台灣彰化地方法院民事判決 九十年度簡上字第九三號
上 訴 人 木川企業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳慶祥律師複 代理人 乙○○
丁○○戊○○被上訴人 丙○○○訴訟代理人 黃精良律師右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年四月十二日本院員林簡易庭第一審判決（九十年度員簡字第七八號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹佰零捌萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載者相同，茲引用外，另補稱：㈠緣上訴人於八十七年六月八日與被上訴人訂立房屋租賃契約，承租被上訴人所
有坐落彰化縣○○鎮○○街○○號一至四樓全部。租賃期限自民國八十七年六月十六日起至民國九十七年六月十五日止。租金第一年至第三年每月參拾陸萬元，第四年起每年調漲百分之五，押租金為壹佰零捌萬元。惟「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態。」，又「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」民法第四百二十三條及第四百二十四條定有明文。本件上訴人主張系爭租賃物具有不合於約定使用、收益之狀態且具有危及安全或健康之瑕疵，爰依前揭規定終止租賃契約並請求返還前已交付之押租金。
㈡按兩造簽訂之租賃契約書第一條記載「一、房屋所在地及使用範圍：座落彰化
縣○○鎮○○街○○號全部」，第七條第十一項亦載稱：「第一條所示房屋三樓及四樓並未辦理保存登記，但歸由乙方使用。」由上開條款可知，上訴人係承租系爭房屋一至四樓，非僅一、二樓，且系爭房屋上訴人承租前係由被上訴人開設佑仁醫院，而其三、四樓係作病房使用，上訴人基此承租系爭房屋原亦將一至四樓全部作為醫院使用，惟因初期考慮投資成本及未知病患之多寡，因而初期先將一、二樓作醫院使用，三、四樓作為員工宿舍及行政人員之辦公室使用，否則如僅意在一、二樓供醫院使用，上訴人又何必支付每月高達參拾陸萬元之租金。上訴人雖知系爭房屋三、四樓未辦保存登記，但並不知係違章建築，蓋未辦保存登記者，如係合法建築，於取得相關文件後，即得取得使用執照，補行辦理保存登記。惟若經主管機關認定為違章建築，依照違章建築處理辦法第五條規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之，認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照，違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。」，系爭房屋之使用執照為二樓加強磚造建築，被上訴人將其增建為四樓，已違反建築法第二十五條之規定，其三、四樓已屬違章建築，無從補正而需遭拆除，且房屋之三、四樓在上訴人承租前，曾遭查報為違章建築而命其自行拆除，被上訴人於答辯狀中，亦坦承系爭房屋三、四樓曾遭查報為違章建築，而命自行拆除，被上訴人曾將屋頂拆除，故彰化縣政府於勘查後，認其將屋頂拆除，該建築物已達不堪使用而於八十七年五月二十一日予以銷案，被上訴人於彰化縣政府銷案後，隨即又將已拆除之屋頂回復，並於八十七年六月八日出租予上訴人，惟系爭房屋之屋頂回復後，又成為違章建築，只要一遭檢舉，即隨時有遭拆除致不堪使用之命運，而系爭房屋之三、四樓係供留院醫師、護士休息及行政人員辦公之用，如遭拆除將致醫師、護士無處休息，行政人員無處辦公，況該三、四樓係屬租賃標的物之一部分，如遭拆除即難達全部使用收益之目的，而兩造之租賃契約之期限長達十年，該房屋既有隨時遭受拆除之命運，如何令上訴人能安心將資金投入該醫院所，故系爭房屋三、四樓既有隨時遭拆除可能，已難達全部使用收益之目的，上訴人據此終止租約，難謂無理由。
㈢又兩造租賃契約第五條第一項雖載稱「本房屋限於供醫院診所之使用」云云，
惟按解釋意思表示，應採求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明文。查所謂「醫院診所」，就本件租賃契約當事人真意而言，係指「醫院」，「診所」乃係贅言，蓋由本件租賃契約之全部內容觀之，除在第五條第一項有出現「診所」之文字外，全都以「醫院」記載，況若欲供「診所」使用，以診所僅需一名醫師即可，無需住院醫師，且無需病房及病床之設置，上訴人又何需以每月參拾陸萬之租金，承租乙棟四層樓房屋之必要，足見系爭房屋承租當時，兩造之真意係供醫院使用，而不包含診所在內。系爭房屋既係供醫院使用，依內政部八十五年九月二十五日（八五）內營字第八五八四九一二號令頒之「建築物公共安全檢查簽証及申報辦法」（証二），已將醫療院所列為公共建築物，並自八十八年十一月起，每年需受建築物公共安全檢查，並申報主管機關，如未能通過建築物安全檢查，即不得繼續使用。且醫院係供大眾看病及住院治療之場所，為消防法施行細則第十三條第六款所明文，而供公眾使用之建築物需設有消防安全設備，需每半年至一年接受主管機關檢查，如無法設置消防安全設備，發生火災或其他災害時，將危及居住其內病患之生命。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。