臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二○號
原 告 甲○○
庚○○己○○辛○○癸○○壬○○兼右三人法定代理人 戊○○ 住共 同訴訟代理人 丁○○律師 住彰化市○○街○○○號七樓被 告 財政部國有財產局台灣中區辦事處
設法定代理人 蔡信三 住送達代收人 乙○○ 住訴訟代理人 蔣志明律師 住台中市○○路一之六七號八樓之三複代理人 丙○○ 住右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告應給付原告等新臺幣（下同）壹佰肆拾參萬陸仟肆佰元整，及自民國八十六年十一月二十九日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告等願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告甲○○、庚○○及其他原告之被繼承人賴森文於八十一年七月間共同向財政部國有財產局臺灣中區辦事處以每平方公尺柒萬元之單價購買坐落彰化縣○○鄉○○段花壇小段第五二之九八、第五二之一００、第五二之一０一、第五二之一０二、第五二之一０三地號土地（重測後分別○○○鄉○○段第一八六、第一八五、第一八三、第一八四地號土地），價金總計玖佰肆拾伍萬元。原告等業已給付全數價金，而被告亦依約移轉土地之所有權予原告等。詎八十五年五月間系爭土地坐落地段實施地籍圖重測，系爭土地於重測後土地面積均少於原土地登記簿謄本所記載之面積。減少之面積分別為：參點伍伍平方公尺、貳點肆貳平方公尺、伍點玖貳平方公尺、捌點陸參平方公尺，四筆土地總計減少面積貳拾點伍貳平方公尺。原告等因認如此一來顯有價金溢付之情形，且溢付之金額依每平方公尺柒萬元計算，達壹佰肆拾參萬陸仟肆佰元，遂於八十六年十一月二十八日去函請求被告返還溢收之價金。惟被告卻回函表示：原告等於八十一年間所繳之買賣價金係以整宗土地為標的，依內政部六十八年三月十二日台內地第六七九○號函之意旨，原告等不得因地籍圖重測後土地面積減少，而請求退還價款。
（二）出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土地面積自始不足，則其不足部分為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任。依財政部國有財政局臺灣中區辦事處所發給之國有基地產權移轉證明書之記載可知，原告等購買系爭土地，係以每平方公尺柒萬元為單價，與土地面積相乘後計算出系爭土地之價格，並非如被告所指係以整宗土地為標的而計算。況依內政部民國六十八年三月十二日臺內地第六七九○號函釋之反面推論，原告等之買賣價金既非依整筆土地計價，被告自不得以此為由拒絕返還溢收之價金。
（三）所謂地籍圖重測，除舊地籍圖有破損之部分須重新實地指界，以重繪地籍圖外，其他情況並未變更舊有地籍圖之經界線，系爭土地面積重測後有所減少，應非指界而生；況系爭土地面臨道路，其經界線又豈得隨意移動。依土地法第四十六條之二之規定，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之期限內，自行設立界標，並到場指界。準此，重測前後原告等所為得影響面積增減因素顯然僅有一種，即現場之指界。若原告等所指界址較原界址為退縮，在舊地籍圖面積計算無誤之前提下，重測後之面積定較為縮減；反之則必增加。惟查系爭土地依地籍圖所示，有三面與道五八八地號之道路土地相鄰接，重測前後界址至為固定、明確，並非原告等所得任意指定、更動，而與第一八二、一八七地號土地相鄰之界址，則為原有之建築線，更無移動之可能，施測機關依此固定之界址施測結果，則與原地籍圖無異。且被告亦自認重測後土地界址與出售時相同，並無變動，卻復指系爭土地面積之減少乃因原告等之指界而生，依民事訴訟法第二百七十九條之規定，被告應受已為之自認拘束，若欲撤銷，自應就自認與事實不符，且出於錯誤負舉證責任。本件系爭土地面積短少，應係依舊有地籍圖計算土地面積時未臻精確所致，乃自始即有面積不足之情形。系爭土地既係依面積計價，而非整筆論價，且其面積又係自始即有不足，而非因嗣後指界誤差而生，則被告就系爭土地面積不足之部分顯係不能給付，受領該部分之買賣價金應無法律上之原因。
