臺灣彰化地方法院民事判決 九十一年度訴字第九六○號
原 告即反訴被告 丁○○即訴訟代理人 己○○兼 反 訴訴訟代理人 張震律師被 告即反訴原告 甲○○反訴被告 己○○
丙○○戊○○共 同訴訟代理人 張震律師右當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國九十三年八月六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告丁○○應將建物門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號四樓面積三一三‧四九平方公尺之房屋交付反訴原告。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告丁○○負擔十分之四，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：系爭坐落彰化市○○路○段○○○號四樓之房屋為原告所有，授權其父己○○處理該屋租賃事宜，民國九十一年三月間透過原告妹夫丙○○介紹，由被告向己○○表示願承租系爭房屋作為開設補習班之用，同月下旬可開始裝潢並申請設立登記，預計五月間可完成，故約定兩造於同年六月簽正式書面租賃契約，租金從九十一年六月開始計算交付租金及押金予原告，己○○乃代原告交付使用執照一紙、遙控器及大門鑰匙各一支、原告之印章一枚予被告，然被告未能獲得補習班設立許可，自九十一年六月起亦不願簽約繳租，早已超過二個月之租額，被告所稱己○○、戊○○、丙○○向被告表示要合夥投資補習班，每人一股，每股新台幣（下同）三十五萬元之事，原告否認之，倘若有此事實，此為渠等與被告間之事，核與租金無涉，不能抵銷；被告有關補習班之申請未能通過，此為被告之責不能轉嫁原告，蓋原告已提供身分證影本、私章、使用執照予被告，建物面積合於補習班舍面積限制，原告已履行交付租賃物及保持合用之義務，現在被告拒絕歸還前揭交付之物品，加上本件契約因兩造關於租約之租賃物範圍、租金交付方式均有歧異，足見意思表示並不一致，故系爭租約並未成立，況且兩造亦未完成約定之書面契約之簽訂，故本件契約尚未生效，而被告迄今均未繳交租金，早已無信用之基礎可言，顯已不能達成預約之目的，亦可認原先之預約已失其效力，故依物上請求權之規定請求返還原告所有物品並除去構成妨害之裝潢，如鈞院認本件契約已生效，則以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示通知，縱令終止之表示不合法，依舉重明輕，應認有催告繳交租金之意思，可再以九十二年六月十一日提出之訴狀繕本送達為終止租約之表示，依返還租賃物之規定請求返還原告所有之物品，故聲明求為判決：被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號四樓房屋恢復原狀返還原告，並將原告交付之房屋使用執照一紙、署名為蘇仁崇之印章一枚返還原告，並願供擔保聲請宣告假執行等語。
二、被告則以：原告自承已授權其父己○○處理系爭租賃事宜，己○○應為出租人，而原告蘇仁崇應為所有權人而非出租人，被告與己○○於九十一年三月間已口頭成立契約，承租彰化市○○路○段○○○號四樓蘇仁崇所有之房屋作為補習班之用，原告並未將印章交付被告，而房屋使用執照一紙、遙控器及大門鑰匙現為台灣彰化地方法院檢察署存查，如欲要回應向地檢署說明案情，而同年六月前之租金由被告代付該樓層原富隆證券裝潢之拆除費，使己○○可由富隆證券之押金中扣抵，且己○○表示要合夥投資補習班，其應繳股金三十五萬元當作先期租金，足見被告並無拒絕繳租情形，況且被告是在九十一年五月十八日收到原告之彰化光復路存證信函第四００號，然依法必須是在遲延給付之後才可以催告，原告未以全體出租人名義而以自己名義單獨所為之催告，不生效力，該存證信函是誰所發應由原告舉證；又己○○及被告合意自六月起租金每月五萬元，租期五年，然己○○竟於九十一年四月二十九日自行換鎖，藉故要被告負擔全大樓消防幫浦約