臺灣彰化地方法院民事判決 九十一年度訴字第九五九號
原 告 丙○○訴訟代理人 洪宗仁律師被 告 乙○○訴訟代理人 張奕群律師複代 理 人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國九十二年九月二十三日辯論終結，判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣壹佰伍拾參萬玖仟參佰參拾貳元之同時，自坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖一所示代號Ｃ部分面積０‧００五二公頃、代號Ｄ部分面積０‧００六七公頃、代號Ｅ部分面積０‧００一八公頃、代號Ｆ部分面積０‧００一八公頃建物遷出，將代號Ｂ部分面積０．００二二公頃土地與上開部分土地及建物交還原告。並自同段一五八之一地號、一五八之五地號、一五七之二地號、一五七之四地號土地上如附圖二所示代號Ｉ部分面積０‧００一八公頃、代號Ｌ部分面積０‧００六二公頃、代號Ｏ部分面積０‧０００三公頃、代號Ｐ部分面積０‧０００九公頃、代號Ｒ部分面積０‧００一三公頃、代號Ｓ部分面積０‧０００二公頃建物遷出，將上開建物交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物交付前，以新台幣陸拾肆萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應自坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖一所示Ｃ部分面積０、００五二公頃、Ｄ部分面積０、００六七公頃、Ｅ部分面積０、００一八公頃、Ｆ部分面積０、００一八公頃土地上之建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物遷出，並將該編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、
Ｅ、Ｆ土地及上開建物交還原告。
（二）被告應自如附圖二所示Ｉ部分面積０、００一八公頃、Ｌ部分面積０、００六二公頃、Ｏ部分面積０、０００三公頃、Ｐ部分面積０、０００九公頃、Ｒ部分面積０、００一三公頃、Ｓ部分面積０、０００二公頃土地上之建物遷出，並將上開建物交還原告。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告於民國八十四年十一月十八日訂立土地買賣契約書，將系爭土地中之一百坪土地及其上如附圖一、二所示建物出售予被告，土地及地上建物於八十四年十一月二十六日丈量點交被告使用。買賣價金新台幣（下同）六百萬元，除現金四十萬元已給付外，餘額五百六十萬元則由被告依約按期向員林信用合作社（現已改制為陽信商業銀行）及彰化縣社頭鄉農會（下稱社頭鄉農會）繳納原告原先之貸款本息充之。且雙方約定，被告如連續二期未繳納前項貸款，或是在八年內（即九十二年十一月十八日前）未能繳清前項貸款本息者，均構成違約，原告得解除契約，收回土地及建物。未料被告自九十一年五月二十九日、同年六月二十五日起，均已連續二期以上未依約至陽信商業商業銀行、社頭鄉農會繳納本息，原告曾多次委由他人與被告當面協商，以免違約受罰，未獲置理，不得已始解除契約，為求慎重再以本起訴狀繕本作為解除契約之意思表示。兩造買賣契約既經解除，系爭土地及建物仍為原告所有，原告自得本於民法第七百六十七條所有權物上請求權法律關係及買賣契約第三條之約定，請求被告遷讓房屋及交還房地。
（二）對被告抗辯所為陳述：
１．兩造係以房屋現狀交付，其範圍涵蓋鄰地，是契約第六項規定西側部分之水利地如能購買時，須繳款購買等語即明，另依契約第一條約定：「其位置標示如附圖，且標的物須於八十四年十二月十八日以前測量鑑界交付之。」，系爭土地及建物係於八十四年十一月二十六日丈量後，點交予被告，原告當日因工作關係並未在場，而係由代書處理，當日被告在場並於丈量清楚後，在買賣契約書附款上簽名確認，測量簡圖並附於該買賣契約書最後一頁，而該買賣契約書則由代書保管，其上共同簽名人黃秀麵係原告之妻。又經原告向代書查詢短少原因，代書表示點交測量時確係依當時使用現狀測量一百坪交付被告，前側即東側部分係測量至山腳路柏油路面邊緣上，後側即西側部分則係測量至建物使用範圍圍（參買賣契約書第六項），至於短少十四坪左右，可能係因當時前側係依現況測量至山腳路柏油路邊緣，而當時使用現況有一部分係占用前側路地所致。況原告僅出賣系爭土地一部分，系爭土地及其上建物（含占用鄰地部分）超出一百坪甚鉅，就契約之履行並無不能之情形，因此原告尚無違約情形。
