臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度訴字第四五九號
原 告 丙○○訴訟代理人 楊錫楨律師送達代收人 楊錫楨律師被 告 丁○○
乙○○右 一 人訴訟代理人 甲○○ 住台北市○○街○○○巷○○○號二樓之一右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段第三五五之一地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積三四．六五平方公尺之鐵筋加強磚造二層樓房拆除後，並將土地交還原告及其他共有人全體。
被告丁○○應將坐落前項土地上，如附圖所示編號Ｂ部分面積五．八一平方公尺土地上之鐵筋加強磚造三層樓房拆除，並將土地交還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告乙○○負擔二十分之十七，其餘由被告丁○○負擔。
本判決於原告分別以新台幣參拾萬元、伍萬元為被告乙○○、丁○○供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除擔保金額外，如主文第一、二項所示。
二、陳述：㈠訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二五五條第一項第二款及第七款有明文規定。因據被告丁○○八十九年九月二十二日履勘現場時主張，與其所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路○○○巷○號三層樓建物（原所有人乙○○）為同一門牌號碼之毗鄰二樓建物，仍屬於乙○○所有，其僅拍賣買受三層樓建物部分，對此新發現之事實，原告追加乙○○為本件被告並為訴之聲明第一項之請求，而本件原告起訴時係主張共有人物上請求權，其請求之基礎事實同一，且追加乙○○之部分，應無妨礙被告丁○○之防禦及訴訟之終結，並有助於本案之了解及符合訴訟經濟，故符合前揭規定。
㈡坐落彰化縣○○鎮○○段第三五五之一地號土地，地目建、面積０．００六六
公頃，係原告與訴外人楊瑞淂、楊金英、鄭楊貴美、楊林銘、潘楊淑滿、楊林源、陽克偉、鍾鳳芳、陽政庭、楊政唐、陳進華等人所共有，原告丙○○於七十年三月間因買受前開部分土地，於七十年四月三十日登記為該土地共有人之一之後，三五五地號土地因分割原因，於七十四年十一月一日分割登記出三五五之一地號土地，而原告丙○○仍為系爭三五五之一地號土地之共有人，於八十六年十二月一日原告丙○○復因繼承其母楊陳蘊在三五五地號（六十四年十二月二十六日楊陳蘊繼承登記為所有權人）及三五五之一地號土地上之持分，而更取得前揭等地號部分土地，故原告分別從七十年四月三十日及七十四年十一月一日起為三五五地號及分割後三五五之一地號土地之共有人迄今，從而原告丙○○為系爭三五五之一地號土地之所有人。
㈢被告乙○○約於六十五年左右，在未經當時三五五地號土地之共有人即原告丙
○○之母楊陳蘊及其他共有人之同意下，竟占有三五五地號土地之特定部分（如附圖所示Ａ及Ｂ部分），興建前揭建物，且興建完成後迄今，亦未曾取得三五五地號及三五五之一地號土地之共有人即原告及其他共有人全體同意使用，既無正當權源，自屬無權占有。又被告丁○○雖於七十年間因法院拍賣原因取得前揭如附圖所示Ｂ部分土地上之建物所有權，但不因此而取得對三五五之一地號土地特定部分之使用權，參以其前手即被告乙○○無權占有之事實，已如前述，從而，在原告及其他共有人未同意被告丁○○所有前揭建物可使用三五五之一地號土地特定部分之情況下，其亦無正當權源，自屬無權占有。
㈣被告乙○○主張民國五十七年楊天生將四○一地號（系爭三五五之一地號土地
重測前之地號）應有部分五分之一出售與伊，另向楊陳蘊購買持分，同年被告乙○○興建系爭房屋，因為土地共有人眾多一時無法及不便辦理所有權移轉登記，導致懸案，惟當時被告興建房屋時，各共有人均目睹並未表示反對，故被告係因買受共有土地之應有部分，有使用權利非無權占有云云。惟查，被告乙○○究係向楊天生或楊天生及陳蘊購買四○一地號土地之應有部分前後陳述不一，是否有購買之事實，即屬堪疑，更何況，四○一地號土地於民國五十六年時即編定為建地，任何人皆得合法登記為買受人，與當時農地移轉之限制有異，且共有建地應有部分之移轉，各共有人得自由處分之，民法第八一九條第一項著有明文，故被告乙○○所謂無法及不便辦理所有權移轉之答辯，與法有悖。