十多萬元費用，經被告多次催促己○○交付新換鑰匙，並函催出租人、所有人、違法使用人限期改善妨害出租人提供補習班使用收益行為，經丙○○受任表示願改善遭華僑銀行彰化分行占用部分，惟迄未改善，迄今仍未交付合於補習班使用收益之租賃物予被告，導致被告無法申請補習班設立，被告援引同時履行抗辯權不付租金，況且系爭租賃物均非在被告管領之中，不能請求被告返還；此外被告又遭惡扣四十餘萬元裝潢物價值，原告之起訴並無理由，且違反民法第一百四十八條規定，復未說明恢復原狀之法律依據，此部分不能假執行，有關租賃物違法及租金所有權爭議，應由己○○、蘇仁崇父子解決，且原告非經被告同意或非具備土地法第一百條之情形，不得任意終止租約收回房屋；另原告更正聲明不合程式，應命原告補正，被告亦不同意其撤回部分之訴，並質疑原告有無委任訴訟代理人，故聲明求為判決駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行等語置辯。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴聲明求為判決被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號四樓房屋恢復原狀返還原告，並將原告交付之房屋使用執照一紙、昇降式不鏽鋼門之遙控器及大門鑰匙各一支、署名為蘇仁崇之印章一枚返還原告，嗣更正為被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號四樓房屋恢復原狀後返還原告，並將原告交付之房屋使用執照一紙及署名為蘇仁崇之印章一枚返還原告，核原告主張之訴訟標的並未變更之前提下，所為減少聲明之更動，係減縮應受判決事項之聲明，被告對此雖表示不同意，然依前揭法文規定，原告減縮聲明無須得被告之同意，合先敘明。又被告質疑原告有無委任訴訟代理人一節，業經原告到庭表明確有委任無誤，故此部分當無爭議，一併敘明。
四、兩造不爭執之事實：㈠九十一年三月間，兩造曾會商承租系爭房屋事宜。
㈡系爭房屋使用執照一紙、遙控器及大門鑰匙各一支，由被告送交台灣彰化地方法院檢察署存查。
㈢租期五年，每月租金五萬元，自九十一年六月起給付租金。
五、得心證之理由：㈠原告主張本件租賃契約之當事人為原告及被告等語，被告則辯稱：原告自承已
授權其父己○○處理系爭租賃事宜，己○○應為出租人，而原告蘇仁崇應為所有權人而非出租人等語。查兩造既對原告授權其父己○○處理系爭租賃事宜一節不爭執，堪認己○○為原告之代理人，且己○○為原告丁○○之代理人一節，有被告於彰化光復路郵局存證信函第四四二號自承無誤。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。是以己○○代理原告與被告為租賃契約之法律行為，直接對原告發生效力，故本件租賃契約之當事人應為原告及被告。至於己○○、戊○○、丙○○是否有向被告表示要合夥投資補習班一事，此係不同之權利義務關係，核與本件租賃契約不同，不得遽認己○○、戊○○、丙○○為租賃契約之當事人，被告雖又主張反訴被告戊○○、丙○○亦交付親筆簽字之字條予反訴原告等語，然該字條內並無任何有關系爭租賃契約及權利義務之記載，此外，被告未能舉證證明何以己○○、丙○○、戊○○為系爭租賃契約之當事人，則被告上開所辯，尚屬無據。又原告主張租賃契約並未成立等語，為被告所否認，辯稱雙方已成立口頭契約等語。按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十一條第一項、第四百二十二條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要。查本件租賃契約雙方已就租賃標的物即門牌號碼彰化市○○路○段○○○號四樓之房屋、租金自九十一年六月起租金每月五萬元，租期五年等必要之事項已達成協議，揆諸前揭說明，堪認系爭租賃契約業已成立，故原告主張系爭租賃契約並未成立云云，要屬無據，不能採信。