２．被告依約履行其給付價金之義務，其所應給付之總額或方式，係依契約之約定，並非無法律上之原因，其主張原告不當得利，亦有誤會。又被告雖給付部分本金及利息，惟其違約後，陽信銀行仍有六十七萬六千二百四十二元、社頭鄉農會仍有三百六十萬之本金及利息，則原告之債務減少有限，如與被告使用原告房屋及土地七年來之租金相比，可謂並無利益可言，參以訴訟期間被告仍占有房、地，其期間無可預計，原告如不按期繳納上述款項，其違約金無可勝數，原告之利益何在？況買賣當初系爭土地、房屋確有價值六百萬元，否則被告豈願簽立買賣契約，其因自己之便又無現金可付，原告經其要求始同意其以繳納貸款之方式為之，該契約可謂被告佔盡便宜，尚無不公平可言。且被告存證信函既自認遲延給付利息，又稱曾請求原告更換轉貸銀行，更與事實不符；其既違約於先，原告不得已依契約行使權利，係屬權利之正當行使，應無民法第一百四十八條之適用。
３．本件原告解除契約，係屬民法二百五十九條所稱契約另有訂定，自無被告所稱追還自受領時起之利息及必要有益費用之適用；況被告所稱必要及有益費用並無證據足供證明，已難謂為真實，且同時履行抗辯權之準用，性質上仍以二者給付義務間有對價關係始可，原告就本件因契約解除而言，並無給付義務之存在，縱有，其間亦無對價關係，是被告援引同時履行抗辯，亦有誤會。
三、證據：提出土地買賣契約書二件、土地登記謄本二件、地籍圖、存證信函、房屋稅籍證明、匯款明細表、社頭鄉農會放款往來交易明細各一件、銀行查詢表二件、存摺三件，並聲請履勘現場，及函查原告向陽信商業銀行三民分行貸款清償情形。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請免宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件土地買賣契約書條款第一條約定「買賣標的物○○○鄉○○段一五八地號土地中之一百坪，其位置標示詳如附圖」，系爭土地面積約一百八十坪，兩造間買賣標的物僅為其中之一百坪，其餘土地仍為原告使用。惟依附圖一所示，被告使用者為代號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分，全部面積一七七平方公尺，僅約五三‧六坪，原告僅交付大約約定一半土地予被告使用。其違反契約約定在先，復又主張解除契約收回建物、土地，實違反誠信原則。
（二）又兩造締約時，被告已交付原告四十萬之現金。當時原告已向社頭鄉農會及員林信用合作社（後改為陽信商業銀行）分別貸款三百六十萬及二百萬元，共計五百六十萬元，悉由原告領取使用，而由被告支付該貸款之本金利息，嗣被告又現金清償社頭鄉農會二十萬元。自本件買賣契約成立後六年多來，被告已分別繳納陽信商業銀行二百二十九萬一千餘元、社頭鄉農會一百八十四萬八千三百三十二元，幾乎與買賣尾款相等。僅因近年來景氣不好，被告遲延繳納利息，即必須被迫遷讓房屋、土地，則被告所繳成為泡影，本件原告之訴實屬濫用權利及違反誠信原則。
（三）另被告長年承擔高利率之利息，實力有未逮，因此曾請求原告同意更換貸款銀行，另找利率較低之金融機構貸款，此舉對原告並無不利，但原告卻拒絕之，致使被告無法攤還繳納高利率之利息，於現今台灣社會經濟衰退、失業率提高、經營生意不易之主客觀情形下，原告之拒絕更換貸款銀行，自有違民法第一百四十八條立法精神。況依原告交付予被告土地之比例而言，被告自立約後，數年來依契約繳交之貸款本金利息，其中百分之四六．四，原告顯屬不當得利，原告應於被告交還土地之同時，將上開金額返還予被告。
（四）本件買賣契約約定被告先支付部分現金，餘額再由被告以分期清償原告先前之貸款債務充之，被告每月實質上以分期付款方式給付土地建物之賣賣價金予原告，僅是形式上以原告名義向農會、合作社繳納貸款本息，故原告受領之給付屬民法第二百五十九條第二款所稱之金錢，原告既起訴主張依兩造間之契約書條款第三條解除契約，即應回復原狀，返還所受領之金錢，並附加受領時起之利息。且被告對於系爭建物已支出裝潢等必要、有益之費用，依民法第二百五十九條第五款，原告應於受返還時所得利益之限度內返還予被告。依民法第二百六十一條規定「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定」，因此被告對系爭建物所支出之必要、有用費用及利息，原告除應返還外，並適用同時履行抗辯之規定。