兩造既約定系爭房屋係供作醫院使用，縱自八十七年六月八日承租時起，至八十八年十一月止，因尚未實施建築物公共安全檢查，而得暫為醫院使用，惟自八十八年十一月起，系爭房屋第三、四樓既屬違建，亦無使用執照，即無法通過公共安全檢查，而作為醫院之使用，且經上訴人委請「經國建築物公共安全檢查股份有限公司」於九十年六月二十七日就系爭房屋作安全檢查，檢查結果發現有多項不合格項目，而有公共安全堪慮，不適合供公眾使用（証三），故系爭房屋已不適合作醫院使用，依本件租賃契約第七條第十一款約定，原告雖已知系爭房屋三、四樓係未辦理保存登記，惟依前揭法律規定，因其屬違建無法通過公共安全檢查，有危及居住病患及其他人員生命危險之瑕疵，雖冠德醫院已於民國八十八年八月歇業，八十九年六月時方檢查為不合格，然其危及人身安全之瑕疵並無改變，上訴人據此終止合約，請求被上訴人返還押租金，非無理由。
三、證據：除爰用原審之證據方法外，另提出彰化縣政府工務局違章建築結案通知單一紙、內政部八十五年九月二十五日（八五）內營字第八五八四九一二號令頒之「建築物公共安全檢查簽証及申報辦法」、（冠德醫院）建築物公共安全檢查申報書、建築物公共安全檢查專業檢查人認可證、台灣省建築師開業證書各一份（以上皆影本）、建號五五及三六一第一次保存登記之彰化縣員林地政事務所建物測量成果圖暨建築改良物登記簿謄本各二份為證，並請求傳訊證人張國輝。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載者相同，茲引用外，另補稱：㈠查租賃契約書第一條記載房屋所在地及使用範圍坐落彰化縣○○鎮○○街○○
號全部，第七條第十一項亦載稱「第一條所示房屋三樓及四樓並未辦保存登記，但歸由乙方使用。」，上開條文僅載明供上訴人使用，並未載明供作醫院醫療作診所或病床使用。故只要能使用即可，況上訴人亦自認三、四樓有作員工宿舍及行政人員之辦公室使用，可見已達於可使用之狀態矣！且上訴人在簽約時已明知該三、四樓是未辦保存登記之違章建築，其明知而願承租，則夫復何言！上訴人向南星醫院承租醫院，亦有承租違章之建築，請 鈞院命其提出其與陳紹烔所訂之南星醫院租賃契約書，因該租約書是被上訴人訴訟代理人代理陳紹烔與甲○○訂立的，故知其內容，足見上訴人之法定代理人深知未辦保存登記之建物，或違章建築無法通過消防安全設施檢查。鈞院依職權調得之冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料以觀，冠德醫院之配置一樓為診療室，二樓為手術室及病房，有其平面配置圖可查，又八十七年十一月二十七日冠德醫院曾向彰化縣警察局消防隊員林分隊申請消防安全設備檢修，並經員林分隊派員認為已檢修完畢，此亦有消防安全設備檢修申報表及報告書在卷可考，是系爭房屋作醫院使用部分應僅集中於一二樓，其安全消防設備並無缺失，否則彰化縣衛生局應不致容許冠德醫院繼續營業至八十八年八月間。準此，系爭房屋本即能供醫院或診所使用，自始即合於兩造租賃契約約定使用收益之目的，況依上訴人所述，是因住院醫師及醫事人員人數不夠，醫療品質不佳，致發生入不敷出之情形，並非因病床不夠使用而需使用第三、四樓，上訴人盡可另行徵才或縮小營業，改為診所，則怎可率爾辦理歇業，更不得遽為終止兩造租約之理由。
㈡系爭房屋三、四樓在上訴人承租前曾遭查報為違章建築，而命被上訴人應自行
拆除，事實上被上訴人有依法將屋頂拆除，此請彰化縣政府工務局提出所拍照之相片，並請傳證人張輝益（住○○鄉○○村○○路○段○號）作證，是在工務局勘察後，被上訴人才又僱工再蓋屋頂，新舊有別，一目了然，不容爭議，請鈞院履勘現場即明，三、四樓堪供醫護人員居住使用及行政人員辦公之用，如不能居住，何以上訴人自八十七年六月八日簽約一直使用至八十八年八月間始辦歇業，雖然違章建築有被人檢舉而拆除之虞，但全省那家醫院未有違章之建築，試問政府拆除過何家醫院？全省房屋違章建築占十之八九，政府拆過幾家？比例不到萬分之一，被上訴人之建物在未被再行拆除之前，仍可供上訴人之員工使用，在未拆除前，上訴人即不能根據民法第四百二十四條之規定主張終止租約。查民法第四百二十四條規定是指租賃物在客觀上確有危害者為判斷標準，如屋樑腐朽有倒塌之虞或地下室通風極差，極易造成呼吸系統疾病，或屋地潮濕過度，極易感染疾病等是，請參閱邱聰智所編債法各論上冊第三四八頁及鄭玉波著民法債編各論上冊一九四、一九五頁，本件租賃物並無如此嚴重之情形，其構造及堅固及安全程度完全與第一、二層樓相同，僅是因其後私下增建未取得執照而已，事實上佑仁醫院及其前身仁佑醫院在該處先前已經營二十三年，是因為被上訴人之先生於民國000年不幸病故，才未由自己經營，數十年來從未發生火災之情形，經過九二一大地震七級半之嚴苛考驗，系爭建物猶通過考驗，仍然屹立不墬，依然如（此堅）固，而事實上上訴人經營期間亦未發生任何變故或火災，甲○○向陳紹烔承租之南星醫院裏面亦甚多未取得使用執照，為何甲○○不向該醫院終止租約？原因何在？因南星醫院每年沈某即向健保局申請到一億八千萬元以上之診療費，冠德醫院之無法經營，則是因利不及費，而之所以利不及費，則是因為甲○○之主力經營重心放在北斗鎮，其分身乏術，完全未在冠德醫院親自醫療，委託他人經營，醫術不良，導致患者流失，無吸引力，加諸對面有素享盛譽之協合綜合醫院○○○鎮○○街○○號），隔鄰復有強敵宏仁大醫院○○○鎮○○街○○號），附近又有伍倫醫院、郭綜合醫院、百川醫院員林分院與之競爭，上訴人既不莊敬自強加強醫師陣容，則自難免走向百川醫院員林分院之運途，可見上訴人之終止租約顯不合法。
