臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第一一七一號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳益軒律師被 告 羅浮名廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 柯開運律師右當事人間請求確認所有權存在事件，本院於民國九百二十一年十一月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認坐落彰化市○○段○○○○○號土地上、建號一０八八、建物門牌中正路一段二六一號地下室、面積一八八‧九四平方公尺之建物所有權為原告所有；㈡被告應給付原告新台幣（下同）二十八萬元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠查坐落彰化市○○段○○○○○號土地上、建號一０八八、建物門牌中正路一
段二六一號地下室、面積一八八˙九四平方公尺建物係屬原告所有，有建物所有權狀及彰化縣彰化地政事務所建物測量成果圖可稽。被告羅浮名廈管理委員會自民國八十九年元月份起，未經原告之同意，擅自將原告上開建物出租予大樓其他住戶共七戶停車使用，並收取每人每年租金約二萬元（確實之租金，待
鈞院傳喚承租戶洪翠美、陳巧明、林秀子、蔡月璧、元祥金屬工業公司、黃勝美、王牡丹後始能確定），此舉已嚴重侵害原告對系爭建物之所有權，經原告勸阻無效，茲提起本訴訟以為救濟。
㈡被告羅浮名廈管理委員會有無權利能力、侵權行為能力：
⒈緣因建築物之高層化、集體化，目前在社會上普遍存在的公寓大廈管理委員
會，乃全體住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，依公寓大廈管理條例之規定，互選管理委員若干所設立之組織。有關管理委員會之法律地位向有「合夥說」、「社團說」、「社團及合夥二面關係說」之爭，惟管理委員會之組織計為多數人所組成，有一定之運作規則，亦即具有「團體性」，並有一定之名稱、事務所、共同目的，其向全體住戶收取之公共基金及管理費亦與構成員之個人財產分離，此由住戶搬遷公寓大廈時對於管理委員會並無任何財產請 求權歸觀之甚明，且係以集會中心主義為基礎，採行多數決原理來決定管理營運，住戶之更迭亦不影響團體之同一性，故公寓大廈管理委員會應屬學說上所稱之「無權利能力社團」，意指與社團法人具有同一實質，但未具法人資格之團體。按「無權利能力社團」在社會上扮演重要角色，對社會文化、政治、經濟活動，具有重要貢獻，於該團體以其團體名義廣泛參與社會活動時，基於現實需要，自應於「特定範圍」承認該團體之權利能力，諸如票據能力、登記能力（最高法院八十八年度台上字一二一一號判決似認公寓大廈管理委員會有占有停車位之事實行為能力）。就本件而言，公寓大廈就其職務範圍內之事項，既有實施管理能力，實際上為管理之主體，又與社團法人有同一實質，自應與社團法人相同地位，就其代表人或受僱人因執行管理事務所加諸於別人之損害或因受有不法利益，應類推適用民法第二十八條或一八八條之規定，與該行為人負連帶責任，以符事理之平。學理上雖有相反之見解，認管理委員會不至授權代表人或受僱人從事違法行為（如侵權行為），該違法行為非屬管理委員會之職務範圍，管理委員會就該行為所生之法律關係非屬權利主體且無實施訴訟權能。唯依實務見解，管理委員會代表人或受僱人所從事之行為，倘客觀上可認與管理委員會法定職務有關，該等行為即應認屬執行管理委員會職務之行為，初不因該行為是事實行為或法律行為，合法行為或違法行為而異其判定。又管理委員會或受僱人執行職務實施侵權行為所生之法律關係，縱經濟上最後應歸屬於區分所有人全體，但管理委員會就該法律行為所生之職務事項，客觀上既有管理處分權，並有獨立之財產為其行為之責任擔保，就該等注意事項所衍生之民事訴訟，自有訴訟實施權，其以自己團體之名義為訴訟上之原告或被告，法理上應無窒滯之處。
⒉按管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理者，本人仍得享有因管理
所得之利益，民法第一百七十七條定有明文。次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任」同法第一百八十四條第一項前段及第二項本文定有明文。又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」第一百七十九條定有明文。查被告未經原告許可，擅將建物出租與他人停車使用，並收取租金，實已造成原告之損害，被告目前已收取承租戶共七戶之八十九年度及九十年度兩年之租金，每戶每年二萬元，七戶兩年之租金共計二十八萬元（20000×2×7＝280000）。準此，原告自得請求給付相當於上開租金之損害，並確認系爭建物之所有權。
㈢彰化市○○段○○○○○號，乃是合併同地段一四九九、一四九九之一，一五
０二、一五０三、一五０五、一五０六、一五０六之一、一五０八號土地而來，七十一年前揭土地之所有人為莊大日、王紹義等七人，王紹義當初是委託建商鄭賁、魏朝壁興建羅浮名廈，王紹義僅是單純委託建商興建，依工程進度給付工程款，建商於日後並未分配取得羅浮名廈部分房屋，而建商請領工程款均是向王紹義為之，此部分業經建商魏朝壁於 鈞院九十一年五月十三日審理程序中證述稽詳。按承攬契約為不要式契約，縱使僅有口頭之合意，亦不影響承攬契約之成立，而建商魏朝壁（其為隱名合夥人）證述鄭賁與其向王紹義承攬羅浮名廈，故王紹義縱使未與建商簽訂承攬契約，仍無礙王紹義出資委託建商興建羅浮名廈之事實。
㈣被告主張羅浮名廈之原始起造人為張儷馨等八十八名，惟查興建羅浮名廈時土
地之所有權人為莊大日、王紹義及其二哥王紹端、三哥王紹興、五弟王紹宗、姪子王政雄（大哥之子）、王展雄（王紹端之子）﹔倘若張儷馨等八十八名出資興建，必會與前揭地主協商，而被告迄今未提出與地主協商之證明，另亦無法提出委託建商興建之證明，更無渠等出資之證明﹔且若果係張儷馨等八十八名等為原始起造人，何以系爭建物地下室之電表申請人為甲○○（王紹義之子），且長年以來地下室之電費亦均由王紹義、甲○○繳納，此有電費收據為憑。綜前可知，系爭建物原始起造人非張儷馨等八十八名，而是由王紹義徵得其兄弟、姪子及莊大日之同意，約定由渠等提供土地，王紹義單獨出資興建，興建完成後再將部分房屋分與渠等作為渠等提供土地之對價。而羅浮名廈當初是以預售屋方式出賣，王紹義亦有委託仲介公司出賣房屋，於房屋賣出多數之後直接變更起造人為買受人方式請領使用執照，非謂張儷馨等八十八名即是系爭建物之原始起造人。
