臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度重訴字第四六○號
原 告 子 ○ ○被 告 戊 ○ ○
丁 ○ ○
庚 ○ ○乙○○○
壬 ○ ○
丙 ○ ○
癸 ○ ○
己 ○ ○
甲 ○ ○右當事人間請求返還無權占有土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地為伊所有，被告戊○○、丁○○、庚○○、乙○○○、壬○○、丙○○、癸○○、己○○、甲○○等九人分別所有之如附圖所示建物，無權占用該土地，迭經請求拆除均置之不理等情，本於所有權之作用，求為如下所述之判決，並願供擔保聲請宣告假執行：
⑴被告戊○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部
分面積二三．四○平方公尺、編號Ｂ部分面積八二．六四平方公尺之加強磚造、鐵架造二層建物拆除，並將該二部分土地交還原告。
⑵被告庚○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｃ部分面積八七．七○平方公尺之加強磚造、鐵架造二層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑶被告乙○○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｄ部分面積五○．一五平方公尺之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑷被告壬○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分面積六九．七○平方公尺之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑸被告丙○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｆ部分面積五二．八六平方公尺之加強磚造二層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑹被告丁○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｇ部分面積五五．七六平方
公尺之加強磚造二層建物、編號Ｉ部分面積四四．五三平方公尺之加強磚造、鐵架造二層建物拆除，並將該二部分土地交還原告。
⑺被告癸○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｈ部分面積五五．七六平方公尺之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑻被告己○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｊ部分面積四四．二五平方公尺之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
⑼被告甲○○應將坐落同右地號土地上如附圖所示編號Ｋ部分面積五四．四○平方公尺之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還原告。
二、被告則以：⑴系爭土地原為訴外人詹江裁於民國六十三年間其與訴外人辛○婚姻關係存續中買
受，依七十四年六月三日修正前民法第一千零十六條、一千零十七條第二項之規定，該土地仍屬其夫即辛○所有。而辛○提供該土地與訴外人即建商廖昭一合建房屋，並由詹江裁出具土地使用權同意書，合建契約原約定建商六、地主四之比例分配房屋，嗣因辛○負債，而變更契約內容，俟房屋出售再按比例分配款項，被告庚○○、己○○、甲○○、乙○○○並分別於六十九年間與廖昭一、辛○買受建物及基地，故其合建契約本質上為合夥契約，而非互易或承攬，則其所興建之房屋自屬該二人公同共有。至廖昭一在另案台灣高等法院台中分院八十二年度上字第四八五號民事事件，陳稱：「廖昭一是與辛○合建，原先六四分，結果辛○並未分到房屋，亦未分至分文」，與經驗法則有違，且辛○有無分到錢，乃彼等間內部之問題，不得倒果為因，否認其二人間之合建契約。
⑵系爭土地實際上既為辛○所有，其上合建之建物亦屬辛○與廖昭一公同共有，並
由渠二人共同將建物出售與被告，且已辦理所有權登記，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、八十八年台上字第一四一二號判決意旨及新修正民法第四百二十五條之一立法理由，被告對系爭土地自存有租賃關係，而非無權占有，該等房屋屋齡均在耐用年數以內，均足堪使用，不得認無保留必要。
