臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第一二五○號
原 告 丙○○
甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）二百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：被告應給付原告一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）九十年八月九日與被告簽立不動產買賣契約書，由原告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地、應有部分三分之一（以下簡稱系爭土地），買賣價金為六百十六萬元，原告並於簽訂契約書當日給付被告定金一百萬元。
（二）先位之訴部分：
１、原告已依契約書第十一條約定於九十年八月十三日給付頭款一百萬元予被告，而依買賣契約書第九條、第十一條之規定，原告交付貳款三百萬元係在系爭土地送地政機關移轉登記前繳交，被告主張原告應在系爭土地之增值稅單核發下來時交付，與契約約定不符。再者，依交易習慣及經驗法則，一般不動產買賣，均係於繳納增值稅後連同增值稅完稅證明送地政機關辦理移轉登記，證人張素純雖證稱增值稅係在塗銷抵押權後繳納，則其應於抵押權塗銷後，再行向主管機關申報核課，然則，證人張素純卻在兩造訂立買賣契約書後不久，即九十年九月三日即向主管機關聲請核課增值稅，兩者顯有矛盾，是證人張素純所言，有悖於交易習慣。惟被告竟違反契約書第九條之約定，於本件土地增值稅經地政機關核定後，未在限期內即九十年十月二十四日前繳納，原告亦發現被告竟將其對系爭土地鄰地無合法使用權源之水利地使用權出賣原告，且系爭土地之買賣價金竟比市價高出一倍。
２、兩造為此於曾九十年十月二十五日協調，被告同意解除買賣契約，契約既經解除，原告自得依民法第二百五十九條第一款之規定，訴請被告返還原告已給付之買賣價金二百萬元，倘認契約未經兩造合意解除，原告亦得依民法第二百五十四條之規定，以起訴狀限期催告被告於十日內繳付土地增值稅，否則原告逕即解除契約，並訴請原告返還二百萬元。
（三）備位之訴部分：又依買賣契約第十條約定：「契約因可歸責於甲方（即原告）之事由致不能履行時，定金不得請求返還。」因本件買賣價金明顯高出市價一倍及被告對系爭土地鄰地之水利地無使用之正當權源，原告實不願再履行買賣契約，且觀之前開契約文字記載，於定金下尚有「及〆」不得請求返還，故兩造若確有原告已交價金不得請求返還之約定，自應於空格內填寫「及已交付價金」，惟本件不僅未填寫類似之文字，更以 記號劃除，顯見縱使因可歸責原告之事由致不能履行契約，除定金不得請求返還外，其餘原告所交付之價金均得請求返還，倘原告先位訴訟無理由，原告自亦得依上開契約約定，訴請被告返還頭款一百萬元。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份為證，並聲請訊問證人邱銀堆。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之宣告；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按系爭土地之買賣，係原告主動託人前來求買，而被告因經濟困窘，需款週轉方同意出賣，買賣之價金係由原告提出，經雙方協調同意後訂定，絕無原告所指高於市價一倍之情事，試想原告非愚，又住在系爭土地所在彰化縣溪湖鎮隔鄰之彰化縣埤頭鄉，對系爭土地之市價當知之甚稔，依理亦不可能以高於市價一倍之價格向被告買受系爭土地，原告上開所指，實顯悖於事理常情而純屬子虛，自無足採。更何況依法亦不能以買賣之價金高於市價而單方地解除買賣契約。再者，依買賣契約第十一條第二項之規定，系爭土地之增值稅單核發下來時，原告即應再交付被告買賣價金三百萬元，俾被告將上開款項加上自籌之六十萬元清償系爭土地先前向合作金庫銀行溪湖分行申貸之抵押貸款三百六十萬元，並塗銷扺押權後，再向地政機關辦理所有權移轉登記手續，惟原告卻未依約給付三百萬元價金，嗣經一再催促，原告亦均置之不理，可明本件買賣契約不能履行違約之責，全在於原告。