㈤查被告雖抗辯系爭停車位所在地，其餘未辦保存登記之建物面積七五九‧二三
平方公尺，為防空避難室之範圍，均屬全體住戶共用部分云云，惟查其抗辯根本不實在，茲說明如后；⒈查系爭整棟大樓建物其建造執照之取得，係早在七十二年四月六日，建造號
碼為彰建都字第０三四九二號；另使用執照核發係於七十三年九月十四日，核發執照號碼為彰建都（使）字第一一四八八號。對此被告已於九十年十一月二十九日答辯狀自認在卷。
⒉又依據最高法院七十九年度台上字二八一０號裁判（原告誤載為判例）曾謂
「公寓之地下室得為獨立之建物而得為單獨所有權之標的，目前情況，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分。」審視系爭未辦保存登記之停車位，係屬獨立建物（有獨立出口，為獨立使用目的），且系爭停車位所在地，係未辦保存登記建物，依法應屬原始起造人所有（即莊大日及王紹義），何來被告抗辯其所有權係屬現今全體住戶所有之餘地？更遑論其主張使用之權源何來？⒊再者，系爭大樓建築物係早於七十三年九月十四日即已領得使用執照，而有
關建築物內之法定防空避難設備或法定停車位，不得與主建物分離，且其移轉應為該區分所有建築物之所有權等規定，係始於內政部八十八年九月十八日所發布0000000號函而來（俗稱九一八條款），是依法律不溯及既往原則，如何能憑後法之規定，恣意變更該部分原始起造人以取得之合法權利？尤其公寓大廈管理條例之公佈施行，更係遲至八十四年六月二十八日以後，是被告何能直現今後法規定，作為變更原先法律所規範原始起造人對未辦保存登記停車位應享權利。茍被告抗辯可行，則不締推翻法律不溯及既往之大原則，是其抗辯顯無理由。
⒋又按以往房屋買賣契約之慣例，其買賣總價莫不與坪數大小息息相關，從而
如被告主張系爭未辦保存登記之停車位係屬全體住戶所有？則豈非係全體住戶受有不當得利，蓋其原始範圍既不包括系爭未辦保存登記停車位（若有，應由被告負舉證責任），如今卻因法律新規範，即可謂擁有該部分產權，則豈非不需負擔任何分文，即可平白獲取該部分利益，是被告抗辯反而有不當得利之嫌？且如此解釋恐將陷社會於混亂局面，蓋先前因信賴法律原有規定而購賣之人，豈非完全無效僅能對前手請求債務不履行之損害賠償而已？是被告抗辯諉無理由，亦可認定。
⒌查原法律所規定系爭未辦保存登記停車位兼有法定避難空間性質，並非即謂
該停車位「產權」當然係屬全體大樓住戶所有，蓋原始起造人（莊大日、王紹義等人）從未否認或拒絕系爭停車位於緊急事故時（空襲警報時），不得作為防空避難室，是只要原始所有人遵照原法律規範，即遇緊急避難時，應開放為避難空間即可，是無強求認定系爭未辦保存登記之停車位所有權必須認定係屬全體住戶所有。
⒍再按，稅捐稽徵機關常為課稅方便，僅依內部之核課辦法來認定核課對象，
故被告主張之房屋稅單並不足以認定系爭未辦保存登記之地下室所有權歸屬。又系爭地下室並未辦理建物保存登記，故其所有權應屬原始出資建築人所共有，非一定為現今區分所有權人全體所共有，蓋七十三年原始起造人（莊大日、王紹義），亦與現今建物所有人不同，是憑何依據得以主張現今建物所有人，均以概括承受原始起造人之權利？⒎又鈞院九十二年度簡字第三號民事判決已認定系爭一０八八建號所在地其餘
防空避難室範圍，並非被告全體區分所有人所共有，並認定無訛，故系爭一０八八建號所在地所有權，應屬原起造人莊大日與王紹義所有，渠等嗣雖有轉售第三人使用，原屬合法，根本不須如被告所云因其占有係屬違法，而同意將原告所有系爭停車位（即建地一０八八，面積一八八‧九四平方公尺）與之交換之必要。
㈥次查，有關未辦保存登記之停車位，其原始所有人即為莊大日、王紹義，其有
理由出售、出租情形如下：⒈王紹義出售使用權部分：⑴高淑華：原車位編號二十號，現車位編號二十五號。⑵林永農：原車位編號八號，現車位編號十四號。⑶楊明桐：原車位編號十三號，現車位編號二十四號。⑷陳巧明：現車位編號十八號。⑸黃共欽：現車位編號十一號。⒉莊大日出售使用權部分：吳宏哲：現車位編號二十二號。⒊王紹義自行使用部分：現車位編號九號。⒋王紹義之子王武雄使用部分：現車位編號十三、十六、十七號等三個停車位。⒌其餘停車位（即未出售或自行使用部分），原均由王紹義出租他人使用，詎被告竟於八十九年間藉所謂召開大樓管理委員會名義，並以委員會自己會議決議，強行將原承租人所欲繳交王紹義之租金，悉數要求繳納予管委會，至現今王紹義雖有出租之名，卻未有收租之實。
㈦按上開莊大日或王紹義所持有未辦保存登記之停車位使用權，原屬渠等所有，
渠等嗣後雖有轉售第三人使用，亦屬合法，根本不需如被告所云因其占有係屬非法，而同意原告將所有系爭停車位（即建號一０八八，面積一八八‧九四平方公尺）與之交換必要，被告所云交換，不過均係受讓人再與被告之間協議，此等協議既非原告有同意，何來拘束原告之有。
㈧衡情以論，茍未辦保存登記之停車位所有權（即面積七五九‧二三平方公尺部
分），係屬全體住戶大樓所共有，並由被告依法行使管理權，則豈可能原告現今仍使用編號九之停車位，被告至今仍未採取任何法律行為為主張伊有管理權，且要求王紹義返還之情形，被告抗辯不符常理。
㈨被告一方面主張其已自認建號一０八八之空間係屬原告所有，且主張原告就此
部分提起此部份提起確認所有權存在之訴，應無有受確認判決之法律上利益，然其事實上確又私自出租於第三人使用或私自與第三人交換使用，是何來原告無既受確認判決之實益，被告抗辯顯無理由，茲說明如下：
⒈按被告固已承認系爭一０八八建號空間所有權係屬原告所有，惟稱所有權者
