臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度重訴字第九十號
原 告 己○○○
丙○○丁○○複代理人 乙○○被 告 戊○○複代理人 甲○○右當事人間請求債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文本院八十九年度執字第五一五四號拆屋交地強制執行事件就兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段一０七、一一二建號、門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號建物（含附屬之地上物圍牆等），及該建物坐落被告所有之同段二五七之一地號土地部分所為之強制執行程序，應予撤銷。
確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○○段一０七、一一二建號、門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號建物（含附屬之地上物圍牆等）占有使用被告所有之同段二五七之一地號土地部分，有租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段二五六、二五七地號土地原為兩造共有，嗣經被告訴請裁判分割，經本院八十八年度重訴字第一五九號判決確定，分割為同段二五
六、二五七、二五七之一、二五七之二地號土地，本件原告分得上述二五六、二五七之二地號土地，並均維持三人共有，另二五七地號由兩造維持共有，又分割前上述二五七地號土地上建物，即建號一０七、一一二號，門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號房屋含附屬地上物圍牆（下稱系爭建物）為兩造共有，上述土地裁判分割判決確定後，系爭建物乃跨連坐落於上述分割後之原告取得之二五七之二地號、被告取得之二五七之一地號土地（下稱系爭土地）上，被告竟持上述分割共有物之確定判決，聲請本院八十九年度執字第五一五四號拆屋交地事件，請求強制執行對系爭建物佔用系爭土地之部分拆屋還地。
（二）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，實務上向來認為，除有特別約定外，應推斷土地所有人及房屋所有人間成立默示租賃關係，八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條之一亦同其旨。而分割共有物判決之效力，係採移轉主義，性質上乃各共有人互相移轉其應有部分，即具有各共有人相互讓與其應有部分之性質，是共有物分割判決確定時，各共有人因原物分割取得分得部分之單獨所有權，係因各共有人間相互移轉應有部分所致，既有應有部分之移轉，即與因買賣而取得應有部分之情形相同。本件上述二五六、二五七地號土地及其上之系爭建物，均係兩造因繼承取得而為兩造共有，且系爭建物係兩造之被繼承人在自有土地所興建，系爭建物自始即無佔用系爭土地之問題，該土地及其上之系爭房屋原同屬於一人所有，嗣於判決分割後，始由被告單獨取得系爭土地所有權，即係其餘共有人即原告僅將土地所有權之應有部分讓與被告，依上述實務見解，兩造於上述共有物判決確定時，就系爭建物占有使用被告所有之系爭土地部分，成立默示租賃關係，且依社會經濟利益之目的，亦應認原告得主張上述之默示租賃關係，即該共有物分割判決確定之同時，原告乃取得消滅或妨礙被告拆屋交地執行名義請求之事由，爰依強制執行法第十四條第一項規定請求如聲明第一項所示，又被告聲請上述強制執行，顯係否認兩造間之上述租賃關係，應有確認必要，爰併依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定請求如聲明第二項所示。嗣後又因兩造上述共有物分割判決確定前之八十八年二月二十七日，兩造與訴外人游川吉就系爭建物及其坐落之分割前土地全部訂立租賃契約，租期至一０二年十二月三十一日，被告雖否認該租賃關係而對訴外人另訴請回復原狀，惟遭本院八十八年度重訴字第一八六號認該租賃關係有效存在而判決駁回其訴，被告於該租賃關係消滅前，自不得主張拆除系爭建物佔用系爭土地部分，亦不得主張點交系爭土地，該租賃關係存在之事實，自屬在被告取得無確定判決效力之拆屋交地執行名義（上述分割共有物判決就拆屋交地部分無確定判決之效力）成立前，已存在妨害被告行使請求拆屋交地權利，且強制執行法第十四條第三項規定，如有同條第一、二項之異議原因事實，應一併主張之，故依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，追加訴訟標的，併依強制執行法第十四條第二項之規定，提起異議之訴請求如其聲明第一項。
