臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二五四號
原 告 保證責任彰化縣員林信用合作社法定代理人 申○○訴訟代理人 陳茂倉律師被 告 卯○○
亥○○○甲○○未○○宙○○酉○○宇○○巳○○寅○○訴訟代理人 巫瑞村被 告 天○○
乙○○訴訟代理人 朱浩萍律師被 告 辰○○訴訟代理人 午○○被 告 丑○○○
壬○○癸○○庚○○子○○丙○○戊○○丁○○辛○○己○○○戌○地○○右當事人間請求拆屋交地事件，本院判決如左：
主 文被告卯○○、亥○○○應連帶給付原告新台幣壹佰捌拾捌萬肆仟貳佰陸拾伍元，及自民國八十九年十二月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告卯○○、亥○○○連帶負擔百分之五，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾伍萬元為被告卯○○、亥○○○，供擔保後得假執行；但如於假執行程序實施前，被告卯○○、亥○○○以新台幣壹佰捌拾捌萬肆仟貳佰陸拾伍元，為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告卯○○、亥○○○、丑○○○、壬○○、癸○○、庚○○、子○○、丙○
○、戊○○、丁○○、辛○○、己○○○（以下稱為卯○○等十二人）應連帶給付原告新台幣（下同）壹佰捌拾捌萬肆仟貳佰陸拾伍元、及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告乙○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段四六八之三地號如附圖一所示３部分
面積０．０一０一公頃土地上地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告壹萬貳千參百玖拾肆元損害金。
㈢被告甲○○應將坐落同地號如附圖一所示５部分面積０．００四七公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告伍仟柒佰陸拾柒元損害金。㈣被告未○○應將坐落同地號如附圖一所示７部分面積０．００一四公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告壹仟柒佰壹拾捌元損害金。㈤被告宙○○應將坐落同地號如附圖一所示９部分面積０．００三二公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告參仟玖佰貳拾陸元損害金。㈥被告酉○○應將坐落同地號如附圖一所示部分面積０．００二四公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告貳仟玖佰肆拾伍元損害金。
㈦被告戌○及被告卯○○等十二人應將坐落同地號如附圖一所示部分面積０．
００一九公頃土地上地上物拆除，並將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告貳仟參佰參拾壹元損害金。
㈧被告地○○及被告卯○○等十二人應將坐落同地號如附圖一所示部分面積０
．０一０八公頃土地上地上物拆除，並將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告壹萬參仟貳佰伍拾參元損害金。
㈨被告天○○及被告卯○○等十二人應將坐落同地號如附圖一所示部分面積０
．００五二公頃、及部分面積０．００三０公頃土地上地上物拆除，並將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告壹萬零陸拾貳元損害金。
㈩被告宇○○應將坐落同地號如附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告伍仟零參拾壹元損害金。
被告巳○○應將坐落同地號如附圖二所示Ｃ部分面積０．００三六公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告肆仟肆佰壹拾柒元損害金。被告辰○○應將坐落同地號如附圖二所示Ｂ部分面積０．００三○公頃土地上
地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告參仟陸佰捌拾壹元損害金。被告寅○○應將坐落同地號如附圖二所示Ａ部分面積０．００四三公頃、及Ｅ
部分面積０．００四○公頃土地上地上物拆除，並與被告卯○○等十二人將該土地交還原告，及自民國九十年一月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告壹萬零一佰八十五元損害金。
原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、陳述㈠被告卯○○等十二人公同繼承呂英明未定期承租原告所有坐落彰化縣○○鎮○
○段四六八之三地號土地，約定呂英明對於租借權不得讓渡或轉租與第三者，租金為按原告所申報地價之一百分之十為標準計算，有土地謄本、及合約書各一件可證，租金額經鈞院八十六年度訴更字第一號民事判決自民國七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，並判決卯○○、亥○○○應連帶給付原告自七十九年七月一日起至八十六年六月三十日止積欠之租金二百五十六萬六千四百八十四元，判決業經確定，有民事判決一件可稽，判決後被告卯○○等十二人不但未給付積欠之租金，且將如附圖一所示３部分面積
０．０一０一公頃、５部分面積０．００四七公頃、７部分面積０．００一四公頃、９部分面積０．００三二公頃、部分面積０．００二四公頃、部分面積０．００一九公頃、部分面積０．０一０八公頃、部分面積０．００五二公頃、部分面積０．００三０公頃、附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃、Ｃ部分面積０．００三六公頃、Ｂ部分面積０．００三０公頃、Ａ部分面積０．００四三公頃及Ｅ部分面積０．００四０公頃土地，分別依序讓與或轉租與被告乙○○、甲○○、未○○、宙○○、酉○○、戌○、地○○、天○○、宇○○、巳○○、辰○○、寅○○搭建鐵皮屋、屋簷、鐵架、或鋪水泥地，合計面積○．○六一七公頃，其中前為空地後搭建鐵架土地面積○．○一一○公頃部分所積欠之租金已在另案 鈞院八十九年度重訴字第二七二號交還土地事件請求給付，其餘面積○．○五○七公頃土地，則積欠租金自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止合計三年按申報地價每平方公尺九千九百三十四元百分之十計算租金額一百五十一萬零九百六十一元，及自八十九年七月一日起至八十九年十二月三十一日止計六個月，積欠承租前開面積合計０．
０五○七公頃土地按申報地價每平方公尺一萬四千七百二十六元百分之十計算租金額三十七萬三千三百零四元，合計積欠三年六個月租金額一佰八十八萬四千二百六十五元，經原告於八十九年六月十九日以存證信函催告被告卯○○等十二人於函到二十日內給付原告，逾期不為給付，即依土地法第一百零三條第四款規定：「承租人績欠租金額，達二年以上時」終止土地租賃契約，收回土地，並應給付積欠之租金，逾期並無給付，原告即於八十九年九月七日再以存證信函通知被告卯○○等十二人終止土地租賃契約，並以起訴狀意旨狀繕本送達作為通知被告等終止土地租賃契約，被告卯○○等十二人即為無權占有，其餘被告亦即為無權占有，被告等即應拆除地上物交還土地與原告，有存證信函二件、及土地謄本一件、地價證明書二件均已呈案在卷為證。
