臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一○○號
原 告 乙○○
丙○○
右法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告乙○○負擔四分之三，餘由原告丙○○負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告丙○○新台幣（下同）六十三萬八千零五十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告應給付原告乙○○一百八十萬一千九百六十一元（聲明欄誤載為三百五十
五萬二千二百四十三元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告使用原告乙○○所有如附表一所示之不動產，應自起訴狀繕本送達翌日起按年給付租金七十萬零七十元予原告乙○○。
㈣被告使用原告乙○○所有如附表二所示之不動產，應自起訴狀繕本送達翌日起按年給付租金一萬八千零九十四元予原告乙○○。
㈤對於第一、二項之聲明，陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告前曾主張坐落彰化縣○○鎮○○段顏厝小段五二四─二七、五二四─二八
、五二四─三二、五二四─九九、五二四─一００、五二四─一０一土地原為伊有，伊於其上所建二十八口養鰻池及週邊設備屬獨立之不動產。上開土地於民國七十五年九月二十三日經鈞院拍賣抵押物強制執行，由原告乙○○拍定，伊與乙○○就上開土地即存有租賃關係，乙○○於七十八年七月二十四日將上開土地以一千二百萬元出售並移轉登記給原告丙○○，伊就系爭土地有優先承買權，因原告乙○○於出售時未通知伊，自不得對抗伊等情，求為：①確認伊就上開土地之優先承買權存在；②命原告丙○○將彰化縣鹿港地政事務所就上開土地於七十八年七月二十二日以鹿登字第三七００號收件，登記日期七十八年七月二十四日，以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷；③命原告乙○○於伊給付一千二百萬元同時將系爭土地移轉登記給伊之判決。上開訴訟經鈞院以八十四年度訴字第七三五號民事判決，判決被告全部勝訴，經臺灣高等法院臺中分院以八十五年重訴字第九七號判決維持原判，該件經原告向最高法院提起上訴，經最高法院以八十九年度台上字第二二一號判決「原判決及第一審判決廢棄，被上訴人之訴駁回，各審訴訟費用由被上訴人負擔」。最高法院之理由略以「被上訴人固非不得支付地租以徵用系爭土地，惟此係以其在系爭土地有建築物（養鰻池設備）而使用系爭土地之對價，與土地所有人不發生耕地租賃關係，其依耕地三七五減租條例第十五條規定，請求確認優先承買權存在，及命丙○○塗銷所有權移轉登記、乙○○辦理所有權移轉登記，於法難謂有據，不應准許。原審背於此見解，判決上訴人敗訴，殊有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。且本件事實已確定，應由本院自為判決，將原判決廢棄，改判駁回被上訴人之訴。末按，以訴為不合法而駁回之確定判決，並非謂關於訴訟標的之終局判決，其判決理由中所為之判斷，並無既判力。被上訴人前就系爭土地對上訴人提起確認優先承買權存在等事件，因經彰化地方法院八十二年度訴字第七三二號判決，以未經調解、調處，不符耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定為由，認其訴為不合法而駁回確定，此項判斷不能認為有既判力，本院應獨立之判斷，併此敘明。」㈡原告於七十五年九月二十三日向鈞院拍定如附表一所示之六筆土地土地後，被
告即一直使用該六筆土地，迄今仍未付分文予原告。又如附表二所示之二筆土地原係訴外人郭龍傳於七十五年十月一日向鈞院拍定取得所有權，惟僅拍定土地，其上有被告所有之鐵筋造、木造建物，嗣於七十八年十二月二十四日，該兩筆土地移轉登記予原告乙○○。查如附表一所示之六筆土地，八十五年九月六日由原告丙○○移轉登記予原告乙○○，則原告丙○○自得請求自八十四年四月二十五日（起訴前）起至八十五年九月五日止之不當得利或損害金六十三萬八千零五十三元；原告乙○○則可請求自八十五年九月六日起至八十九年四月二十五日止之不當得利或損害金一百七十五萬零二百八十二元；又如附表二所示之二筆土地部分，原告乙○○則可請求自八十四年四月二十五日起至八十九年四月二十四日止之不當得利或損害金五萬一千六百七十九元。至於附表一所示之六筆土地，八十三年七月之申報地價每平方公尺均為一百九十二元，八十六年七月一日起之申報地價調整為二百元，八十九年七月一日起申報地價調整為二百八十八元。附表二所示之二筆土地，八十三年七月一日起之申報地價每平方公尺亦為一百九十二元，八十六年七月一日起調整為二百元，八十九年七月一日起調整為三百四十四元。原告特依土地法第九十七條規定：城市地方之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定，請求被告返還不當得利或租金。