（三）按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴。固為民事訴訟法第四百條第一項所明定。上述分割共有物判決，就被告聲明交屋拆地部分，係認分割共有物之判決有點交土地之執行力，故以其聲明欠缺權利保護要件為理由而駁回此部份聲明，並未就兩造之系爭建物與系爭土地是否存有使用權源為實體上判斷，此部份並非該分割共有物判決之訴訟標的，顯亦未經裁判，自無適用上述民事訴訟法第四百條第一項之規定。最高法院八十八年度台上字第五五七號判決意旨亦認：「關於交付土地部分，因非分割共有物訴訟之標的，且未經裁判，自無既判力可言。倘依法應點交之共有人對於得依法請求點交之共有人有妨礙點交之實體法上法律關係存在，而該法律關係又未經法院於分割共有物訴訟中為實體權利存否之判斷者，揆諸強制執行法第十四條第二項之立法旨趣，應認債務人得就實體上權利存否之爭執，提起異議之訴，以維護其權益。」
乙、被告方面：
一、聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）被告於提起上述共有物分割之訴時，曾聲明本件原告應將坐落本件被告分得土地部分上之房屋拆除，並將該土地點交之，經本院八十八年度重訴字第一五九號認「確定土地分割判決此執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力」，並於判決主文駁回被告關於拆屋交地之聲明，此部份既然經該判決實質認定，而該判決之言詞辯論終結後，在當事人間亦無任何契約關係發生，亦無任何現實發生之新事實，該虛擬推定之默示租賃關係應為判決既判力所及，且被告依強制執行法第一百三十一條規定，亦得請求強制執行拆除系爭土地之地上建物，原告自不得以之為強制執行法第十四條第一項再對得否拆屋交地之事由加以爭執。
（二）原告所主張之上述租賃契約之默示合意，須以當事人間有所有權讓與契約之存在為前提，方得自此讓與契約推定內含有基地租賃契約之默示合意，本件既係裁判分割，兩造間為成立任何契約，無任何可作為默示合意之表徵，自無法推定雙方有租賃關係之「默示合意」，依私法自治之精神，法院亦部應擅自創設法定租賃權，使自始無契約關係之雙方，因法院之介入而產生契約關係。
（三）共有物分割通說雖採應有部分移轉主義，但此移轉效力係基於分割判決而擬制產生，並非基於當事人之應有部分移轉契約。
（四）按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因，最高法院五十一年台上字第二六四一號判例甚明，又按甲、乙共有之土地，經協議分割並辦理分割登記完畢後，甲分得之土地原由乙占有，乙不願交付甲時，甲可比照本院五十一年臺上字第二六四一號判例請求乙交還土地，最高法院八十年度第一次民事庭會議記錄決議亦甚清楚，有當事人意思參與之協議分割不能主張默示租賃權，舉重明輕，本件之判決分割更不能主張之。
理 由
一、原告主張上述二五六、二五七地號土地及其上之系爭建物，均係兩造因繼承取得而為兩造共有，嗣於上述判決分割後，始由被告單獨取得系爭土地所有權，被告持上述分割共有物之確定判決，聲請本院八十九年度執字第五一五四號拆屋交地事件，請求強制執行對系爭建物佔用系爭土地之部分拆屋還地等情，業據提出本院八十八年度重訴字第一五九號判決、土地登記通知書、建物謄本、本院民事執行處函等件為證，被告對此亦不爭執，堪信此部份為真實。
二、按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴。固為民事訴訟法第四百條第一項所明定。兩造前經被告提起上述共有物分割之訴，被告固曾聲明就分得土地部分拆屋交地，該部分固經本院八十八年度重訴字第一五九號，認分割共有物之判決有點交土地之執行力，故以其聲明欠缺權利保護要件為理由而駁回此部份聲明，有該判決在卷可按，是該判決並未就兩造之系爭建物與系爭土地是否存有使用權源為實體上判斷，此部份並非該分割共有物判決之訴訟標的，顯亦未經裁判，自無適用上述民事訴訟法第四百條第一項之規定。又按關於交付土地部分，因非分割共有物訴訟之標的，且未經裁判，自無既判力可言。倘依法應點交之共有人對於得依法請求點交之共有人有妨礙點交之實體法上法律關係存在，而該法律關係又未經法院於分割共有物訴訟中為實體權利存否之判斷者，揆諸強制執行法第十四條第二項之立法旨趣，應認債務人得就實體上權利存否之爭執，提起異議之訴，以維護其權益（最高法院八十八年度台上字第五五七號判決意旨參照）。本件兩造上述分割共有物訴訟中，關於依法應點交之共有人對於得依法請求點交之共有人，是否存在有妨礙點交之實體法上法律關係，未經法院於分割共有物訴訟中為實體權利存否之判斷，依上述說明，應原告得就實體上權利存否之爭執，提起異議之訴，以維護其權益，被告抗辯稱：此部份已經該判決實質認定，為該判決既判力所及，原告不得再對得否拆屋交地之事由加以爭執等語，不可採納。