㈡被告卯○○等十二人違反合約書第十條約定：「乙方（即呂英明）對於租借權
不得讓渡或轉租與第三者」，及土地法第一零三條第三款規定：「承租人轉租基地於他人時」、第五款規定：「承租人違反租賃契約時」，擅自將所承租如附圖一所示３部分面積０．０一０一公頃、５部分面積０．００四七公頃、７部分面積０．００一四公頃、９部分面積０．００三二公頃、部分面積０．
００二四公頃、部分面積０．００一九公頃、部分面積０．０一０八公頃、部分面積０．００五二公頃及部分面積０．００三０公頃、如附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃、Ｃ部分面積０．００三六公頃、Ｂ部分面積
０．００三○公頃、Ａ部分面積０．００四三公頃及Ｅ部分面積０．００四○公頃土地，分別轉租或讓與被告依序乙○○、甲○○、未○○、宙○○、酉○○、戌○、地○○、天○○、宇○○、巳○○、沈淑嬡、寅○○建築鐵皮屋、屋簷、鐵架、或鋪設水泥地，為此原告依民法第四百三十八條第二項規定以起訴狀繕本送達被告等作為催告被告等於二十日內拆除各該地上物，已經逾期不拆除，原告即依土地法第一百零三條第三款、第五款規定終止土地租賃契約，收回土地，以以前民事狀繕本送達被告等作為通知終止租賃契約，並請求自九十年一月一日起至交還土地之日止按月連帶給付原告相當於租金之損害金。依序為一萬二千三百九十四元、五千七百六十七元、一千七百十八元、三千九百二十六元、二千九百四十五元、二千三百三十一元、一萬三千二百五十三元、一萬零六十二元、五千零三十一元、四千四百一十七元、三千六百八十一元、一萬零一百八十五元。
㈢原告基於終止契約關係、所有權作用、及侵權行為、不當得利關係，請求被告
等應將系爭土地上地上物拆除，交還土地與原告，及給付積欠之租金與相當於租金之損害金，並由被告等連帶負擔訴訟費用，於法洵屬正當。
㈣被告卯○○等十二人公同繼承呂英明未定期承租原告所有坐落彰化縣○○鎮○
○段○○○○號土地內面積三八平方公尺、同段四六八之三地號土地內面積一二七六平方公尺、同段四六八之一三地號土地面積六○平方公尺、同段四六八之一四地號土地面積一百平方公尺土地，於合約書第三條約定「租金按照原告所申報地價之一百分之一十為標準計算」，第十條約定「呂英明對於租借權不得讓渡或轉租與第三者」，有土地謄本及合約書各二件可稽，被告卯○○於本件所主張於民國七十九年六月二十三日、七月十日以台中郵局第四五五八號及第四九○九號存證信函寄給原告新台幣一百四十萬四千一百七十六元及十八萬六百九元支票二紙繳納租金，惟該一百四十萬四千一百七十六元僅為繳納七十九年六月十二日以前之租金，被告等自鈞院八十六年度訴更字第一號民事判決上開土地之租金，均自七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算起，⒈即積欠租金至八十年六月三十日止計一年十九日共六十九萬六千五百七十七元六角五分，扣除被告卯○○已繳付上開十八萬零六百零九元，尚積欠五十一萬五千九百六十八元六角五分，⒉及自八十年七月一日起積欠租金至八十三年三月三十一日止，計二年九個月共一百六十九萬八千六百二十九元三角，⒊又自八十三年四月一日起積欠租金至八十六年六月三十日止，計三年三個月共一百九十三萬六千六百七十一年四角，扣除被告卯○○於本件所主張於八十五年八月十三日以花壇郵局第五二七號存證信函寄給原告繳付一百五十八萬四千七百八十五元，尚積欠三十五萬一千八百八十六元四角，合計被告等積欠租金自七十九年七月一日起至八十六年六月三十日止計七年合計二百五十六萬六千四佰八十四元，經鈞院八十六年度訴更字第一號調整租金事件民事確定判決被告卯○○、亥○○○應連帶給付原告二百五十六萬六千四百八十四元，扣除經鈞院八十八年度執辛字第四七六二號強執行事件於八十八年八月十一日執行卯○○給付原告一百七十四萬九千五百五十五元，尚積欠租金⒈自八十四年九月份起至八十六年六月三十日止計一年十個月租金八十一萬六仟九佰二十九元，有鈞院八十六年度訴更字第一號民事判決、及判決確定證明書各二件可稽，上開四六八之十三、及四六八之十四地號土地因員林鎮公所徵收，於八十五年間交付土地，終止租賃，⒉被告卯○○等十二人自八十六年七月一日起至八十八年五月份止計一年十一個月僅公同承租同段四六八之三地號如附圖一所示⑴部分面積○．○四一四公頃及前為空地後建築鐵架面積○．○一一二公頃、（）部分面積○．○○○七公頃、及四六八地號如附圖所示（）部分面積○．○○一二公頃、（）部分面積○．○○○一公頃等空地部分土地，繼續積欠租金合計一佰零六萬八千二百三十四元，亦經鈞院八十八年度訴字第五一三號給付租金事件民事確定判決被告卯○○、亥○○○應連帶給付原告一佰零六萬八千二百三十四元，有鈞院八十八年度訴字第五一三號民事判決、及判決確定證明書各一件可稽。⒊後又積欠自八十八年六月一日起至八十九年九月三十日止計一年四個月，同為承租上開同地號同面積合計五三三平方公尺、及一三平方公尺空地部分租金合計七十八萬二千五百二十三元，被告卯○○等十二人積欠上開租金自八十四年九月份起至八十九年九月三十日止計五年一個月租金額合計二百六十六萬七千六百八十六元，該空地部分現由鈞院八十九年度重訴字第二七二號交還土地事件審理中，被告卯○○抗辯並無積欠租金，殊不足採。
㈤被告丑○○○、壬○○抗辯已於八十四年十月二十四日將對系爭土地權利讓與
卯○○，均無占用系爭土地云云。茲因被告卯○○、亥○○○對於被告丑○○○、壬○○、及移民美國取得美國國籍之被告癸○○、庚○○、子○○、丙○○、戊○○、丁○○、辛○○、己○○○均將對承租系爭土地之公同共有權利讓與卯○○、亥○○○，而丑○○○等十人均無占用系爭土地，被告卯○○等二人均不爭執，且有承租系爭土地上所建築房屋之建物謄本九件足以證明共有房屋應有部分均贈與卯○○、亥○○○二人，其餘繼承人丑○○○等十人均無公同共有權，惟因被告卯○○、亥○○○尚主張其餘被告丑○○○等十人尚有共有承租權，始予均列為被告。
㈥被告卯○○、亥○○○主張承租系爭土地之租金為按申報地價百分之五計算，
不應按申報地價百分之十計算，被告等並無積欠租金、及並無約定承租之土地不得轉租云云，惟查被告等之被繼承人呂英明向原告定期承租系爭土地所訂立合約書二件，均於第三條約定「租金按照原告所申報地價之一百分之一十為標準計算」、第十條約定「呂英明對於租借權不得讓渡或轉租與第三者」，被告卯○○、亥○○○於八十九年十二月二十六日庭審理時對該合約書已表示不爭執，按租賃由定期變為不定期者，僅生期限變更結果，與其餘原約定條款如禁止轉租等並無影響（參照最高法法院六九年台上字第六二七號判決），則該定期租賃合約書所約定租金按照原告申報地價百分之十標準計算，對於被告等仍然有效。被告卯○○於繼承系爭土地承租權後則違約僅給付按申報地價百分之五計算之租金，經原告提起應按申報地價百分之十計算租金之訴，業經台灣高等法院台中分院八十五年度上更㈡字第五五號、及 鈞院八十六年度訴更字第一號民事判決承租原告所有本件系爭土地之租金，均自七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，判決均已確定，有民事判決二件可稽，依民事訴訟法第四百零一條第一項規定「確定判決除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力」，則該確定判決本件系爭土地之租金，均自七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，對於占有請求之標的物之本件全部被告，均有效力。又按被告等已積欠租金達二年以上，原告亦已限期催告，縱催告繳納欠租之數額超過原約定租額，亦僅超過部分不生催告效力，未超過原定租額部分，仍生催告之效力（參照最高法院五六年台上字第一七七二號判決），原告催告被告等給付按申報地價百分之十計算前開積欠租金空地部分五年一個月合計二百六十七萬七千六百八十六元、轉租或讓與土地部分三年六個月合計一百九十三萬二千五百七十九元，退一步言之，其中如按申報地價百分之五計算積欠租金額一百三十三萬八仟八百四十三元及九十六萬六千二百八十九元，仍生催告之效力，被告等均已逾二十日催告期間，不繳納積欠租金，系爭土地之租賃契約亦已經終止，被告等即應交還系爭土地。又合約書已有約定承租土地不得轉租及讓渡，被告卯○○空言主張無約定不得轉租，殊不足採。