，係指所有人就其所有物於法令限制範圍內，得自由使用收益處分，並排除他人干涉之謂，此觀民法第七六七條規定自明。因系爭一０八八建號，業已為被告私自與第三人交換車位使用或出租他人，此參被告所提臨時會議紀錄影本中業已明白記載：「本次委員臨時會，主要討論事項是推派周主委與王紹義及王太太商討地下室停車位及產期問題，委員會決議由周主委全權處理並作成決議，委員會決議，因王紹義之子『王建民』地下室擁有一八八‧九四平方公尺之建築物產權，但因王紹義私自竊佔公司共有之地下停車位空間有七位，是屬較好之車位，為了大樓鄰居相處和諧，故委員會決議以現成之狀況，保持原狀，『即王紹義竊佔轉售之七位停車位，以所有權內一八八‧九四平方公尺，交換業主住戶公同共有之地下停車位七位』，就此事做成決議，並委託周主委與王家協調。」是所謂交換車位使用，原屬被告委員會單方面之表示，原告根本未有與其達成協議，從而原告現今就一０八八建號所有權既已遭被告私自互換使用，業已遭被告侵害原告所有權之完整性，從而原告僅先行提起確認之訴，何來無既受確認判決之實益，被告之抗辯顯無理由。
⒉又被告另抗辯原告無理由請求返還不當得利部分，其理由無非以一０八八建
號所在空地係屬防空避難範圍，屬全體住戶共用部分，因原告父親王紹義竊佔該部分使用權，並出售與高淑華等五人，及出租第三人使用，因被告催討，雙方已同意互換車位使用，是原告之主張顯無理由云云。惟查：
⑴被告所云原告父母親曾於八十九年四月十九日與被告達成互換車位使用，
亦即以原告持有一０八八建號產權所在地，與先前五位已購買法定避難空間停車位使用權人互換停車位所在地使用，根本不實在，對此應由原告負舉證責任。
⑵按上開交換停車位使用，茲事體大，豈可如現今被告所云，單以口頭約定
即達成協議，尤其兩造如有達成協議，又豈可均未有任何書面協議存在，足證明被告所云達成協議乙事，不過係片面之詞。
⑶再依被告所提示證物中，其中之被證四委員會紀錄二件，根本係其所自撰
，是否確有該次委員會，原告否認之。再者，縱認有該二次委員會紀錄存在，然此均係被告委員會片面之詞，何來執為兩造有達成互換車位使用之依據。尤其被證五之「轉讓書及管委會之同意書」，原告根本未有任何簽名蓋章，足證被告所云互換車位使用，不過係被告片面構想，原告根本未有同意。對此亦有被告發函予原告父親之存證信函及原告父親回函表示未予同意之存證信函可證。
⑷又審視被告所提示被證二之讓渡書可證，原告父親雖有將屬原始起造人所
有之未辦保存登記之地下室停車位編號二十五號出售予高淑華、編號十四號出售予林永農、編號二十四號出售予楊明桐、編號十八號出售予陳巧明、編號十一號出售予黃共欽。惟查該部分車位使用權原即歸原告父親所有，該部分係屬未辦保存登記之大樓地下室，且原始起造人即莊大日與王紹義，原即於起造之時，即就該部分車位使用權有所約定，又該部分停車位性質雖兼大樓避難空間性質，然其亦有獨立之出入口，且該部分使用執照取得早在七十三年即已核發，是依最高法院七十九年台上自字第二八一０號判例見解，即「公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分。」有關系爭一０八八建號以外之地下室停車位，原即屬原始起造人王紹義及莊大日所有，是原告父親出售該部分車位使用權予特定之人，原屬合法，又何須如被告所云因屬不合法，故同意互換車位使用之可能與必要，被告抗辯無理由，至為明顯。
⒊再審視原告父親王紹義所出售之四個停車位，俱係非一０八八建號所在地之
停車位，對此可由各該讓渡書證明，業如前述，然被告竟未謀得原始起造人所有停車位使用權之權利，而私下與該四位停車位使用權人互換車位使用，將原屬原告所有建號一０八八所在地停車位私自與該四位車主互換使用，此原屬被告與該四位車位使用權人之間約定，何能執為對抗原告之主張，更何況被告現今係將原告七個停車位佔據使用，並出租予第三人。是被告所云其有權使用、出租，誠不知其權利依據何在。
⒋按有關原告父親出售高淑華等四位停車位，是否有竊佔被告權利，被告原大
可另行訴請確認此部份權利，奈其不思此途，竟與高淑華等人私自協議，將原屬原告所有車位予以私自互換使用，是原告請求被告給付此部份相當於租金之不當得利，即依法有據。
㈩被告聲請 鈞院調閱系爭大樓建造執照與使用執照，根本無必要，蓋原告係僅
確認一０八八建號所有權屬原告所有，及該部分因被告私自出租第三人所獲取相當於不當得利之租金，是被告要求調閱非關此部份案情文件，根本無必要。又原告父親早已否認有與原告達成互換車位使用協議，是殊無再行傳喚到庭之必要。
綜上所陳，系爭建物地下室未經保存登記之停車位，依法應屬原始出資建築人
所有（即王紹義），被告並無使用、收益之權利；另原告既有系爭建物地下室一０八八件號土地之所有權，原告自有使用、收益之權，被告擅將原告所屬之停車位出租與大樓其他住戶使用，侵害原告之所有權，被告並因之獲有不法利益，故原告之請由有理。
三、證據：提出建物所有權狀、建物測量圖、承租車位住戶名冊暨位置圖、律師函各一份、存證信函三份、房屋稅繳款書、最高法院七十九台上字二八一０判決全文（原告誤載為判例）各一份、地下室電費收據五紙、電號基本資料暨電費資料一份、本院九十二年度簡字第三號民事判決、台灣板橋地方法院九十一年度訴字第二一七三號、九十二年度訴字第七０九號民事判決各一份（以上皆影本）、舊式土地登記謄本九件、新式建物登記謄本暨土地登記謄本各一份、停車位現場照片八幀，並聲請調閱彰化縣政府七十二年四月六日彰建都字第０三四九二號建築執照及於七十三年九月十四日核發彰建都（使）字第一一四八八號使用執照，及請求傳訊證人王紹義、張桂緣、何權霖、洪翠美、陳巧明、林秀子、蔡月璧、元祥金屬工業公司、黃勝美、王牡丹。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，請准預供擔保，免為假執行。
二、陳述：㈠「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認
判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」，此有最高法院五十二年台上一二四０號判例可稽。查原告主張建號一０八八號建物門牌中正路一段二六一號地下室面積一八八‧九四平方公尺系原告所有事實，而被告復從未否認其所有權，並無所謂其法律關係存否不明確之情事，且原告主張該建物為被告租與大樓其他住戶乙節，亦無從因確認之訴而除去此不安狀態，揆諸前開判例，即難有受確認判決之法律上利益，是原告提起本確認該建物之所有權存在之訴，即顯屬無理由。
㈡原告所稱「最高法院七十九年度台上字第二八一０號判例」，實則該民事判決迄今尚未被選為「判例」，於此合先敘明。