㈡又原告主張系爭租賃契約之租賃標的物為系爭建物四樓等語，此為被告於九十
一年十月十一日提出之民事反訴狀所自認稱以口頭契約承租系爭建物四樓，富隆證券五樓因其尚未承租，於四月三日、四日聘請乙○○先生僱員工拆除等語，堪認為真實。被告嗣雖辯稱租賃契約包括系爭建物之四、五樓等語，惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。被告雖舉原告於本院九十三年度訴字第三０七號損害賠償事件中，原告陳稱租賃物包括四、五樓等語為據，然法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。民事訴訟法第二百二十二條定有明文，本院依職權調閱九十三年度訴字第三０七號損害賠償事件卷宗，原告於該事件準備程序期日之完整之陳述，應為九十一年三月要向伊承租四、五樓，裝潢期間原告（即本件被告甲○○）要求只租四樓、五樓不租等語，是以本院自應斟酌全辯論意旨而為認定，此外，被告未能舉證證明其前揭自認係與事實不符，故被告事後所辯，亦非可採。
㈢原告復主張被告自九十一年六月迄今均未繳交租金，經催告後仍未繳交租金，
故以起訴狀繕送達作為終止租約之意思表示等語，亦為被告所否認。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第四百四十條定有明文。故承租人租金支付有遲延時，出租人方得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人即得終止契約。然若承租人並無遲延支付租金之情形，或出租人未定相當期限催告支付租金，則尚不得遽將租約終止。查被告自九十一年六月起給付租金之事實，已見前述，則被告自九十一年六月以前自無給付租金之義務，原告雖主張其以曾定期限催告被告支付租金等語，然其係在九十一年五月十五日寄發催告之存證信函，被告而同年月二十五日另以存證信函回覆，有彰化光復路郵局第四００號存證信函、彰化光復路郵局第四四二號存證信函在卷可稽，足見原告催告繳交租金時，被告依約尚無繳交租金之義務，況且彰化光復路郵局第四００號存證信函係由己○○所寄，並未表明其為原告代理人代為催告之意旨，己○○遽以自己名義而為催告，亦非合法，故原告上開催告，即與民法第四百四十條之要件不符，自難謂為生催告之效力，則原告主張以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示通知等語，亦因未經合法催告承租人支付租金，仍不發生終止租約之效力。對此，原告再主張縱令終止之表示不合法，依舉重明輕，應認有催告繳交租金之意思，可再以九十二年六月十一日提出之訴狀繕本送達為終止租約之表示等語。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，民法第九十八條定有明文。查原告起訴狀內均係主張請求返還物品，並無任何向被告催繳租金之意思以及定相當期限催告被告支付租金之表示，原告所稱依舉重明輕，起訴狀繕本已有催告繳交租金之意思云云，顯與事實不符，不能採信。
㈣另原告主張其曾交付署名為「蘇仁崇」之印章一枚予被告等語，為被告所否認
，而原告就此部分主張並未能舉證以實其說，故原告主張被告應將署名為「蘇仁崇」之印章一枚返還予原告云云，尚屬無據，不能准許。
㈤綜上所述，本件租賃契約既未經原告合法終止，從而，原告依據租賃物返還請
求權、物上請求權等法律關係，請求被告應將門牌號碼彰化市○○路○段○○○號四樓房屋恢復原狀返還原告，並將原告交付之房屋使用執照一紙、署名為蘇仁崇之印章一枚返還原告，均屬無據，為無理由，應予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