㈦被告卯○○、亥○○○主張承租原告所有前開四六八之三地號如附圖一所示
部分、部分、及部分土地，搭建鐵皮塑膠屋依序分別出租與被告戌○、地○○、天○○云云，因被告卯○○等十二人積欠租金額達二年以上不給付，並已終止租賃契約，因此該部分訴之聲明增列被告卯○○等十二人與被告戌○、地○○、天○○應拆除該部分土地上地上物，交還土地與原告。被告乙○○已於九十年二月五日勘驗現場時自認：「門牌號○○○鎮○○路○○○號之房屋（附圖編號３）是我所有」，又該房屋之前所有人胡淑齡於八十九年四月十四日在鈞院八十八年度訴字第一一二一號交還土地事件言詞辯論庭供承：「我已在一件多前將房屋賣給乙○○，包含鐵皮屋部分現已不使用」，則被告乙○○就附圖一所示３部分土地上之鐵皮屋有所有權及處分權，被告乙○○應將該部分土地上地上物拆除，並與被告卯○○等十二人交還土地與原告。被告辰○○主張與卯○○等人間並無轉租土地或將租賃權轉讓之情形，惟查原告前訴請鈞院八十八年度訴字第一一二一號（恭股）、八十五年度上更㈡字第五五號民事判決，均自民國七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，且鈞院八十八年度訴字第五一三號民事判決給付租金已按申報地價年息百分之十計算租金，判決均已確定，有該民事判決三件均已呈案在卷可稽，其餘被告均為占有請求標的物之公同繼承承租人、或受轉租人，或受讓土地使用人，依民事訴訟法第四百零一條第一項「確定判決除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力」之規定，上開確定民事判決；「按年調整為依申報地價年息百分之十計算租金」，對於其餘被告，亦有效力。
㈧原告一方面以被告卯○○等十二人未積欠租金額達二件以上，而因被告卯○○
等十二人違反合約書第十條約定：「呂英明對於租借權不得讓渡或轉租與第三者」，及違反土地法第一零三條第三款規定；「承租人轉租基地於他人時」、第五款規定：「承租人違反租賃契約時」，擅自將所承租之土地部分讓與訴外人胡淑齡建築鐵皮屋賣給被告乙○○，部讓與被告甲○○、未○○、宙○○、張芬茂建築鐵皮屋，部分讓與被告宇○○、巳○○、辰○○、寅○○建築屋簷、鐵架、鐵皮屋、或鋪設水泥地，部分建築鐵皮屋出租與被告戌○、地○○、天○○，每月收取租金合計四萬八仟元，有 鈞院八十八年度訴字第一一二一號民事判決所認定，且有被告等所提出之地上物租賃合約書四件可證，原告則依民法第四百三十八條第二項「承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約」之規定、及違反前開土地法第一百零三條第三款、第五款之規定，以起訴狀繕本送達被告等作為阻止被告等違約、及違法使用收益承租之土地，拆除地上物交還土地與原告，被告等均不拆除地上物，仍繼續違法使用、收益，原告則以九十年一月十一日之辯論意旨狀繕本送達被告等作為終止租賃契約之通知，被告等均為無權占有。原告另一方面又以被告卯○○等十二人積欠三年六個月租金額計一百八十八萬四仟二百六十五元，經催告給付，逾期不給付，亦已終止土地租賃契約，被告卯○○等十二人即為無權占有，其餘被告亦即為無權占有，已於前項理由詳述，被告等即應拆除地上物交還土地與原告，並自九十年一月一日起至交還土地之日止按月連帶給付原告相當於租金之損害金。依序為一萬二千三百九十四元、五千七百六十七元、一千七百十八元、三千九百二十六元、二千九百四十五元、二千三百三十一元、一萬三千二百五十三元、一萬零六十二元、五千零三十一元、四千四百一十七元、三千六百八十一元、一萬零一百八十五元。
㈨所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者
得請求除去之，有妨害其所有權之虞者得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文，原告本於終止契約無權占有關係、所有權作用，及侵權行為、不當得利關係，請求被告等應將系爭土地上地上物拆除，交還土地與原告，及給付積欠之租金額、與相當於租金之損害金，並由被告等連帶負擔訴訟費用，於法正當。
㈩八十九年九月七日的存證信函已經通知被告終止租約。依租約約定租金是按申
報地價百分之十計算。本件拆屋交地是依據民法第四百三十八條第二項之法律關係請求現在占有人拆屋還地，另外依據侵權行為及不當得利請求相當於租金的損害，對全體被告請求。終止租約是依兩期未繳租金及違反約定轉租他人，違法轉租的部分是指除有合法建物以外其餘加蓋的部分。沒有合法建造的部份如附圖編號十二、十三、十四、十五，是被告卯○○等十二人蓋的房屋，轉租給戌○（編號十二）、地○○（編號十三）、天○○（編號十四、十五），其餘部分都是經卯○○等十二人同意他們蓋房屋，此部分業經前案八十八年度訴字第一一二一號我們以無權占有請求占有人拆屋還地，經認定係卯○○等十二人同意渠等蓋屋而判決駁回。
三、證據：提出複丈成果圖、地籍圖、合約書、土地登記謄本、八十九年一月二十六日員林地政事務所土地複丈成果圖（附圖一）、九十年二月五日員林地政事務所土地複丈成果圖（附圖二）等影本各一份、地價證明書、員林中正郵局存證信函第六二三號、員林郵局存證信函第三七八號、臺灣高等法院台中分院八十五年上更㈡字第五五號、臺灣彰化地方法院八十六年度訴更字第一號、八十八年度再字第三號、八十八年度訴字第五一三號、八十八年訴字第一一二一號民事判決等影本各一份、臺灣彰化地方法院八十六年度訴更字第一號民事裁定。
乙、被告方面：
一、被告卯○○、亥○○○、甲○○、未○○、宇○○、酉○○、宙○○、巳○○、寅○○部分：
㈠聲明：求為判決：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請；⒉如為不利被告判決願供擔保請准宣告免假執行。
㈡陳述：
⒈按租賃權亦為財產權之一種，得為繼承之標的，承租人死亡後其繼承人除有
拋棄繼承者外，應由全體繼承人共同繼承，而為公同共有。又「公同共有物權力之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，固非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺。」（四一年台上字第一七０號判例）。「遺產既係公同共有，凡公同共有人，就公同權利為訴訟者，乃屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體共同起訴或被訴否則即係當事人適格有所欠缺。」（五八台上字第二七三三號判決）。查被告卯○○等之被繼承人呂英明於民國卅八年間，向原告承租坐○○○鎮○○段第四六八之三號等四筆土地，建築房屋，其租金額於合約書第三項係約定：「按申報地價之百分之五計算年租金」，並約定年租金分四期給付，屬不定期限租地建屋之租賃契約。呂英明於七十年四月廿日去世，其法定繼承人有丑○○○、壬○○、呂松壽、庚○○、卯○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○等九人。
則呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等九人繼承而為公同共有。嗣後呂松壽於八十年九月廿日病逝美國，其繼承人有戊○○、丁○○、辛○○及己○○○等四人，因之呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等十二人共同繼承。按呂英明所建築之房屋因分別出賣與被告甲○○等人，房屋之基地承租權亦隨同房屋移轉與承買人。至八十二年間，丑○○○等人雖又將部分房屋贈與卯○○、亥○○○及壬○○取得，但亦僅該部分房屋基地之承租權隨同房屋移轉與卯○○等人而已。至於系爭第四六八之三號土地內面積一０七三‧二一平方公尺之空地，及第四六八號土地內部分土地之租賃權，仍屬丑○○○等十二人所公同共有。則依首揭說明，原告於鈞院八十六年訴更字第一號調整租金案件，僅列被告卯○○、亥○○○二人為當事人，除其當事人適格有欠缺外（按：被告卯○○等對該確定判決已提起再審之訴，並此陳明）。該判決對呂英明之其他繼承人即被告壬○○等十人依法亦不生效力；抑言之，對被告壬○○等十人而言，系爭土地之租金額仍應依原約定「按申報地價之百分之五計算年租金」。因之原告在未經法院判決調整租金或兩造就租金另行達成協議前，即遽然訴請被告壬○○等十人連帶給付按申報地價百分之十計算之租金及損害金依法應無理由。
⒉按上訴人催告支付租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決所確定，則
被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約。」（六十年台上字第三八五號判例）。查原告對被告壬○○等十人僅能請求按系爭土地申報地價百分之五計算之年租金額等情，既詳如第一項理由所述，惟被告卯○○等十二人歷年來共計給付租金額三百十六萬九千五百七十元，並無積欠租金達二年以上之情形，被告等茲謹將其事證分述如下：⑴按依據原告之主張被告卯○○等承租之土地為：系爭第四六八號面積卅八平方公尺、第四六八之三號面積一二七六‧二二平方公尺、第四六八之十三號面積六０平方公尺、第四六八之十四號面積一００平方公尺，合計一四七四‧二二平方公尺，惟其中第四六八之十三號及第四六八之十四號二筆土地，屬員林鎮○市○○道路用地，已被政府徵收，兩造間就該二筆土地已無租賃關係存在，因之被告卯○○等實際之承租面積應為一三一四‧二二平方公尺。⑵又原告於八十九年九月間雖向被告壬○○等催討十二年之租金，但其中超過約定租金額部分，及逾五年之租金已罹時效，被告壬○○等並無給付之義務，並得以時效相抗辯。⑶按被告壬○○等應給付之租金額為：①自八五年一月一日至八六年六月卅日承租面積一三一四‧二二平方公尺按申報地價每平方公尺四千三百元百分之五計算之租金為四十二萬三千八百卅五元五角，②原告催告函所列租金額半數之租金七十八萬三千七百九十二元五角（按：原告催告函之租金額係按申報地價百分之十計算），③自八九年七月一日至十二月卅一日租金額半數之租金廿三萬一千九百卅四元五角，共計租金一百四十三萬九千五百六十二元五角。⑷惟查被告卯○○已分別於七九年六月廿三日給付一百四十萬四千一百七十六元、同年七月十日給付十八萬零六百零九元、八十五年八月十三日給付一百五十八萬四千七百八十五元，此一事實，有存證信函影本三份可稽。綜上所述，足見被告壬○○等並無積欠租金達二年以上之情事，原告之終止租約，依法應不生效力。⑸原告另於民國八十八年七月間，因給付租金而聲請鈞院對卯○○實施強制執行（案號：八十八年執字第四七六二號）獲償一百七十四萬九千五百五十五元，是被告卯○○等所給付之租金共計四百九十一萬九千一百二十五元。
⒊另原告主張被告卯○○等違反合約書第十條不得讓渡或轉租之約定，並非事實，被告等理應予以否認之。
⒋查被告卯○○等之被繼承人呂英明於民國卅八年間，向原告承租系爭坐○○
○鎮○○段第四六八之三號等四筆土地，建築房屋，每年換約一次，其租額於合約書第三項約定「按申報地價之百分之五計算租金」，並於第四項約定「年租金分四期給付」，屬不定期限租地建屋之租賃契約，此有雙方於六十六年十二月間所訂合約書可稽。原告竟執早經雙方變更而失效之四十八年間所訂合約書，主張年租金額為申報地價百分之十，設若年租金額係按申報地價百分之十計算，則原告又何必以鈞院七十九年訴字第一一三號再對被告等提起調整租金訴訟？況且原告於該案件中亦主張原約定年租金係百分之五云云，是原告主張年租額按申報地價百分之十，顯非可採。
⒌查被告甲○○、未○○、宙○○、酉○○、宇○○、巳○○及寅○○等與原
告間分別就坐○○○鎮○○街卅六、卅八、四十、四二、五二、五四、五八號房屋之基地，雙方有租地建屋不定期限繼續租賃關係之存在此為兩造所不爭執之事實。按被告等所分別使用之如附圖所示五、七、九、十一、十六、十九部分土地，係屬上述房屋之法定空地或防火巷，此一事實業蒙鈞院八十八年訴字第一一二一號民事案件中調閱彰化縣政府 (59)彰建土 (使)字第０七七八號及 (62)彰建都 (使)字第三七三號申請核發使用執照案卷屬實 (請參閱設計圖說載有空地比、法定空地面積等意旨即明據此，被告等使用系爭土地既有正當權源，即非無權占有。
⒍按原告前雖僅就被告等所有房屋之基地部分，訴請調整租金，而未及於上述
法定空地部分，但系爭之法定空地部分之租金，素來均由被告卯○○等人給付；且被告等所承租之範圍非僅房屋基地而已，應包括法定空地在內，否則被告等之房屋豈不成為違章建物？至於原告未向被告等請求系爭土地之租金，並不影響被告等就該部分土地有租賃關係之存在。
⒎按被告地○○等人使用之系爭簡易建築物，係由被告卯○○等所斥資建築而
分別出租與被告地○○等人，被告卯○○等並無讓渡或轉租系爭租賃物之情事，原告就此之主張應非可採。
⒏地上房屋編號十二、十三、十四、十五是被告卯○○等十二人蓋的，租給其
餘被告使用並未轉租土地。其餘部分卯○○等人並未同意其餘被告建築地上物，其他被告所蓋的地上物在均院八十年度訴字第一一二一號均認為係其他被告與卯○○等人之間的問題，並未認定物權占有的情形。本案現場圖所測的部分依前案調閱建造資料應屬法定空地。
三、證據：提出台中郵局存證信函第四五五八、四九０四號、花壇郵局存證信函第五二七號、臺灣彰化地方法院七十九年度訴字第一０一三號、八十八年度訴字第一一二一號、民事判決、臺灣彰化地方法院民事執行處彰院鵬執辛八十八執字第四七六二號函影本各一份、支票影本四張、地上物租賃合約書影本四份。
二、被告辰○○部分㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡陳述：原告之訴顯無理由。原告起訴主張同案被告卯○○（呂英明之繼承人）
違法將系爭土地之租賃權轉讓，及轉租予被告辰○○。惟按⒈被告與卯○○等人間並無轉租土地或將租賃權轉讓之情事。⒉原告於鈞院八十八年度訴字第五一三號及八十八年度訴字第一一二一號案件中，均主張被告無權占用土地搭蓋遮雨棚架，亦從未提及有轉讓租賃權情事。原告未就轉讓租賃權或轉租土地負舉證之責，其本此主張，為無理由，應予駁回。
三、被告丑○○○、壬○○部分：未於言詞辯論期日到場，惟據其所提出書狀稱：㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡陳述：
⒈系爭土地自原承租人呂英明於民國七十二年四月二十四日去世後，即由卯○
○占有使用，依其卯○○自稱「我自繼承以後，所有大小事物由我處理，…租金…都由我支出…」云云，法院並據此判決卯○○侵占部分無罪，有鈞院八十四年度易字第五七０號判決可稽，是被告丑○○○、壬○○未曾占用系爭土地，原告要求承租人呂英明死亡後從八十七年七月一日起給付租金，顯無理由。
⒉民法第七六七條所有物返還請求權，以相對人為無權占有人為限，被告丑○