㈢查民法第四百二十三條規定出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。並未規定租賃物應限於合法建築物為限，未辦保存登記之建築物固非即屬違章建築物。
但違章建築物有實質違章及程序違章，程序違章可以補辦保存登記，實質違章則不能補辦保存登記，唯不論如何，不能認為凡屬違章建築物均屬危險房屋，違章建築物蓋得非常堅固的，甚至於極為富麗堂皇者亦觸目皆是，此猶如婚生子女與非婚生子女者然，婚生子女固屬人，非婚生子女亦屬人，難道非婚生子女之身體健康情形、心智發育較遜於婚生子女嗎？違章建築物僅違反建築法第二十五條之規定而已，僅欠缺名份而已，應仍適於居住。查上訴人在一審中即自認三、四樓部分是供作員工之宿舍及行政人員之辦公室之用而已，既然供作員工宿舍及辦公室用，而與房屋之是否違章應無關連，該二層樓如堪居住，而居住不影響員工之生命安全或身體之健康，依民法第四百二十四條之規定，上訴人即不能終止租約。三、四層樓雖為違章，曾一度被拆除，但拆除後上訴人仍願承租，抑且加予隔間裝潢，足見上訴人並不挑剔，是因經營不善、利不及費，才以此當作藉口，雖然違章建築有被拆除之虞，但事實上既未被拆除，在未被拆除前，既可以使用收益，上訴人即不能遽予終止租約。民法第四百三十五條規定「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、第四百三十六條「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，準用之。」、最高法院四十三年台上字第一○六七號判決要旨「出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人自得請求減少租金或終止契約，此觀民法第四百二十三條、第四百三十六條及第四百三十五條之規定自明。」，可見縱使三、四層樓房有不適於居住或經營醫院或診所，亦僅屬於如何減少租金之問題，而不能終止租約，因一、二層樓房已堪供經營醫院或診所，倘系爭建物不能經營醫院或診所，何以被上訴人之先夫在此經營長達二十幾年之久？㈣上訴人雖囑託經國建築物公共安全檢查股份有限公司對系爭建物製作建築物公
共安全檢查申報書，被上訴人認為該公司並非接受公家機關正式之委託，乃接受上訴人私下之委託，其鑑定難免偏頗，依其鑑定諸多不合格，為何上訴人在經營期間能通過檢查，況三、四樓部分原本即作為員工宿舍及辦公室之用，能居住辦公用即為已足，不能以醫院之高標準要求。系爭建物違章部分被拆除是在上訴人承租之前，被上訴人有告知上訴人被拆除之事實，並交付彰化縣政府工務局違章建築結案通知單影本予上訴人，此所以上訴人手中執有該通知單之故也，上訴人在九十年六月十二日所提出之上訴理由狀即附有該通知單，上訴人辯稱伊不知有違章，僅知未辦保存登記即與事實不符。上訴人於承租後即曾大事裝潢，破壞原有之隔間，如有不能通過安檢，亦應歸責於上訴人。況彰化縣衛生局於八十九年九月十一日即曾以八十九彰衛三字第二四二七三號函明德精神料神經科醫院、員林郭醫院、伍倫綜合醫院等十五家，請該十五家醫院檢送醫療法公布前設立之醫院使用執照非醫院用途者調查表」，有該函為證。查醫療法通過前與醫療法通過後醫院之設備規定不同，以前從寬，以後從嚴，在以前成立之醫院可以設在住家店舖，請參閱呈後之消防安全設備檢修申報表即明，被上訴人之配偶前利用系爭樓房經營佑仁醫院，即經彰化縣衛生局以八十三彰衛三字第一二七五四號函准調整病床為三十四床、急診觀察床五床、手術恢復床一床，總病床數為四十床，請參閱該函，可見被上訴人之答辯於法有據。依張國輝所提出建築物防火壁難設施與設備安全檢查改善計畫書有關第１項防火區劃無法合格理由Ａ緊鄰地界開窗部分，開窗距離不足一Ｍ，Ｃ建築物屋頂未達防火時效規定，依行政院衛生署所頒布之綜合醫院、醫院、專科醫院設置標準表第十四頁一般設施第３項醫療法公佈施行前已設立之醫療機構，其當時已使用之建物得免受標準２至７規定之限制。消防設備之３在醫療法公布施行前已設立之醫療機構，其當時已使用之建築物得免受標準３至４規定之限制。有關Ｂ項與鄰標建物以易燃材料隔間，是上訴人自行撬開牆壁與鄰屋相通。
有關部分材料使用易燃材料，根據同標準第十五頁第（四）消防設備第３項應採用防火建材是醫療法公布施行後設立之醫院才有此規定之適用。出入口數量不足，根據同標準第（五）（５）及部分走廊寬度不足部分，依同標準第５在醫療法實施前之舊醫院均免受限制。樓梯數量不足，寬度不符緊急進口，尺寸不足，在舊醫院亦不受限制，昇降設備無使用許可之情形亦同，無法啟動發電，無電氣技術人員檢察報告，此是因上訴人已歇業，被停電，則當然無法啟動，依同標準表（四）規定，醫療法公布施行前已設立之醫療機構，免受第４項規定之限制，廣告招牌燈是上訴人自行拆除，不能歸責於被上訴人，有關建築用途結構因第三、四層樓不作醫療場所，故不屬於公共場所，自不必安檢。依其製作之申報書檢查日期是自民國八十九年六月廿七日，但依其所檢附之相片所載之檢查日期卻為民國九十年六月廿七日，先後相差一年，豈不怪哉！況上訴人是在八十八年八月即因住院醫師及醫事人員數額不足，而向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執照，上訴人卻在八十九年六月廿七日才檢查，當時根本未營業，則再檢查自會有失真實，可見其鑑定不實，不足採。至九十年七月廿三日為止，台北市供醫療照護之場所不合格之場所計有仁愛醫院、博仁綜合院等八家，上開醫院病床均在數百床以上，是為大醫院，目前仍在營業中，並未被停業，可見上訴人以無法通過安檢即不租，要求退還押租金，顯無理由。