又各共有人目睹被告乙○○興建房屋未表示反對之事實，原告否認之，況單純緘默並非表示全體共有人同意被告乙○○得在共有地之特定部分興建房屋，且原告未同意被告乙○○得在系爭共有地興建房屋，故被告乙○○應提出全體共有人同意其在四○一地號土地之特定部分得興建房屋之證據，以證明其占有系爭土地，有正當權源。另電費代繳之收據，僅能證明被告乙○○對其所有興建之房屋有繳納電費之事實，不足為其占有系爭土地，有正當權源之證據。再楊色於民國三十七年四月十八日早已死亡，故被告乙○○主張其於民國五十七年蓋房子時有付錢給楊色壹仟元之事實，誠屬不可能，進而其當時亦有付錢給楊陳蘊壹仟元之主張，是否屬實，亦值堪疑。
㈤又分管契約須在知悉分管契約之受讓人受讓應有部分，經登記為共有人後，始
對受讓人繼續存在（大法官會議釋字第三四九號解釋及最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例參照），故應有部分之買受人，於登記為共有人之前，雖已占有出賣人分管之土地，仍不能據買賣契約對出賣人以外之共有人，主張其為分管契約之當事人，對於分管之土地為有權占有，是以縱認本件土地有分管且楊天生與被告乙○○有買賣楊天生分管土地屬實，被告乙○○迄未辦理所有權移轉登記，況楊天生已將其在系爭土地上之應有部分，移轉登記給原告等人，被告乙○○已無法辦理所有權移轉登記，尚非系爭土地之共有人，被告乙○○自不據與楊天生之買賣契約，主張其對於系爭土地為有權占有，以對抗共有人之原告，則對原告而言，被告占有系爭土地，仍無法律上之正當權源，自為無權占有。
三、證據：提出土地登記簿謄本四份、戶籍謄本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠被告乙○○部分：五十七年間被告向共有人之一楊天生購買重測前彰化縣○○
鎮○○段○○○○號土地（重測後變更地號為和中段三五五地號）應有部分五分之一，但未過戶，當時有付款與楊色及楊蘊各一千元，土地向楊天生以二萬四千元購得，同年即動工興建系爭房屋，建屋時有經過全體共有人同意，共有人亦均知情未表示反對，足見被告建屋時因買受共有土地應有部分，而有使用之權利並非無權占有，嗣民國五十九年楊天生之應有部分由原告及訴外人楊瑞得共同繼承各二十五分之一，被告請求移轉登記系爭土地應有部分之權利，雖因時效而消滅，但不因之而成為無權占有，原告之請求自無理由。
㈡被告丁○○部分：坐落系爭土地上之三層樓房，係於七十年經 鈞院拍賣乙○
○之不動產，由其拍定標買取得，為合法之權利，乙○○與土地所有人間之糾紛與其無涉，其亦不清楚。
三、證據：被告乙○○提出系爭土地日據時代及重測前之土地登記簿謄本各一份為證，並請求傳訊黃文川、陳坤厚、林建財、蔡東宏；被告丁○○提出本院七十年度民執丁字第三六三號不動產權利移轉證書一紙影本為證。
理 由
一、原告起訴時請求被告丁○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段第三五五之一地號土地上，如附圖所示編號Ｂ部分面積五．八一平方公尺土地上之鐵筋加強磚造三層樓房拆除，並將土地交還原告及其他共有人全體，嗣於訴狀繕本送達後本院審理中，追加被告乙○○應將坐落同地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積三四．六五平方公尺之鐵筋加強磚造建二層樓房拆除後，並將土地交還原告及其他共有人全體，此為訴之追加，惟被告於訴之追加無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第二項規定，依法視為已同意追加，並無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：坐落彰化縣○○鎮○○段第三五五之一地號土地，地目建、面積０．００六六公頃，係原告與訴外人楊瑞淂、楊金英、鄭楊貴美、楊林銘、潘楊淑滿、楊林源、陽克偉、鍾鳳芳、陽政庭、楊政唐、陳進華等十二人所共有，被告乙○○於六十五年間未經當時三五五地號土地之共有人之同意，竟占有三五五地號土地之特定部分興建房屋（即如附圖所示Ａ及Ｂ部分），迄今均未曾取得三五五地號及三五五之一地號土地之共有人即原告及其他共有人全體同意使用，無正當權源，屬無權占有。又被告丁○○雖於七十年間因法院拍賣取得前揭如附圖所示Ｂ部分土地上之建物所有權，惟其前手即被告乙○○既係無權占有系爭土地，其受讓該建物占有系爭土地亦屬無正當權源，為無權占有等情。