臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第三十四號
原 告 庚○○複代理人 己○○被 告 戊○○
丁○○甲○○乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求拆屋交地事件，本院判決如左：
主 文被告等應將坐落彰化縣○○鎮○○○段第七三地號土地，如附圖編號Ａ部分所示面積
六八．七六平方公尺土地上之磚造房屋拆除，並將上述土地交還原告。訴訟費用由被告等負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾柒萬貳仟元供擔保後，得為假執行；但被告等如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾壹萬伍仟柒佰元為原告預供擔保，免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○○段第七三地號土地為原告所有，被告等未經原告同意，擅自在上述土地如附圖編號Ａ部分所示面積六八．七六平方公尺土地上（下稱系爭土地）搭建磚造房屋（下稱系爭房屋）使用，系爭房屋為被告等所共有，被告等顯係無權占有。
（二）被告等雖提出土地杜賣契字，主張被告甲○○有向訴外人張慶榮購買重測前坐落彰化縣○○鎮○○○段第二二地號土地內十．三坪，訴外人張慶榮又係向訴外人林大野購買等情，然該土地之一部份分割為重測前同段二二之二六地號，重測後編為百果山段第七三號，而上述重測前番子崙段第二二地號土地為訴外人祭祀公業林正智所有，該公業派下員共有訴外人林福星等二十八人，訴外人林大野不過係該公業之派下員之一，是訴外人林大野出賣上述祭祀公業之土地，未經公同共有之全體派下員同意，且未經登記，該契約顯不能對抗原告。原告雖曾向被告甲○○收取新台幣（下同）一萬元，但此並非原告出賣土地予被告之價金，亦非表示原告願將被告占用之系爭土地登記予被告，而係欲替其辦理過戶之部分手續費，為代被告申請鑑界系爭房屋占有系爭土地面積究竟有多少，結果發現系爭房屋占有系爭土地面積遠超過其向他人所買之土地一倍以上，被告且不願向原告購買，系爭土地既係原告所有，原告自得本於所有權之作用，請求被告等拆屋交地。
（三）被告曾向訴外人何常訴請拆屋還地，經本院八十九年度訴字第四九八號受理在案，嗣發現系爭房屋為被告等所共有，始撤回該訴，另提起本訴。
（四）被告雖辯稱原告曾因系爭土地遭本院七十八年度易字第三八八號刑事判決有罪在案，但該原告遭判刑之犯罪事實與系爭土地無關，是指系爭土地在山腳路對面之重測前番子崙段第八七地號土地，至系爭土地重測前之番子崙第二二地號土地部分，原告曾遭訴外人林欠雄、張莊囡、何釧仁等自訴侵占，分別經本院七十四年自字第一六三、一二五號刑事判決無罪，足見原告係合法取得系爭土地。
（五）被告主張原告取得系爭土地是通謀虛偽意思表示而取得，應負舉證責任。
（六）依土地法所為登記有絕對真實之公信力，縱使登記有無效情形，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力，仍可對第三人行使所有物返還請求權，此有最高法院五十年度台上字第九六號判例、六十八年台上字第三０三三號、七十二年度台上字第七九八號、七十年度台上字第二四九六號七十年度台上字第三四０二號判決要旨可資參照。
