臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第一六一號
原 告 合勵建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 賴思達律師被 告 丙○○
壬○○戊○○己○○辛○○庚○○丁○○乙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應各給付原告如附表一所示之金額，並各自如附表二所示到期日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告等人分別向原告購買坐落彰化縣北斗鎮東北斗一三三八之二地號土地持分及
其上房屋各一戶，房屋編號及總價金如附表一所示，原告已依約交付房地，惟被告等人迄今尚有如附表一所示之餘款未付清，並簽發如附表二所示本票交予原告收執，言明到期日付清，詎屆期經原告提示及催討，均置之不理。
㈡按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務；本票發票人應照票據文義付款。民法
第三百六十七條、票據法第一百二十一條、第二十九條第一項定有明文。本件被告向原告買受系爭房地，尚有如附表一所示餘款未付，所簽發之本票屆期經提示亦不獲付款，原告自得併依買賣關係及票據關係向被告請求給付該餘款及其法定遲延利息。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴本件系爭房屋係原告委託建築師設計規劃，並依法申請核發建造執照後，在彰化縣
○○鎮○○○段一三三八之二地號土地上建售包含系爭房屋在內共三十七戶房屋，案名為「合勵尊龍」社區，買賣當時即約明系爭土地係由三十七戶共有，各戶僅擁有土地持分，故於兩造間所訂土地預定買賣契約書第一條即明白約定，買賣之土地係彰化縣○○鎮○○○段一三三八之二地號該戶應有持分之土地，有土地預定買賣契約書為憑，並未約定原告須辦理分割後再登記獨立產權予被告。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第一百四十六第一項前段定有明文。兩造簽訂買賣契約後，被告始強烈要求原告須辦理土地分割登記，原告本無允諾之義務，但有有鑒於被告尚有尾款未付清，且基於買賣之情誼，為圓滿解決紛爭，遂勉為同意為其辦理分割，而出具系爭同意書，同意於六個月內為其完成分割登記，否則保留給被告作為賠償金，該同意書雖名為同意書，但實際上乃雙方互負債務之約定，其性質應為有和解性質之契約書。該同意書簽訂後，原告即盡力為被告辦理分割，但所採協議分割方式為地政機關所拒，無法辦理分割登記，原告無奈，乃出資聘請律師為其提起分割共有物訴訟，期以裁判分割達成分割登記之目地。但該共有物分割訴訟經一、二審法院判決，均以系爭土地中法定空地之分割違反建築基地法定空地分割辦法之規定；法定空地以外之土地又因使用目的不能分割，而駁回其訴確定在案，足見系爭土地於蓋建系爭房屋後，在法令上已屬不能分割，則上開「同意書」自屬以不能之給付為標的者，其契約為無效，既屬無效，被告不能以原告未能履行該同意書之約定，為其拒付尾款之理由。
⑵再按買賣之物有瑕疵者，乃謂該物有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用
而言，且減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。本件買賣當時兩造即約明系爭土地係由三十七戶共有，各戶僅擁有土地持分，既事先言明土地為共有，何來瑕疵？且原告係委託建築師設計規劃，並依法申請核發建造執照，蓋建完成後並順利申請核發使用執照，該建築師之設計規劃如有瑕疵，焉能順利申請建管單位核發建造執照及使用執照？可見在數戶房屋坐落同一土地之社區，依法令本來即可由數戶共有該筆土地，未必須分割為獨立產權，況被告均已遷入居住使用，於實際使用上並無任何不便，房地亦可自由買賣，並無減少價值或效用之瑕疵。是被告抗辯依民法第三百五十九條買賣瑕疵擔保之規定，主張減少買賣價金云云，亦無可採。
三、證據：提出本票七紙、建物登記謄本七件、土地登記謄本十四件、台灣彰化地方法院八十五年度重訴字第一三八號民事判決書影本一件、台灣高等法院台中分院民事判決書影本一件、房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各七件為証。
乙、被告方面：
一、被告丙○○、壬○○、辛○○部分：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、被告己○○、丁○○、乙○○部分：㈠聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：
⑴緣被告分別向原告購買坐落於彰化縣○○鎮○○○段一三三八之二地號持分土地及