（五）兩造買賣契約書第五款約定：「買方如連續二期未．．繳納．．．貸款利息，或是八年內（即九十二年十一月十八日前）未能繳清貸款本息者，均構成違約，賣方．．．收回土地及建物，並且已付之現金及貸款本息均由賣方沒收。」，被告迄今所給付及繳納之金額，幾達買賣標的物之價格，至少被告給付原告之現金及清償貸款之本金部分，係原告得到之利益，依民法第二百五十一條定，請求減少違約金。況原告沒收現金及被告繳納之貸款本息，亦有偏高情事，依民法第二百五十條、第二百五十二條規定，請予酌減。退步而言，縱認原告之訴有理由，被告應搬遷，惟因被告買受系爭房地經營商業多年，商品數量繁多，遷讓需另覓店面及倉庫，不易於短時間內履行，爰請鈞長定履行期間一年，以便被告另覓他處搬遷。
三、證據：提出合作社、銀行存摺帳戶往來明細各一件、農漁會中區資訊中心客戶往來交易明細表八件、存證信函一件，並聲請調取原告借款及還款資料。
丙、本院依職權囑託彰化縣田中地政事務派員測量系爭房屋並製作複丈成果圖。理 由
一、原告起訴主張：原告與被告於八十四年十一月十八日訂立土地買賣契約書，將系爭土地中之一百坪土地及如附建物所示之建物出售予被告，買賣價金六百萬元，被告除給付現金四十萬元外，餘額五百六十萬元則由被告依約按期向員林信用合作社（現已改制為陽信商業銀行）及社頭鄉農會繳納原告原先之貸款本息充之，土地及地上建物於八十四年十一月二十六日丈量點交被告使用。而依兩造約定，被告如連續二期未繳納前項貸款，或是在八年內未能繳清前項貸款本息者，均構成違約，原告得解除契約，收回土地及建物。詎被告自九十一年五月二十九日、同年六月二十五日起，已連續二期以上未依約向陽信商業銀行、社頭鄉農會繳納本息，原告已解除契約。是兩造買賣契約既經解除，系爭土地及建物仍為原告所有，原告自得本於民法第七百六十七條規定及買賣契約第三項約定，請求被告遷讓房屋及交還房地等語。
二、被告則以：兩造間買賣標的物為系爭土地中之一百坪，惟被告使用者為附圖一所示代號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分面積一七七平方公尺土地，僅約五三．六坪，原告違反契約在先，其主張解除契約，實違誠信原則。又被告已交付原告四十萬之現金，原告貸款五百六十萬元，亦係原告領取使用，而由被告支付該貸款之本金利息，被告已繳納陽信銀行二百二十九萬一千餘元、社頭鄉農會一百八十四萬八千三百三十二元，僅因被告遲延繳納利息，即必須被迫遷讓房屋、土地，原告之訴屬濫用權利及違反誠信原則。另被告曾請求原告同意更換貸款銀行，但為原告所拒絕，致被告無法攤還繳納高利率之利息，原告自有違民法第一百四十八條立法精神。況依原告交付予被告土地之比例而言，原告所繳之貸款本息，其中百分之四六．四，原告顯屬不當得利，應於被告交還土地之同時，將上開金額返還予被告。又被告每月實質上以分期付款方式給付土地建物之賣賣價金交付原告，原告既主張解除契約，即應返回復原狀，返還所受領之金錢，並附加受領時起之利息，且被告對於系爭建物已支出裝潢等必要、有益之費用，原告應於受返還時所得利益之限度內返還予被告。再被告已給付及繳納之款項，若屬違約金性質，亦屬偏高，應予酌減。另縱認原告之訴有理由，惟被告買受系爭房地經營商業多年，需另覓店面及倉庫，請求酌定履行期間一年等語置辯。
三、查原告主張其與被告於八十四年十一月十八日訂立土地買賣契約書，將系爭土地中之一百坪土地及其上建物出售予被告，土地及地上建物於八十四年十一月二十六日丈量點交被告使用，買賣價金六百萬元，被告除給付現金四十萬元外，餘額五百六十萬元則由被告依約按期向員林信用合作社（現已改制為陽信商業銀行）及社頭鄉農會繳納原告原先之貸款本息充之。又兩造約定，被告如連續二期未繳納貸款，或是在八年內未能繳清前項貸款本息者，均構成違約，原告得解除契約，收回土地及建物等事實，業據原告提出土地買賣契約書二件、土地登記謄本、、房屋稅籍證明各一件為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
四、次查，原告主張被告自九十一年五月二十九日、同年六月二十五日起，已連續二期以上未依約向陽信商業銀行、社頭鄉農會繳納本息之事實，為被告所不爭執，是依兩造所簽上開買賣合約書第三條約定「買方如連續二期未前往『員信』及『社農』繳納前項貸款利息，或在八年內（即九十二年十一月十八日前）未能繳清前貸款本息者，均構成違約，賣方得解除買賣契約，收回土地及建物，並且已交付之現金及貸款本息，均由賣方沒收，買方絕無異議」，原告主張被告已構成違約，其得解除契約，應屬有據。被告雖辯稱被告使用之土地僅約五三．六坪，原告僅交付約定之一半土地予被告使用，已違反契約約定在先，其僅因遲延繳納利息，即必須遷讓房屋、土地，原告解除契約違反誠信原則云云。惟查，系爭土地面積為五九二平方公尺即一七九．