（七）上述祭祀公業林正智之土地共有三筆，即上述重測前番子崙段第八六、八七、二二地號土地，總面積達０．七五０三公頃，原告以自己及妻張淑珠名義共向其派下員林福星等二十八人承買０．五九三九公頃，但只登記０．三九七二公頃。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地及系爭房屋為被告等所有，建地北半邊為何厝祖居地（重測前番子崙段第二一號），南半邊係民國六十三年三月十二日間接購自訴外人張慶榮之林厝祖居地（重測前為番子崙段第二二地號土地，原出賣人為訴外人林大野），購得南半邊合併建屋時，係根據原來石頭界碑丈測十．三坪，有杜賣契字可證，該杜賣契字第二條並約明：「前業主可以辦理過戶登記時，應無條件備出出賣文件全部給甲方辦理決無異議」，林厝祭祀公業派下均以此模式出售土地，被告建築系爭房屋亦向員林鎮公所申請建築，向彰化縣稅捐稽徵處設立房屋稅籍，當時祭祀公業林正智派下均無人提出反對意見，該契約應具相當法律效力，前業主在七十三年九月四日辦理分割完成後，被告戊○○、甲○○曾支付原告一萬元辦理過戶，但原告勾結該公業另一派下，先於七十三年三月三十一日變更管理人為訴外人林士林，再由其於七十三年十月十一日購得土地，但未依上述杜賣契字第二條無條件辦理過戶，反而向被告索取每坪高額之過戶費，因未得逞，竟侵吞被告之過戶費，被告顯有背信違法之詐欺行為，並非善意第三人。
（二）原告更依自己申請鑑界之片面結果，侵占被告北半邊建地所有權，使被告之何厝土地從四十公畝五九平方公尺，更改為三九公畝五０平方公尺，原告所持八十九年七月十九日之複丈圖，即係根據六十七年五月十一日之測量謬誤資料及其後八十七年五月二日之重測圖強行變更面積之結果而來，應依舊地籍圖核對，並重測勘界。
（三）原告非所有權人，係與前手祭祀公業林正智之管理人林士林通謀虛偽意思表示，而辦理系爭土地之所有權移轉登記，依法應為無效。原告曾因偽造文書案件遭本院七十八年度易字第三八八號刑事判決有罪，依該判決認定之事實，上述祭祀公業同意將重測前番子崙第八七地號土地分割交予現行使用者，委託原告辦理登記，原告竟與該祭祀公業管理人即訴外人林士林，基於犯意聯絡，共同將該土地所有權全部移轉登記為原告名義等情，本件系爭土地亦係同一日即七十四年一月十六日由上述祭祀公業移轉登記予原告，原告亦曾於七十四年一月十九日向被告甲○○收取過戶手續費一萬元，應可認定本件情形與上述原告遭判刑之情形亦屬相同。
（四）土地法第四十三條固規定「依本法所為之登記有絕對效力」，但該規定係為保障信賴該登記之善意第三人，並不保護通謀虛偽之當事人，最高法院三十三年上字第四九八三號、第五九０九號、三十五年度京上字第一六八一號、三十九台上字第一一０九號、四十四年度台上字第八二八號判例，均一再闡明惡意不受保護之意旨，原告取得系爭土地所有權之前即知系爭土地出賣他人之情形，其後並收取過戶手續費，更足證明其不受土地法第四十三條保護。
（五）系爭土地原為祭祀公業林正智所有，其派下林城之繼承人林大野將系爭土地出賣並交付訴外人張慶榮，其後張慶榮再將系爭土地出賣予被告甲○○，並移轉占有交付土地，其後該祭祀公業同意將土地分割交予現行使用者，並委託原告辦理登記，原告並已向被告甲○○收取過戶手續費一萬元，原告於取得系爭土地所有權登記之前，即已明知系爭土地為被告占有之事實，訴外人張慶榮係有權占有，依占有之連鎖理論，被告甲○○自訴外人張慶榮買受系爭土地並因交付取得占有，原告應繼受其前手之義務，被告自得主張有權占有。
（五）原土地林大野於林厝土地分割完成後，願意以每坪六百元之「蓋章費」過戶給原買受人，加上當時行情之增值稅及代書費等，每坪共計不超過三千元，以此計算十．三坪不會超過三萬元，七十四年一月十九日談妥過戶費三萬元，先付一萬元，其餘等過戶清楚後付清，但原告事後卻索價二十萬元，談判不成，一萬元被原告侵吞，原告稱該一萬元係申請鑑界建物面積云云，與事實不符，被告至今才知原告早已在七十三年十月十一日將該筆土地不法過戶在自己名下，原告假藉代書職務之職業犯罪行為，應由檢察官偵查。
（六）林厝祖居地大部分已賣出，當時多立有杜賣契字，言明辦理分割後過戶給各承買人，原告所提出之林大野等十一名派下之買賣「同意書」皆有明載，原告竟將上述重測前二二、八七地號土地等分割侵占而來，或承買人不願再次付錢購買及旱地等十一筆土地於七十三年十月十一日登記在自己名下，後來雖陸續取得部分派下員之買賣契約書或同意書，但大多為不符事實之粗糙「假造」證據，臚列如下：其二十二筆中有十八筆係在七十三年十月十一日之後所定，同樣面積價格有三十五萬元或五萬元，或未經承買人、出賣人簽章，均未點交土地，價錢太便宜，買賣之內容不確實等等。