如附表一編號（三）、（六）、（七）之透天房屋一戶，兩造立有土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書為據。按民法第三百四十八條第一項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使取得該物所有權之義務。」之規定，被告與其他買受人要求原告分割上開共有地，經原告允諾，同意在六個月內完成分割登記手續，於八十五年五月三日、同年五月十日、同年六月二十四日分別發給同意書乙份予被告己○○、丁○○、乙○○，並向被告收取立具之如附表二編號３、６、７之本票三紙，用於本件土地分割使用。然觀同意書之內容：㈠買方茲後所受待遇，賣方絕對一視同仁對待。
㈡賣方必須在六個月內完成分割登記手續，否則保留款給買方作為賠償金，如部份
買方不予變更分割登記手續，則不在此限。㈢本票作為賣方完成登記後，買方退還保留款後，本票退還買方，恐口無憑，特立此書。等所載知悉，原告至今仍無法完成分割登記手續，其所違反兩造之約定，要求被告於本票屆期日付款，難謂恰當。
⑵原告於上開地號土地上起造ＲＣ伍層玖棟肆拾壹戶住宅建物，係委請高鴻文建築師
設計建造，其有違反建築基地法定空地分別辨法之規定，致使被告承購之土地與其他買受人之土地有無法分割之情形，據此可稽兩造間買賣因物有瑕疵，原告應負出賣人之擔保責任，依民法第三百五十九條之規定，買受人之被告得解除買賣契約，或請求減少物之價金。
⑶次查原告執有之本票，係被告督促原告必須在六個月內完成分割登記手續為目的所
發，依前開同意書第二項「賣方必須在六個月內完成分割登記手續，否則保留款給買方作為賠償金．．．」所載之旨意，被告交與原告之系爭本票，兼具有「作為賣方保留款」與「作為買方賠償金」之意義。迄今，原告依然無法踐行六個月內完成分割登記手續，被告得依票據法二十九條第一項但書之規定，以特約免除擔保承兌之責。
⑷未查上情所綜，原告與被告買賣因物有瑕疵，而出賣人之原告依民法之規定，應負
擔保之責任，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人均有自由選擇之權。但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所需之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金，蓋一方保護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失。於此引據，被告無需為本票給付買賣價金餘款。
㈢證據：提出同意書三件為證。
三、被告戊○○、庚○○部分：㈠聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈡陳述：依據同意書之記載，原告須完成系爭土地分割登記，並移轉獨立之產權予被告，被告才有付款之義務，原告既無法分割系爭土地，其請求應無理由。
㈢證據：提出同意書二件為證。
理 由
甲、程序方面：被告丙○○、壬○○、辛○○受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實体方面：
一、本件原告主張被告等人分別向原告購買坐落於彰化縣○○鎮○○○段一三三八之二地號土地應有部分及其上房屋各一戶，房屋編號及總價金如附表一所示，原告已依約交付房地，惟被告等人迄今尚有如附表一所示之餘款未付清，並各簽發如附表二所示本票交予原告收執，言明到期日付清，詎屆期經提示及催討，均未獲置理，爰依買賣及票據之法律關係訴請判決如聲明所示等語。被告己○○、丁○○、乙○○則以：被告與其他買受人要求原告分割上開共有地，經原告允諾，同意在六個月內完成分割登記手續，並分別出具同意書予被告收執，惟原告迄今仍無法完成分割登記手續，其既違返兩造之約定，而要求被告付款，即有未洽，又原告出賣予被告之建物，因土地無法分割，即可認定兩造間買賣有瑕疵存在，被告依法得主張民法第三百五十九條規定之適用，且被告交與原告之系爭本票，兼據有「作為賣方保留款」與「作為買方賠償金」之意義，被告既無法於六個月內完成系爭土地分割登記手續，被告得依票據法第二十九條第一項但書之規定免除票據責任等語資為抗辯。被告戊○○、庚○○則以：依據原告所出具同意書之記載，原告須完成系爭土地分割登記，並移轉獨立之產權予被告，被告始有付款之義務，而原告既無法履行，其請求應無理由等語抗辯。
