臺灣彰化地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一七四號
原 告 彰化縣彰化市公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 李清輝律師複 代理人 甲○○被 告 和樂戲院股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃呈利律師右當事人間請求返還無權占有土地事件，本院於民國九十三年十二月十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將坐落彰化縣彰化市○○段西門小段第六八地號如附圖所示編號２部分、面積四二九平方公尺土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳仟貳佰零伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒仟伍佰壹拾柒萬貳仟參佰捌拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告自民國五十二年八月起向原告承租坐落彰化縣彰化市○○段西門小段第六八地號如附圖所示編號２部分面積四二九平方公尺土地，並建築房屋，然被告於八十五年間竟利用道路拓寬時，自行將地上物拆除且自行重建，經彰化縣政府將此違章建物拆除後，被告又將該土地作為收費停車場使用，並未依停車場法第二條第六款、第二十六條申領停車場登記證，已違反兩造間租約書第二條有關系爭土地限於建屋使用不得作其他用途以及第八條承租人使用基地違反法令之約定，依民法第四百三十八條、土地法第一百零三條第五款規定，原告得終止租約並收回系爭土地，故原告已於八十八年十二月一日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，況且兩造間租賃關係已於和樂戲院自行拆除房屋時終止，台灣大戲院與被告是同一人格，故本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，聲明訴請被告返還系爭土地予原告，並願供擔保聲請宣告假執行等語。
二、被告則以：兩造於訂約時對系爭土地已有除建屋外得作為停車空間之默示意思表示，否則不可能核發停車管理處之執照予被告，訴外人台灣文化企業股份有限公司（下稱台灣文化公司）與原告就系爭土地定有租約，故原告曾於五十二年二月二十日核發土地使用權證明書予台灣文化公司，嗣於八十五年彰化縣政府拓寬彰化市○○號○○道路，被告為配合計畫道路而自行拆除臨道路部分建物，並依台灣省拆除合法建築物賸餘部分就地整建辦法第五條修復門面得免申請就地整建之規定，進行門面修復，原告竟違約在先，拒絕出具同意書予被告建屋並且當作違建查報予彰化縣政府，彰化縣政府乃以被告未取得土地使用權同意書為由將和樂戲院建物拆除，而台灣文化公司將系爭土地之部分作為停車之用，被告並未積極變更系爭土地用途，難認被告有違約情形，原告終止租約不合法，又原告終止租約之意思係以損害被告為目的，違反民法第一百四十八條而為無效，系爭土地作為停車場是台灣戲院在使用，被告已經解散未經清算，現在並未占有系爭土地，不同意原告追加租賃物返還請求權，此已影響被告於本案之攻擊防禦，故聲明求為判決駁回原告之訴及其假執行之聲請，及如受不利判決時，願供擔保免為假執行等語。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。原告起訴主張兩造間就系爭土地之租賃關係業已終止，故基於所有物返還請求權請求被告將系爭土地返還原告及其他共有人，嗣追加基於租賃物返還請求權請求被告將系爭土地返還原告，被告雖對原告之追加表示不同意，惟原告上開追加，其基本事實仍不離兩造間就系爭土地之租賃關係是否終止以及得否請求返還系爭土地問題，揆諸前揭說明，其請求基礎事實仍屬同一，是原告之追加應予准許，合先敘明。
四、原告主張兩造就附圖編號２部分土地有不定期租地建屋關係之事實，為被告所不爭執，且有基地租賃契約可稽堪信為真實。又原告主張被告於八十五年間利用道路拓寬時，自行將地上物拆除且自行重建，經彰化縣政府將此違章建物拆除後，被告又將該土地作為收費停車場使用，並未依停車場法申領停車場登記證，已違反兩造間租約書第二條有關系爭土地限於建屋使用不得作其他用途以及第八條承租人使用基地違反法令之約定，原告得終止租約並收回系爭土地，況且兩造間租賃關係已於和樂戲院自行拆除房屋時終止等語，則為被告所否認，辯稱：兩造於訂約時對系爭土地已有除建屋外得作為停車空間之默示意思表示，八十五年間彰化縣政府拓寬彰化市○○號○○道路，被告為配合計畫道路而自行拆除臨道路部分建物，並依台灣省拆除合法建築物賸餘部分就地整建辦法第五條修復門面得免申請就地整建之規定進行門面修復，原告竟拒絕出具同意書予被告建屋並且當作違建查報予彰化縣政府，彰化縣政府乃將和樂戲院建物拆除，原告終止租約不合法，又原告終止租約之意思係以損害被告為目的，違反民法第一百四十八條而為無效等語。經查：
