臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一一號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃精良律師被 告 乙○○右當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院判決如左：
主 文確認原告與被告於民國八十八年七月八日就如附表所示之不動產之買賣（拍賣）關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：㈠查如附表所示之系爭不動產為被告所有，經 鈞院民事執行處以八十六年民執庚
字第九三八號受理在案，於民國八十八年七月八日實施拍賣，由原告以新台幣（下同）一千七百六十二萬六千元之總價拍定，經 鈞院發給權利移轉證書，詎因事後被發現原告為得展襪業有限公司（下稱得展襪業公司）之負責人，經彰化縣稅捐稽徵處員林分處以88、８、17彰稅員分二字第0000000函通知員林鎮公所，並由該所通知彰化縣員林地政事務所撤銷原告之自耕能力證明，致無法合法取得所有權，原核發自耕能力證明書之鄉鎮公所，撤銷拍定人自耕能力證明書，既在私有農地經執行法院拍定並發給權利移轉證書並辦竣所有權移轉登記之後，則在未經關係人訴請法院判決確定除去該土地所有權移轉之效果前，執行法院似不得逕行撤銷所發給之權利移轉證書（參照司法院院字第五七八號、第一三七０解釋、最高法院三十年上字第二二０三號判例、本院秘書長七十八年九月二十三日（七八）秘台廳㈠字第０一九七九號函）。茲因 釣院民事執行處已發給原告權利移轉證書，而 鈞院又不敢撤銷所發給原告之權利移轉證書責令原告對債務人提起確認買賣關係不存在之訴，始能發還原告所繳納之價金，原告迫不獲已，特提起本件之訴，請 鈞院賜准判如聲明。
㈡次查原告承買系爭土地在拍標時是寫第七一號土地面積為０．九四八八四八公頃
、第七一之一號土地面積為０．０一六七二０公頃， 鈞院發給之權利移轉證書是分別誤寫為０．九四八八四八平方公尺、０．０一六七二０平方公尺，此乃屬更正之錯誤之範圍， 鈞院早已更正權利移轉證書所載面積單位之錯誤，並去函員林地政事務所更正錯誤，被告之辯解顯無理由，原告雖然已取得權利移轉證書，並向員林地政事務所辦妥所有權移轉登記，但因所取得之自耕能力證明不合法，而被撤銷，則向 鈞院標得之土地自屬無效。故原告與被告間之買賣關係自不存在。
㈢再依最高法院五十六年台上字第八四一號判決要旨「強制執行中拍賣之不動產為
第三人所有，且經拍定，發給權利移轉證書者，其拍賣無效，原所有權人得提起確認買賣關係不存在，及回復所有權之訴，請求返還，且依民法第二一四、二一五條之規定，不能捨回復原狀，而請求金錢賠償，因逕求金錢賠償，於法無據。」被告要求原告應賠償其損失，即屬無據，蓋買賣無效後產權即回歸被告所有，換言之，既物歸原主，則被告並無損失可言，故被告之答辯顯無理由。
三、證據：提出不動產權利移轉證明影本一件、彰化縣員林地政事務所函影本一件、彰化縣政府訴願決定書影本一件為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，惟據其提出之書狀略以：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
㈠ 鈞院八十六年度執庚字第九三八號執行案件中之原告之投標書以及法院所發權利移轉證書，鈞明載不動產標示○○○鎮○○段○○○號旱地面積０．九四八八四八「平方公尺」及同段七一－一地號旱地面積０．０一六七二０「平方公尺」，權利範圍各一０三二分之四二六，由此足見法院拍賣面積為０．九四八八四八平方公尺及０．０一六七二０平方公尺之應有部分一０三二分之四二六，並非０．九四八八四八「公頃」及０．０一六七二０「公‵頃」之應有部分一０三二分之四二六。原投標承買之面積亦然。買賣雙方意思表示一致，其契約即為成立，豈有買賣關係不存在之理﹖故原告之訴為無理由。
㈡「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不
動產所有權」，強制執行法第九十八條定有明文。本件原告拍定拍賣不動產，業已取得權利移轉證書，其已取得權利移轉證書所載面積、持分之所有權，故原告謂其無法取得所有權一節，顯然不實。至於員林地政所擅將七一地號面積０．九四八八四八公頃及七一－一地號面積０．０一六七二０公頃應有部分各一０三二分之四二六，移轉登記與原告取得，因與權利移轉證書所載面積不符，自屬錯誤，惟此乃地政所登記錯誤之另一問題，被告業已依法提出異議，應認與本件無關。前開拍賣面積雖經執行法院行文員林地政所更正，但此一更正與拍賣公告、原告標函均不符，即與買賣當事人表示之意思不合，其更正自屬違法。
㈢又原告主張因其投標時為營利事業負責人，其取得之自耕能力證明書業經員林鎮