０八坪，已逾一百坪，原告顯無不能交付一百坪土地之情事；又兩造於八十四年十一月十八日簽訂土地買賣契約時，約定系爭買賣之標的物須於八十四年十二月十八日以前測量鑑界交付之，已於八十四年十一月二十六日丈量點交予被告，並經被告在土地買賣契約書上簽名之事實，業據原告提出土地買賣契約書一件為證，且為被告所不爭執。是原告既已依約丈量後點交被告使用，並經被告確認無訛，尚難僅以丈量有誤，即認原告有何違約情事。況在系爭買賣契約解除前，被告應受契約之拘束，仍負有履行契約之義務，如有違反，即應負違約責任，尚不能謂其違約時，原告不得解除契約，或原告解除契約有違誠信原則，被告所辯，尚不可採。至被告雖另辯稱其曾請求原告同意更換貸款銀行，另找利率較低之金融機構貸款，為原告拒絕乙節，亦為原告所否認，被告復未舉證以實其說，其辯稱原告解除契約有違誠信原則云云，亦無可取。
五、又原告主張其因被告違約，已解除兩造間之買賣契約之事實，業據其提出九十一年八月二十八日存證信函及掛號郵件收件回執一件為證，且為被告所不爭執，是系爭買賣契約既經解除，被告自應返還原告所交付之土地及建物，從而，原告依所有物返還請求權及買賣契約書之約定，請求被告返還如聲明所示之土地及建物，為有理由，應予准許。至被告雖辯稱原筶交付之土地面積不足部分，原告受領該部分價金為不當得利云云，惟本件買賣係按面積計算其價金，非特定部分之買賣，並無不能給付情事，在兩造契約解除前，被告仍得請求原告依約給付，則原告依契約約定受領之價金，自非不當得利。另被告僅主張其對系爭建物已支出之必要、有用費用，並未證明其支出之費用為何，其辯稱被告應返還上開費用，並主張同時履行抗辯，亦難採認。是被告辯稱原告應返還不當得利及被告所支出之必要、有用費用及利息，並主張同時履行抗辯權，亦無可採。
六、再按契約解除時，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條定有明文。惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨參照。是經法院核減其金額者，超過經法院核減金額之部分，原告已無違約金債權存在，仍屬被告已付之價金，原告依民法第二百五十九條規定，即應返還被告，是法院仍得就違約金額之約定是否過高，加以審究及核減。查本件買賣既如前述，業經兩造於系爭土地買賣契約書第三條約定，如被告違約時，原告解除契約、收回土地及建物，並且已交付之現金及貸款本息均由賣方沒收，則原告主張其上開約定其可沒收被告上已給付之金錢作為違約金，自非無據。經查，被告主張其於兩造訂造訂約時，被告已交付原告四十萬之現金，其後並已分別向陽信商業銀行繳納貸款本息二百二十九萬一千餘元、社頭鄉農會貸款本息一百八十四萬八千三百三十二元之事實，為原告所不爭執，則本件原告所沒收之違約金約為四百五十三萬九千三百三十二元（000000＋0000000＋0000000＝0000000），惟被告自原告於八十四年十一月十八日交付系爭土地及房屋，迄原告於九十一年八月二十三日以存證信函解除契約時，已使用系爭房屋及土地六年餘，自受有相當租金之利益。又本件買賣價金為六百萬元，原告於兩造解除契約後，陽信商業銀行部分尚有六十七萬六千二百四十二萬元本金，社頭鄉農會則有三百六十萬元本金未清償，此有原告所提彰化縣社頭鄉農會放款往來交易明細表、陽信商業銀行放款明細資料可稽，並經本院向陽信商業銀行查明無訛，有該銀行三民分行九十二年五月二日陽信三民字第九二００二０號函可稽，原告尚應清償之貸款為四百二十七萬六千二百四十二元，原告雖主張其所減少之債務有限云云，然該貸款既已由原告領取使用，在系爭買賣契未解除前，原告得使用被告交付之現金及貸得之款項，毋庸納貸款本息，則其後返還其尚未清償之貸款債務，對其並無損害可言。爰審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及兩造所受利益及損害，與被告之履行程度等情形，認原告依兩造土地買賣契約第三條之約定，將被告已繳之四百五十三萬九千二百三十二元充作違約金，核屬過高，應酌減為三百萬元，故原告尚應返還被告一百五十三萬九千三百三十二元，是被告對此部分主張同時履行抗辯權，應為可採，本院自應為對待給付之判決。又本件自原告終止契約迄本件言詞辯論終結時，已逾一年期間，被告請求酌定一年履行期間，自無必要，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 七 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法 官 羅秀緞右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 邱柏滄中 華 民 國 九十二 年 月 十三 日