（二）又本件買賣契約之標的僅有系爭土地，此觀買賣契約第十二條之記載即明，因被告曾有使用系爭土地鄰地水利地之情事，故雙方乃在契約書第十四條訂定：「賣方同意買賣土地旁邊之水利地使用權讓給買方使用，嗣後買方若購賣水利地需要時，賣方同意無條件配合各項証件及手續。」換言之，被告並沒有把鄰地水利地之使用權作價賣與原告，原告指被告竟將被告對系爭土地鄰地上無合法使用權源之水利地使用權出賣與原告，顯與事實不符。
（三）依約原告應先給付三百萬元價金，再加上被告自籌之六十萬元，清償塗銷合作金庫銀行溪湖分行三百六十萬元之抵押貸款後，被告方再繳付土地增值稅而向地政機關辦理所有權移轉登記手續，原告違約拒絕給付三百萬元買賣價金，卻欲以本件起訴狀，催告被告於十日內繳付土地增值稅，否則要解除買賣契約，要被告返還二百萬元，實無理由。
（四）本件買賣雙方係約定若契約因可歸責於甲方（即原告）之事由致不能履行時定金及已為之給付不得請求返還，而非約定甲方僅係定金不得請求返還而已，上開事實觀諸買賣契約第十條後段係記載：「．．如契約因可歸責於乙方（即被告）之事由致不能履行時，乙方應加倍返還其所受之定金等各不得異議。」即明。原告備位聲明以本件買賣契約第十條前段記載：「契約因可歸責於甲方之事由致不能履行時定金及〆不得請求返還。」而認其僅係不得向被告請求返還定金一百萬元，而得向被告請求返還其於九十年八月十三日所給付之一百萬元頭款，實亦無理由。
三、證據：提出存證信函影本一份為證，並聲請訊問證人張素純、蔡月梅。理 由
一、原告主張：兩造於九十年八月九日訂立不動產買賣契約，由原告向被告購買系爭土地，已支付定金及頭款各一百萬元，惟被告未依買賣契約第九條約定在土地增值稅經地政機關核定後，於九十年十月二十四日前繳納，為此兩造曾於九十年十月二十五日協調並同意解除買賣契約，如認買賣契約未經兩造合意解除，原告依民法第二百五十四條之規定，以起訴狀催告被告於十日內繳付土地增值稅，否則即為解除買賣契約之意思表示，先位聲明依合意解除契約或法定解除契約後之回復原狀請求權即民法第二百五十九條第一款之規定，請求被告返還已付定金及價金二百萬元；倘認原告先位之訴無理由，則因本件買賣價金明顯高出市價一倍及被告對系爭土地鄰地之水利地無使用之正當權源等原因，原告實不願再履行買賣契約，故備位聲明依據買賣契約第十條約定，請求被告返還頭款一百萬元等語。
被告則以：本件買賣契約因原告認買賣價金過高而不願履行，依契約第十一條價款交付方法約定，原告應先給付貳款三百萬元，再加上被告自籌之六十萬元，先塗銷系爭土地上之抵押權後，被告始有繳付土地增值稅之義務，今原告拒不給付貳款，遲延責任應在原告，原告自不得以此為解除契約之事由，又被告並無將系爭土地鄰地之水利地作價出賣原告，且買賣價金均為兩造同意，不容原告事後執此為不願履行契約之理由等語置辯。
二、本件兩造訂立不動產買賣契約，約定原告向被告購買系爭土地，總價金為六百十六萬元，原告已依約交付定金及頭款各一百萬元之事實，已據原告提出不動產買賣預約契約書一份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告先位之訴既主張依合意解除或法定解除契約後之回復原狀請求權即民法第二百五十九條第一款之規定，請求被告返還已付定金及頭款各一百萬元，本院就原告先位之訴有無理由應予審酌者為：㈠兩造是否有合意解除契約？㈡兩造若未合意解除契約，則原告是否得依民法第二百五十四條之規定解除契約？其解除契約是否合法？
（一）合意解除契約部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件原告主張兩造曾於九十年十月二十五日合意解除買賣契約，然為被告所否認，原告自應就該事實負舉證責任。原告固主張兩造在證人邱銀堆開設之代書事務所協調並解除買賣契約，惟證人邱銀堆結證稱：兩造確有在九十年十月間借伊事務所談解除契約事宜，但伊並未介入兩造談話內容，故是否有解除契約及詳細內容伊均不清楚等語，顯見證人邱銀堆對兩造商談解除買賣契約時並未在場，對兩造是否已達成解除契約之合意，實無從知悉，證人邱銀堆尚難證明兩造確已合意解除買賣契約，而迄至言詞辯論終結前，原告復未能證明兩造有合意解除契約之事實，是原告此部分之主張，難信屬實。