○○、壬○○從未占用系爭土地，且呂英明於七十二年初即已去世，原告對被告之起訴，有當事人不適格之誤。另按占有之繼承人或受讓人得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張，民法第九百四十七條定有明文，系爭土地自原承租人呂英明於七十二年去世後，即由卯○○使用，被告丑○○○、壬○○未曾占用系爭土地，原告要求呂英明之繼承人承擔租金債務並拆屋還地，被告丑○○○、壬○○主張民法第九百四十七條規定，原告要求顯無理由。
⒊被告丑○○○、壬○○於八十四年十月二十四日將對系爭土地權利讓與卯○
○，並曾因此獲原告撤回訴訟，今原告舊事重提，重複起訴有鈞院八十九年重訴字第二七二號可稽，將被告列為當事人，徒增被告生活之困擾及訴訟之終結。
⒋原告於均院八十六年度訴更字第一號請求調整租金及給付租金事件，及曾撤
銷對被告丑○○○與壬○○之起訴，是此民事判決效力均不及於被告丑○○○與壬○○。
⒌今原告再起訴請求交返土地及給付租金（鈞院八十九年重訴字第二七二號）
與拆屋還地（八十九年度訴字第一二五四號），原告竟拘泥被告卯○○主張丑○○○尚有承租全而不同意撤回。惟就土地權力而言，丑○○○、壬○○於八十四年十月二十日即全部讓與卯○○，又丑○○○、壬○○亦未現實占有係爭土地房屋，是拆屋還地、交還土地均與被告二人無關。
四、被告乙○○、天○○部分：㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡陳述：
⒈被告乙○○部分：⑴僅按鈞院九十年二月五日下午三時履勘現場時，被告於
該日下午二時三十分始再委任代理人，參諸委任狀日期即知，因代理人撞庭，不克至現場，且因被告為一村婦，識字不多，近乎無知，始於履勘現場時主張「門牌號○○○鎮○○路○○○號之房屋（附圖編號３）是我所有，其他情形我不清楚，要問我的律師」。⑵查基地座○○○鎮○○段四六八之三地號、建物門○○○鎮○○路○○○號之房屋卻係被告於八十七年十一月十六日向胡淑齡購得，且係合法建物，此有土地買賣契約書、建築改良物所有權狀及建物登記簿謄本為證，然鈞院九十年二月五日勘驗筆錄所示附圖編號３即地號四六八之三面積０‧０一０一公頃之平房絕非被告所有，前手胡淑齡亦未將該平房（鐵皮屋）賣予被告，觀諸證一之買賣契約書即明，影印自地政事務所，絕對真實，被告胡淑齡（原告已將其撤回），在鈞院八十九年四月十四日之陳述顯非實在，理應由原告將其增加。另胡淑齡於鈞院八十九年十二月二十六日言詞辯論筆錄中亦證實「…房子後面加蓋部分是我向前手買的時候已經蓋好了，該部分鐵皮屋我沒有買，我賣給乙○○只有保存登記的建物」，從而原告將該平房列為被告乙○○所有，容有誤植，被告實非係爭標的之當事人。
⒉被告天○○部分：被告天○○使用之系爭建物係由被告卯○○等斥資建築而
租予被告，並非被告卯○○等讓渡或轉租，而系爭建屋上之土地係卯○○等之被繼承人呂英明於民國三十八年承租，呂英明七十二年四月二十四日去世其法定繼承人有丑○○○、壬○○、呂松濤、庚○○、卯○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○等九人，則呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等九人繼承，嗣後呂松濤於八十年九月二十日病故，其繼承人則有呂志剛、丁○○、辛○○及己○○○等四人，從而呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等十二人共同繼承，今原告既無任何判決書類等證明已與丑○○○等十二人有終止租賃，則丑○○○等之租賃契約，仍未合法終止，原告即無不當得利、侵權行為之請求權存在，況被告之使用房地，乃屬被告與丑○○○等之問題，丑○○○等與原告之租賃關係既未合法終止，原告自無任何權源請求被告拆屋還地。
五、被告癸○○、庚○○、子○○、丙○○、戊○○、丁○○、辛○○、己○○○、戌○、地○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告丑○○○、壬○○、癸○○、庚○○、子○○、丙○○、戊○○、丁○○、辛○○、己○○○、戌○、地○○，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：㈠被告卯○○等十二人公同繼承呂英明未定期承租原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段四六八之三地號土地，約定呂英明對於租借權不得讓渡或轉租與第三者，租金為按原告所申報地價之一百分之十為標準計算，有土地謄本、及合約書各一件可證，租金額經鈞院八十六年度訴更字第一號民事判決自民國七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，並判決卯○○、亥○○○應連帶給付原告自七十九年七月一日起至八十六年六月三十日止積欠之租金二佰五十六萬六仟四佰八十四元，判決業經確定，有民事判決一件可稽，判決後不但未給付積欠之租金，且又自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止計三年，積欠承租如附圖一所示３部分面積０．０一０一公頃、５部分面積０．００四七公頃、７部分面積０．００一四公頃、９部分面積０．００三二公頃、部分面積０．００二四公頃、部分面積０．００一九公頃、部分面積０．０一０八公頃、、部分面積０．００五二公頃及部分面積０．００三０公頃、附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃、Ｃ部分面積０．００三六公頃、Ｂ部分面積０．００三０公頃、Ａ部分面積０．００四三公頃及Ｅ部分面積
０．００四０公頃土地，合計面積０．０六一七公頃，其中前為空地後搭建鐵架土地面積○．○一一○公頃部分所積欠之租金已在另案本院八十九年度重訴字第二七二號交還土地事件請求給付，其餘面積０．０五０七公頃土地，按申報地價每平方公尺九仟九佰三十四元百分之十計算租金額一百八十七萬七千五百二十六元，又自八十九年七月一日起至八十九年十二月三十一日止計六個月，按申報地價每平方公尺一萬四千七百二十六元百分之十計算租金額四十六萬三千八百六十九元，合計積欠三年六個月租金額二佰三十四萬一仟五百九十五元，屢經催告被告等給付，均未置理，茲再以本訴狀繕本送達被告等之日起二十日內催告被告等給付上開積欠之租金，逾期不為給付，即依土地法第一百零三條第四款規定：「承租人續欠租金額，達二年以上時」終止土地租賃契約，收回土地；㈡又被告卯○○等十二人違反合約書第十條約定：「乙方（即呂英明）對於租借權不得讓渡或轉租與第三者」，及土地法第一零三條第三款規定：「承租人轉租基地於他人時」、第五款規定：「承租人違反租賃契約時」，擅自將所承租如附圖一所示３部分面積０．０一０一公頃、５部分面積０．００四七公頃、７部分面積０．００一四公頃、９部分面積０．００三二公頃、部分面積０．００二四公頃、部分面積０．００一九公頃、部分面積０．０一０八公頃、部分面積０．００五二公頃及部分面積０．００三０公頃、如附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃、Ｃ部分面積０．００三六公頃、Ｂ部分面積０．００三○公頃、Ａ部分面積０．００四三公頃及Ｅ部分面積０．００四○公頃土地，分別轉租或讓與被告依序乙○○、甲○○、未○○、宙○○、酉○○、戌○、地○○、天○○、宇○○、巳○○、沈淑嬡、寅○○建築鐵皮屋、屋簷、鐵架、或鋪設水泥地，為此原告依民法第四百三十八條第二項規定以起訴狀繕本送達被告等作為催告被告等於二十日內拆除各該地上物，已經逾期不拆除，原告即依土地法第一百零三條第三款、第五款規定終止土地租賃契約，收回土地，以以前民事狀繕本送達被告等作為通知終止租賃契約，並請求自九十年一月一日起至交還土地之日止按月連帶給付原告相當於租金之損害金。依序為一萬二仟三佰九十四元、五仟七佰六十七元、一仟七佰十八元、三仟九佰二十六元、二仟九佰四十五元、二仟三佰三十一元、一萬三仟二佰五十三元、一萬零六十二元、五仟零三十一元、四仟四佰一十七元、三仟六佰八十一元、一萬零一佰八十五元。㈢原告基於終止契約關係、所有權作用、及侵權行為、不當得利關係，請求被告等應將系爭土地上地上物拆除，交還土地與原告，及給付積欠之租金與相當於租金之損害金，並由被告等連帶負擔訴訟費用，於法洵屬正當。