⒈查前述最高法院七十九年度台上字第二八一０號民事判決理由係引述台灣高
等法院七十九年度上字第三八六號判決理由謂：「上訴人並未舉證證明其與上開公寓之原始原始建築人間，就該公寓之地下室所有權各取得應有部分十二分之二之權利, 則其主張伊等因取得上開二０號房屋二樓（林耀邦）及三樓（林哲彥）之所有權，即對該房屋地下室所有權有應有部分各十二分之二，自非有據．．．該地下室為訴外人廖詹枝花二人所建造，迄未辦理所有權第一次登記，為兩造所是認，則其所有權仍屬原始起造人廖詹枝花等二人所享有，兩造並無共有之可言」等語，遂據以判斷「原審既認定地下室係獨立之建物，系爭公寓之各樓之所有人，並不當然按其所購房屋面積取得地下室應有部分」等情。
⒉惟本件情形與最高法院七十九年度台上字第二八一０號民事判決之案情不同
，該案兩造當事人對於「地下室為訴外人廖詹枝花等二人所建造, 迄未辦理所有權第一次登記事實, 均加以是認」。而本件被告則一再否認原告主張系爭地下室之原始起造人為訴外人「莊大日及王紹義」二人之事實，是系爭地下室之原始起造人，究竟是否為訴外人「莊大日及王紹義」二人，即為兩造爭執最劇之爭點。
⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，此為民事訴訟法第
二七七條前段所明定。又按民事訴訟如係原告主張權利者，應由原告先負舉證之則，若原告不能舉證，以證明自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號判例可稽。本件原告就所主張系爭地下室之原始起造人為「莊大日及王紹義」二人之事實，未據舉證以實其說，於法未合，依前開判例，自應駁回原告之訴。
⒋按「建築工程完竣後，依建築法第七十條第一項前項規定，應由起造人會同
承造人及監造人申請使用執照，又依土地登記規則第七十條第一項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照。故如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恒為該建物所有權第一次登記之申請人，申言之，本件建造執照上所載之起造人為趙星如，唯趙星如始能申請使用執照，進而申請建物所有權第一次登記」，此經最高法院七十六年台上字第一五五八號民事判決可稽。
⒌查原告主張系爭一０八八號建物為被告擅自出租予大樓其他住戶使用乙節，
被告鄭重否認。按坐落彰化市○○段一四九七之一、一四九八、一四九九、一五０二、一五０三、一五０五、一五０六、一五０六之一、一五０八號土地上地下層、地上九層之集合住宅，係經彰化縣政府於七十三年九月十四日核發七十三年彰建都（使）字第一一四八八號使用執照（建照字號為七十二年四月六日彰建都字第０三四九二號），其地下層面積九四八‧一七平方公尺，屬於店舖、避難室、停車場，其中除經原告辦理保存登記之一０八八號建物面積一八八‧九四平方公尺（即店舖），屬於原告個人所有之外，其餘部分面積七五九‧二三平方公尺（948.17－188.94＝759.23）為防空避難室之範圍，均屬全體住戶共用部分，其原始起造人為張儷馨等八十八名，莊大日及王紹義僅為其中一部份之起造人而已，此有使用執照影本為憑，並經鈞院向彰化縣政府調取前述七十二年彰建都字第０三四九二號建照執照及七十三年彰建都（使）字第一一四八八號使用執照之案卷足證原告主張原始起造人為訴外人「莊大日及王紹義」二人云云，顯非事實。而原告竟違反該公文書之記載，堅指該地下室全部均屬原始起造人莊大日及王紹義所有，於法顯屬無據。
㈢由於原告長期定居中國大陸，遂委請其父王紹義竊佔前開地下層全體住戶共用
部分，以每停車位四十五萬元不等之價格，出售與訴外人高淑華、林永農、楊明桐、陳巧明等人，或出租予他人使用，收取鉅額價金及租金圖利，有讓渡書影本、契約書影本為憑。該收入之金額本應歸入被告管理委員會所有，經被告催索不當得利，並欲索還地下層全體住戶共用部分（即面積七五九‧二三平方公尺防空避難室之範圍），原告之父及其母張桂緣，無法向全體住戶交代，被告於八十九年四月十六日召開臨時會議推派被告管理委員會主委乙○○與原告家族協調，八十九年四月十九日原告之父母遂與被告達成協議，原告亦同意將其所有系爭一０八八建號之空間，保持現狀，由現在住戶繼續使用，不得索還，住戶使用系爭一０八八建號之停車位所付被告之租金，全部歸被告取得，原告不得請求返還，原告之父王紹義並應交出其竊佔地下層共用部分轉租停車位之車主契約書九份，此有臨時會議記錄影本可證。惟被告擬妥「轉讓書及管委會同意書」乙紙，欲請原告及其父母共同簽章，原告父母竟出爾反爾，委請原告訴訟代理人陳益軒律師於九十年十月二十四日以九十年銘律字第一００五號函至承租戶洪翠美、陳巧明、林秀子、蔡月璧、元祥金屬工業公司、黃勝美、王牡丹催討系爭一０八八號建物停車位，被告乃於九十年十月二十七日召開臨時會決議於九十年十月二十九日以彰化南瑤郵局第三九一號存證信函催告王紹義應將歷年來竊佔前開地下層全體住戶共用部分所收停車位價金及租金，連同地下層全體住戶共用部分全部交還被告，惟原告及其父母迄今仍未交還，竟先提起本件訴訟，顯屬無理。
㈣由 鈞院向內政部警政署入出境管理局函調之原告王建民自七十三年一月十五
日起之九十年十二月四日止之全部入出境紀錄顯示，原告王建民雖有多次出入境紀錄，然其大部份均前往香港轉機至中國大陸，顯見其係長期定居中國大陸，尤其原告雖於七十八年四月六日入境台灣，於七十八年九月十一日出境日本，但於七十八年七月二十日，由其父王紹義立讓渡書與訴外人高淑華、楊明桐，於七十八年其父王紹義立讓渡書與訴外人林永農，可見原告確實授權其父王紹義、其母張桂緣與被告管理委員會進行協調有關本件車位事宜。由原告提出之原告訴訟代理人陳益軒律師所發九十年度銘律字第一００五號函說明第一點即表明該函係由王紹義委任陳益軒發函之意旨，而原告於九十年十月二十四日並不在台灣，亦可證明原告確實授權其父王紹義、母張桂緣處理有關羅浮名廈不動產相關事務，王紹義、王張桂緣所為之行為，效力亦及於原告本人。
㈤復經：
⒈證人陳巧明於九十年十二月到庭證稱：我以七十五萬向楊明桐買十三號停車