（四）本件土地買賣之價格，係被告所估價決定，原告等對此價格不能異議、亦無異議，是本件所應探究者並非兩造究有無關於系爭土地單價之合意，而係被告所定地價究依面積計價或整筆計價？否則，在直接申購國有地之情況，價格恆由國有財產局單方決定，承購人與國有財產局間恆無單價之協議，豈非即無因面積減少主張減價之餘地？被告管轄範圍內國有土地之地價計算標準有二，一為區段加成計算，一為專案提估評價標準。前者因係以公告現值為計算基準，故若依此而定之土地買賣價金，即係「按面積計算價金」，信被告應無異議；而後者適用之情況，乃針對「本表內未規定加成標準之土地」，應隨時調查市價以評定地價。則成為問題者，土地之市價究如何調查得知？按土地市價之調查，不外以參考土地本身之公告現值、相鄰或相近土地之公告現值或最近成交價格等方式為之，惟不論依何方式調查，評定土地價格所參考者，必係相鄰近土地之單價而非總價。準此，不論依區段加成或專案提估之方式計算地價，必以單價為據而得出總價，絕無憑空而生總價之可能。由被告所提之租賃契約第二條之約定，似乎可認土地之租金並未依面積計算，然依同契約第八條：「租賃基地，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約。其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算租金。」之約定卻可知，土地租金乃依面積計算而非「整筆論價」。在一般土地租賃習慣，租金多係整筆論價，鮮有按面積計價之情況下，被告出租國有土地之租金尚須依面積計價，則被告何有可能在出售土地時捨卻此種按面積計價之方式，反以全部四筆土地一併論價？
（五）由被告所提供原告填寫申請書觀之，由「申請人承諾事項欄」二、四項由被告所預先書就之文字足認，⑴被告認此申購書乃「要約」 (並非要約之引誘) ；⑵被告認土地若有標示不符或面積有增減之情況，在移轉登記前兩造均得主張退補價款。準此，土地若係整筆計價，如何退補價金？被告在其內部處理作業上，系爭土地原即僅有總價之估定，而無先估定單價再得出總價之情形。惟不論係以區段加成或專案提估之方式評定地價，所用之處理表格均同為之固定格式，不論依何方式評定地價，均僅有總價之記載，而無單價之記載。再由被告所提出之通知書第三項之記載可知，被告乃認此通知書有承諾之效力 (並非要約)。雖該通知書僅記載系爭四筆土地之總價金，惟由第四項之記載可知，原告等對通知書上所列之面積得有異議，而異議之目的無非一在更正面積，一在要求減價。若系爭四筆土地確按面積計價，原告如何要求減價？被告又如何計算應減價若干？
（六）雖依被告所提出之承購申請書，原告等應受關於土地未移轉登記前面積有增減應退補價金之要約拘束；然原告等並未同時表示放棄於土地移轉登記後始發現面積減少請求退還價金之權利。又被告所提出之通知書第四項雖有「對本通知書所列面積如有異議，應於接到本通知書十日內申復，逾期視為無異議」之記載，惟不論以記載之文義，或原告等若實際請求地政機關複丈，需時絕對超出十日二點而論，此記載之意乃指對「通知書所列面積與土地登記面積相符」一事有無異議，並非指對「通知書所列面積與土地實際面積相符」一事有無異議。而原告等對於是時土地登記面積與通知書上所載面積相符一事，自無異議。被告指原告逾期未對土地之實際面積表示異議，故視為無異議云云，應無足採。
（七）由被告所提之基地產權移轉證明書觀之，雖為系爭土地之價款業已繳清後被告所發給，惟由上之記載足證被告確係以面積計算土地之價金。被告稱單價乃依總價除以總面積所得出，此與稱總價係單價乘以面積所得出何異？所謂整筆計價，係指不論面積多寡，土地之價格均為固定，每平方公尺之單價乃另以土地總價除以總面積得出，總價並不因面積增減而有異；而所謂按面積計價，乃先行定出每平方公尺之單價，總價則依單價乘以總面積後得出，總價恆因面積之差異而變動。依前二至六各項所述，均足證被告就本件買賣確係按面積計價，而非整筆論價。