三、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。又按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。最高法院七十三年度第五次民事庭會議亦有決議。依上述判例及決議之意旨認為：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，此亦為修正後民法第四百二十五條之一所規定，又該法條之增訂理由為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。」故實務上向來均因社會經濟利益之考量，而認為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，此一上述判例決議揭示之法理，且已經明文化為實定法條，為八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條之一所明定，業據該法條之立法理由清楚說明，是此一法理既係因社會經濟利益之考量，可知只要因為「讓與」而使土地、房屋分屬不同之人，即應有該法理之適用，至其「讓與」之法律關係為何並無限制，不限於「買賣」，亦不限於須當事人間有所有權讓與契約，縱係法律擬制之讓與，亦應有該法理之適用，被告抗辯稱須有所有權讓與契約始有適用云云，不可採納。
四、按分割共有物判決之效力，在我國係採移轉主義，性質上乃各共有人互相移轉其應有部分，即具有各共有人相互讓與其應有部分之性質，此為學者通說及實務普遍採取之見解。本件上述二五六、二五七地號土地及其上之系爭建物，均係兩造因繼承取得而為兩造共有，嗣於上述判決分割後，始由被告單獨取得系爭土地所有權等情，此為兩造自認，已如前述，足見上述二五六、二五七地號土地及其上之系爭建物，原來均同屬於兩造共有，且因係兩造繼承取得，就上述二五六、二五七地號土地及其上之系爭建物，兩造之應有部分亦均相同，亦有上述本院八十八年度重訴字第一五九號判決、建物謄本可證，嗣於上述判決分割後，經各共有人僅就上述分割土地相互讓與其應有部分後，始由被告單獨取得系爭土地所有權，產生系爭土地為被告單獨所有，但其上之系爭建物仍為兩造共有之狀況，即其土地及建物之共有人原均屬同一，各共有人即兩造將其上述分割土地之應有部分互相讓與後，僅將系爭土地讓與為被告單獨所有，與上述判例決議揭示之法理為土地、房屋原同屬「一人」，因讓與而使土地、房屋分屬不同之人之情形，雖有部分不同，但相類似，基於相同或相類情形應有相同處理之法理，本件之情形應類推適用上述判例決議揭示之法理，認兩造於上述共有物判決確定時，就系爭建物占有使用被告所有之系爭土地部分，成立默示租賃關係，原告使用系爭土地即有相當權源，且此默示租賃關係，係在上述共有物分割判決確定之同時，因法律擬制共有人互相讓與應有部分而發生，自係發生在上述共有物分割訴訟言詞辯論終結後，被告以上述共有物分割之確定判決，請求系爭強制執行，原告以發生在上述共有物分割訴訟言詞辯論終結後之上述默示租賃關係，主張有消滅或妨礙被告拆屋交地執行名義請求之事由，自堪採納。
五、至被告所舉上述最高法院五十一年台上字第二六四一號判例、最高法院八十年度第一次民事庭會議記錄決議等，其事實均指共有人之一人於分割前在共有土地上興建建物，佔用分割後另一共有人分得土地之情形，與本件上述分割土地與系爭建物於分割前均屬共有人全體共有之情形，並不相同，其判例或決議意旨不能適用於本件，附此敘明。
六、從而，原告以兩造間具有默示租賃關係，基於強制執行法第十四條第一項規定債務人異議之法律關係，請求撤銷系爭強制執行程序，為有理由，應予准許，又被告聲請上述強制執行，顯係否認兩造間之上述默示租賃關係，原告因而請求確認系爭租賃關係，亦有確認必要，併予以准許。
七、本件判決之基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，並不影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 四 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法 官 余仕明右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊美芳中 華 民 國 九十 年 七 月 六 日