（七）原告始終無法提出其買賣合法之證據。且原告為000年0月0日生，民國七十二年間不過為二十八歲，依其提出之買賣契約，以其名義之買賣金額達七十九萬八千六百元，在當時不是小數目，原告為二十八歲之年輕小伙子，拿的出該筆金錢嗎？且其明知以當時占有情況，縱然買受又無法立即使用，豈願花大筆金錢買受？花大筆金錢買受卻未向使用人主張權利或提出排除侵害訴訟，等過了十七、八年才主張，豈符一般常情常理？
（八）依原告提出之派下員同意書，被告甲○○之前手林大野取得二四分之一之權利，而依林大野之同意書亦載明：「將祭祀公業林正智管理人林士林按房份分配，變更為各派下員名義，再由各派下員名義，辦理買賣方式與各承買人，並交付所需證件」，足見林大野確係要登記與被告甲○○。
理 由
一、原告主張系爭土地係其所有而為被告建屋佔用等情，業據提出土地登記謄本可證，此部份且經被告自認，並經本院八十九年度訴字第四九八號拆屋還地事件囑託彰化縣員林地政事務所派員會同勘驗明確，有土地複丈成果圖附於該事件卷宗為憑，原告此部分主張自堪信為真實。茲兩造之爭點，在於被告對於系爭土地是否有權占有，及被告是否得對於原告主張其取得系爭土地所有權係通謀虛偽意思表示無效。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件被告抗辯稱系爭土地原為祭祀公業林正智所有，其派下林大野將其土地出賣並交付訴外人張慶榮，其後張慶榮再將上述重測前第二二地號土地中之十．三坪出賣予被告甲○○等情，固據提出杜賣契字一件為證，但查：訴外人林大野與訴外人張慶榮間之買賣契約，及訴外人張慶榮與被告甲○○間之上述杜賣契字均為債權契約，僅具有拘束契約當事人即訴外人林大野與訴外人張慶榮，或訴外人張慶榮與被告甲○○之相對效力，尚不能拘束該債權契約當事人以外之人，又系爭土地既為訴外人祭祀公業林正智所有，該公業派下員共有訴外人林福星等二十八人，此為兩造所不爭執，而依據民法第八百二十八條第二項規定，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，又按祭祀公業之土地所有權屬於派下全體公同共有，故而本件被告雖曾輾轉自上述祭祀公業派下之一即訴外人林大野購買「上述重測前第二二地號土地中之十．三坪」，但未經其公同共有之派下全體同意，原告且非上述杜賣契字債權契約之當事人，原告主張該杜賣契字之買賣契約不能對抗原告，可以採納，被告自不得以訴外人張慶榮與訴外人林大野所訂上述買賣契約或被告何坤明與訴外人張慶榮所訂之上述杜賣契字對於原告主張有權占有，從而亦無占有連鎖之問題。
三、被告又抗辯稱上述祭祀公業同意將土地分割交予現行使用者，並委託原告辦理登記，原告並已向被告甲○○收取過戶手續費一萬元等情，固據提出原告於七十四年一月十九日出具之收據、本院七十八年度易字第三八八號偽造文書之刑事判決等件、及引用原告所提上述祭祀公業派下員同意書為證，但原告稱該一萬元並非出賣系爭土地予被告之價金，亦非表示原告願將被告占用之系爭土地登記予被告，而係欲替其辦理過戶之部分手續費，為代被告申請鑑界系爭房屋占有系爭土地面積究竟有多少等語，經查：原告於七十三年十二月二十一日，以買賣為原因，自訴外人祭祀公業林正智移轉登記為系爭土地之所有權人，此據土地登記謄本載明，而上述收據記載：「茲收到戊○○、甲○○辦理土地過戶手續費部分款一萬元，具收人庚○○74、1、19」，可見原告係直接自訴外人祭祀公業林正智移轉登記為系爭土地所有權人，且於七十四年一月十九日收取被告甲○○之上述一萬元時已係登記之所有權人，而該收據所載係「過戶手續費部分款」，並非土地買賣價款，被告戊○○亦自認上述一萬元並非向原告購買土地之價金（見本院九十年六月六日言辯論筆錄），不能僅以該收據遽認兩造間對於系爭土地之位置、面積或價金已有買賣之合意，是該收據尚不能證明兩造間對於系爭土地買賣之重要之點已達成意思表示合致，即不能證明兩造間訂有系爭土地之買賣契約；又上述刑事判決所認定之事實中，雖有認定「該祭祀公業同意將土地分割交予現行使用者」之事實，惟此固為上述刑事判決認定之事實，然該祭祀公業係向何人表示上述同意？