最高法院四十七年台上字第一八二七號判例要旨：「實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較諸自行申報地價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內，為調整租金與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡。」、最高法院四十九年度台上字第一二三０號判例要旨：「土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準。」，查系爭土地每平方公尺之公告現值已達二千一百元之譜，與申報地價相差達十倍以上，原告按申報地價年息百分之十計算，實不為過。
㈢新修正民法第四百二十五條之一規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議，得請求法院定之。」，原告依上開規定自可請求鈞院判定被告未來應給付原告之租金，俾雙方在付租金時有依循。如附表一所示之六筆土地自八十九年七月一日之申報地價已調整為每平方公尺二百八十八元，又如附表二所示之二筆土地則調整為每平方公尺三百四十四元，則依此標準按息年百分之十計算，被告應付原告乙○○附表一所示之六筆土地每年租金七十萬零七十元，並應給付原告乙○○如附表二所之之二筆土地每年租金一萬八千零九十四元。
㈣因被告在附表一所示土地上之養鰻池並非獨立之不動產，而在附表二所示土地
上之鐵筋造、木造建物則為獨立之不動產，爰依不當得利及侵權行為之法律關係請求判決如聲明欄第一、二項所示，並依新修正民法第四百二十五條之一之規定，請求判決如聲明欄第三、四項所示，。
三、證據：提出土地登記謄本十六件、臺灣彰化地方法院八十四年度訴字第七三五號民事判決影本一件、臺灣高等法院臺中分院八十五年度重上字第九七號民事判決影本一件、最高法院八十九年度台上字第二二一號民事判決影本一件、民法物權編教科書摘印資料二件、地價謄本二十四件、地價證明書二件等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠如附表一所示之六筆土地地目均為養，編定之使用種類為一般農業區養殖地，
被告亦僅供養殖之用，利用價值不高，應以申報地價年息百分之一作為租金始為相當。此外，原告未申報地價，故應以公告地價年息百分之八十為其申報地價。又公告地價不應以最近一期為準，原告請求五年租金（或相當租金之損害金），應以公告地價百分之八十為準。
㈡如附表二所示之二筆建地，原告乙○○於七十八年十二月二十二日取得所有權
，自與原告丙○○無關。又上述地目雖為建，但屬「一般農業區甲種建築用地」，利用價值亦低。被告在其上建有房屋，僅供就近照料養魚之用，其中五十二平方公尺作為養魚池。因此，應以申報地價（公告地價百分之八十）年息百分之一為租金始為適當。
㈢「查城市地方房屋之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限
，土地法第九十七條定有明文。所指土地申報總價額係指土地所有人申報價之總額而言，與移轉現值為稅捐稽徵機關課徵土地增值稅之土地價額並不相同。
原判決竟以移轉現值計算相當於租金之損害金數額，已非適法。且平均地權條例第十六條前段規定：舉辦規定地價或重新規定地價，土地所有人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。原審既以依土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定命上訴人給付損害金，疏未查明系爭土地二筆之申報地價，竟分別依移轉現值判命上訴人給付損害金，自有未洽」，最高法院八十三台上字第八八０號判決闡述綦詳；又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」，最高法院六十八年度台上字第三七０一號著有判例。依上述實務見解，原告請求相當於租金之損害金，因系爭土地未申報地價，自應按公告地價百分之八十為其申報地價，且系爭土地位於鹿港之偏僻地區，被告作為養魚之用，經濟價值甚低，故請鈞院以公告地價百分之八十從輕酌定年息百分之一之損害金。
㈣本件養鰻池係獨立不動產，不是不當得利，故原告只能請租金而已，至於工寮係宿舍。
三、證據：提出土地登記簿謄本影本八件、土地複丈成果圖影本一件、臺灣彰化地方法院八十二年度聲字第第一七號民事裁定影本一件、判決確定證明書影本一件、彰化縣鹿港地政事務所八十九年八月十七日八九鹿地三字第四０五三號函一件等、實務見解二則等為證。
丙、本院依職權調閱彰化縣○○鎮○○段顏厝小段五二四─一三八、五二四─一三九地號土地登記簿謄本，及七十五年十月六日彰鹿字第四三一一號辦理拍賣登記申請書影本。
理 由