㈥兩造其餘攻擊防禦方法均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告己○○曾於九十一年三月間以口頭成立契約承租彰化市○○路○段○○○號四樓蘇仁崇所有之房屋作為補習班之用，戊○○坦承租賃事宜由己○○出面，己○○應為出租人，而蘇仁崇應為所有權人且有表見之事實，並交付身分證影本予反訴原告，反訴被告戊○○、丙○○亦交付親筆簽字之字條予反訴原告，故該大樓一樓出入口走廊壁面、四、五樓係己○○出租予反訴原告，戊○○即一樓所有人授權己○○將一樓之裝潢物出租予反訴原告，並與丁○○將室內及樓層設計圖交付反訴原告，反訴被告己○○、戊○○、丁○○均對該大樓一、四、五樓有共同使用部分產權，自有出租權限；同年六月前之租金由反訴原告代付該樓層原富隆證券裝潢之拆除費，使己○○可由富隆證券之押金中扣抵，反訴被告己○○及反訴原告合意自六月起租金每月五萬元，租期五年，此等契約為本約而非預約，且為諾承契約，反訴被告己○○、戊○○、丙○○向反訴原告表示要合夥投資補習班，每人一股，每股三十五萬元，故反訴被告己○○、戊○○、丙○○共認三股，其餘七股由反訴原告認股或另行籌資，反訴被告竟於九十一年四月二十九日自行換鎖，妨害反訴原告行使使用，此經反訴被告己○○於警訊自承無誤，另藉故要求反訴原告負擔全大樓消防幫浦約十多萬元費用，經反訴原告多次催促反訴被告己○○交付新換鑰匙，並函催出租人、所有人、違法使用人限期改善妨害出租人提供補習班使用收益行為，經反訴被告丙○○受任表示願改善遭華僑銀行彰化分行占用部分，惟迄未改善，未就變更使用執照做何努力，建物所有人蘇仁崇未填具建物使用項目更動申請書，且未將建物變更為補習班使用，迄今仍未交付反訴原告合於補習班使用收益之租賃物，此案已有多項刑事案件在偵查中，請求停止訴訟；另反訴被告己○○、丙○○於本院九十三年度訴字第三０七號損害賠償事件中承認租賃物四、五樓出租予反訴原告，又因出租人未能將系爭租賃物交予反訴原告使用，積極侵害反訴原告使用財產權之自由，致難以追回近數十萬元之室內裝修物，反訴原告得依民法第一百八十四條、第一百九十五條等規定請求賠償，又出租人即反訴被告己○○、所有人即反訴被告丁○○應負債務不履行之損害賠償責任，爰依民法第二百十六條、第二百二十七條、第二百三十一條等規定，請求損害賠償，該大樓四樓有有教室九間，依授課節數乘以每班學生人數再乘以每人每月單一課程收費標準，扣除執行業務費用標準百分之五十以及稅金，每月二十萬元平均一件教室一天才六百六十七元而已；另質疑反訴被告有無委任訴訟代理人。故聲明請求反訴被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號租賃物回復合於合法補習班使用收益，全棟建物回復符合建築法令規定，將四、五樓租賃物變更為補習班使用執照後，返還予反訴原告，並自九十一年四月二十九日起至交付上開合於合法補習班使用收益之四樓租賃物之日止，按月賠償二十萬元，並就建物五樓有相同條件之承租權，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、反訴被告則辯稱：兩造關於租約之租賃物範圍、租金交付方式均有歧異，意思表示不一致，故系爭租約並未成立，況且兩造亦未完成書面之簽訂，應推定不成立，又反訴原告迄今均未繳交租金，早已無信用之基礎可言，顯已不能達成預約之目的，可認原先之預約已失其效力，倘若認系爭租約已生效，因反訴原告自九十一年六月迄今未繳交租金早已超過二個月，亦不履行交付二十萬元訂金及定立書面契約之約定，故以本訴起訴狀作為終止租約之意思表示，縱令終止之表示不合法，依舉重明輕，應認有催告繳交租金之意思，可再以九十二年六月十一日提出之訴狀繕本送達為終止租約之表示；又反訴被告並未將室內及樓層設計圖交給反訴原告，而鑰匙及遙控器並無交付予反訴原告之意，是反訴被告丙○○因學烹飪時間與反訴原告要進入大樓之時間衝突，才交待給反訴原告，詎料反訴原告竟不返還，後來反訴原告曾說因為變電箱、停車位問題與鄰居吵架，不願租該大樓四樓，另證人李正吉、乙○○之證詞均不足以作為反訴被告與反訴原告達成合夥協議之證明，反訴原告於彰化郵局存證信函第四四二號即表示承租蘇仁崇所有之房屋，而該大樓僅四樓為蘇仁崇即丁○○所有，五樓為蘇淵博、蘇竣南所有，不可能將五樓出租予反訴原告，此外亦有錄音帶之譯文可佐，且四樓建物面積合於補習班舍面積限制，原告已履行交付租賃物及保持合用之義務，故反訴原告請求交付租賃物及每月二十萬元之賠償並無理由等語，故聲明求為判決：駁回反訴原告之訴，倘受不利判決則願供擔保聲請免為假執行。