公所撤銷，故買賣關係不存在等。惟其買賣並未撤銷，其買賣關係自仍存在。何況原告取得自耕能力證明，乃其自行申請核發，明知不可為而為，顯涉偽造文書，被告已提出告訴。如今原告竟以自耕證明被撤銷為由，請求判決確認買賣關係不存在，顯違誠信原則，應不予准許。何況原告已取得所有權乎﹖再員林鎮公所雖撤銷原告之自耕能力證明，但原告不服，提起訴願，現仍訴願中，故該自耕能力證明書撤銷之效力迄未確定，原告訴請買賣關係不存在，自非有理由。
㈣復依土地法第三十條私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，
業經立法院刪除在案，私有農地之移轉，既不受限制，並自耕證明雖經撤銷，但依民法第二四六條規定亦不影響買賣之效力。
㈤再依民法第二四七條規定：「契約因以不能之給付為標的而無效著，當事人於訂
約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之方當事人，負賠償責任」。原告明知其非農民身分，不得承購農地，但仍偽立切結書欺矇員林鎮公所發給自耕證明持以投標，致被告嚴重損害，依右開民法規定，自應負賠償責任，應回復他方損害發生前之原狀」，民法第二一三條定有明文。本件買賣關係如不存在，原告除賠償被告之損害外，尚應負將系爭土地移轉登記返還被告之義務，法意至明。
丙、本院方面：依職權調閱本院八十六年度執庚字第九三八清償債務民事執行卷宗。理 由
甲、程序方面：被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第二百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：本件原告主張：如附表所示之系爭不動產原為被告所有，經本院民事執行處於八
十八年七月八日以八十六年度民執庚字第九三八號實施拍賣，並由原告以一千七百六十二萬六千元之總價拍定，嗣經本院民事執行處發給權利移轉證書，且經由彰化縣員林地政事務所辦妥所有權移轉登記在案。詎事後經彰化縣稅捐稽徵處員林分處發現原告為得展襪業公司之負責人，嗣由彰化縣員林鎮公所撤銷原告之自耕能力證明書，並函知彰化縣員林地政事務所，致原告無法合法取得所有權。再本件原核發自耕能力證明書之鄉鎮公所撤銷拍定人之自耕能力證明書，係在本院民事執行處發給權利移轉證書並辦妥所有權移轉登記之後，而本院民事執處又不敢撤銷所發給之權利移轉證書，原告迫不得已，始提起本訴，請求判決如聲明所示等語。被告則以：本院八十六年度執庚字第九三八號執行案件中之原告之投書以及法院所發權利移轉證明，均明不動產標示○○○鎮○○段○○○號、旱地、面積０．九四八八四八「平方公尺」及同段七一之一地號、旱地、面積０．０一六二七０「平方公尺」，權利範圍各一０三二分之四二六，由此足見法院拍賣上開土地之面積為０．九四八八四八平方公尺及０．０一六二二０平方公尺之應有部分一０三二分之四二六，並非０．九四八八四「公頃」及０．０一六七二０「公頃」之應有部分一０三二分之四一六，而告投標承買之面積亦然，故方双方意思表示一致，其契約即已成立，其且法院亦已核發權利移轉證書，由原告取得其拍定之系爭地地所有權。至彰化縣員林地政事務所嗣依據法院之公函所為之土地面積更正，因法院之更正與拍賣公告，原告標函均不符，亦即與買賣當事人表示之思不合，其更正自屬違法。再原告之自耕能力證明書嗣雖經彰化縣員林鎮公所撤銷。惟原告不服，現正提起訴願中，故上開撤銷自耕能力證明書之效力迄未確定，原告訴請買賣關係不存在，自非有理由。又原告明知其非農民身，不得承購農地，倘如為買賣關係不存在之判決，則原告自應賠償被告之損害及負有將土地移轉登記返還予被告之義務。另土地法第三十條私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，業經立法院刪除在案，依民法第二百四十六條之規定，亦不影响本件買賣之效力云云資為抗辯。
二、原告主張如附表所示之不動產原為被告所有，經本院民事執行處於八十八年七月八日以八十六年度民執庚字第九三八號實施拍賣，並由原告以一千七百六十二萬六千元之總價拍定，嗣經本院民事執行處發給權利移轉證書，且經由彰化縣員林地政事務所辦妥所有權移轉登記之事實，業據其提出不動產權利移轉證明書影本一件、土地登記簿謄本四件為證，復經本院調閱上開卷等查明無訛，此部分事實，自堪信真正。
三、又原告係得展襪業公司之負責人，且其前開拍賣時所出具之自耕能力證明書，業經彰化縣稅捐稽徵處員林分處以八十八年八月十七日彰稅員分字第八八０七一八三號函知員林鎮公所，並由該所通知彰化縣員林地政事務所撤銷；又原告因不服員林公所上開撤銷自耕能力證明書之處分，而向彰化縣政府提起訴，願惟該訴願亦經彰化縣政府駁回之事實，此亦有原告所提出之彰化縣政府八十八年十二月二十四日八八彰府訴字第二三一六七十號訴願決定書影本一件為證，亦堪信屬實。故被告抗辯原告自耕能力證明書撤銷之敦力未定云，應無足採。
