「損害金」應指使用基地之租金而言。至被上訴人雖抗辯以「土地與房屋乃不同人所有，而土地所有權人乃房屋之承租人，房屋所有權人乃房屋之出租人，故解釋上承租人（即土地所有權人）即不能另外請求土地之損害或租金，因為此損害或租金應該是雙方訂立房屋租賃契約時即已扣除之，即原應有之房租已扣除土地部份之損害或租金，而後該淨額才是兩造之房屋租賃契約中之房租，．．．．故解釋兩造之租約應該如被上訴人之主張，且由土地法第九十七條規定亦可延伸出如此解釋，因為房屋之租金計算乃以土地及建物之申報總價計算出」等語，惟按被上訴人謂兩造訂立房屋租賃契約時即已扣除基地之租金云云，業為上訴人所否認，被上訴人亦未能舉證證明，再土地法第九十七條之立法意旨，乃為限制房屋租金而設，無從延伸而為上開之解釋，況租金之高低，無一定論，契約當事人本得自由議定，是前開房屋之租金，縱低於鄰近房屋出租之行情，亦難斷言兩造議定之租金，業已涵蓋使用基地之代價，是被上訴人前開辯詞，即無足採信。又相當租金賠償或租金之請求權，參照四十九年台上字第一七三○號判例意旨及民法第一二六條之規定，時效為五年，本件上訴人係於八十九年七月二十一日為請求給付使用基地對價之意思表示，是其請求權發生於000年0月000日前者（包含八十四年七月二十二日），自已因時效完成而消滅。又依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，前開房屋坐落基地之租金，以不超過該土地申報總價額年息百分之十為限，所謂總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價；而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價人百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文；故土地法第九十七條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。本院審酌前開房屋坐落之基地彰化縣○○鎮○○段，尚非屬和美鎮繁榮之區，因之相當於租金利益之計算以該土地申報地價年息百分之八計算為適當，依卷附之地價謄本所列之申報地價核算，自八十四年七月二十二日起至八十九年七月二十一日止五年間前開房屋使用基地所應支付之租金額為十五萬四千六百四十五元（前開房屋第一層占有上訴人之土地面積為四三．六平方公尺，地平面騎樓占有基地面積為十四平方公尺，合計占用基地面積五七．六平方公尺，５７．６ｘ６７１２ｘ５ｘ８%＝１５４６４５）。
五、民法第三百三十四條規定，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方債務互相抵銷。兩造既互負給付租金之債務，則上訴人為抵銷之主張，自屬於法有據。是被上訴人所得請求之租金，於扣除抵銷數額後為十四萬五千三百五十五元。至被上訴人另謂兩造自七十六年十二月離婚迄今，所生之子女，全由被上訴人扶養，爰以得請求之扶養費用，抵銷上訴人主張之基地租金云云，因上訴人之租金債權業經抵銷而消滅，被動債權已不存在，已不合抵銷之要件，被上訴人另為抵銷之主張，顯有未合，亦無必要。
六、從而，原審判命上訴人給付超過十四萬五千三百五十五元與其利息並該部分之假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判為有理由，爰由本院改判駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。至其餘部分，原判決核無違誤，此部分之上訴為無理由，應予駁回。
七、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十八 日
台灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官 李端季~B法 官 胡文傑~B法 官 王義閔右為正本係照原本作成不得上訴。
~B法院書記官 林淑女中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十八 日