三、按民事訴訟法第一百八十三條固規定訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得命在刑事訴訟終結以前，中止訴訟程序，但應否中止訴訟程序，仍依法院之自由意見決之。本件反訴因與本訴相牽連，且均已達於可為裁判程度，揆諸前揭說明，故本院認無停止訴訟之必要，合先敘明。另反訴原告質疑反訴被告有無委任訴訟代理人一節，業經反訴被告到庭表明確有委任無誤，故此部分當無爭議，一併敘明。
四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。反訴原告起訴聲明求為判決反訴被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號租賃物回復合於合法補習班使用收益，返還與反訴原告，並自九十一年四月二十九日起至交付上開合於合法補習班使用收益租賃物之日止，按月賠償二十萬元，嗣更改為反訴被告應將坐落彰化市○○路○段○○○號租賃物回復合於合法補習班使用收益，全棟建物回復符合建築法令規定，將四、五樓租賃物變更為補習班使用執照後，返還予反訴原告，並自九十一年四月二十九日起至交付上開合於合法補習班使用收益之四樓租賃物之日止，按月賠償二十萬元，並就建物五樓有相同條件之承租權，核反訴原告主張之訴訟標的並未變更之前提下，所為增加聲明之更動，係擴張應受判決事項之聲明，依前揭法文規定，反訴原告擴張聲明無須得反訴被告之同意，併予敘明。
五、兩造不爭執之事實：㈠九十一年三月間曾會商承租系爭房屋事宜。
㈡租期五年，每月租金五萬元，自九十一年六月起給付租金。
六、得心證之理由：㈠反訴原告主張本件租賃契約之當事人為反訴原告及反訴被告等語，除反訴被告
丁○○不爭執外，為其餘反訴被告所否認。蓋反訴被告己○○為反訴被告丁○○之代理人，此觀反訴原告亦於彰化光復路郵局存證信函第四四二號自承無誤。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。是以反訴被告己○○本於委任人即反訴被告丁○○所授與之代理權，以委任人名義與反訴原告為租賃契約之法律行為時，租賃契約係直接對反訴被告丁○○發生效力，租賃契約之當事人係反訴原告及反訴被告丁○○，應堪確定。至於反訴被告己○○、戊○○、丙○○是否有向反訴原告表示要合夥投資補習班一事，此係不同之權利義務關係，核與本件租賃契約不同，不得遽認反訴被告己○○、戊○○、丙○○為租賃契約之當事人；反訴原告雖又主張反訴被告戊○○、丙○○亦交付親筆簽字之字條予反訴原告等語，然該字條內並無任何有關系爭租賃契約及權利義務之記載，此外，反訴原告未能舉證證明反訴被告己○○、丙○○、戊○○為系爭租賃契約之當事人，則反訴原告主張以反訴被告己○○、丙○○、戊○○為租賃契約之反訴被告，即非有據，應予駁回。
㈡又反訴原告主張租賃標的物為系爭建物四、五樓等語，亦為反訴被告所爭執，
辯稱：租賃契約並未成立，如認已成立，亦僅為系爭建物之四樓，不包括五樓等語。按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。查反訴原告於九十一年十月十一日具狀之民事反訴狀內事實及理由第一段即表明：「：：（富隆證券五樓因本人尚未承租，於四月三日、四日聘請乙○○先生雇原工拆除）」等語，足見反訴原告即自認承租標的物為該系爭建物四樓事實明確，反訴原告嗣雖改稱租賃契約包括系爭建物之四、五樓及一樓出入口走廊壁面等語，惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。反訴原告舉反訴被告己○○於本院九十三年度訴字第三０七號損害賠償事件中陳稱租賃物包括四、五樓等語為據，然法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。