㈤彰化縣衛生局致 鈞院之彰衛醫字第九○號函說明第四項稱若醫院之建築物係
於醫療法公布施行前所興建，因涉及硬體結構補正較屬因難，得從寬比照醫療法公布施行前已設定之醫療機構。依醫療機構設置標準規定辦理第五項稱全國現有一百九十餘家醫療法公布施行前設立之醫院，均有不符合使用執照之規定之情形，均曾促其改善，但仍在營業中，建築物之設計構造補正有實際之困難。第七項稱本局未曾勒令佑仁醫院或冠德醫院停業，冠德醫院業於八十九年八月廿四日自行辦理歇業。第八項稱行政院衛生署七十七年四月五日衛署醫字第七一四七二七號函釋示「醫療法公布前，依原醫院診所管理規則規定，申請設立醫院診所並無須繳驗建築物使用執照。」，由此可見，被上訴人之辯解均屬有據。
三、證據：除爰用原審之證據方法外，提出衛生法規暨醫療機構設置標準一份醫院開業執照、醫院評鑑合格證明書各一份、醫療機構開業執照二份（以上皆影本）及照片一幀為證，並請求傳訊證人張輝益。
丙、本院依職權向內政部查詢有無核發張國輝建築師之建築物公共安全檢查專業人認可證，向彰化縣政府調閱該府建設局七三彰建都（使）字第八四八一號使用執照相關卷證、向彰化縣衛生局查詢有關醫院設置標準及相關資料。
理 由
一、本件上訴人起訴及本審主張：㈠上訴人於民國八十七年六月八日與被上訴人簽定房屋租賃契約，承租被上訴人所
有坐落彰化縣○○鎮○○街○○號一至四樓全部，租賃期限自八十七年六月十六日起至九十七年六月十五日止，租金第一年至第三年每月三十六萬元，第四年起調漲百分之五，押租金為一百零八萬元。依租賃契約第五條第一款約定：本房屋限於供醫院診所之用，即本件租賃契約附有解除條件，如未能作醫院使用時，則解除條件成就，租賃契約應視為終止。查上訴人承租系爭房屋後，以訴外人蔡時安醫師為代表人，設立冠德醫院，為冠德醫院為地區專科醫院，依法需有一定數額之住院醫師及相關醫事人員，但至八十八年八月間，因住院醫師及醫事人員數額不足，無法符合地區專科醫院之要求，上訴人不得不向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執照，而未能作醫院使用，故兩造之租賃契約解除條件成就，契約應視為終止，上訴人已於八十九年十二月二十二日通知被上訴人終止契約，被上訴人亦於九十年一月十日收受送達，兩造之租賃契約既已終止，上訴人自得請求返還押租金。
㈡又按兩造簽訂之租賃契約書第一條記載「一、房屋所在地及使用範圍：座落彰化
縣○○鎮○○街○○號全部」，第七條第十一項亦載稱：「第一條所示房屋三樓及四樓並未辦理保存登記，但歸由乙方使用。」由上開條款可知，上訴人係承租系爭房屋一至四樓，非僅一、二樓，且系爭房屋上訴人承租前係由被上訴人開設佑仁醫院，而其三、四樓係作病房使用，上訴人基此承租系爭房屋原亦將一至四樓全部作為醫院使用，惟因初期考慮投資成本及未知病患之多寡，因而初期先將
一、二樓作醫院使用，三、四樓作為員工宿舍及行政人員之辦公室使用，上訴人雖知系爭房屋三、四樓未辦保存登記，但並不知係違章建築，且此三、四樓部分在上訴人承租前，曾遭查報為違章建築而命其自行拆除。詎被上訴人運用當地關係，勾結前往勘查之人員，致勘查人員製作不實之勘查報告，偽稱違建人已自行拆除至不堪使用，而予以銷案，惟事實上從未予以拆除一磚一瓦，故其違章建築之事實仍存在，隨時有遭拆除之可能，如遭拆除即難達全部使用收益之目的，上訴人亦無法安心將資金投入該醫院所，故系爭房屋已難達全部使用收益之目的，上訴人得據此終止租約。
㈢兩造租賃契約第五條第一項雖載稱「本房屋限於供醫院診所之使用」云云，惟所
謂「醫院診所」，就本件租賃契約當事人真意而言，係指「醫院」，「診所」乃係贅言，蓋由本件租賃契約之全部內容觀之，除在第五條第一項有出現「診所」之文字外，全都以「醫院」記載，況若欲供「診所」使用，以診所僅需一名醫師即可，無需住院醫師，且無需病房及病床之設置，上訴人又何需以每月參拾陸萬之租金，承租乙棟四層樓房屋之必要，足見系爭房屋承租當時，兩造之真意係供醫院使用，而不包含診所在內。系爭房屋既係供醫院使用，依內政部八十五年九月二十五日（八五）內營字第八五八四九一二號令頒之「建築物公共安全檢查簽証及申報辦法」（証二），已將醫療院所列為公共建築物，並自八十八年十一月起，每年需受建築物公共安全檢查，申報主管機關，如未能通過建築物安全檢查，即不得繼續使用。且醫院係供大眾看病及住院治療之場所，為消防法施行細則第十三條第六款所明文，而供公眾使用之建築物需設有消防安全設備，需每半年至一年接受主管機關檢查，如無法設置消防安全設備，發生火災或其他災害時，將危及居住其內病患之生命。兩造既約定系爭房屋係供作醫院使用，縱自八十七年六月八日承租時起，至八十八年十一月止，因尚未實施建築物公共安全檢查，而得暫為醫院使用，惟自八十八年十一月起，系爭房屋第三、四樓既屬違建，亦無使用執照，即無法通過公共安全檢查，而作為醫院之使用，且經上訴人委請「經國建築物公共安全檢查股份有限公司」於九十年六月二十七日就系爭房屋作安全檢查，檢查結果發現有多項不合格項目，而有公共安全堪慮，不適合供公眾使用，故系爭房屋有危及居住病患及其他人員生命危險之瑕疵存在，已不適合作醫院使用，依本件租賃契約第七條第十一款約定，原告雖已知系爭房屋三、四樓係未辦理保存登記，而冠德醫院已於八十八年八月歇業，八十九年六月時方檢查為不合格，然其危及人身安全之瑕疵並無改變，上訴人據此終止合約，請求被上訴人返還押租金，非無理由等情。