⑶原告係於辛○負債後，債權人聲請拍賣系爭土地時，因拍賣而取得土地所有權，
而拍賣當時，房屋已興建完成，原告在此之前更對土地享有第一順位抵押權，對於土地與房屋之關係，知之甚詳，參照最高法院九十年度台上字第一四八二號判決要旨，原告亦僅得對被告請求相當租金之損害，而不得請求拆屋還地。
⑷被告嗣在法定空地範圍內增建部分房屋，乃使用房屋所必要，不能認為被告無使
用權，況增建部分房屋拆除後，原告仍無法利用該部分土地，被告亦因與道路不相通而無法使用房屋，造成重大損害，依最高法院七十一年台上字第七三七號判例意旨，原告請求拆除增建之房屋，自屬權利濫用。
⑸參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，房屋承買人以有權繼續使用土
地為原則，無權使用為例外。原告係因拍賣而取得系爭土地所有權，拍賣公告上已載明「全部買賣標的物有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後不點交」，其既不能舉證證明例外事由之存在，徒指被告為無權占有，自屬無據。
⑹原告於應買系爭土地時，拍賣公告既未代原告之前手即辛○作特別之約定，在原
告對辛○訴請履行交付土地義務前，對系爭土地並無使用收益權，辛○仍屬有權占有人，辛○因與廖昭一訂有合建契約，由辛○同意廖昭一興建系爭房屋，再直接或間接將土地之占有隨同地上建物交付被告，被告之占有既係受讓自有權占有人，自亦係有權占有，而非無權占有。
⑺被告戊○○、乙○○○、丁○○所有建物除坐落系爭土地外，同時占用同段三七
二、三七三（均被告戊○○與廖昭一共有）、三二二、三八○－一（被告丁○○所有）、三八○－二（被告戊○○所有）地號土地，此係經原告之前手辛○同意後所為，參照民法第七百九十六條前段越界建築之規定，若鄰地所有人同意越界建築者，依舉重明輕之法理，亦應作相同之解釋，被告自不得請求各該被告拆除建物等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭三三七地號土地為其所有，被告戊○○等人所有如附圖所示之二層或三層建物（附圖編號Ｊ部分建物所有人為黃天輝之記載，應更正為己○○）分別占用該土地之事實，有其所提土地登記簿謄本為證，並為被告所自認，復經本院會同彰化縣員林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖所示複丈成果圖在卷可稽，自堪信為真實。另系爭土地為訴外人詹江裁與辛○於六十三年二月間婚姻關係存續中，由辛○出資所買受，以詹江裁登記為所有人（重測前為萬年段四四－五地號，詹江裁應有部分四六五三分之三○○○，於六十七年六月二十三日分割登記為單獨所有），嗣於六十八年間由辛○、詹江裁及訴外人詹錠、詹蔡綉媚提供該地及其他多筆土地與建商即訴外人廖昭一、周水吉合建，約定地主分得十分之四、建商分得十分之六房地，合建進行中，辛○與建商再約定該土地上，辛○可分得房地中之四戶保留，餘委由建商出售分錢；該土地上之合建房屋為二十三戶（包含部分基地占用鄰地之房屋數在內），並以預售屋方式，先將房屋出售，而直接以承買人名義申請建築執照，其中分配圖編號Ｂ、Ｂ（即被告壬○○所有前揭Ｅ部分房屋）、Ｂ、Ｂ、Ｂ（即被告癸○○所有前揭Ｈ部分房屋）、Ｂ等六戶，原為辛○所分得，其後該三三七地號土地因辛○與廖昭一間發生債務糾紛，經廖昭一聲請拍賣，由原告於七十二年五月十六日拍定取得所有權，於同年月二十七日辦理登記完畢之事實，業據辛○、詹江裁、廖昭一於原告與王巧萸等間請求拆屋交地事件（即本院八十二年度訴字第二六四號、台灣高等法院台中分院八十二年度上字第四八五號、最高法院八十四年度台上字第三○二號）中證述明確，並有重測前土地登記簿謄本、彰化縣員林鎮公所建造執照、使用執照、分配圖等影本附於該民事卷可稽。
四、查系爭土地雖登記為辛○之妻即詹江裁所有，但既為詹江泊於婚姻關係存續中出資買受，已如前述，又無證據證明彼夫妻間有訂立夫妻財產制契約並聲請登記，則依七十四年六月四日修正前民法第一千零十六條、第一千零十七條第二項之規定，其所有權自仍屬於辛○。是被告辯稱系爭土地原為辛○所有，及其等所有前揭房屋乃辛○與建商廖昭一等所合建，堪以認定。另合夥為二人以上互約出資以經營共同事業之契約，共同事業之經營乃合夥人之共同目的，合夥人必須具備共同之目的，始能成立合夥。且合夥為債權契約，不生物權法上之效力，合夥成立生效後，所約定之出資，僅成為合夥財產之出資請求權而已，尚須合夥人依合夥契約履行出資義務而移轉其財產權之物權行為，其出資始成為合夥人全體公同共有。查辛○與廖昭一間之合建契約，不僅辛○與廖昭一各有分得部分，彼等間亦無分受其事業所生之利益及分擔其所生之損失之約定，並無共同經營事業可言，自與合夥之要件不符。