一、原告起訴主張原告先後為如附表所示八筆土地之所有權人，被告未經原告同意使用該等土地，爰依侵權行為損害賠償及不當得利等法律關係，請求被告按不動產申報地價年息百分之十計算給付最近五年之損害金或不當得利六十三萬八千零五十三元及法定遲延利息予原告丙○○，暨給付一百八十萬一千九百六十一元及法定遲延利息予原告乙○○；併依新修正之民法第四百二十五條之一之規定，主張被告使用如附表一、二所示之不動產，應自起訴狀繕本送達翌日起按年分別給付租金七十萬零七十元、一萬八千零九十四元予原告乙○○等語。被告則以如附表一所示土地上之養鰻池係獨立之不動產，被告藉以使用該等土地並非不當得利，故原告僅得請求租金而已；又如附表所示之土地未申報地價，自應按公告地價百分之八十為其申報地價，且該等土地位於鹿港之偏僻地區，被告作為養魚之用，經濟價值甚低，故請鈞院以公告地價百分之八十從輕酌定年息百分之一之損害金等語資為抗辯。
二、經查，如附表所示之土地原係原告所有，其中附表一所示之六筆土地，於七十五年九月二十三日經本院七十四年度執丙字第七三０號拍賣抵押物強制執行事件，由原告乙○○以六百九十七萬元拍得，嗣原告乙○○於七十八年七月二十四日再將該六筆土地以一千二百萬元出售給原告丙○○，並已辦畢所有權移轉登記，迨八十五年九月六日則以調解移轉為原因，再度移轉登記給原告乙○○；又如附表二所示之二筆土地亦原屬被告所有，亦於上開拍賣抵押物強制執行事件，由訴外人郭龍傳拍得，並於七十五年十月六日辦畢所有權移轉登記，嗣於七十八年十二月二十二日，由原告乙○○以買賣為原因，完成所有權移轉登記；再者，如附表一所示之六筆土地上於七十五年間拍定前已有被告所有之養鰻池二十八口及週邊設備存在，及附表二所示二筆土地上於七十五年間拍定前已有被告所有鐵筋造、木造之建物存在等情，為兩造所不爭之事實，且有原告提出土地登記謄本十六件、臺灣彰化地方法院八十四年度訴字第七三五號民事判決影本一件、臺灣高等法院臺中分院八十五年度重上字第九七號民事判決影本一件、最高法院八十九年度台上字第二二一號民事判決影本一件，及被告提出土地登記簿謄本影本八件、土地複丈成果圖影本一件為證，核屬相符，復經本院依職權調閱彰化縣○○鎮○○段顏厝小段五二四─一三八、五二四─一三九地號土地登記簿謄本，及七十五年十月六日彰鹿字第四三一一號辦理拍賣登記申請書影本查詢屬實。是以本件爭點之所在，乃在於如附表一所示六筆土地上二十八口養鰻池是否為獨立之不動產，及原告究得依何項法律關係請求被告給付使用系爭土地之對價。
三、查「系爭土地（即本件附表一所示六筆土地）上二十八口養鰻池係鋼筋水泥構成，其間有排水、集水設備，亦為鋼筋水泥之構造，經臺灣省建築師公會鑑定委員林松江建築師鑑定明確，有鑑定書附於臺灣彰化地方法院八十二年度重訴字第一九號拆屋還地事件卷宗可稽，是該二十八口鋼筋水泥之養鰻池及其週邊設備，既非土地之構成部分，亦非暫時性之設施，非毀損其本質或變更其形體，不能移動其所在，應屬繼續附著於土地之物。又該養鰻池及其週邊設備，係用以養鰻之用，有別於土地，而其價值與其坐落之系爭土地價值幾乎相同，業經本院八十二年度重上字第三九號民事事件調查甚明，有該判決可稽，兩者價值既然幾乎相同，顯有獨立之經濟價值，益足認並非土地之成分。且被上訴人乙○○曾聲請原審法院強制執行系爭土地上二十八口養鰻池及其週邊設備，上訴人主張其為獨立之不動產，提起異議之訴，請求撤銷強制執行程序，業經本院以八十年度上字第五六八號判決認定獨立不動產，強制執行程序應予撤銷，被上訴人乙○○提起上訴，經最高法院以八十一年度台上字第二八八號裁定駁回其上訴而告確定，有上揭民事判決裁定影本在卷可稽，堪認該養鰻池及其週邊設備具有定著物之性質，係獨立之不動產。」等情，有原告提出臺灣高等法院臺中分院八十五年度重上字第九七號民事判決影本、最高法院八十九年度台上字第二二一號民事判決影本各一件附卷足憑，是以附表一所示六筆土地上二十八口養鰻池既經法院確定判決（臺灣高等法院臺中分院八十年度上字第五六八號、最高法院八十一年度台上字第二八八號）認定係獨立之不動產，則原告為相異之主張，即認該二十八口養鰻池非屬獨立之不動產云云，即無可採。按土地及土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣，視為已有上權之設定，民法第八百七十六條第一項定有明文。本件如附表一所示六筆土地及其上養鰻池，原屬被告所有，被告僅以該六筆土地設定抵押權，其上養鰻池等設備並未設定抵押權，故執行法院執行時亦僅拍賣該六筆土地，原告乙○○曾聲請強制執行該養鰻池之程序亦經法院撤銷確定，已如前述；又如附表二所示二筆土地及其上鐵筋造、木造建物原屬被告所有，被告亦僅以該二筆土地設定抵押，執行法院執行時亦僅拍賣該二筆土地，揆諸前開規定，被告就如附表一所示之六筆土地、附表二所示之二筆土地，應均視為有地上權之設定。準此，被告得使用系爭土地係本於民法法定地上權之規定，核與民法第一百七十九條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者。」不當得利之構成要件，及同法第一百八十四條規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律者，推定其有過失。」