二、被上訴人則以：㈠上訴人早於八十七年六月十六日即向被上訴人承租系爭房屋，上訴人起先聘請佑
仁醫院之王宮伯院長為冠德醫院院長，未幾上訴人遂改聘蔡時安為院長，至八十八年八月間才以住院醫師及醫事人員人數不夠，無法符合地區專科醫院要求為由，而申請歇業。根據租賃契約書第條第一項明定本房屋限供醫院診所之用；第二項載乙方得將房屋全部或一部提供予其指定之醫院使用；第七條第八項又約定前款所示由乙方負責辦理醫院恢復為地區專科醫院，如一年內無法獲得彰化縣衛生局核准時，雙方同意一年期終止，押租金無息退還；同條第十一項名是第一條所示房屋三、四樓並未辦理保存登記，但歸由乙方使用；第八條第一項明定雙方同意依誠實信用原則履行本契約。契約明示系爭房屋三、四樓未辦理保存登記，原告承租時明知，即不能事後以未辦保存登記為由，提前終止契約，況立約時明定供經營醫院或診所之用，可見只要能經營醫院或診所即屬合乎租賃物之使用，縱使房屋全部不能供醫院使用，如部份可適用，即不能要求全部樓房均需適合經營地區專科醫院，租約始為有效，又租約第五條第五項約定上訴人得自行改裝設施之權利，上訴人自可自行改裝以符合法律規定，上訴人得為而不為，屬可歸責於己之事由。
㈡又依冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料以觀，冠德醫院之配置一樓為診療室
，二樓為手術室及病房，有其平面配置圖可查，又八十七年十一月二十七日冠德醫院曾向彰化縣警察局消防隊員林分隊申請消防安全設備檢修，並經員林分隊派員認為已檢修完畢，此亦有消防安全設備檢修申報表及報告書在卷可考，是系爭房屋作醫院使用部分應僅集中於一二樓，其安全消防設備並無缺失，否則彰化縣衛生局應不致容許冠德醫院繼續營業至八十八年八月間。民法第四百二十四條乃指租賃物在客觀上確有危害者為判斷標準，本件系爭房屋僅係因三、四樓為增建未取得執照，其構造及安全與一、二樓相同，而佑仁醫院及其前身仁佑醫院在該處已經營二十三年，被上訴人之建物在未被再行拆除之前，仍可供上訴人之員工使用，在未拆除前，上訴人即不能根據民法第四百二十四條之規定主張終止租約。又民法第四百二十三條規定出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。並未規定租賃物應限於合法建築物為限，且民法第四百三十五條、第四百三十六條及最高法院四十三年台上字第一○六七號判決要旨可知，縱使三、四層樓房有不適於居住或經營醫院或診所，亦僅屬於如何減少租金之問題，而不能終止租約，因一、二層樓房已堪供經營醫院或診所，倘系爭建物不能經營醫院或診所，何以被上訴人之先夫在此經營長達二十幾年之久？㈢系爭建物違章部分被拆除是在上訴人承租之前，被上訴人有告知上訴人被拆除之
事實，並交付彰化縣政府工務局違章建築結案通知單影本予上訴人，此所以上訴人手中執有該通知單之故也，上訴人在九十年六月十二日所提出之上訴理由狀即附有該通知單，上訴人辯稱伊不知有違章，僅知未辦保存登記即與事實不符。上訴人於承租後即曾大事裝潢，破壞原有之隔間，如有不能通過安檢，亦應歸責於上訴人。查醫療法通過前與醫療法通過後醫院之設備規定不同，以前從寬，以後從嚴，在以前成立之醫院可以設在住家店舖，且彰化縣衛生局致 鈞院之彰衛醫字第九○號函說明第四項稱若醫院之建築物係於醫療法公布施行前所興建，因涉及硬體結構補正較屬因難，得從寬比照醫療法公布施行前已設定之醫療機構。依醫療機構設置標準規定辦理第五項稱全國現有一百九十餘家醫療法公布施行前設立之醫院，均有不符合使用執照之規定之情形，均曾促其改善，但仍在營業中，建築物之設計構造補正有實際之困難。第七項稱本局未曾勒令佑仁醫院或冠德醫院停業，冠德醫院業於八十九年八月廿四日自行辦理歇業。第八項稱行政院衛生署七十七年四月五日衛署醫字第七一四七二七號函釋示「醫療法公布前，依原醫院診所管理規則規定，申請設立醫院診所並無須繳驗建築物使用執照。」。上訴人雖囑託經國建築物公共安全檢查股份有限公司對系爭建物製作建築物公共安全檢查申報書，被上訴人認為該公司並非接受公家機關正式之委託，乃接受上訴人私下之委託，其鑑定難免偏頗，依其鑑定諸多不合格，為何上訴人在經營期間能通過檢查，況三、四樓部分原本即作為員工宿舍及辦公室之用，能居住辦公用即為已足，不能以醫院之高標準要求。且依張國輝所提出建築物防火壁難設施與設備安全檢查改善計畫書有關第１項防火區劃無法合格理由Ａ緊鄰地界開窗部分，開窗距離不足一Ｍ，Ｃ建築物屋頂未達防火時效規定，依行政院衛生署所頒布之綜合醫院、醫院、專科醫院設置標準表第十四頁一般設施第３項醫療法公佈施行前已設立之醫療機構，其當時已使用之建物得免受標準２至７規定之限制。消防設備之３在醫療法公布施行前已設立之醫療機構，其當時已使用之建築物得免受標準３至４規定之限制。有關Ｂ項與鄰標建物以易燃材料隔間，是上訴人自行撬開牆壁與鄰屋相通。有關部分材料使用易燃材料，根據同標準第十五頁第（四）消防設備第３項應採用防火建材是醫療法公布施行後設立之醫院才有此規定之適用。出入口數量不足，根據同標準第（五）（５）及部分走廊寬度不足部分，依同標準第５在醫療法實施前之舊醫院均免受限制。