（八）對於被告抗辯之陳述：⑴按土地法第四十三條「依本法所為之登記，有絕對效力」之規定，不論依司法
院之解釋或最高法院屢次表示之見解，均認該規定係為保護信賴登記之第三人而設，係就對於第三人之關係而言被告乃系爭土地第一次登記之原所有權人，並非信賴登記之第三人，對於系爭土地之登記事項，無由對原告等主張有絕對效力。
⑵地籍圖重測，依土地法第四十六條之一之規定，乃指凡因地籍原圖破損、滅失
、比例尺變更或其他重大原因，所重新實施之地籍測量之謂。則所謂地籍圖重測，與土地面積之增減，並無必然之關係。原告等於向被告購買系爭四筆土地時或嗣後，並不曾申請地政機關實施複丈，乃因實施重測後方得知土地實際面積與所購買之面積不符，不得依此即認土地面積之短少係實施地籍圖重測所致，被告若為此主張，應自負舉證責任。原告所引最高法院八十四年度台上字第四四三號判決，爭點與本件相同，均係土地實際面積與登記簿謄本上之記載不符，僅一於主動申請複丈後發現、一為地籍重測後發現，而此差異點應不影響二件事實之類似。
⑶被告所引內政部八十六年台內地字第六七九○號之解釋函，其位揭低於法律、
法規命令，僅屬一般行政命令之性質，依中央法規標準法第五條第二款之規定，並無限制或創設人民權利義務之效力，所稱「土地買賣，除契約中另有特殊約定外，雙方議定之買賣價款，即當視為以整宗土地為標的……」云云，顯然以擬制方法，限制人民之權利，除有違前述法律保留之規定外，亦與民法第九十八條解釋意思表示，應探求當事人之真意之法律明文相違背，依憲法第一百七十二條之規定，該函令之內容應因抵觸法律而無效。
⑷所謂整筆計價，係指不論面積多寡，土地之價格均為固定，每平方公尺之單價
乃另以土地總價除以總面積得出；而所謂按面積計價，乃先行定出每平方公尺之單價，總價則依單價乘以總面積後得出。換言之，前者乃並無單價之約定，欲得知單價應另行換算；後者則有單價之約定，而計算出總價，總價乃隨面積兒變動。原告等向被告一次買受四筆土地，每筆土地面積、總價均不相同，惟一相同者乃每平方公尺新台幣柒萬元之單價，若謂系爭四筆土地係整筆計價，如何可能每筆土地之單價均相同而無差異？且由被告所核發之產權移轉證明書上價格欄之記載，乃先書明每平方公尺之單價，再記載土地之總價，顯均係按面積計價無疑。至所謂便於原告等申報土地現值云云，果係如此，則僅須記載總價及面積即足，加減乘除之簡易計算，原告等勝任愉快，何勞被告因此費心？⑸依土地法第四十六條之二之規定，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地
政機關通知之期限內，自行設立界標，並到場指界。準此，重測前後原告等所為得影響面積增減因素顯然僅有一種，即現場之指界。若原告等所指界址較原界址為退縮，在舊地籍圖面積計算無誤之前提下，重測後之面積定較為縮減；反之則必增加。惟查系爭土地依地籍圖所示，有三面與道五八八地號之道路土地相鄰接，重測前後界址至為固定、明確，並非原告等所得任意指定、更動，而與第一八二、一八七地號土地相鄰之界址，則為原有之建築線，更無移動之可能，施測機關依此固定之界址施測結果，則與原地籍圖無異，被告亦自認重測後土地界址與出售時相同，並無變動。則系爭土地面積之減少，顯為原依舊地籍圖所計算之面積有誤所致。系爭土地既按面積計價，被告就面積不足之部分顯為給付不能，就給付不能部分所受領之價金為無法律上之原因。