二、原告主張被告等人分別向原告購買系爭一三三八之二地號土地應有部分及其上房屋各一戶，房屋編號及總價金如附表一所示，原告已依約交付房地，被告等人尚有如附表一所示之價款未付，並簽發如附表二所示本票交予原告收執，而上開前本票於屆期後，均未兌現之事實，業據其提出本票七紙、建物登記謄本七件、土地登記謄本十四件、房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各七件為証，及原告所提之房屋預定買賣契約書七件內中所附之被告等人所出之同意書均載明：依「被告（己○○）購買合勵建設股份有限公司坐落彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○○號（被告丙○○、壬○○購買同巷四十一號、被告戊○○購買同巷四十三號、被告辛○○購買同巷五十七號、被告庚○○購買同巷七九號、被告丁○○購買同巷六三號、被告乙○○購買同巷五十三號）為辦理土地所有權狀分割獨立產權登記，由房地款扣保證款三十四萬元（被告等扣款之金額詳如附表一所示之尚欠餘款）正，作為保證登記，同時開立本票同金額一張，俟土地所有權狀辦妥後，保留款一次無息退還合勵建設公司，同時換取已完成分割獨立登記的土地所有權狀及領回本票，恐口無憑，特立此書為證。」等語之情事，復為到場之被告戊○○、己○○、庚○○、丁○○、乙○○等人所自認，被告丙○○、壬○○、辛○○則經合法通知並未到場爭，亦未提出書狀以供斟酌，自堪認原告之主張為真實。
三、又被告戊○○、己○○、庚○○、丁○○、乙○○等人抗辯原告同意於六個月內完成分割系爭土地並移轉獨立產權予被告之事實及同意書之內容記載：「一、買方（即被告）茲後所受待遇，賣方（即原告）絕對一視同仁對待。」、「二、賣方必須在六個月內完成分割登記手續，否則保留款給買方作為賠償金，如部分買方不予變更分割登記手續，則不在此限。」、「三、本票作為賣方完成登記後，買方退還保留款後，本票退還買方，恐口無憑，特立此書」等語之情事，亦有其等提出之同意書五件為證，復為原告所自認，此項事實，亦堪信為真正。
四、按票據法第十四條（修正後之第十三條）之規定，票據債務人祗不得以自已與發票人或執票人之前手間所抗辯之事由對抗執票人，若以其自己與執票人間所存抗辯之事由資為對抗，則非法所不許。最高法院四十六年台上字第一八三五號判例著有明文。查本件依原告所提上開同意書及被告戊○○、己○○、庚○○、丁○○、乙○○等人所提之同意書意旨以觀，可知被告戊○○、己○○、庚○○、丁○○、乙○○等人與原告係約定，由原告為其等所購買之房地之土地辦理分割獨立產權登記，作為被告戊○○、己○○、庚○○、丁○○、乙○○等人給付系爭房地買賣尾款之條件，且倘原告無法於六個月內完成分割手續，並同意將該買賣尾款作為賠償金，同時由被告戊○○等五人各簽發如附表二所示之本票作為擔保。依此原告既無法依約定將系爭土地辦理分割獨立產權登記予被告戊○○等五人，則依約原告自應將被告戊○○等五人應付購屋之尾款，作為被告戊○○等五人之賠償金。是被告戊○○等人以此作為拒付其等應付之買賣價金尾款，於法自無不合；又原告與被告戊○○等五人間，於系爭如附表二所示本票間，係屬直接前後手之關係，依前開說明，被告等五人自得援引上開事由，對抗直接後手之原告；是原告依據買賣及票據之法律關係，訴請判決被告戊○○等五人應給付如聲明所示之金額及利息，即為無理由，應予駁回。至原告主張兩造所為之前開約定，係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項規定，其契約無效云云；惟查；兩造間所簽訂系爭房地之買賣契約，原買賣之標的為系爭房屋與土地之應有部分，雙方當事人對此並無爭執，而係僅以原告能辦理系爭土地分割獨立產權登記，作為被告等人給付買賣價金尾款之條件而已，並非以系爭土地分割獨立產權為買賣之標的，是原告援引民法第二百四十六條第一項之規定，認系爭同意書無效，尚有誤會，附此敍明。
五、另有關被告丙○○、壬○○、辛○○部分雖未據其等到場爭執；惟依據原告所提與被告丙○○等三人簽訂之房屋預定買賣契約書中所附之同意書所載，原告既同意被告丙○○等三人應給付之系爭買賣價金尾款，充作原告辦理系爭土地分割獨立產權登記之保證款，且原告所取得被告丙○○、辛○○所簽發如附表二所示之本票，亦僅當作保證票而已；本件原告既未能完成系爭土地分割獨立產權登記予被告丙○○等三人，依前開同意書所示，原告並不能請求被告丙○○等三人給付系爭買賣價金尾款，再被告丙○○、辛○○所簽發之系爭本票之請求權，亦因原告未辦妥系爭土地分割獨立產權之登記，亦無從發生，本件雖被告丙○○等三人未到埸爭執，惟依原告所提之證據以觀，尚不足以認定原告現即得對被告丙○○等三人行使買賣價金尾款請求權及票據請求權，是原告此部分主張，亦為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。
七、兩告其餘攻擊、防禦方法經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敍明。
結論，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第三百八十五第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日
台灣彰化地方法院民事第三庭~B法 官 何志通右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十三 日~B法院書記官 簡茂村