樓梯數量不足，寬度不符緊急進口，尺寸不足，在舊醫院亦不受限制，昇降設備無使用許可之情形亦同，無法啟動發電，無電氣技術人員檢察報告，此是因上訴人已歇業，被停電，則當然無法啟動，依同標準表（四）規定，醫療法公布施行前已設立之醫療機構，免受第４項規定之限制，廣告招牌燈是上訴人自行拆除，不能歸責於被上訴人，有關建築用途結構因第三、四層樓不作醫療場所，故不屬於公共場所，自不必安檢。依其製作之申報書檢查日期是自民國八十九年六月廿七日，但依其所檢附之相片所載之檢查日期卻為民國九十年六月廿七日，先後相差一年，況上訴人是在八十八年八月即因住院醫師及醫事人員數額不足，而向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執照，上訴人卻在八十九年六月廿七日才檢查，當時根本未營業，則再檢查自會有失真實等語，資為抗辯。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。查本件上訴人起訴主張其於八十七年六月八日與被上訴人簽定房屋租賃契約，承租被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○街○○號一至四樓全部，租賃期限自八十七年六月十六日起至九十七年六月十五日止，租金第一年至第三年每月三十六萬元，第四年起調漲百分之五，押租金為一百零八萬元。上訴人承租系爭房屋後設立冠德醫院，冠德醫院為地區專科醫院，依法需有一定數額之住院醫師及相關醫事人員，但至八十九（上訴人起訴狀誤載為八十八年）年八月間，因住院醫師及醫事人員數額不足，無法符合地區專科醫院之要求，上訴人即向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執照，而未能作醫院使用，嗣後上訴人以兩造之租賃契約第五條曾約定系爭房屋限於供醫院診所之用，作為租賃契約之解除條件，該解除條件已成就，而認系爭租約已視為終止為由，於八十九年十二月二十二日通知被上訴人終止該租賃契約，被上訴人並於九十年一月十日收受通知等情，業據其提出房屋租賃契約書彰化縣衛生局八十九年八月二十八日（八九）彰衛三字第二二八三八號書函、律師函暨掛號回執為證，復為被上訴人所不爭執，上訴人此部份主張堪信為真。冠德醫院係由醫師設立之私立醫療機構，前身為佑仁醫院，上訴人於承租系爭房屋房屋後，隨即由原佑仁醫院負責人醫師王官佰，於八十七年十月二十六日聲請變更醫院名稱暨增加診療科別為冠德醫院，「換發」開業執照及醫師執業執照，經彰化縣衛生局核無不合，准予發給開業執照（彰衛院字第一一七號）及醫師執業執照，當時冠德醫院即爰用佑仁醫院原有之場所及設備，以系爭房屋第一、二層樓作為營業處所，並檢具一、二樓平面配置圖及所有權狀，同時並請領另二名醫師曹世逢及蔡時安，在冠德醫院執業之醫師執業執照獲准，嗣王官佰於八十七年十一月三十一申請冠德醫院歇業，註銷原領開業執照及所屬醫事人員執業執照，並於同日改由蔡時安醫師於原址重新申請設立冠德醫院（俗稱變更負責醫師），「換發」開業執照（彰衛院字第一四三號）及醫師執業執照，並檢附系爭房屋一、二樓之平面圖、所有權狀、彰化縣政府工務局八十七年五月二十一日彰工程字第一二九七三號違章建築結案通知單及向彰化縣警察局消防隊申報消防安全設備檢修報告書，經核新任負責醫師蔡時安符合法定資格，該院之人員及設施，並經審查亦符合醫療機構設置標準，重新核發開業執照及所屬醫事人員執業執照在案，後蔡時安醫師於八十九年八月間申請冠德醫院醫事人員暨醫院歇業，於八十九年八月二十四日歇業獲准，註銷開業執照及醫師執業執照，此有原審向彰化縣衛生局調取冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料（八七彰衛字二八二五六、二八二五七、三０七七六、三０七七八、三０七七一及八九彰衛字第二二八三八號函暨附件）核閱屬實，顯然上訴人於承租系爭房屋後，以該處申請冠德醫院開業，當時並未因系爭房屋之三、四層樓為違章建築，或消防安全設備有不足之情形，遭主管機管認該處不得供作醫院使用而駁回其開業之申請，洵堪認定。
四、又上訴人主張兩造租約第五條第一款為附有解除條件之約定，系爭房屋因未能作醫院使用，解除條件成就，租賃契約應視為終止云云，被上訴人則以：上開條款乃針對系爭房屋用途之限制，非為解除條件等語為辯。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年度上字第一一一八號判例請參照）。查本件兩造之租賃契約第五條，其前文即明示係針對使用租賃物之限制所作約定，此觀之同條第二、三、四、五款之內容益發可證，是本條第一款雖約定：「本房屋限於供醫院診所使用」等文字，其真意應僅係對上訴人承租系爭房屋使用之限制約定，而非解除條件，上訴人以此主張系爭租賃契約因解除條件成就而終止，自屬無據。