被告乙○○則以：其於五十七年間向共有人之一楊天生購買重測前彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（即重測○○○鎮○○段○○○○號）應有部分五分之一，但未過戶，當時有付款與楊色及楊蘊各一千元，土地向楊天生以二萬四千元購得，同年即動工興建系爭房屋，建屋時有經過全體共有人同意，共有人亦均知情未表示反對，足見被告係因買受共有土地應有部分，而有使用之權利並非無權占有，嗣五十九年楊天生之應有部分由原告及訴外人楊瑞得共同繼承各二十五分之一，被告請求移轉登記系爭土地應有部分之權利，雖因時效而消滅，但不因之而成為無權占有，原告之請求自無理由；被告丁○○亦以：坐落系爭土地上之如附圖所示Ｂ部分三層樓房，係於七十年經 鈞院拍賣乙○○之不動產，由其拍定標買取得，為合法之權利，乙○○與土地所有人間之糾紛與其無涉，其亦不清楚等語置辯。
二、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段第三五五之一地號土地，地目建、面積０．００六六公頃，係原告與訴外人楊瑞淂、楊金英、鄭楊貴美、楊林銘、潘楊淑滿、楊林源、陽克偉、鍾鳳芳、陽政庭、楊政唐、陳進華等十二人所共有，上開土地上分別有被告丁○○所有如附圖所示編號Ｂ部分面積五．八一平方公尺土地上之鐵筋加強磚造三層樓房，及被告乙○○所有如附圖所示編號Ａ部分面積三四．六五平方公尺之鐵筋加強磚造二層樓房，上開Ａ、Ｂ部分房屋均為被告乙○○於六十五年間所興建，其中Ｂ部分三層樓房係七十年間經本院拍賣由被告丁○○拍定取得等情，業據提出土地登記簿謄本為證，並有被告丁○○提出之不動產權利移轉證書在卷可稽，復經本院會同和美地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及和美地政事務所八十九年十一月十五日之複丈成果圖附卷足憑，亦為被告等所不爭執，此部份主張自堪信為真實。
三、又查，原告主張被告乙○○係未經系爭土地之全體共有人同意而興建上開建物一節，被告乙○○雖辯稱：其曾於五十七年間向共有人之一楊天生購買重測前彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（即重測○○○鎮○○段○○○○號）應有部分五分之一，但未過戶，當時有付款與楊色及楊蘊各一千元，土地向楊天生以二萬四千元購得，建屋時有經過全體共有人同意且渠等均知情並未表示反對，楊天生之應有部分於五十九年始由原告及訴外人楊瑞得共同繼承各二十五分之一，被告係因買受共有土地應有部分，而有使用之權利並非無權占有云云。經查：
㈠系○○○鎮○○段第三五五之一地號土地，係於七十四年因分割同地段第三五五
地號土地轉載而來，第三五五地號重測前○○○鎮○○段第四０一地號土地，日據時代由楊色、楊天生、楊守、楊淡、楊清泉所共有，應有部分各五分之一，楊色於三十七年死亡，應有部分於七十年由楊天生、葉明田各繼承登記三００分之一二（楊天生合併自有之五分之一，應有部分共計三００分之七二）、楊火炳、楊老慶、鍾錦源各繼承登記三００分之四、丙○○、楊瑞得、楊岳恭、劉寶卿各繼承登記三００分之六；楊守於五十四年死亡，應有部分於五十九年由丙○○、楊瑞得、楊萬成各繼承登記各二五分之一、楊陳蘊二五分之二（六十四年楊陳蘊再繼承取得楊萬成之應有部分，合計為二五分之三）；楊淡於四十五年死亡應有部分，於六十年由楊火炳、楊老慶各繼承登記十分之一；楊清泉於二十六年死亡應有部分於六十年由楊岳恭繼承登記，而葉明田之應有部分三００分之一二於七十年以買賣為由，分別移轉登記予楊火炳、楊老慶各六００分之三、丙○○、楊瑞得、楊岳恭各六００分之六，另楊天生之應有部分三００分之七二，於七十年買賣移轉登記予丙○○、楊瑞得各一００分之一二，至八十六年楊陳蘊之應有部分二五分之三，由丙○○、楊瑞得各繼承登記五十分之三，因此原告丙○○於五十四年繼承楊守之系爭土地，爾後繼承登記應有部分二五分之一，於三十七年繼承楊色系爭遺產而後再登記取得三００分之六，七十年則由葉明田、楊天生分別買賣移轉登記取得六００分之六及一００分之一二，八十六年再繼承登記取得楊陳蘊之五十分之三，共計應有部分四分之一，此有系爭土地日據時代及重測前後之土地登記簿謄本在卷可按，足證原告丙○○之應有部分僅一００分之一二於七十年受讓自楊天生，五十分之三於八十六年受讓自楊陳蘊，其餘均自楊守及楊色繼承登記取得，為共有人之一，故縱使其繼承自楊天生及楊陳蘊之應有部分，亦應承受渠等所負之義務，然就其餘之應有部分，原告仍得據此對被告主張無權占用。