（二）依民法第二百五十四條之規定解除契約部分：
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第二百五十四條、第二百二十九條第一項、第二項前段分別定有明文。本件原告以被告未依買賣契約第九條約定繳納土地增值稅為由，認被告有遲延給付之情事，並催告被告於起訴狀繕本送達十日內繳納，否則即以該起訴狀為解除契約之意思表示，解除兩造間買賣契約云云。惟查，依兩造買賣契約第九條約定，被告固有繳納土地增值稅之義務，此項義務參酌一般土地買賣交易習慣及土地稅法第四十九條第三項之規定，應在向主管地政機關申請土地所有權移轉登記前繳納，亦即被告僅須在向地政機關申請土地所有權移轉登記前繳納土地增值稅，即已履行其義務，又本件尚未送地政機關申請所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，故被告雖尚未繳納土地增值稅，難認已違反契約約定。
２、原告復主張被告應先繳納土地增值稅後，原告始有給付貳款之義務云云，然依兩造買賣契約第十一條貳款三百萬元交付方法為：「買方（即原告）應於土地送地政事務所登記產權前付清，出買人（即被告）應同時塗銷溪湖合作金庫之貸款三百六十萬元，原則上為立約起二個月。」亦即原告之貳款應在系爭土地送地政機關登記前給付，並非如原告所主張在被告繳納土地增值稅之後，雖然地政機關為移轉登記前亦須完納土地增值稅，惟原告給付貳款及被告繳納土地增值稅之義務，二者尚無先後之別，亦非立於互為對待給付之法律關係，是原告自不能以被告未繳納土地增值稅為由，拒絕自己之給付。
又本件被告繳納土地增值稅之期限為送地政機關登記前，已如前述，在尚未送地政機關係登記前，被告依法均不負遲延責任，不因原告催告被告給付而未給付而使履行期提前屆至，況被告未在土地增值稅單所載限繳日期內（即九十年十月二十四日）繳清應納稅款，此僅有加徵滯納金之問題，原告認被告未在該期限內繳納土地增值稅即屬違反其契約義務，顯有誤會。本件被告尚無遲延給付之情事，原告自不得依民法第二百五十四條之規定解除兩造間之買賣契約。
（三）綜上，原告先位之訴主張依據合意解除契約或民法第二百五十四條解除契約後之回復原狀請求權，請求被告返還已支付之定金及頭款，為無理由，應予駁回。
三、原告先位之訴既經駁回，其請求備位之訴之解除條件即已成就，本院自應再審酌原告備位之請求。原告備位之訴主張依契約第十條約定，因可歸責原告之事由致不能履行時，僅定金不得請求返還，被告應返還原告給付之頭款一百萬元云云。
然查，所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言，如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚非此處所指之不能履行。本件原告係以買賣價金明顯高出市價一倍、被告對系爭土地鄰地之水利地無使用之正當權源等為由，不願再履行買賣契約，已據原告陳述明確，非屬前開不能履行之情形至為灼然，且原告之給付內容為金錢，不生給付不能之問題，原告認其已不願再履行買賣契約即屬買賣契約第十條所謂因可歸責於原告之事由致不能履行，實乏所據，尚難准許。
四、從而，原告先位之訴主張依據合意解除契約或解除契約後之回復原狀請求權，請求被告應返還已支付之定金及頭款，其備位之訴主張依契約第十條之約定，請求被告返還頭款，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘主張與舉證，經核均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法 官 林金灶~B 法 官 陳瑞水~B 法 官 許雅婷右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B 法院書記官 梁高賓中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日