（一）按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，又土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租至系爭房屋不堪使用時為止，土地所有人並無同意房屋所有人重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要房屋所有人及土地承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第一百零三條第一款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。
（二）查八十五年九月十日彰化縣政府為拓寬彰化市○○○○號道路拓寬工程拆除徵收範圍內之地上物時，彰化縣政府並未徵收系爭土地，而係因被告在系爭彰化段西門小段六八地號土地所建之房屋，另搭建之遮雨棚佔用成功段第一二二九號道路用地，因道路拓寬而由主辦機關命被告自行拆除，此有彰化市公所九十二年彰市寺廟字第四八一八六號函及地藉圖謄本二張附於台灣高等法院台中分院九十一年度上更㈠字第四七號請求出具土地使用權同意書事件卷內可稽，並經承辨人吳如宜於該事件審理時證稱屬實，堪認彰化縣政府係要求被告自行拆除占用成功段一二二九號道土地之之遮雨棚，其旁之台灣大戲院之牆平行線以內均非應自行拆除之範圍。而上開拆除改建前後之建物之結構已由原非鋼筋混泥土改為全新之鋼筋混泥土建物，參以被告因自行拆除而領有建物補償費，其拆除部分為：①一樓（戲院）獨立戶，面積五百十平方公尺。②二樓（戲院），面積五百十平方公尺。③一樓（騎樓），面積一百四十五平方公尺。④一樓（車庫），面積四十二平方公尺。⑤二樓（電影院後台），面積四十二平方公尺。⑥三樓（置物房）獨立戶，面積四十二平方公尺。⑦平房（車庫）中間戶，面積四十二平方公尺。⑧鋼架石棉瓦棚，面積八十八點八平方公尺。⑨看板鐵架，一百零五點八平方公尺。⑩照明日光燈，十二組。⑪廣告玻璃櫃⑫鋼架石綿瓦棚，有彰化縣政府補償查估清冊附於前揭請求出具土地使用權同意書事件卷宗可憑，足證被告並非為門面整修而已，實則為將建物全部自行拆除，而為重新建造新屋。故被告所辯依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第五條「修復門面得免申請就地整建」之規定進行門面修復云云，並非實在。
（三）次查被告與原告於五十二年就系爭土地訂定基地租賃契約，租用和樂戲院房屋基地，租期自五十二年至五十三年，於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，又被告於八十五年間，因政府拓寬彰化市○○○○號道路時，於彰化縣政府命其自行拆除系爭房屋占用道路部份建物，被告等將全部建築自行拆除，重新建造為鋼筋加強混凝土樓房，經被認定為違建而被彰化縣政府拆除等事實，既為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，則兩造間之基地租賃契約因其上建物於被告自行拆除時而歸於終止，原告並無同意被告重建之義務，故被告辯稱該租地建屋契約仍有效存在，原告竟違約拒絕出具同意書予被告建屋，原告終止租約係以損害被告為目的，違反民法第一百四十八條而為無效云云，自屬無據，不能採信。而原告主張兩造間之租賃關係業已終止，於法有據，堪以採信。
五、原告復主張兩造間租賃關係已於和樂戲院自行拆除房屋時終止，故本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，聲明訴請被告返還系爭土地等語，被告則辯稱：系爭土地作為停車場是台灣戲院在使用，被告已經解散未經清算，現在並未占有系爭土地等語。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。而返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言，依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，如果僅由債務人一方拋棄其占有，則除有民法第二百四十一條所定之情形，始得免其給付義務外，債務人仍負有返還租賃土地之義務。本件原告既基於租賃物返還請求權請求被告返還系爭土地，則依上開說明，被告自應將系爭土地返還原告。故被告上開所辯，亦無可採。從而，原告本於租賃物返還請求權請求被告將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
台灣彰化地方法院民事第一庭~B法 官 陳弘仁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王振州中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日附圖：