侵權行為損害賠償之構成要件，無一相符，故原告主張被告應給付相當於租金之不當得利或損害金，洵屬無據。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議，得請求法院定之，八十八年四月二十一日修正之民法第四百二十五條之一固定有明文。惟按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條定有明文，此即所謂不溯及既往之原則。該條後段所謂「本施行法有特別規定」，諸如該施行法第五條至第九條、第十二條至第十五條、第十七條、第二十條、第二十三條、第二十五條至第二十七條、第二十九條至第三十五條等法條用語，均以「修正之民法第‧‧條之規定，於民法債編修正施行前『成立』（或用『所為』、『發生』、『訂定』、『所負』等用語）‧‧‧亦適用之。」之方式規定，然遍查民法債編施行法並無「修正之民法第四百二十五條之一之規定，於民法債編修正施行前成立之租賃關係，亦適用之。」之明文。經查，本件如附表一所示之六筆土地及其上養鰻池，暨如附表二所示之二筆土地及其上鐵筋造、木造建物皆原屬被告所有，嗣經法院於七十五年間拍賣後，系爭土地先後經原告取得，業如前述，且養鰻池並非房屋，故縱將系爭土地及其上養鰻池、鐵筋造等建物因拍賣而異其所有人之情形，擴張解為符合前開新修正民法第四百二十五條之一之規定，惟該法律關係早於七十餘年間即因法院拍賣而成立，揆諸前開說明，新修正民法第四百二十五之一之規定在本件顯無適用之餘地甚明。準此，原告乙○○依該規定請求被告按年給付租金，亦屬無據。
五、從而，原告依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告分別給付原告丙○○六十三萬八千零五十三元及法定遲延利息、原告乙○○一百八十萬一千九百六十一元及法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起按年分別給付原告乙○○租金七十萬零七十元、一萬八千零九十四元，均無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與判決結果不生影響，自無一一審究論列之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十九 日
臺灣彰化地方法院民事第三庭~B法 官 陳正禧右正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴時，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 鄭秀鑾中 華 民 國 九十 年 六 月 二十一 日附表一：
┌───┬────────────┬─────────┬────────┐│編號 │坐落、地目 │面積 │權利範圍 │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│一 │彰化縣○○鎮○○段顏厝小│０‧五二一二公頃 │全部 ││ │段五二四─二七地號、地目│ │ ││ │養 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│二 │同右小段五二四─二八地號│０‧六八二三公頃 │同右 ││ │、地目養 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│三 │同右小段五二四─三二地號│０‧三五六七公頃 │同右 ││ │、地目養 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│四 │同右小段五二四─九九地號│０‧四九八七公頃 │同右 ││ │、地目養 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│五 │同右小段五二四─一００地│０‧一五三五公頃 │同右 ││ │號、地目養 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│六 │同右小段五二四─一０一地│０‧二一八四公頃 │同右 ││ │號、地目養 │ │ │└───┴────────────┴─────────┴────────┘附表二：
┌───┬────────────┬─────────┬────────┐│編號 │坐落、地目 │面積 │權利範圍 │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│一 │彰化縣○○鎮○○段顏厝小│０‧００六六公頃 │全部 ││ │段五二四─一三八地號、地│ │ ││ │目建 │ │ │├───┼────────────┼─────────┼────────┤│二 │同右小段五二四─一三九地│０‧０四六０公頃 │同右 ││ │號、地目建 │ │ │└───┴────────────┴─────────┴────────┘