三、證據：提出賴森文之繼承人繼承資料一份、繳款書影本一件、基地產權移轉證明書影本乙件、土地登記簿謄本四份、申請書影本乙件、財政部國有財產局臺灣中區辦事處函影本乙件、地籍圖一件等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）按非公用財產類不動產之出售，其已有租賃關係，難以招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用人，國有財產法第四十九條第一、二項定有明文，而讓售之價格，依讓售年度，由被告會同轄區內之台中市、新竹市、及台中、彰化、南投、苗栗、新竹、雲林等八縣市財政、地政、稅捐單位召開八十一年國有土地地價區段加成評定標準共同作業評估會暨本處國有財產估價小組八十一年第八次會議議訂，報請國有財產局國有財產估價委員會第二七三次委員會議核定施行，其計價方式有二：其一為按區段加成，即將地政機關劃定之地價區為單位，分別劃為○成區：照公告現值計算；一成區：照公告現值加一成計算；二成區：照公告現值加二成計算；三成區：照公告現值加三成計算；四成區：照公告現值加四成計算。其二為專案提估：○○○區段加成之土地，一律訂為專案提估區，隨時調查市價，按估價程序辦理。
（二）本件原告等於八十年十二月四日就其所有房屋坐落之國有系爭土地，向被告辦理承租手續，租賃期間自八十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，依國有財產法施行細則第五十三條第二款：租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物之所有人，即為國有財產法第四十九條所稱之「直接使用人」，得申請讓售國有非公用土地，原告等人因符合前揭讓售條件，乃於八十一年四月二十一日向被告申請承購系爭土地，嗣經原告等於八十一年五月二十九日『領界』完成現場勘查，因系爭土地之產價，係屬專案提估，經被告估價小組八十一年第七次會議通過並報奉國有財產局八十一年六月二十日台財產估字第八一○一三一七○號函核定總價為九百四十五萬元，被告就本件申購案，完成內部審查手續後，於八十一年六月三十日以台財產中（二）字第八一○一三五九○號繳款通知書，通知原告等於八十一年七月三十一日前一次繳清價款九百四十五萬元，或申請分期付款。原告等接獲通知書後，於八十一年七月二十七日至台灣銀行彰化分行繳納九百四十五萬元。
（三）前揭被告繳款通知書，上載有讓售土地之地號及總面積、總價款，並未載每平方公尺之單價，核其性質為買賣之要約，而原告等依通知繳納價款，乃因意思實現，與要約一致而成立買賣契約。準此，本件買賣是以『總價買賣』，雙方間並未以每平方公尺之單價，作任何之協議，灼然甚明。原告等於起訴狀稱八十一年七月間共同向財政部國有財產局台灣中區辦事處，以每平方公尺柒萬元之單價，購買如附表所示之四筆土地，價金總計玖佰肆拾伍萬元云云，自有誤會。系爭土地之買賣，係以總價論計，並非以每平方公尺單價計算，要與原告等於起訴狀所舉最高法院八十四年度台上字第四四三號判決意旨有間，自無援用之餘地。
（四）原告等提出之原證三基地產權移轉證明書，係被告『單方』發給供原告等持向該管地政機關辦理權利移轉登記之用，其核發日期為本件買賣契約『成立後』之八十一年七月二十八日，而原告等於八十一年八月十四日具領，準此，其上縱載有每筆之單價，亦係以合約總價除以總面積所得之平均結果，並非雙方於『買賣契約成立時』協議之買賣單價，自甚灼然，要與本件系爭土地雙方是以總價買賣無涉，原告等主張系爭土地之買賣，係有單價之約定云云，自應就此負舉證責任，空言主張自不足採。
（五）繳款通知書第四款之約定：「對本通知書所列面積如有異議，應於接到本通知書十日內申復，逾期視為無異議。」，系爭土地早於買賣契約成立後，點交原告等管業，原告等並於八十一年九月十五日辦畢應有部分各三分之一之登記，此有原告等提出之土地登記簿謄本，在卷可查，原告等遲至八十六年十一月二十八日始就面積減少一事，向被告提出爭執，依約早已視為無異議，而不得為爭執。
（六）依內政部六十八年三月十二日台內第字地六七九○號函釋：「查地籍圖重測係依據土地法規定所舉辦，其目的在求地籍資料與實地界址相符，重測前後面積縱有變動，但實地界址係經所有權人會同認定，應以其界址為準。故土地買賣，除契約中另有特殊約定外，雙方議定之買賣價款，即當視為係以整宗土地為標的，權義各方自不得因嗣後辦理重測，面積有增減，而提起價款退補請求」。據此，原告等所繳買賣價款，既係以全部土地之總價為之，且被告與原告等間亦無特殊之約定，故原告等自不得因八十五年間地籍圖重測後土地面積減少而要求退還價款。至於重測前面積是否有減少？原告等已逾爭執之期限，早已失權。退步言，縱令原告等尚得為爭執，亦應就短少之面積負舉證責任，重測後面積減少，是源自於原告等之指界，尚不得以此遽為重測前面積減少之立證，自不待言。