位，目前停在二號﹔陽明同事跟王紹義買的，王建民賣房子以後，就不在台灣，他從來沒有出面處理過房子停車位之問題，大部分是王建民的太太來處理，有時候由他的父親王紹義及他的母親張桂緣處理。管理委員會接管後，都由管理委員會收。後來停車位有慢慢收回來，目前要回來共有二十個，七個目前原告在使用，二十個是管理委員會收。系爭的一０八八號建物之停車位，是王建民的母親有跟管理委員會作個交換的決議，是在八十九年我們開會說的。決議之結果是大家換來換去，既往不究，也就是他把收租金之權利交出來等語。
⒉證人黃勝美稱：我是跟王紹義租的，是七十九年租的，一年租一次，一年二
萬五千元。後來有換約，是兩年前換的，是王太太跟我說現在你的錢都交給管理會等語。
⒊證人何權霖（系爭大樓管理員）證稱：地下室共有二十七個停車位，後來於
八十九年三月，王紹義及王太太（王張桂緣）在管理室說停車位還給你們（被告管委會）說產權（建號一０八八號建物）以外的二十個停車位都要還。
公家部分賣出去四個，他自己停一個，公家的以五個換他有產權的四位半，賣出去的就跟公家換。王太太（王張桂緣）確實說不用簽協議書等語。⒋原告之父即證人王紹義亦證稱：王建民以十多年定居在大陸，是三通後就去
的，在那裡建房子，所以停車場租位都交給我及我太太張桂緣處理，王建民去大陸，停車位的問題他交給我們夫妻全權處理，他都認帳。
㈥以上足證原告確有授權其父母與被告協議交換停車位事宜，系爭地下室除一０
八八建號屬所有外，其餘部分均屬原始起造人所有，並非原告或莊大日、王紹義所有，原告授權其父王紹義將非屬其所有車位出售之部分，要與被告換取系爭一０八八建號建物停車位，「公家的以五個換原告有產權的四位半」停車位甚明（按系爭地下室目前係規劃為二十七個停車位，其中屬原告所有一０八八建號建物規劃編號一～七號七個停車位以實測為準，其餘編號八～二十七號原應屬原始起造人所有，其中八、九、十、十一、十二、十四、十五、十八、十
九、二十、二十一、二十三、二十四、二十五、二十六、二十七號十六個車位確為王紹義竊佔轉售或出租予他人，僅四、八、二十、二十三號車位自八十五年至九十年間由被告收取租金，又十三、十六、十七號車位竊佔人已與被告達成協議歸還被告，由被告代表管理），被告並未獲有不當得利。原告否認與被告協議互換停車位乙節，違背誠信原則，亦與事實不符。
㈦另，由 鈞院向彰化縣稅捐稽徵處調取之坐落彰化縣彰化市○○路○段○○○
號、二六一號、二五九巷等羅浮名廈之地下層房屋稅及地下房屋稅全部納稅義務人之稅籍資料顯示，系爭羅浮名廈之地下層面積九四八‧一七平方公尺，除經原告所有建號一０八八號建物面積一八八‧九四平方公尺外，其餘七五九‧二三平方公尺均屬全體房屋所有人分別共有，並按其比例課徵房屋稅。原告委由其父王紹義將系爭羅浮名廈之地下層車位出售及出租，歷年來所收取之價款與租金，均屬不當得利，應返還被告及全體共有人取得。被告並未獲不當得利，被告將換得之一０八八號的四點五個車位，於事後有出租，被告收取的租金都用於公家，如電費、清潔費、管理員薪資等等，反而原告授權其父佔有未保存登記之地下室，將其出售或出租予第三人以獲取暴利，屬不當得利，應返還被告。
三、證據：提出使用執照一份、讓渡書四份、契約書一份、被告管委會臨時會議記錄三份、轉讓書及管委會同意書、地下層停車位識別圖各一份、起造人名冊四紙、舊式及新式建物登記謄本各三份，並聲請向內政部警政署出入境管理局函調王建民於七十三年後的出入境資料、向彰化縣稅捐稽徵處函詢系爭建物地下樓層之房屋稅與全部納稅義務人之稅籍資料。
理 由
一、本件原告起訴主張：坐落彰化市○○段○○○○○號土地上、建號一０八八、門牌號碼中正路一段二六一號地下室（即羅浮名廈之地下室）、面積一八八˙九四平方公尺建物係屬原告所有，被告羅浮名廈管理委員會自八十九年元月份起，未經原告之同意，擅自將原告上開建物出租予大樓其他住戶共七戶停車使用，並收取每人每年租金約二萬元。公寓大廈管理委員會屬學說上所稱之「無權利能力社團」，本件公寓大廈就其職務範圍內之事項，既有實施管理能力，實際上為管理之主體，又與社團法人有同一實質，自應與社團法人相同地位，就其代表人或受僱人因執行管理事務所加諸於別人之損害或因受有不法利益，應類推適用民法第二十八條或一八八條之規定，與該行為人負連帶責任，不因該行為是事實行為或法律行為，合法行為或違法行為而異其判定，是管理委員會或受僱人執行職務實施侵權行為所生之法律關係，就該等注意事項所衍生之民事訴訟，自有訴訟實施權，得以自己團體之名義為訴訟上之原告或被告。被告未經原告許可，擅將原告所有建號一０八八建物出租與他人停車使用，並收取租金，已造成原告之損害，被告目前已收取承租戶共七戶之八十九年度及九十年度之租金，每戶每年二萬元，七戶兩年之租金共計二十八萬元，原告自得依民法第一百七十七條、第一百八十四條第一項前段及第二項及第一百七十九條之規定，請求被告給付相當於上開租金之利益及損害，並確認原告對系爭建號一０八八建物之所有權存在。查彰化市○○段○○○○○號，乃是合併同地段一四九九、一四九九之一，一五０二、一五０三、一五０五、一五０六、一五０六之一、一五０八號土地而來，七十一年前揭土地之所有權人為莊大日、王紹義及其二哥王紹端、三哥王紹興、五弟王紹宗、姪子王政雄（大哥之子）、王展雄（王紹端之子）等七人，王紹義經其他共有人之同意，約定由渠等提供土地，由王紹義單獨出資興建，興建完成後再將部分房屋分與其他土地所有人作為渠等提供土地之對價，王紹義因而於七十二年間委託建商鄭賁、魏朝壁興建系爭羅浮名廈，並以預售屋方式委託仲介公司出賣大廈房屋，於房屋賣出多數之後以直接變更起造人為買受人之方式請領使用執照，因此系爭建物之原始起造人為王紹義及莊大日，並非預購房屋之張儷馨等八十八人。