四、再本院民事執行處八十八年七月八日以八十六年度民執庚字第九三八號實施拍賣時，其拍賣公告之標的記載：「彰化縣○○鎮○○○段○○○○○號，地目旱、面積九七０三平方公尺、權利範圍一千零三十二分之四百二十六，最低拍賣價格一千七百六十二萬六千元。」而原告之投標書中願買之不動產（坐落）：「員林鎮柴頭井十七－三號、旱、願出價額：「一千七百六十二萬六千元整」（上○○○鎮○○○段○○○○○號土地，於八十七年五月二日經重測後分割編定為如附表所示二筆土地），此觀上開卷宗自明。依此，原告投標之標單雖未明載投標標的之權利範圍為何﹖惟其投標既係對拍賣公告內容為之，自當認原告投標之範圍即為拍賣公告所載之一千零三十二分之四百二十六，故原告之投標單與本院前開拍賣公告之內容，並無不符之處。至事後本院執行處於八十八年八月六日所核發之彰院鵬執庚八十六年執字第三六八五二號不動產權利移轉證書雖將不動產標示記載：「彰化縣○○鎮○○段○○○號、地目旱積０．九四八八四八平方公尺、權利範圍一千零三十二分之四百二十六」、「彰化縣○○鎮○○段七一－一地、地目旱、面積０．０一六七二平方公尺，權利範圍一千零三十二分之四百二十六」，依照上開說明，足見本院執行處顯係將前開七一地土地、面積九四八八．四八平方公尺及七一－一地號土地面積一六七．二０平方公尺誤載為七一地號土地、面積０．九四八八四八平方公尺及七一－一地號土地面積０．０一六七二平方公尺」，並非系爭土地拍賣之面積有誤，故本院民事執行處發現上開錯誤後，於八十八年十一月二十九日以彰院松執庚八十六執字九三八號就上開土地面積之錯誤分別更正為「九四八八．四八平方公尺」及「一六七．二０平公尺」，於法即無不合之處，此有上開卷宗可憑，是被告抗辯本件拍賣系爭土地之面積應各為「０．九四八八四八平方公尺」及「０．一六七二０平方公尺」之應有部分一千零三十二分之四百二十六云云，亦無足採。
五、按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。修正前地法第三十條定有明文。次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但不能之情形可以除去，而當事人約定時並預期於不能之情形除去後始為給付者，其契約仍為有效。民法第二百四十六條第一項亦定有明文。再按查私有農地所有權之移轉，其承人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有。敦最高法院六十六年台上字第二六五五號判例參照。經：查本件原告於八十八年七月八日參與本院就系爭土地拍賣時所提出之自耕能力證明書，嗣經員林鎮公所撤銷確定在案，此已如前述。又自耕能力有無認定，應係以承受人承受時（指訂立買賣契約當時）為準，本件原告於拍賣時所提之自耕能力證明書，既經員林鎮公所撤銷，則應溯及認定拍賣時原告並不具有自耕能力：且拍賣時双方並未約定有民法第二百四十六條第一項但書之情形，則原告於拍定時當時有違反修正前土地法第三十條之規定，依前開說明，本院所為之拍賣自應認為無效。至土地法第三十條之規定，固業經立法院刪除在案，並經總統於八十九年一月二十六日公布施行，惟本件拍賣於拍賣上時即屬之無效行為，此屬自屬無效，並不因事後法律變而認為有效，併此敍明。
六、後按契約因以不能之給付為標的者而無效者，當事人於訂約時，知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損之他方當事人，負掊償責任。
又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。民法第二百四七條第一項、第二百十三條第一項固分別定有明文。本件原告繼係事前知悉或可得而佑拍賣契約為無效，而依法應負回復原狀或損害賠償之責任存在，惟被告並提出證明其有何損害，且亦未經被告起訴請求，本院自無從加以審究，附此敍明。
七、綜上所逑，本件被告既否認原告主張兩造於八十八年七月八日就如附表所示之動產之買賣關係不存在，即堪認原告即有受確認判決之利益，其提起本件確認久訴，於法即無不合。依上說明，原告之主張事實，應為可持，被告所辯，即均無均足。從而，原告訴請確認兩造於八十八年七月八日就如附表所示之不動產之買賣（拍賣）關係不存在，即為有理由，應予准許。
八、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十九 日
民事第二庭~B法 官 何志通右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二 日~B法院書記官 林文斌附 表：
┌───┬─────────────┬──┬───────┬─────────┬─────────┐│編 號│ 土 地 坐 落 │地目│面積 平方公尺│權 利 範 圍 │備 考 │├───┼─────────────┼──┼───────┼─────────┼─────────┤│ │ │ │ │ │重測前上開二筆土地││ 一 │彰化縣○○鎮○○段○○○號│旱 │0000000│一０三二分之四二六│為彰化縣員林鎮柴頭││ │ │ │ │ │井段十七－三地號土│├───┼─────────────┼──┼───────┼─────────┤地。 ││ │彰化縣○○鎮○○段七一－一│ │ │ │ ││ 二 │ │旱 │一六七．二０ │同 右 │ ││ │地號 │ │ │ │ │└───┴─────────────┴──┴───────┴─────────┴─────────┘