五、另上訴人主張系爭房屋三、四樓未辦保存登記部分係屬違章建築，在上訴人承租前，該部分曾遭查報而命其自行拆除，被上訴人亦自承曾因此將屋頂拆除，經彰化縣政府於八十七年五月十日前往勘查後，認業經違建人自行拆除至不堪使用予以銷案，被上訴人隨即又將已拆除之屋頂回復，仍屬違章建築，隨時有被查報拆除之可能，且違章建築其結構安全堪慮，亦必定無法通過公共安全檢查，作為供大眾看病及住院治療之醫院之用，因此系爭租賃物已難達本件租約所約定之使用收益之目的，上訴人得據此終止租約云云，被上訴人則謂：系爭契約第十一條已明示房屋三、四樓並未辦理保存登記，上訴人於承租時即明知，且立約時明定供經營醫院或診所之用，只要能經營醫院或診所即屬合乎租賃物之使用，不以房屋全部均能供作醫院使用，租約始為有效，況冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料以觀，冠德醫院之配置一樓為診療室，二樓為手術室及病房，並申請彰化縣警察局消防隊員林分隊為消防安全設備檢修，經員林分隊派員認為已檢修完畢無缺失，而房屋三、四樓為增建未取得執照，其構造及安全與一、二樓相同，系爭房屋三、四層樓房縱有不適於居住或經營醫院或診所，亦僅屬於如何減少租金之問題，在未拆除前，上訴人尚即不能根據民法第四百二十四條之規定主張終止租約等語為辯。查系爭建物三、四樓並未辦保存登記，但歸由承租人即上訴人使用，此為系爭契約第十一條所明示，此部分建物因屬違章建築，在上訴人承租前，曾遭查報而由被上訴人自行拆除屋頂後，經彰化縣政府於八十七年五月十日前往勘查，認業經違建人自行拆除至不堪使用予以銷案，上訴人隨後已將拆除之屋頂回復，出租予上訴人等情，有彰化縣政府工務局八十七年五月二十一日彰工程字第一二九七三號違章建築結案通知在卷足憑，亦為兩造所是認，洵堪認定。惟依前揭說明，冠德醫院負責醫師蔡時安在八十七年十月三十一日重新申請設立冠德醫院開業執照時，其申請資料中即附有前開彰化縣政府工務局八十七年五月二十一日彰工程字第一二九七三號違章建築結案通知單及向彰化縣警察局消防隊申報消防安全設備檢修報告書，再參以其所附之醫院樓層配置圖及建築物所有權狀，均僅有系爭房屋一、二樓可知，兩造在訂定本件租賃契約時，上訴人即明知該建物
三、四樓屬違章建築，且無法作為醫院場所之設置範圍，始僅以建物之一、二樓申請設立冠德醫院，以利醫院開業之申請，因此上訴人稱其迄至於原審閱卷時始知系爭建物三、四層樓為違章建築一節，殊無可採。
六、再按按建築法第七十七條規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。」另建築物公共安全檢查之檢查項目，依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法附表一，包含防火避難設施類十一項及設備安全類六項。關於違章建築物申報建築物公共安全檢查之受理及後續處理乙節，違章建築物概可分為兩種，一種為舊有合法建築物附建違建，另一種為整棟建築物均屬違建，前者係領得使用執照後方附建違建，按建築法第七十七條第一項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，其原先合法領得使用執照部分，仍應依同法第七十七條第三項規定辦理，爰仍應受理其申報，受委託辦理檢查簽證之專業機構或人員於申報書備註該建築物之違建範圍，由縣市主管建築機關另依違章建築處理程序辦理。至上開建築物依建築物公共安全檢查簽證及申報項目，如有不合規定者，仍依本部八十六年九月八日台八六內營字第八六八一六二七號函規定，由申報人提具改善計畫申報，如於核定改善期限內仍未改善完畢，則依建築法第九十一條規定辦理。至整棟建築物均屬違建者，則不予受理其申報建築物公共安全檢查，由直轄市、縣（市）政府加強列管拆除。（內政部 (90)台內營字第9067311號函文參照），由此可知需依建築法規定為公共安全檢查之公眾使用之建物，係指領有使用執照之合法建物，違章建築既不在此類檢查之列，即不會有因無法通過該類檢查，而以建築法第九十一條處理之結果發生，因此上訴人稱系爭建物因其三、四樓屬違章建築，將無法通過建築法所規定之公共安全檢查，而不得作為供公眾使用之建築物，顯屬有誤。另系爭建物之三、四樓係屬違章建築處理辦法之處置範疇，亦曾於八十五年經彰化縣政府工務局通知列管拆除，嗣由違建人自行拆除致不堪使用而予銷案，此有彰化縣政府九十年七月十九日九０彰府工使字第一一四０一九號函及前開違章建築結案通知單附卷可考，惟迄今系爭建物均未再經查報列管拆除，上訴人即詎稱其已達不能使用收益之目的，殊嫌率論，遑論兩造於簽立系爭租賃契約時，上訴人即明知該部分屬違章建築無訛，已如前述，則其嗣後再以租賃物有部分係違章建築為由，據以終止租賃契約，有違公允，自非可採。
七、復查，經本院向彰化縣衛生局查詢有關醫院設置標準一案，經該局回覆說明如下：㈠醫療法公佈前設置之醫療機構，係依醫院診所管理規則設置，其設置標準與醫療法實施後訂定之醫療機構設置標準各項規定有大幅度修改，其法令規定隨時間及環境變遷越趨嚴謹。㈡有關醫療法公佈施行前已設立之醫院，如在八十八年八月間歇業後，再同一處所重新設立之醫院之規定，依行政院衛生署八十二年七月七日衛署醫字第八二三五三一號函釋示：「為兼顧實情，由醫師設立之私立醫院，於同址由另位醫師重新申請設立者（俗稱變更負責醫師），得從寬免依醫療法第十二條規定踐行衛生主管機關許可之程序，並面繳驗建築物平面簡圖及使用執照等。至該院之醫療服務設施及建築物之設計、結構與設備等部分，若醫院之建築物係於醫療法公佈施行前所興建，因涉及硬體結構，補正較屬困難，得從寬比照醫療法公佈施行前已設立之醫療機構。依醫療機構設置標準規定處理」。