㈡又被告辯稱：於五十七年曾向楊天生購買系爭土地應有部分五分之一及建屋時業
經全體共有人同意部分，固據提出證人黃文川、陳坤厚、林建財、蔡東宏為證，惟該等證人分別到庭證稱：「系爭房屋是我替乙○○蓋的，在蓋當中他與地主有糾紛，什麼糾紛我不清楚，他有無向地主買土地我不清楚，在土地上蓋房子有無經土地共有人全體同意我不清楚」（黃文川）、「被告乙○○蓋房子時我有幫忙蓋，房子蓋好圍牆時曾看到被告乙○○與楊天生及一婦人（據被告乙○○稱係金振旅社老闆娘楊陳蘊），拿繩子及曬衣服竹竿在量土地，楊天生告訴乙○○他只能蓋到他所買的範圍，不能超過，我也聽到楊天生要跟乙○○拿錢，乙○○說要過戶土地才付尾款，當時主要是隔壁金振旅社婦人說不能超過蓋的範圍，楊天生對乙○○蓋的房屋範圍沒有意見，被告蓋房子有無經全體共有人同意我不清楚」（陳坤厚）、「被告乙○○蓋房子有無糾紛我不清楚，被告乙○○是向一位姓吳的買現在房屋前的另一筆土地，其他的就不知道」（林建財）、「當初楊天生與乙○○到我事務所要辦理乙○○向楊天生買系爭土地之持分，我有幫他們辦，他們有寫買賣契約書，價錢多少已忘記，當時乙○○有付給楊天生一部分錢，但尾款待過戶再給付，後來因為資料不齊全所以沒有辦過戶，乙○○蓋房子的事我知道但沒去現場看過，有無經共有人同意我不清楚，但據當時只要蓋房子不要超過自己持分就可以」（蔡東宏），是前揭證人縱可以證明被告乙○○曾向楊天生購買系爭土地之應有部分五分之一，且當時楊陳蘊曾表示乙○○所蓋之房屋不得超過應有部分之範圍，惟依證人所述被告乙○○之價款尚未付清，且均無法證明除楊天生及楊陳蘊外，被告乙○○興建系爭房屋時有經過其他全體共有人之同意（如被告乙○○所稱興建房屋之時間為五十七年係屬為真，則系爭土地之共有人有楊色之繼承人楊天生、葉明田、楊火炳、楊老慶、鍾錦源、丙○○、楊瑞得、楊岳恭、劉寶卿，楊守之繼承人丙○○、楊瑞得、楊萬成、楊陳蘊，楊淡之繼承人楊火炳、楊老慶，楊清泉之繼承人楊岳恭等），因此被告此部份之主張尚不足採。
四、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共人有全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（六十二年度台上字第一八０三號判例請參照）。本件被告乙○○依前所述雖經楊天生之同意使用系爭土地之特定部分，惟共有人將共有物之特定部分交付第三人使用收益，即須徵得他共有人全體之同意，如未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，不問其他共有人之意思如何，單獨對於第三人就共有物全部，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分，民法第八百二十一條定有明文，故被告乙○○興建系爭房屋時既未得全體土地共有人之同意而占用定部分之土地，即屬無權占用系爭土地，共有人依法得請求其返還無權占用之部分土地。
五、再查，經法院拍賣之動產或不動產，拍定人之取得所有權係繼受取得，並非原始取得，繼受取得因其權利係繼受而來，且權利人不得將大於其所有之權利，讓與他人，故在標的物上之一切負擔，均繼續存在，由取得人繼承之。因此本件乙○○所有如附圖所示Ｂ部分之三層樓房，雖於七十年經法院拍賣由被告丁○○拍定取得房屋所有權，惟該部分房屋被告乙○○興建時既係無權占有系爭土地，已如` 前述，則其移轉房屋所有權與被告丁○○時，丁○○仍應繼受該權利之瑕疵，亦
屬無權占有原告與其他共有人之系爭土地無訛，是其所為該部分房屋有合法權利得占有系爭土地之抗辯，亦難採信。
六、縱上所陳，原告主張被告乙○○、丁○○分別所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分之房屋無權占有原告及其他共有人所有之系爭土地，洵屬有據。從而，原告依民法第七百六十七條及八百第二十一條之規定，請求被告等分別將無權占有系爭土地上之地上物拆除後，將該部分土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B法 官 黃倩玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日~B法院書記官 彭月美