況縱認其合建契約有合夥之性質，因合夥僅為債權契約之性質，然辛○並未履行出資義務，將系爭土地之所有權移轉登記為合夥人公同共有，此觀土地登記謄本甚明。至被告庚○○等人購買系爭房屋及基地時，辛○、廖昭一並列為出賣人，固有所提土地、房屋預定買賣契約書為證，然買賣契約亦為債權契約，出賣人並不以所有權人為必要，尚不能據此反推系爭土地為渠二人公同共有。故被告辯稱該合建契約，因辛○負債而變更契約內容，改依房屋賣得價金比例分配金錢，其合建契約本質上為合夥契約，合建之土地及房屋，為辛○及建商廖昭一公同共有云云，要無可採。又被告壬○○、癸○○所有系爭如附圖所示Ｅ、Ｈ之房屋，即為Ｂ、Ｂ房屋，原係分配予辛○所有，此對照廖昭一於前案所提之分配圖及附圖所示房屋位置即明，足認該二戶房屋與系爭土地原屬辛○一人所有無訛。至其建造執照、使用執照雖分別以訴外人廖昭華、廖正吉，而非以辛○為起造人，然建物原始取得所有權之歸屬，係以由何人本於取得所有權之意思而出資興建者為斷，建造執照、使用執照之起造人為何人，僅係行政上管理之措施，並非私法上權利取得之準據，自不得以此認為該等房屋各為廖昭華、廖正吉所有。
五、按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有四十八年台上字第一四五七號判例。又該判例所稱應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價而言，其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金之數額，如當事人間不能協議，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有修正前民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對於房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院七十三年五月八日民事庭會議決議參照）。查被告壬○○、癸○○所有系爭Ｅ、Ｈ之房屋，係分別向訴外人廖昭華、廖正吉購買，並買賣標的均約定包括房屋基地，有其所提原告不爭執之不動產預約買賣契約書影本在卷可參。該等房屋及系爭土地原均屬辛○一人所有，已如前述，嗣房屋部分輾轉由被告壬○○、癸○○買受，土地部分則由原告拍賣取得，致房屋、土地異其所有人，而辛○與建商廖昭一合建房屋，其目的本即欲將其分得之房地一併出售，並無分開轉讓房地之意，被告壬○○、癸○○購屋時，買賣範圍亦包括基地，土地部分由原告取得，乃因法院強制執行拍賣所致，原告復未主張並證明該等房屋、土地分別出賣，當事人間有限於賣屋而無基地使用特約之情事，依前揭判例意旨，即均應推斷土地承買人即原告默許房屋承受人即被告壬○○、癸○○繼續使用土地。從而，被告壬○○等二人所有系爭房屋，自非無合法占用系爭土地之權，原告主張為無權占有，請求拆屋還地，即屬無據。
六、又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院七十一年台上字第七三七號判例參照）。經查：
㈠本件系爭土地係原告於七十二年五月間法院拍賣時以八百萬零一千元買受，為原
告陳明，被告所有系爭房屋，其建造完成取得使用執照日期，除如附圖所示編號
Ｉ、Ｊ、Ｋ建物（依序為被告丁○○、己○○、甲○○所有）為七十一年八月二十六日，其餘均為七十二年三月二十八日，有卷附建築改良物登記謄本可參。故原告於應買系爭土地時，系爭房屋早已建造完成，且法院拍賣公告亦載明：「全部買賣標的物有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後不點交」，為兩造所不爭，原告在應買土地時，對於該等建物為新建完成之事實，自不得諉為不知（尤以當時原告之母即訴外人謝水菜，乃系爭土地之第一順位抵押權人，有前開重測前土地登記簿謄本可按）。不惟法院就此類地上有他人建物未併付拍賣之土地，因確有減損其土地價值之情形，於核定拍賣底價時均會扣除減損之價值或從低核定，一般應買人亦多因不願冒險而無意願應買。蓋建物不能離其基地單獨存在，合法建物更應提出地主同意供起造人建屋之土地使用權同意書，方得准許建造，民法第九百四十三條亦規定：占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，故建物占用某地，對於第三人而言，通常情形會先認定建物有合法占有基地之權源。然原告何以自甘冒險，而以最高標應買系爭土地，致建商廖昭一無法承買（其餘合建土地多由廖昭一承買，參前揭台灣高等法院台中分院八十二年上字第四八五號民事卷第一卷第一百八十頁原告所提拍定情形表）? 其居心叵測，實不言可諭。如果買受後，不得請求拆除房屋，亦為其應買前可得預見之事。故原告在拍賣取得系爭土地之初，即已明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人即被告等房屋所有權人之重大損失，其權利之行使，自應認為失其社會正當性，否則無異獎勵投機。尤其，原告於取得勝訴之確定判決後，被告如不忍建物被拆除，勢必得任由原告漫天開價，而以高於市價之金額向原告購地！此與法律之目的在於實現公平正義，豈不大相違背！㈡系爭建物自建築開始迄完成，均屬合法，無任何非法占用他人土地之情形，僅因