系爭羅浮名廈地下室總面積為九四八˙一七平方公尺，用途為店舖、避難室及停車場，其中部分面積一八八˙九四平方公尺有辦理第一次所有權登記，建號即系爭之一０八八號，所有權人為原告，用途店舖，而地下室其餘部分則屬未辦理保存登記之法定避難空間兼停車場，王紹義於起造之時就此部分車位使用權已有所約定，又該停車位性質雖兼大樓避難空間性質，然其亦有獨立之出入口，且系爭大樓建築物早於七十三年九月十四日即領得使用執照，而關於建築物內之法定防空避難設備或法定停車位，不得與主建物分離，且其移轉應為該區分所有建築物之所有權等規定，則始於內政部八十八年九月十八日所發布0000000號函而來（俗稱九一八條款），是依法律不溯及既往原則，在此以前只要原始所有人遵照原法律規範，即遇緊急避難時，應開放為避難空間即可，並無強求認定系爭未辦保存登記之停車位所有權必係屬全體住戶所有，因此系爭建物地下室未辦保存登記之部分仍應屬原始起造人（莊大日、王紹義）所有，並非屬全體大樓住戶所共有，故王紹義將此部份地下停車位（編號八～二十七號）出售予第三人高淑華（原車位編號二十號，現車位編號二十五號）、林永農（原車位編號八號，現車位編號十四號）、楊明桐（原車位編號十三號，現車位編號二十四號）、陳巧明（現車位編號十八號）、黃共欽（現車位編號十一號）及莊大日出售予第三人吳宏哲（現車位編號二十二號），另王紹義自行使用現車位編號九號，王紹義之子王武雄使用現停車位編號十三、十六、十七號三個，其餘停車位則均由王紹義出租他人使用，均屬合法，根本無須如被告所云因其違法占有，而同意將原告所有建號一０八八建物之停車位（即編號一～七號）與之交換之必要，且王紹義將地下室未辦理保存登記部分所出租予他人之停車位，被告竟於八十九年以大樓管理委員會會議決議，強行要求承租人將欲繳交王紹義之租金繳納予管委會至今。系爭建號一０八八建物為原告所有，然卻遭被告私自出租第三人或與第三人交換使用，原告根本未與被告達成交換車位使用之協議，是系爭一０八八建號所有權既遭被告私自互換使用，被告業已侵害原告所有權之完整性，原告自有受確認判決之法律上利益存在，得提起此部份確認所有權存在之訴，且被告將原屬原告所有車位私自出租予大樓其他住戶或互換使用，已侵害原告之權利，並獲有不法之利益，及相當於租金之不當得利，原告請求被告返還利益或賠償損害洵有理由等情。
二、被告則以：被告從未否認原告就建號一０八八建物之所有權存在，無所謂其法律關係存否不明確之情事，且原告主張上開建物遭被告私自租與大樓其他住戶一事，亦無從因確認之訴而除去此不安狀態，原告難有受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認所有權存在之訴，顯無理由。系爭羅浮名廈大樓，依彰化縣政府於七十三年九月十四日核發七十三年彰建都（使）字第一一四八八號使用執照（建照字號為七十二年四月六日彰建都字第０三四九二號）之記載，其原始起造人為張儷馨等八十八名，莊大日及王紹義僅為其中一部份之起造人而已，建物之地下層面積九四八‧一七平方公尺，屬於店舖、避難室、停車場，其中除經原告辦理保存登記之一０八八號建號面積一八八˙九四平方公尺（即店舖），屬於原告個人所有之外，其餘未經辦理保存登記之面積七五九‧二三平方公尺部分為防空避難室之範圍，均屬全體住戶共用部分，原告主張原始起造人為訴外人「莊大日及王紹義」二人，並稱該地下室全部屬於渠二人所有，顯非事實。又由於原告長期定居中國大陸，遂委請其父王紹義竊佔前開應屬全體住戶共用之地下層部分，以每停車位四十五萬元不等之價格，出售與訴外人高淑華、林永農、楊明桐、陳巧明等人，或出租予他人使用，收取鉅額價金及租金圖利，被告嗣於八十九年四月十六日召開臨時會議推派被告管委會主委乙○○與原告家族協調，八十九年四月十九日原告之父母王紹義及王張桂緣遂與被告達成協議，由原告之父母代理原告同意將原告所有系爭一０八八建號之空間，保持現狀，由現在住戶繼續使用，不得索還，住戶使用系爭一０八八建號之停車位所付被告之租金，全部歸被告取得，原告不得請求返還，原告之父王紹義並應交出其竊佔地下層共用部分轉租停車位之車主契約書九份，惟被告擬妥「轉讓書及管委會同意書」要求原告及其父母共同簽章，原告父母竟反悔並委請律師於九十年十月二十四日以九十年銘律字第一００五號函予停車位承租戶洪翠美、陳巧明、林秀子、蔡月璧、元祥金屬工業公司、黃勝美、王牡丹等催討系爭一０八八號建物之停車位，被告乃以存證信函催告王紹義返還歷年來竊佔前開地下層全體住戶共用部分所收停車位之價金及租金，連同地下層全體住戶共用部分全部交還被告，因此被告將換得之一０八八建號之四點五個車位，於事後出租並收取租金，均用於公家之電費、清潔費、管理員薪資等等，並無不當得利或侵害原告之所有權等語置辯。
三、查原告主張坐落彰化市○○段○○○○○號土地之地上九層、地下一層大樓建物，名為羅浮名廈，上開建物坐落基地一四九八地號土地乃合併自同地段一四九九、一四九九之一，一五０二、一五０三、一五０五、一五０六、一五０六之一、一五０八號數筆土地，於七十一年間土地所有權人為莊大日、王紹義、王紹端、王紹興、王紹宗、王政雄、王展雄等七人，嗣王紹義經其他土地共有人之同意，約定由渠等提供土地，由王紹義出資興建大樓，並於興建完成將部分房屋分與其他土地所有人作為提供土地之對價，王紹義因而於七十二年間委託建商鄭光賁承造系爭羅浮名廈，並以預售屋方式委託仲介公司出賣大廈房屋，於房屋賣出多數之後，以直接變更起造人為買受人之方式於七十三年九月十四日取得使用執照，並辦理第一次所有權登記，其中地下室總面積為九四八˙一七平方公尺，用途為店舖、避難室及停車場，惟僅部分地下室面積一八八˙九四平方公尺有辦理第一次所有權登記，建號即系爭之一０八八號，登記所有權人為原告，登記用途為店舖，而地下室其餘未辦保存登記之部分則屬法定避難空間兼停車場，全部地下室共規劃二十七個停車位，建號一０八八部分劃有編號一～七號停車位，其餘未保存登記部分劃有編號八～二十七號停車位等情，業據原告提出建物所有權狀、建物測量圖、承租車位住戶名冊暨位置圖、律師函、存證信函、房屋稅繳款書、地下室電費收據、電號基本資料暨電費資料、舊式及新式土地登記謄本、新式建物登記謄本、停車位現場照片等為證，並經本院向彰化縣政府調取七十二年四月六日彰建都字第０三四九二號建築執照及七十三年九月十四日核發彰建都（使）字第一一四八八號使用執照相關資料核閱屬實，亦經證人魏朝璧到庭證稱：其與鄭光賁合夥開設營造公司，其負責建築技術，營造公司則由鄭光賁負責，其有前往興建羅浮名廈，該工程係鄭光賁向王紹義所承攬，其只與下游包商簽訂轉包承攬契約，鄭光賁與業主王紹義所約定之承攬契約內容其不清楚，當初承攬工程款是由王紹義支付予鄭光賁等語在卷，核與證人王紹義到庭證述情節相符，被告除辯稱王紹義是以預售屋買受人所繳納之價金支付承攬費用外，其餘不予爭執，故原告此部份之主張堪信為真。