是否與各「現行使用者」訂立契約？因該刑事案件卷宗已逾保存年限而銷燬，此據本院查明，從而在民事關係方面，仍屬不能證明被告與上述祭祀公業間曾訂有買賣契約或其他有權使用系爭土地之契約；另原告所提上述祭祀公業派下員同意書雖有「將祭祀公業林正智管理人林士林按房份分配，變更為各派下員名義，再由各派下員名義，辦理買賣方式與各承買人」等文字，惟原告係直接自訴外人祭祀公業林正智移轉登記為系爭土地所有權人，已如前述，並未經過「變更為各派下員名義」之程序，而系爭土地在變更登記為各派下員分別共有之前，未經派下員全體同意之各別派下員出賣系爭土地之債權契約，不能對抗原告，亦如前述，從而上述祭祀公業派下員同意書亦不能證明被告與上述祭祀公業間曾就系爭土地訂定有權使用之契約，此外，被告復未舉其他證據證明其就系爭土地確係有權使用，被告抗辯稱其係有權使用云云，不可採信。
四、按依土地法所為之登記有絕對效力，土地法第四十三條定有明文，又按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力。債權人殊難以該不動產之登記在實施查封以後為無效，認定第三人尚未取得所有權，並無足以排除強制執行之權，而主張第三人執行異議之訴為無理由，最高法院五十年度台上字第九六號著有判例。又按依土地法所為之登記有絕對效力，固為同法第四十三條所明定，惟參照司法院院字第一九一九號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利，最高法院三十九年度台上字第一一０九號亦有判例。依照土地法第四十三條之規定及上述判例意旨所示，如登記原因為無效或得撤銷時，真正權利人仍得對登記名義人主張其真正權利之存在，或依法對之行使撤銷權，於第三人因信賴而為取得權利之新登記前，自亦得本於所有權或真正之權利，對之提起塗銷登記之訴，反之，該登記名義人不得以登記有絕對效力為由，對於真正權利人主張其所有權，但對於真正權利人以外之第三人，在該登記尚未塗銷或更正前，該登記名義人仍得據以行使權利。本件原告為系爭土地所有權之登記名義人，而被告未能舉證證明其為真正權利人，已如前述，依上述說明，縱原告取得所有權登記有無效之原因，在被告未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力，至被告所舉最高法院三十三年度上字第四九八三號、三十三年度上字第五九０九號、三十五年度京上字第一六八一號、三十九年度台上字第一一０九號、四十四年度台上字第八二八號各件判例，均係闡釋真正權利人得對於登記名義人主張無效或得撤銷事由，但被告既未能證明其為真正權利人，本件情形與其所提之上述各件判例所示之情形不同，自無從援引而於本件適用之，故而，被告雖抗辯稱原告取得系爭土地係出於通謀虛偽意思表示而無效云云，但迄未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決，原告之上述所有權登記自不失其效力，被告此部份抗辯，亦不足採。
五、綜上所述，被告未能舉證證明其就系爭土地為有權占有，從而，原告本於所有權之作用，依民法第七百六十七條之規定，訴請被告拆屋還地，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認均與本件之認定及判決之結果無礙，故不再一一論述，併此敘明。
七、兩造各陳明願供擔保聲請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法 官 余仕明右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊美芳中 華 民 國 九十 年 十 月 五 日