（七）系爭土地於八十五年八月二十九日經地政機關辦理重測，土地面積減少並非自始不足，而係地籍圖重測結果，近年因測量技術進步及複丈時誤差，重測前後土地面積變動乃必然事實，土地之界址以土地所有權人最明悉，辦理土地重測時由土地所有權人到場指界，地政機關依據所有權人指界範圍測定各宗土地位置、大小，其面積為界址範圍決定之結果，就土地所有權人而言，其財產並未變動，如原告對土地界址有疑義，應於公告時提出異議，原告既未提出異議，即表示系爭土地重測結果界址與被告出售時相符，其財產並未受損害。
三、證據：提出財政部國有財產局台灣中區辦事處管轄國有土地地價區段加成計算標準表、租賃契約書、承購國有非公用不動產申請書、勘查紀錄表、國有非公用房地讓售案件審查處理表、八十一年六月三十日台財產中（二）字第八一○一三五九○號繳款通知書等各一件（均影本）。
理 由
一、原告主張原告甲○○、庚○○及其他原告之被繼承人賴森文於八十一年七月間共同向財政部國有財產局臺灣中區辦事處以每平方公尺柒萬元之單價購買坐落彰化縣○○鄉○○段花壇小段第五二之九八、第五二之一００、第五二之一０一、第五二之一０二、第五二之一０三地號土地，價金總計玖佰肆拾伍萬元，原告等業已給付全數價金，而被告亦依約移轉土地之所有權予原告等之事實，為被告所不爭執，且有原告提出之賴森文之繼承人繼承資料、繳款書、基地產權移轉證明書、土地登記簿謄本在卷可稽，自堪信為真實。
二、又原告主張上開系爭土地於重測後土地面積均少於原土地登記簿謄本所記載之面積。減少之面積分別為：參點伍伍平方公尺、貳點肆貳平方公尺、伍點玖貳平方公尺、捌點陸參平方公尺，四筆土地總計減少面積貳拾點伍貳平方公尺，當時購買土地係按面積計價，如此一來顯有價金溢付之情形，故依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求返還溢付價金等語，則為被告所否認，並以當時係就系爭土地做整筆買賣，並非以面積計算價金等語置辯。
三、本件原告主張之請求權基礎係民法第一百七十九條之不當得利請求權，是以本件首須探究者，即原告之主張是否合於不當得利之要件。按不當得利之成立要件有
四：（一）無法律上之原因；（二）一方受有利益；（三）他方受有損害；（四）損益變動須有基於同一原因事實之直接因果關係。而所謂無法律上原因，雖有因給付而受有利益之情形，然所謂「給付」者，係指有意識之增益他人財產，具有雙重目的性，一為增加他人之財產，一為達成某種目的。基於給付而生之損益變動，是否具有法律上之原因，端是其給付目的是否實現而定，給付目的若已實現，則他方受領給付即有法律上之原因。反之，若給付之目的未能實現，則無論其為自始欠缺目的、目的不達或目的消滅，則財產之變動均為無法律上原因。而溢領價金並不構成不當得利，蓋因買受人所給付價金之全部，係為清償基於有效成立買賣契約而生之債務，給付原因自始存在，其後亦未消滅，實無不能達成其目的之可言（見王澤鑑大法官著：民法學說與判例研究第三冊，「物之瑕疵與不當得利」一文，第一一六頁至一一七頁）。本件原告主張被告出賣系爭土地之面積有短少，故依不當得利請求返還溢領價金云云，然本件買賣契約既仍有效成立並未消滅，自無所謂給付之目的未能實現之情形可言，睽諸前揭說明，原告之主張即顯然與「無法律上原因」此一要件不合，原告主張系爭土地溢領價金部分援引不當得利請求權為據，其構成要件並不該當，原告之訴在法律上顯無理由，自難准許，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十八 日
台灣彰化地方法院民事第二庭~B法 官 陳弘仁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十八 日~B法院書記官 謝玲英