四、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。本件原告主張其所有系爭建號一０八八建物劃歸之停車位遭被告擅自出售或出租予第三人使用，已侵害原告所有權之完整性，而提起如訴之聲明第一項所示請求確認原告就該建號一０八八建物之所有權存在之訴。惟查，系爭建號一０八八建物依建物登記謄本所示，其登記所有權人為原告甲○○，而被告就此建物之所有權係屬原告所有復不否認，縱使原告所有之系爭建物確係有遭被告違法侵占使用，然此應屬所有權之使用收益處分權能受到限制，原告提起本件確認所有權存在之訴，並不能阻止其所有權之權能繼續受到侵害，並得向被告取回遭擅自使用之系爭建物，是其不安之狀態無法因確認所有權判決將之除去，依前揭說明，原告顯難謂有即受確認判決之法律上利益，其訴之聲明第一項請求確認所有權之訴之部分，自無理由。
五、次按民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人（最高法院六十三年十二月三日第六次民庭庭推總會議決議請參照）。查本件系爭羅浮名廈大樓建物係由訴外人王紹義出資與地主訂定合建契約而興建，已如前述，而張儷馨等人為預售屋之購買戶僅係與王紹義訂立房屋買賣契約之買受人，雖於本件系爭大樓申領使用執照時直接記載張儷馨等人為起造人，依前揭說明尚難僅以此作為該建物未辦理保存登記部分所有權人為何之認定標準。
六、又查，原告自承其父王紹義於七十八年間曾將羅浮名廈地下室中除系爭一０八八建號以外未保存登記之地下室停車位（即編號八～二十七號部分）出售予第三人高淑華（原車位編號二十號，現車位編號二十五號）、林永農（原車位編號八號，現車位編號十四號）、楊明桐（原車位編號十三號，現車位編號二十四號）、陳巧明（現車位編號十八號）、黃共欽（現車位編號十一號），訴外人莊大日亦出售予一停車位予第三人吳宏哲（現車位編號二十二號），另王紹義自行使用現車位編號九號，王紹義之子王武雄使用現停車位編號十三、十六、十七號三個，其餘停車位則均由王紹義出租他人使用，且出租之停車位租金自八十九年起已由各承租人改向被告繳付等情，亦為被告所不爭執，惟原告主張其所有建號一０八八建物所劃之編號一～七號停車位全數由被告出租予第三人使用一節，則為被告所否認，並稱僅其中編號三～七號之四個半停車位由其出租予第三人，然此四個半停車位係用以交換王紹義私自出售予第三人位於未辦理保存登記地下室部分之七個停車位，至於編號一、二號停車位係由王紹義出售予林錦煌，再轉售乙○○（編號一）及售予楊明桐後轉售陳明巧（編號二）等語為辯，並經證人陳明巧於九十年十二月二十日（即被告管理委員會財物委員）到庭證稱：其係以七十五萬元向前手楊明桐購買羅浮名廈地下室停車位，楊明桐則係向王紹義所購買，其原來停於編號十三號，現停於編號二號，一號停車位是林錦煌所買受，此二個停車位均不繳納租金，原告於出售系爭羅浮名廈後即不在台灣，有關停車位之問題大部分由其妻處理，有時候原告之父母亦會出面處理，交換停車位是原告之母王太太（即王紹義之妻）與委員會所作之決議，王太太亦同意把收租金的權利交出來，同意書當時未給王太太簽名，事後她就不簽等語，同日證人何權霖亦到庭證稱：其為被告委員會管理員，現任職四年多，地下室共有二十七個停車位，就停車位問題經常吵鬧不休，後於八十九年三月王紹義及其妻說原告有產權以外之二十個停車位要還給你們，其中賣出去的有四個，他自己停一個，原告有產權的部分其賣出去二個，公家的五個停車位換其有產權的四個半停車位，當時王太太有說不用簽協議書等語屬實，並有王紹義出售系爭停車位予高淑華、林永農、楊明桐之讓渡書及楊明桐讓渡停車位予陳明巧之讓渡書、林錦煌（與高淑華）轉賣停車位使用權予乙○○之契約書附卷可按，是原告所有建號一０八八建物之停車位，其中二個停車位係原告之父王紹義所出售予第三人使用，其餘編號之停車位始由被告出租予他人一節應堪認定，是本件尚應審認者即兩造主要之爭點所在為，系爭羅浮名廈地下室未經辦理保存登記部分之建物其所有權究竟應屬何人所有，及王紹義暨其妻是否有權並曾代理原告與被告達成交換停車位之事。
七、再按就區分所有建物之理論觀之，建物地下層能否為區分所有建物之專有部分，取決於是否符合構造上之獨立性與使用上之獨立性為斷，就高層建築物之設計而言，地下層空間基於安全性與隱蔽性之考量，在構造上率皆具有獨立的空間，擁有獨立的出入口，因此在構造上之獨立性方面應較無問題，如今爭論之焦點，應該在於使用上之獨立性，是否具有能滿足吾人生活目的之獨立機能而言，即地上層之區分所有人是否當然得使用某些地下層的設施，換言之，倘若基於法定規定之事由，地下層空間在一定之用途上，必須提供由全體建物區分所有人共同使用，則應排除提供某特定人單獨使用之機會，當然不得成為專有部分，亦無歸屬某特定人單獨所有之可能，因此如地下層賦有法定之停車用途或防空避難或供水與供電等，為全體建物區分所有人所必須共同使用之用途，顯已喪失使用上之獨立性，自非屬專有部分，不得為個人單獨所有權之標的。又地下層停車場空間究為專有部份亦僅為共用部份，因涉處分、使用及收益等權利，內政部先以六十八年台內地字第三五七號函示：「區分所有建物之共同使用部份，以合併測繪於各區分所有建物為原則；避免另編建號單獨登記。、區分所有建物之共同使用部份，如不能依前項合併側繪於各區分所有者，得另編建號單獨辦理登記，並依左列規定辦理：㈠同一建物所屬各種共同使用部份，應視各區分所有權人實際情形分別合併另編一建號，單獨單計。㈡共同使用部份，應為各區分所有權人所共有，但部份區分所有權人不需使用該共同使用部份者，得予除外。」因此確立了共同使用部份原則上，係以附屬建物合併測繪於各區分所有建物以內，否則另編建號單獨辦理登記，由全體或部份區分所有權人登記共同。亦即共同使用部份並無單獨所有權，基本上它是區分所有建物之附屬物，與主建物在使用上不可分離，其權利移轉亦必需隨主建物區分所有權之所有權（即專用部份）併同移轉，二者同其命運。職此之故，地下層停車空間一但列入共同使用之性質，建物區分所有權以外之第三人，不論係以共有方式或單獨所有之方式，均不可能取得地下層停車場之所有權。至於如何認定地下層是否屬於共同使用部份。前揭函，又謂：「區分所有建物之地下層及屋頂突出物等，如依建築執照或使用執照記載非屬共同使用性質，且已編列門牌或該區分所有人於該棟建物內已有獨立門牌者，得申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，....。」