在其基地移轉登記與房屋所有權人前，為原告介入取得所有權，致房地異其所有人。查被告與其前手間之買賣契約，或辛○與建商廖昭一等間之合建契約，土地登記所有權人詹江裁並曾出具土地使用權同意書，或原告與其前手間之買賣關係，辛○或詹江裁是否已將系爭土地交付原告，均僅為債權性質，被告固不能執以對抗已取得系爭土地所有權之原告。然苟因此即認為原告得本於所有權之作用，姿意請求不可歸責的、甚至無辜的合法建物之所有權人拆屋還地，則合法取得建物所有權之人，將處於建物隨時被拆之窘境，殊不符憲法明文保障人民財產權之意旨！㈢原告於取得系爭土地所有權後，如因被告建物對於伊為無權占用土地，為調和土
地利用權之關係，其除得本於所有權，請求拆屋還地外，尚得以向被告購買建物，或由被告向原告購買土地之方式，使房屋、土地之所有權歸於一人，亦得與被告訂立租賃或地上權契約，收取租金，或依侵權行為、不當得利之規定，請求被告賠償損害或返還相當於租金之利益，均足以得到相同之利益，並非僅有毀滅性地請求拆屋還地一途。而系爭房屋均為加強磚造，其耐用年數逾三十年以上，自完成迄今不到二十年，顯仍堪使用，如予全部或大部分拆除，社會上將無端損失多棟堪用之房屋，尚須支付無益之拆除費用，原告雖得個人土地權利之圓滿，惟不僅使被告多人之財產權消滅，當年以血汗錢購買之房屋毀於一旦，頓時無安身之處，對於被告所造成之損害可謂極大，亦有損於國家社會之經濟。是在原告未以其他方法請求或協調被告調和雙方關於系爭土地使用之關係無效果前，其逕行請求被告拆去房屋，自與損害他人為主要目的無異。況系爭土地上合建房屋多達二十三戶，前已述及，原告於買得土地後，復陸續請求房屋所有權人拆屋還地（除前開事件外，另對廖昭一等人起訴，現經台灣高等法院台中分院九十年度上更㈠字第三七號民事判決子○○部分勝訴部分敗訴），致訟源不絕，浪費有限的司法資源，莫此為甚。
㈣況前開台灣高等法院台中分院九十年度上更㈠字第三七號民事判決，就被上訴人
姜蕭麗霞部分，判決原告敗訴確定，有判決書影本在卷可稽，核其理由事實上僅因姜蕭麗霞之建物，乃辛○依合建契約所分得部分（即與本件被告壬○○、癸○○之情形相當）而已。則其他基於相同合建契約，且同時建造之非辛○分得部分之建物，僅因係建商分得，法律上即有不同之處理，顯非事理之平。
㈤至原告以八百萬零一千元之價格取得系爭土地，核算每平方公尺約為二千八百零
八元，現在系爭土地公告現值則為每平方公尺一萬九千元，有土地登記簿謄本在卷可參。而被告買受系爭房地時，土地與建物之價格約略相等（合計為一百三十二至一百七十六萬元之間），此參酌被告所提土地、房屋預定買賣契約書影本即明，足認建物之價值與土地約略相當。則原告請求被告拆屋還地所得之利益，充其量與每個被告因房屋拆除所受之損失，在經濟價值上應為伯仲之間。況比較衡量所得利益與所受損失，並非單純就標的物之價值多寡比較決定之，而應考慮利益或損失的實際情形，以原告擁有系爭面積達二千八百四十九平方公尺之土地，如係向被告等建物所有權人收取租金或相當之賠償，與請求被告等拆去房屋，任令土地荒蕪或作為空地使用相較，原告行使其所有權，豈有何利益可言。
綜上所述，原告既在系爭建物建造完成後，明知或可得而知有第三人所有合法建物占用系爭土地，猶自願投標應買而取得土地之所有權，即其取得權利之初，已明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失，且在法律上，原告有多種方法調和兩造間關於土地使用權之關係，乃竟捨損害較小之方式不為，而執意請求拆去建物，其權利之行使，即難謂非以損害他人為主要目的，自有前開權利濫用禁止規定之適用。
七、從而，原告本於所有權之作用，請求被告等九人各拆除所有如附圖所示之建物，於法無據，均不應准許。其假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十六 日
民事第二庭
法 官 陳 瑞 水右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十八 日
法院書記官 楊 筱 惠