三、被告則以：㈠被告卯○○、亥○○○、甲○○、未○○、宇○○、酉○○、宙○○、巳○○、
寅○○部分：⒈查被告卯○○等之被繼承人呂英明於民國卅八年間，向原告承租坐○○○鎮○○段第四六八之三號等四筆土地，建築房屋，其租金額於合約書第三項係約定：「按申報地價之百分之五計算年租金」，並約定年租金分四期給付，屬不定期限租地建屋之租賃契約。呂英明於七十年四月廿日去世，其法定繼承人有丑○○○、壬○○、呂松壽、庚○○、卯○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○等九人。則呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等九人繼承而為公同共有。嗣後呂松壽於八十年九月廿日病逝美國，其繼承人有戊○○、丁○○、辛○○及己○○○等四人，因之呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等十二人共同繼承。按呂英明所建築之房屋因分別出賣與被告甲○○等人，房屋之基地承租權亦隨同房屋移轉與承買人。至八十二年間，丑○○○等人雖又將部分房屋贈與卯○○、亥○○○及壬○○取得，但亦僅該部分房屋基地之承租權隨同房屋移轉與卯○○等人而已。至於系爭第四六八之三號土地內面積一０七三‧二一平方公尺之空地，及第四六八號土地內部分土地之租賃權，仍屬丑○○○等十二人所公同共有。原告於鈞院八十六年訴更字第一號調整租金案件，僅列被告卯○○、亥○○○二人為當事人，除其當事人適格有欠缺外（按：被告卯○○等對該確定判決已提起再審之訴，並此陳明）。該判決對呂英明之其他繼承人即被告壬○○等十人依法亦不生效力；抑言之，對被告壬○○等十人而言，系爭土地之租金額仍應依原約定「按申報地價之百分之五計算年租金」。因之原告在未經法院判決調整租金或兩造就租金另行達成協議前，即遽然訴請被告壬○○等十人連帶給付按申報地價百分之十計算之租金及損害金依法應無理由。⒉按上訴人催告支付租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決所確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約。」（六十年台上字第三八五號判例）。查被告卯○○等十二人歷年來共計給付租金額三百十六萬九千五百七十元，並無積欠租金達二年以上之情形：⑴按依據原告之主張被告卯○○等承租之土地為：系爭第四六八號面積卅八平方公尺、第四六八之三號面積一二七六‧二二平方公尺、第四六八之十三號面積六０平方公尺、第四六八之十四號面積一００平方公尺，合計一四七四‧二二平方公尺，惟其中第四六八之十三號及第四六八之十四號二筆土地，屬員林鎮○市○○道路用地，已被政府徵收，兩造間就該二筆土地已無租賃關係存在，因之被告卯○○等實際之承租面積應為一三一四‧二二平方公尺。⑵又原告於八十九年九月間雖向被告壬○○等催討十二年之租金，但其中超過約定租金額部分，及逾五年之租金已罹時效，被告壬○○等並無給付之義務，並得以時效相抗辯。⑶按被告壬○○等應給付之租金額為：①自八五年一月一日至八六年六月卅日承租面積一三一四‧二二平方公尺按申報地價每平方公尺四千三百元百分之五計算之租金為四十二萬三千八百卅五元五角，②原告催告函所列租金額半數之租金七十八萬三千七百九十二元五角（按：原告催告函之租金額係按申報地價百分之十計算），③自八十九年七月一日至十二月卅一日租金額半數之租金廿三萬一千九百卅四元五角，共計租金一百四十三萬九千五百六十二元五角。⑷惟查被告卯○○已分別於七十九年六月廿三日給付一百四十萬四千一百七十六元、同年七月十日給付十八萬零六百零九元、八十五年八月十三日給付一百五十八萬四千七百八十五元，原告另於民國八十八年七月間，因給付租金而聲請鈞院對卯○○實施強制執行（案號：八十八年執字第四七六二號）獲償一百七十四萬九千五百五十五元，是被告卯○○等所給付之租金共計四百九十一萬九千一百二十五元。綜上所述，足見被告壬○○等並無積欠租金達二年以上之情事，原告之終止租約，依法應不生效力。⒊另地上房屋編號十二、十三、十四、十五是被告卯○○等十二人蓋的，租給被告地○○等人使用，被告卯○○等並無讓渡或轉租系爭租賃物之情事，而其餘部分卯○○等人並未同意其餘被告建築地上物，其他被告所蓋的地上物在均院八十年度訴字第一一二一號均認為係其他被告與卯○○等人之間的問題，並未認定物權占有的情形。
㈡被告辰○○部分：被告與卯○○等人間並無轉租土地或將租賃權轉讓之情事，原
告於鈞院八十八年度訴字第五一三號及八十八年度訴字第一一二一號案件中，均主張被告無權占用土地搭蓋遮雨棚架，亦從未提及有轉讓租賃權情事。
㈢被告丑○○○、壬○○部分：系爭土地自原承租人呂英明於民國七十二年四月二
十四日去世後，即由卯○○占有使用，依其卯○○自稱「我自繼承以後，所有大小事物由我處理，…租金…都由我支出…」云云，法院並據此判決卯○○侵占部分無罪，是被告丑○○○、壬○○未曾占用系爭土地，原告要求承租人呂英明死亡後從八十七年七月一日起給付租金債務並拆屋還地，顯無理由。原告於均院八十六年度訴更字第一號請求調整租金及給付租金事件，及曾撤銷對被告丑○○○與壬○○之起訴，是此民事判決效力均不及於被告丑○○○與壬○○。
㈣被告乙○○部分：基地座○○○鎮○○段四六八之三地號、建物門○○○鎮○○
路○○○號之房屋卻係被告於八十七年十一月十六日向胡淑齡購得，且係合法建物，鈞院九十年二月五日勘驗筆錄所示附圖編號３即地號四六八之三面積０‧０一０一公頃之平房絕非被告所有，前手胡淑齡亦未將該平房（鐵皮屋）賣予被告，觀諸證一之買賣契約書即明，影印自地政事務所，絕對真實，被告胡淑齡（原告已將其撤回），另胡淑齡於鈞院八十九年十二月二十六日言詞辯論筆錄中亦證實「…房子後面加蓋部分是我向前手買的時候已經蓋好了，該部分鐵皮屋我沒有買，我賣給乙○○只有保存登記的建物」，從而原告將該平房列為被告乙○○所有，容有誤植，被告實非係爭標的之當事人。
㈤被告天○○部分：被告天○○使用之系爭建物係由被告卯○○等斥資建築而租予
被告，並非被告卯○○等讓渡或轉租，而系爭建屋上之土地係卯○○等之被繼承人呂英明於民國三十八年承租，呂英明七十二年四月二十四日去世其法定繼承人有丑○○○、壬○○、呂松濤、庚○○、卯○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○等九人，則呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等九人繼承，嗣後呂松濤於八十年九月二十日病故，其繼承人則有呂志剛、丁○○、辛○○及己○○○等四人，從而呂英明就系爭土地租賃權之遺產，依法應由丑○○○等十二人共同繼承，今原告既無任何判決書類等證明已與丑○○○等十二人有終止租賃，則丑○○○等之租賃契約，仍未合法終止，原告即無不當得利、侵權行為之請求權存在，況被告之使用房地，乃屬被告與丑○○○等之問題，丑○○○等與原告之租賃關係既未合法終止，原告自無任何權源請求被告拆屋還地等語置辯。
