臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第八二七號
原 告 戊○○訴訟代理人 丁○○被 告 普民建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
甲○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰伍拾陸萬肆仟伍佰元，及自民國九十年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於民國（下同）八十三年七月二十二日向原告購買坐落雲林縣斗六市○○段大潭子段六六二地號及同段六六二之一地號二筆土地，價金總計新台幣（下同）二億五千六百三十九萬九千五百元，除先給付定金一千萬元，餘款約定分期給付，尾款應於八十四年二月十日給付完畢。原告已依約將上開土地之所有權移轉予被告，詎被告尚積欠尾款二百五十六萬四千五百元未付，經多次催討，被告均置之不理，爰依買賣契約之法律關係請求被告給付如訴之聲明所示之金額。
（二）原告並未同意被告自行將買賣價款百分之一扣留於被告處，由被告支付仲介費用（即買賣價款百分之一）。交付尾款時雖買賣雙方及仲介人均在現場，但並未同意被告直接扣除仲介費用，伊當初以賣方身分，要求被告付清尾款才願意蓋章，是被告訴訟代理人甲○○及訴外人劉倉輔叫我先蓋章後，再到訴外人廖偉甫處領取尾款及結算，但後來欲前往廖偉甫處即被趕出門，無法領取尾款。
（三）系爭二筆土地原所有權人是徐錦堂，為了表示負責由原告及原告訴訟代理人移轉登記為所有權人後，再賣給被告。被告向戊○○及丁○○購買土地，與徐錦堂無關。且細部計畫遲延不可歸責於仲介人，被告不應扣除仲介利息費用。
三、證據：提出不動產買賣契約書一紙、土地買賣價款付款條約一紙等件為證，並聲請訊問證人劉倉輔。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告共給付價金二億五千六百萬元（扣除百分之一佣金即介紹費），已付清全部土地價款，此一事實，除有不動產買賣契約書及土地買賣價款付款條約可稽外，並為原告於鈞院九十年八月二十四日準備程序自認在卷，惟承認尚餘二百五十六萬元尾款未支付。因兩造所簽立之土地買賣價款付款條約第六點約定賣主需負擔百分之一之介紹費，此介紹費共計二百五十六萬元，因仲介人辦理細部計劃有遲延，雙方約定如有遲延，仲介人要負擔利息，經計算後應付予原告（即賣方）之買賣價金扣除仲介人應負擔之遲延費用後已無剩餘，故所有之買賣價金、仲介費用及仲介人應負擔之遲延費用均已結算清楚，且結算款項時買賣雙方均在場，並在付款條約書上蓋章屬實。
（二）付款條約第五條約定尾款餘額同時計算清楚是指尾款餘額與仲介費用應同時結清，因為交付尾款時仲介人及買賣雙方均在現場，經過三方會算後，本來要支付仲介人仲介費用，但因仲介人細部計劃有遲延，依據付款條約第五條明定，只要細部計畫有遲延，仲介人即應負擔遲延費用，故扣除後並無給仲介人仲介費。
（三）依據系爭不動產土地買賣契約書，賣主為戊○○及徐錦堂二人，故本件僅以原告戊○○之名義訴請給付土地尾款，其當事人適格自有欠缺。
（四）又查本件原告乃本於買賣之關係請求給付尾款，惟原告訴訟代理人丁○○亦為系爭土地買賣之仲介人，其於九十年八月二十四日所稱：伊所請求二百五十六萬四千五百元就是仲介費等語，除屬訴之變更外，並有當事人變更或追加之情形，被告就此礙難同意，特此陳明。況系爭土地買賣之仲介人為丁○○及劉倉輔等二人，此觀系爭買賣契約書即明，因之，仲介人縱使得請求仲介費，亦應由全體仲介人共同起訴。
（五）按依上述買賣價款付款條約第五項之約定，仲介人必須負責支付自八十四年二月十日起至系爭土地細部計劃遲延公告實施之利息與買方（即被告），而系爭土地之細部計劃係於八十五年六月十五日發布實施，總日數共計四百九十一天，按年息百分之五計算，其利息為二百二十一萬九千五百八十九元，扣除利息後，仲介費僅剩餘三十四萬零四百一十元，但仲介人於系爭買賣結算時即已表明願意捨棄，不予請求。退步言之，被告縱應給付剩餘之仲介費，亦屬被告與仲介人間另一問題，與原告無涉。
三、證據：提出台灣省雲林縣政府公告一紙，並聲請訊問證人林平臣。理 由
一、本件原告起訴主張被告於八十三年七月二十二日向原告購買坐落雲林縣斗六市○○段大潭子段六六二地號及同段六六二之一地號二筆土地，價金總計二億五千六百三十九萬九千五百元，原告已依約將上開土地之所有權移轉予被告，詎被告尚積欠尾款二百五十六萬四千五百元未付，爰依買賣契約之法律關係請求被告給付如訴之聲明所示之金額等語。被告則以本件買賣契約之賣方有二人，原告僅以戊○○名義起訴，為當事人不適格；且付款條約第五項約定，系爭二筆土地細部計畫有遲延時，仲介人應負擔遲延費用，細部計畫既有遲延，是被告應給付原告之尾款（即原告應負擔之仲介費用部分）與仲介人應負擔之遲延費用抵銷後已無剩餘，故買賣契約之尾款、仲介費、仲介遲延費用業經兩造及仲介人三方會算清楚後結清無誤，原告之請求自無理由等語置辯。