㈢目前彰化地區醫療法公佈施行前已設立之醫院，明德神經科精神科等十五家醫院，現仍營業中，建築物使用執照之狀況，依行政院衛生署七十七年四月五日衛署醫字第七一四七二七號函釋示：「按『建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用』，建築法第七十三條已有明定，醫療法公佈前設立醫院、診所或醫療法公布後設立之診所，其於衛生機關核准開業後，若未依建築法有關規定辦理變更使用，其處罰屬建築主管機關權責」。曾促其改善，惟建築物之設計、結構、補正有實際之困難，全國現有一百九十餘家醫療法公布施行前設立之醫院，均有上述問題，行政院衛生署業已委託中華民國建築學會專案進行訪查瞭解，並研擬相關政策。㈣醫院依規定需每半年消防安全設備檢修申報。㈤本局未曾勒令佑仁醫院或冠德醫院停業，冠德醫院業已於八十九年八月二十四日自行辦理歇業在案。㈥行政院衛生署七十七年四月五日衛署醫字第七一四七二號函釋示：「.... 至醫療法公布前，依原醫院診所管理規則規定，申請設立醫院、診所、並無需繳驗建築使用執照」，此有彰化縣衛生局九十年十月十八日彰衛醫字第九０一０三０四一號函暨相關附件資料附卷可憑。本件房屋原由醫師王官佰於該處開設佑仁醫院，上訴人於八十七年六月七日承租上開房屋後，於同年十一月三十一日由醫師王官佰申請變更醫院名稱為冠德醫院，因此冠德醫院係在醫療法公布施行前已設立之醫院，且該建築物亦係在醫療法公布施行前所興建，依前揭說明均受醫療法未公布施行前之醫療機構設置標準之規範處理，故申請設立醫院時無須繳驗建築物使用執照，縱其所在位置係屬住宅區，亦非不得設立，即該醫院建築物是否為合法建築並非衛生單位在核發開業執照時需審核之事項，因此上訴人以系爭建物作為開設冠德醫院之處所，向衛生單位申請核發開業執照時，並未因有部分建物係違章建築而不准其開設醫療院所，實際上冠德醫院亦在該處營業達二年餘。另冠德醫院重新申請核發開業執照時，其負責醫師蔡時安亦於八十七年十一月二十一日依法申報消防安全設備檢修結果，並無不合於規定而遭消防單位通知應予改善，顯然當時冠德醫院所在之系爭建物並無違背消防安全檢查情事可言，係屬可設置醫療院所供公眾使用之場所應屬無疑，故而上訴人嗣後所提出其自行委請檢查人張國輝於九十年六月二十七日製作之冠德醫院建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書（檢查日期為八十九年六月二十七日）、檢查結果通知書、檢查報告書及檢查改善計劃書等內容，不得作為系爭建物於出租時不符合相關安全規定之佐證。綜上，冠德醫院以系爭建物作為開設醫院之所在地點，經向衛生主管機關申請核發開業執照獲准，並在該處實際營業達二年餘，因此系爭建物之三、四層樓雖屬違章建築，但此對於醫院之設立並無影響，遑論此類於醫療法公布施行前之醫院建築物，因事實上補正困難，衛生單位迄今仍准予營業者尚有多家，不因建物是否合法而使該等醫院遭到衛生機關撤銷開業許可勒令停業之命運，因此上訴人主張系爭建物不得作為開設醫療院所之使用場所，礙無理由。
七、末按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第四百二十四條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之安全或健康時，原告始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。經查系爭租賃物是否因三、四層樓屬違章建築即可謂有瑕疵危及原告或其居住人之安全或健康，上訴人固提出檢查人張國輝之前開建築物防火避難設施與設備安全檢查改善計劃書，其中無法合格理由載稱「本建築物為二樓加強磚造，依技術規則構造編第一百六十七條規定，只能建造至三樓，但現況為四樓建築物，結構安全堪慮」等語為證，惟其僅稱安全堪慮，是否已確實產生致居住人之安全或健康等危險之情，尚無可證，且該處自開設佑仁醫院至冠德醫院數年期間，亦未傳出任何因房屋結構問題而致人之安全或健康受有影響之情事，是上訴人主張依前揭規定終止系爭租賃契約，即屬無據。
八、綜上所陳，依系爭租賃契約之約定，租賃標的使用收益之目的需係作為醫院使用，而系爭房屋確實亦可供作開設醫院之使用無訛，且違章建築不在建築法所規定之公共安全檢查範圍內，系爭建物不會因此而經命令停止作為供公眾使用之建築物，縱應依違章建築處理辦法處置，然其迄今仍未經列管拆除，亦無危及居住人之安全或健康情事發生，即無不得使用收益可言，且上訴人於訂立租賃契約之時，亦已明知該建物之三、四樓未辦保存登記部分係屬違章建築，其嗣後以該建物與兩造租約所約定使用收益之目的不相符及依民法第四百二十四條規定，欲終止兩造之租賃契約，實無理由。從而，上訴人以系爭租賃契約已終止為由，訴請被上訴人返還押租金一百零八萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，顯無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、結論：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官 何志通~B法 官 廖國佑~B法 官 黃倩玲右為正本係照原本作成。
如不服本判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二第一項提起上訴，應於判決送達後二十日之不變期間內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 七 日~B法院書記官 林憲男