四、查本件原告起訴主張被繼承人呂英明向原告承租，原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段四六八之三地號土地，並定有不定期限租地建屋之租賃契約，約定承租人對於租借權不得讓渡或轉租與第三者，嗣呂英明於七十年四月廿日去世，其法定繼承人為被告丑○○○、壬○○、呂松壽、庚○○、卯○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○等九人，其中呂松壽於八十年九月二十日死亡，其繼承人為戊○○、丁○○、辛○○及呂淑雅等四人，因此被告卯○○、丑○○○、壬○○、呂松壽、庚○○、亥○○○、癸○○、陳丙○○、子○○、戊○○、丁○○、辛○○及呂淑雅等十二人即因繼承而公同共有取得上開承租權，原告曾對被告卯○○、亥○○○提起調整租金之訴，經本院八十六年度訴更字第一號民事判決確定，自民國七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，被告卯○○、亥○○○並應連帶給付原告自七十九年七月一日起至八十六年六月三十日止之租金，共計二百五十六萬六千四百八十四元；另系爭第四六八之三地號土地上有如附圖一所示，被告胡淑齡占有使用代號３部分面積０．０一０一公頃之鐵皮平房、被告甲○○所搭建代號５部分面積０．００四七公頃之鐵皮平房、被告未○○所搭建代號７部分面積０．００一四公頃之鐵皮平房、被告宙○○所搭建代號９部分面積０．００三二公頃鐵皮平房、酉○○所搭建代號部分面積０．００二四公頃之鐵皮平房、被告卯○○所搭建代號部分面積０．００一九公頃、代號部分面積０．０一０八公頃、代號部分面積０．００五二公頃等三棟鐵皮平房及代號部分面積０．００三０公頃之停車位（其中部分租予被告戌○、部分租予被告地○○、及部分租予被告天○○等分別使用），另有如附圖二所示，被告寅○○所搭建代號Ａ部分面積０．００四三公頃鐵架造平房及Ｅ部分面積０．００四０公頃平房、被告辰○○所搭建代號Ｂ部分面積０．００三０公頃之鐵架造平房、被告巳○○所舖設代號Ｃ部分面積０．００三六公頃水泥地面、被告宇○○所搭建代號Ｄ部分面積０．００四一公頃之鐵架造平房等情，業據提出土地登記簿謄本、租賃合約書及本院八十六年度訴更字第一號民事判決等為證，並經本院會同員林地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及如附圖一、二所示之複丈成果圖在卷足憑，復為被告所不爭執，原告上開主張自堪信為真實。
五、又原告主張被告於本院八十六年度訴更字第一號調整租金事件判決後並未給付積欠之租金，且就如附圖一所示代號３、５、７、９、、、、部分及如附圖二所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ及Ｅ部分，合計面積為０．０六一七公頃土地部分，其中前為空地後搭建鐵架土地面積○．○一一○公頃部分所積欠之租金已在另案本院八十九年度重訴字第二七二號交還土地事件請求給付，其餘面積○．○五０七公頃土地部分，積欠租金自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止合計三年，按八十六年度申報地價每平方公尺九千九百三十四元百分之十計算為一百五十一萬零九百六十一元，及自八十九年七月一日起至八十九年十二月三十一日止計六個月，按八十九年度申報地價每平方公尺一萬四千七百二十六元百分之十計算，租金額三十七萬三千三百零四元，合計積欠三年六個月租金額一百八十八萬四千二百六十五元，經原告於八十九年六月十九日以存證信函催告被告卯○○等十二人於函到二十日內給付，逾期不為給付，即依土地法第一百零三條第四款規定：「承租人績欠租金額，達二年以上時」終止土地租賃契約，嗣被告卯○○等十二人未於期限內給付，另於八十九年九月十二日以存證信函送達被告卯○○等十二人已解除租賃契約等情，固有存證信函在卷為憑，惟被告辯稱：租賃合約書第三項係約定按申報地價之百分之五計算年租金，並分四期給付，原告於本院八十六年訴更字第一號調整租金案件，僅列被告卯○○、亥○○○二人為當事人，該判決對呂英明之其他繼承人即被告壬○○等十人（即指被告丑○○○、壬○○、呂松壽、庚○○、癸○○、陳丙○○、子○○、戊○○、丁○○、辛○○及呂淑雅等十人依法不生效力，因此對被告壬○○等十人而言，系爭土地之年租金仍應按申報地價之百分之五計算，又原告於八十九年九月間始向被告壬○○等十人催討租金，其中逾五年之租金已因罹於時效而消滅，被告壬○○等十人並無給付之義務，故被告壬○○等十人應給付之租金額自八十五年一月一日至八十九年十二月卅一日止，就全部承租之面積（即系爭四六八、四六八之三地號土地，原包括同地段四六八之一三、四六八之一四地號土地業經政府徵收，已不在租賃範圍內）一三一四‧二二平方公尺，按申報地價百分之五計算，租金共計一百四十三萬九千五百六十二元五角，然且被告卯○○已分別於七十九年六月廿三日給付一百四十萬四千一百七十六元、同年七月十日給付十八萬零六百零九元、八十五年八月十三日給付一百五十八萬四千七百八十五元，原告另於民國八十八年七月間，因給付租金而聲請對卯○○實施強制執行（案號：八十八年執字第四七六二號）獲償一百七十四萬九千五百五十五萬元，是被告卯○○所給付之租金共計四百九十一萬九千一百二十五元等語，因此被告壬○○等十人已未積欠原告任何租金債務為辯。經查：
㈠被告繼承人呂英明原係向原告承租同地段第四六八號面積六五平方公尺、系爭第
四六八之三號面積一五五二平方公尺、同地段第四六八之十三號面積六０平方公尺及第四六八之十四號面積一００平方公尺，合計一七七七平方公尺，其中第四六八之十三號及第四六八之十四號二筆土地，屬員林鎮○市○○道路用地，已於七十八年間經政府徵收，兩造間就該二筆土地已無租賃關係存在，此有土地登記簿謄本可考），而呂英明承租系爭第四六八、四六八之三地號土地所建造之九棟房屋（即建號一二一五、一二七七、五一八、三０九九、一一六二、一三三一、一三三二、一三二八、一三二七號建物，亦即附圖一所示編號（２等）、（等）、（等）部分），為有保存登記之房屋，最後均已先後分別移轉登記與訴外人甲○○、未○○、酉○○、寅○○、宇○○、辰○○、宙○○、乙○○、巳○○等，按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院四三年台上字四七九號判例請參照），因此上開九棟房屋所坐落之土地之租賃權亦應隨同建築物移轉於房屋受讓人，因此上開房屋所坐落之基地亦不再兩造所訂立之租賃契約範圍內，故被告卯○○等十二人實際上承租土地之面積應為一二二二平方公尺。
㈡前開土地租賃權係被告卯○○等十二人因繼承取得而為公同共有，故對於該租賃
契約所生之租金債務應負連帶責任，按繼承人對於被繼承人之債務，雖與他繼承人負連帶責任，但連帶債務人中之一人所受之確定判決，除依民法第二百七十五條之規定，其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力外，對於他債務人不生效力（二十六年度渝上字第二四七號判例請參照），本院八十六年度訴更字第一號調整租金事件，原告僅以被告卯○○及亥○○○起訴請求，而該判決對其他繼承人即被告壬○○等十人顯不利益，因此該確定判決對渠等十人即不生效力。查兩造於前案對於系爭租金係約定按申報地價之百分之五計算年租金，並分四期給付一節均未爭執，而原告於本件所提出之租賃合約書第三條係載：「租金按甲方（即原告）所申報地以價之一百分之一十為標準計算每坪年租金新台幣一十元七角零分」，因此契約訂定當時對於年租金已為定額之約定即每坪十元七角，並非申報地價百分之十，否則原告實無於日後再提起調整租金訴訟之必要，故被告壬○○等十人與原告間之租金應以申報地價百分之五計算年租金，堪予認定。