二、經查，原告及訴外人徐錦堂與被告於八十三年七月二十二日簽訂不動產土地買賣契約書，將原為徐錦堂所有，嗣於八十三年六月三十日登記於原告及丁○○名下之系爭六六二及六六二之一地號土地出賣予被告，約定買賣總價金為二億五千六百三十九萬九千五百元，原告業已移轉上開二筆土地所有權予被告，惟被告尚餘二百五十六萬四千五百元之買賣價金尚未給付等情，業據兩造所不爭，並有不動產土地買賣契約書、土地買賣價款付款條約及土地人工登記謄本在卷可稽，應堪信為真實。是本件爭點厥為：（一）被告是否得將買賣價金中應由賣方給付之仲介費用部分扣除留於己處，而由被告支付仲介費用以從中扣除仲介遲延費用？（二）兩造及仲介人是否業已經三方會算而將買賣價金尾款、仲介費用、仲介遲延費用三者「尾款餘額同時計算清楚交付足訖」？
三、查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例定有明文。查兩造所簽立之付款條約第六項約定：「賣方應負擔介紹費買賣總價款百分之一」，有該條約在卷可稽，足認兩造於簽立上開契約時，其真意係指被告應將買賣契約之總價金付足予原告，再由原告將上開買賣契約總價金之百分之一（即二百五十六萬四千五百元）給付於仲介人，被告自無權擅自扣留買賣總價金之百分之一甚明。證人即仲介人林平臣固證稱：「（提示買賣契約及付款條約？）是我書立，買賣契約第五項是若土地細部計畫有遲延，仲介人必須要負擔遲延利息費用，同意以仲介費用扣除，仲介費用賣方要負擔百分之一，尾款餘額同時計算清楚交付足訖是指照契約規定買方先把價金扣除，細部計畫通過後再由買方與仲介人會算。」，惟觀之付款條約第五條之約定僅書立：「尾款餘額三千三百萬元正，限於民國八十四年二月十日時將餘額土地百分之三十辦理過戶買主指定權利人名義，移轉證件齊備，土地增值稅繳清同時付清買賣尾款，本件土地細部計畫尚未通過時，尾款新台幣三千三百萬元之利息由介紹人劉倉輔、丁○○二人由仲介費支付，介紹人二人同時應負責促成細部計畫核准通過，尾款餘額同時計算清楚交付足訖。」，其中並未明文約定買方得扣除百分之一買賣價金，由買方再與仲介人就仲介費及仲介遲延費用會算，再者，該付款條約第六項業已明文約定賣方即原告應負擔仲介費用即買賣總價款百分之一，證人林平臣對於契約之解釋既已超出契約之文義而為解釋，復與該條約第六條之約定相左，揆諸前揭說明，其證言自難足採，被告於本院言詞辯論終結前亦未就兩造確有由被告扣留買賣價金之一部，而由被告給付仲介費用之約定舉證以實其說，尚難據此認定兩造間即有此一約定益明。況，縱原告即賣方確有同意被告扣留百分之一之買賣價金，而由被告給付仲介費用並與仲介人會算仲介遲延費用，惟按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人同意，對於債權人，不生效力，民法第三百零一條亦有明定，前開約定之性質既屬以債務之承擔而為抵充（即賣方將仲介費用債務轉由買方承擔，而買方得少給付此部分之買賣價金與賣方），揆諸前揭說明，自應得到債權人即仲介人之同意，否則對於仲介人不生效力，而證人即仲介人劉倉輔復證稱：「當初被告從買賣價金扣除仲介費用，未交付原告，我就不同意。」，仲介人既未同意上開債務之承擔，如前所述，兩造即便有此約定，對仲介人亦不生效力，是被告辯稱被告得扣留百分之一之買賣價金，由被告與仲介人就仲介費及仲介遲延費用會算云云，應無足採。
（二）被告復辯稱：兩造業已將尾款餘額同時計算清楚交付足訖等語。惟此為原告所否認，其稱：「我當初以賣方身份，要求被告要付清，我才願意蓋章。結果被告訴訟代理人甲○○及劉倉輔叫我先蓋章後，再一起到廖偉甫處領這筆錢及結算。當初意思是土地買賣價金要付足，仲介費用由原告及仲介人來會算，去後劉先生要結算，就被趕出門。」，證人即仲介人劉倉輔亦證稱：「訂約時尾款餘額同時計算清楚交付足訖，土地移轉登記予被告時，被告要把土地價金交足予原告，給付價金時有說被告要跟我帶原告訴訟代理人去被告公司拿錢，但被告不願意帶。」等語，被告復自承稱確實有少付原告二百五十六萬元，因該筆金額支付仲介等語（見本院九十年九月十二日準備程序筆錄），自難僅憑兩造及仲介人於付款契約上蓋章即認尾款餘額業已結清。至被告所辯因細部計畫遲延，仲介人應負擔遲延費用云云，惟此係被告與仲介人間損害賠償之問題，與本件原告請求給付買賣價金無涉，亦難據此對抗原告而作為拒絕給付買賣價金之原因，是被告上開所辯，均無可採。
四、又查，系爭不動產土地買賣契約書之賣方固有原告及徐錦堂二人，惟徐錦堂係系爭六六二、六六二之一地號土地之原所有人，兩造及徐錦堂訂立本件土地買賣契約時，徐錦堂業已將上開二筆土地移轉登記予原告及丁○○所有，再由原告及丁○○移轉登記於被告名下等情，有被告所提出之土地人工登記謄本在卷可稽，是訂立本件買賣契約時，徐錦堂已非系爭二筆土地之所有權人甚明，況縱徐錦堂未同列為原告起訴，惟本件請求給付買賣價金並非屬固有必要之共同訴訟，自無當事人不適格之問題，附此敘明。
五、從而，原告依據買賣之法律關係提起本訴，請求被告給付買賣價金二百五十六萬四千五百元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年六月二十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十一 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭
審判長法 官 羅 培 昌
法 官 林 金 灶法 官 黃 齡 玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
法院書記官 張 清 秀中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十一 日