從其反面解釋得知，如依建築執照或使用執照記載屬於「共同使用性質者」，應為共同使用部份，則依前揭規定為各區分所有權人所共有。是以建造執照與使用執照的記載，即決定了地下層是否屬於共同使用部份或專有部份，因此，地下層停車空間，可以為獨立的專有部份之客體，亦可以為區分所有建物之共同部份，端賴執照上的記載而定。接下來，內政部進一步以七十一年台內地字第五四三六六號函示：「區分所有建物地下層避難室依契約所定由第一層建物所有權人單獨取得所有權，.... 」本號函雖非針對地下層避難室得否為當獨所有權之標的為解釋之議題，然其亦間接地重申區分所有建物之地下層得以「契約約定」為專有部份之標的，應堪以認定。隨後，內政部再以七十二年度台內字第一五九六九０號函，更直接表示，地下層附建防空避難設備及停車位，如非屬共同使用性質，得視同一般建物辦理第一次所有權登記，即登記為單獨所有權，可為專有部份。依據本號函釋反面解釋，地下層如依使用執照記載屬「共同使用性質」，即屬區分所有權之共同部份，不得獨立為專有部份之標的。據上說明，起造人既有權決定使用執照記載之內容，並能決定使地下層之停車空間成為共用部份或專有部份。因此，建築商人得將地下層空間以非屬共同使用性質，以建物區分所有之專有方式辦理第一次所有權登記，由自己或特定人取得單獨所有權，或由購買停車位之少數人所共有此部份之所有權，以應有部份方式登記所有權，再以分管方式取得停車位之權利。查本件系爭羅浮名廈之使用執照申請書及使用執照均記載地下層為店舖、避難室及停車場，面積九四八˙七一平方公尺，彰化縣政府建設局七十二年四月六日之彰建都字第０三四九二號建築執照所附之設計圖及七十三年九月十四日核發彰建都（使）字第一一四八八號使用執照暨所附之地下室竣工圖，亦記載系爭地下室為店舖、防空避難室、法定停車場（十四單位）、配電室等，其中店舖部分（面積
一八八˙九四平方公尺）顯非屬共同使用性質，因此起造人將之以專有方式辦理第一次所有權登記（所有權人為原告），然其餘部分，揆櫫前開說明，就系爭羅浮名廈興建當時之相關法令及行政機關之函釋，其性質似屬共有使用之建物，故起造人始未將其辦理專有部分之第一次保存登記，由特定人某人取得單獨所有權，且由房屋稅籍課征資料所示，系爭大樓各層樓房屋用以核計房屋現值之面積，除有各房屋依照建物謄本所登記之面積外，均有加計依比例核算之避難室及附屬建物面積，再以總面積加以核課，此有彰化縣稅捐稽徵處九十一年一月七日函送羅浮名廈記載之房屋納稅義務人稅籍資料所附之房屋稅籍紀錄表及房屋現值核計表共八十八份（每份二張）在卷可稽，因此系爭未辦理第一次所有權登記之地下室部分，雖未單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，而登記為全體區分所有人所共有，仍應具有共同使用之性質，不得為專有部分之標的，即非原始起造人王紹義或王紹義與莊大日之單獨所有，應屬該建物之全體區分所有權人之共有，洵堪認定。
八、末查，綜上各情，系爭羅浮名廈之原始起造人王紹義，既非該建物未經保存登記地下室部分之所有權人，則被告主張王紹義將此部份所規劃之法定停車位，於未經大廈全體區分所有人之同意，予以全數出售或出租他人，並非合法一節，自屬有據。而原告已定居大陸十多年，一年僅回來一次，每次停留二、三天，所以系爭建物地下停車位之問題均交由其父母王紹義及王張桂緣全權處理，原告均會認帳等情，業經證人王紹義於本院審理時到庭結證屬實，原告雖否認其父母於八十九年間曾與被告達成交換車位及同意將王紹義就地下室未經保存登記之車位出租予他人以收取租金之權利交予被告等協議，並以其父母未於被告所繕寫有關前開約定之轉讓書及同意書上簽名為據，惟此部份事實除據前揭證人陳巧明、何權霖證述屬實外，證人黃勝美復到庭結證：伊自七十九年向王紹義承租停車位，位於地下室變電箱旁算起六號，一年租一次，租金一年二萬五千元，後有換約，於兩年前約八十九年初所換，當時係王太太（指王張桂緣）跟伊說以後租金都要交給委員會全權處理等語無訛，是如原告之母王張桂緣未與被告達成上開協議，豈有無故要求承租人將應交予王紹義之停車位租金改向被告繳納之理，縱使王紹義及王張桂緣未於轉讓書暨同意書上簽名，然渠等與被告間關於上開協議之內容已因雙方口頭之意思表示合致而生契約上之效力，不因有無簽立書面契約而受影響，再依原告之父王紹義之前開證述原告所有系爭建號一０八八建物之停車位，自原告定居大陸後均交由其夫婦全權處理一節，亦可認定原告已授有概括之代理權與王紹義及王張桂緣以處理系爭停車位之相關問題，因此王紹義夫婦既同意以原告所有系爭一０八八建號之停車位與王紹義未經全體住戶同意所出售位於地下室未辦所有權登記部分之停車位予以交換，為以本人名義所為之意思表示，應直接對原告發生效力，原告應受此約定之拘束無訛。
九、綜上所述，被告將原告所有系爭一０八八建號之停車位出租予他人使用，係經原告代理人之同意所為交換使用之結果，此約定直接對原告發生效力，因此被告即非無法律上之原因受有收取出租上開停車位租金之利益，亦無故意不法侵害原告所有權之行可言為，更無以自己名義為原告管理事務之情事，洵與不當得利、侵權行為及無因管理之要件不符，是原告主張依民法第一百七十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項前段、第二項之規定，請求被告給付相當於租金之利益及損害二十八萬元，自無理由。
十、從而，原告請求確認其對於坐落彰化市○○段○○○○○號土地、建號一０八八、建物門牌中正路一段二六一號地下室、面積一八八˙九四平方公尺建物之所有權存在，及本於無因管理、侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告給付二十八萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回，關於給付之訴部分其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
十二、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日
民事第二庭~B法 官 黃倩玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 一 日~B法院書記官 林憲男