㈢再查，原告係至八十九年六月十九日始以存證信函對被告壬○○等人提出給付租
金之請求，被告壬○○等十人亦提出五年時效消滅之抗辯，則渠等應負擔之租金應自八十九年六月十九日受原告催告時起回溯五年之期間，即自八十四年六月二十日起算，至八十九年十二月三十一日止，以承租面積一二二二平方公尺，按申報地價百分之五計算，八十四度申報地價為四千七百元，八十四年六月二十日至八十六年六月三十日共計二年又十一天，租金額為五十八萬二千九百五十五元，八十六年度申報地價為九千九百三十四元，八十六年七月一日至八十九年六月三十日共計三年，租金額為一百八十二萬零九百零二元，八十九年度申報地價為一萬四千七百二十六元，八十九年七月一日至同年十二月三十一日止共計六個月，租金額為四十四萬九千八百七十九元，合計為二百八十五萬三千七百三十六元。惟本件原告僅係主張被告卯○○等十二人積欠系爭四六八之三地號土地內面積０．０五０七公頃土地，自八十六年七月一日起至八十九年十二月三十日止之租金，以申報地價百分之五計算年租金，八十六年七月一日起至六月三十日止合計三年，租金為七十五萬五千八百零七元，及自八十九年七月一日起至八十九年十二月三十日共計六個月，租金額為十八萬六千六百五十二元，合計三年六個月租金額應為九十四萬二千四百五十九元。
㈣又按因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同而債務消滅者
，他債務人亦同免其責任，民法第二百七十四條定有明文。查被告主張被告之一卯○○曾分別於七十九年六月廿三日給付一百四十萬四千一百七十六元、同年七月十日給付十八萬零六百零九元、八十五年八月十三日給付一百五十八萬四千七百八十五元，原告另於民國八十八年七月間，因給付租金而聲請對卯○○實施強制執行（案號：八十八年執字第四七六二號）獲償一百七十四萬九千五百五十五元，共計四百九十一萬九千一百二十五元等情，此為原告所不爭執，故堪信為真。因此被告卯○○所為之前開清償得認屬連帶債務人中一人所為之清償，其他連帶債務人即被告壬○○等十人，在此範圍內亦得同免其責，被告壬○○等十人所應給付原告之全部租金額為二百八十五萬三千七百三十六元，已如前述，就原告起訴主張之範圍計算所積欠之租金則為九十四萬二千四百五十九元，均已因連帶債務人中之一人所為之清償而全部免其責任，因此被告壬○○等十人並無積欠租金額達二年以上得使原告終止系爭土地租賃契約之事由存在，縱另二被告卯○○、亥○○○確有積欠原告之租金達二年以上之情事，然本件租賃債權為被告卯○○等十二人所公同共有，而公同共有債權，唯有單純之一債權關係，其公同共有債權人非有獨立之債權，揆諸民法第八百三十一條準用同法第八百二十八條第一項之規定，除法律或契約另有規定外，公同共有人中之一人，非得公同共有人全體之同意，不得就公同共有債權之全部或一部行使之。因此原告僅得對被告卯○○及亥○○○為終止租賃契約之意思表示，對其餘被告壬○○等十人則不生效力，於此系爭公同共有之租賃權並不因原告為終止租約之意思表示而消滅，仍合法存在。
六、再查，原告主張被告卯○○等十二人擅自將所承租如附圖一所示３部分面積０．０一０一公頃、５部分面積０．００四七公頃、７部分面積０．００一四公頃、９部分面積０．００三二公頃、部分面積０．００二四公頃、部分面積０．００一九公頃、部分面積０．０一０八公頃、部分面積０．００五二公頃及部分面積０．００三０公頃及如附圖二所示Ｄ部分面積０．００四一公頃、Ｃ部分面積０．００三六公頃、Ｂ部分面積０．００三○公頃、Ａ部分面積０．００四三公頃及Ｅ部分面積０．００四０公頃土地，分別轉租或讓與被告依序乙○○、甲○○、未○○、宙○○、酉○○、戌○、地○○、天○○、宇○○、巳○○、沈淑嬡、寅○○建築鐵皮屋、屋簷、鐵架、或鋪設水泥地，違反租賃契約第三條租借權不得讓渡或轉租與第三者之約定及土地法第一零三條第三、五款之規定，為此依民法第四百三十八條終止基地地租賃契約云云，被告則辯稱：地上房屋如附圖一所示編號十二、十三、十四、十五是被告卯○○等十二人蓋的，租給被告地○○等人使用，被告卯○○等並無讓渡或轉租系爭租賃物之情事，而其餘部分卯○○等人並未同意其餘被告建築地上物，因此被告卯○○等十二人與其餘被告間並無轉租土地或將租賃權轉讓之情事，原告並未合法終止租約，即無不當得利、侵權行為之請求權存在等語為辯。按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（七十九年度台上字第二六七八號判例請參照），查原告與被告卯○○等十二人間之租賃契約第三條係約定租借權不得讓渡或轉租與第三者，而土地法第一百零三條第三款亦係規定，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回土地。於本件如附圖一所示編號十二、十三、十四、十五房屋係被告卯○○等十二人蓋的，租給被告戌○、地○○、天○○使用，為兩造所是認，則依前開判例所示，顯非單純之基地轉租，難謂構成終止基地租約之事由，又其餘被告乙○○（或胡淑齡）、甲○○、未○○、宙○○、酉○○、宇○○、巳○○、沈淑嬡、寅○○建築鐵皮屋，依序於系爭土地上搭建如附圖一所示３、５、７、９、及如附圖二所示Ｄ、Ｃ、Ｂ、Ａ等建物，無論上開建物渠等係擅自興建或曾經被告卯○○等十二人之同意而建造，被告乙○○等人並未受讓租賃權而使基地承租人由卯○○等十二人變更為被告乙○○等人，亦無另一個轉租契約使被告乙○○等人成為次承租人，因此與租賃權之轉讓或轉租之情形不復相同。綜上所陳，被告卯○○等十二人並無違反租約第三條或土地法第一百零三條第三款規定之行為發生，原告爰依此對被告卯○○等十二人終止租賃契約，洵屬無據，而系爭租賃契約既未經合法終止，原告即不得請求被告卯○○等十二人返還土地，並對其餘被告依無權占有之所有物返還請求權、不當得利及侵權行為等之規定，請求拆屋還地及相當於租金之損害。
七、末查，就原告請求被告卯○○及亥○○○，對如附圖一所示３、５、７、９、
、、、及如附圖二所示Ｄ、Ｃ、Ｂ、Ａ、Ｅ等部分土地（共計０．０五０七公頃），給付自八十六年七月一日起至八十九年十二月三十一日止之租金部分，本院八十六年訴更字第一號調整租金事件既判決該二人應給付原告之租金，自民國七十九年六月十二日起按年調整為依申報地價年息百分之十計算，自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日，按申報地價每平方公尺九千九百三十四元百分之十計算，為一百五十一萬零九百六十一元，及自八十九年七月一日起至八十九年十二月三十日止，按申報地價每平方公尺一萬四千七百二十六元百分之十計算，為三十七萬三千三百零四元，合計租金額應為一百八十八萬四千二百六十五元。故原告請求被告卯○○、亥○○○連帶給付積欠之租金一百八十八萬四千二百六十五元，為有理由。
八、從而，原告請求被告卯○○、莊呂惠連帶給付租金一百八十八萬四千二百六十五元及自起訴狀繕本送達翌日起（即八十九年十二月十九日）至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
九、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。致原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B法 官 黃倩玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二 日~B法院書記官 彭月美