民事訴訟法第二百二十二條定有明文。本院依職權調閱九十三年度訴字第三０七號損害賠償事件卷宗，原告於該事件準備程序期日之完整之陳述，應為九十一年三月要向伊承租四、五樓，裝潢期間原告（即本件反訴原告甲○○）要求只租四樓、五樓不租等語，是以本院自應斟酌全辯論意旨而為認定，堪認兩造合意承租之標的應為系爭建物四樓等語，另反訴原告雖主張反訴被告丁○○及戊○○將室內及樓層設計圖等語，此為被告戊○○、丁○○所否認，然縱使反訴原告取得室內及樓層設計圖，亦未能證明兩造就系爭建物一樓出入口走廊壁面及五樓部分有租賃之意思表示已達成合致，而證人李正吉到庭證述並不清楚實際使用情形等語，證人乙○○僅能明其受僱於反訴原告施作系爭建物之四、五樓及一樓公共走廊之油漆等語，尚難據此反推租賃契約之內容，此外，反訴原告未能舉證證明其前揭自認係與事實不符，自非可採。故反訴原告請求系爭大樓除四樓以外其餘部分回復符合建築法令規定，將五樓租賃物變更為補習班使用執照後，返還予反訴原告，並就建物五樓有相同條件之承租權部分，尚屬無據，不應准許，應予駁回。
㈢而反訴原告請求反訴被告應將系爭大樓四樓租賃物返還予反訴原告等語，為反
訴被告所否認，辯稱系爭租約並未成立，兩造亦未完成書面之簽訂，應推定不成立，又反訴原告迄今均未繳交租金，早已無信用之基礎可言，顯已不能達成預約之目的，可認原先之預約已失其效力，倘若認系爭租約已生效，因反訴原告自九十一年六月迄今未繳交租金早已超過二個月，亦不履行交付二十萬元訂金及定立書面契約之約定，故已終止租約，反訴原告亦曾說因為變電箱、停車位問題與鄰居吵架，不願租該大樓四樓等語。查反訴原告主張反訴被告己○○、丙○○、戊○○為系爭租賃契約之當事人，以及反訴被告丁○○所辯系爭租賃契約未成立及系爭租賃契約業已終止云云，均屬無據，已見前述（參照本訴得心證之理由㈠、㈢，以及反訴得心證之理由㈠），不再贅言；另反訴被告主張反訴原告曾表示不願租該大樓四樓等語，為反訴原告所否認，而反訴被告對此未能舉證以實其說，亦難採信。按租賃關係以承租人使用收益租賃物為內容，故出租人如未將租賃物交付承租人使用收益者，承租人僅得請求出租人履行交付租賃物之義務（民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條前段參照），是以反訴原告依據本件租賃契約，請求反訴被告丁○○將約定之租賃物即建物門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號四樓之房屋，交付承租人即反訴原告使用收益，自屬正當，應予准許。而反訴原告雖再主張反訴被告應將系爭大樓四樓租賃物回復合於合法補習班使用收益及符合建築法令規定，將該四樓租賃物變更為補習班使用執照等語，為反訴被告丁○○所否認，而租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。查本件租賃契約僅就租賃標的物即系爭大樓四樓、租期，每月租金等項達成合意，亦見前述，則反訴被告丁○○之義務與一般動產出租人相同，僅須提供上開建物予反訴原告，即已具有得為一般使用收益之狀態，而反訴原告所主張反訴被告應將系爭大樓四樓租賃物回復合於合法補習班使用收益及符合建築法令規定，將該四樓租賃物變更為補習班使用執照一節，是否為兩造所約定反訴被告丁○○之義務內容？反訴原告之主張並未能舉證以實其說，則反訴原告此部分請求，尚屬乏據而無可採。
㈣反訴原告另主張其因系爭大樓四樓未能使用，反訴被告應負債務不履行損害償
責任，請求自九十一年四月二十九日起至交付上開合於合法補習班使用收益租賃物之日止，按月賠償二十萬元等語，此為反訴被告所否認。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第二百十六條及民事訴訟法第二百七十七條之規定自明。反訴原告請求賠償預期之利益收入損害每月二十萬元部分，雖謂以該大樓四樓有有教室九間，依授課節數乘以每班學生人數再乘以每人每月單一課程收費標準，扣除執行業務費用標準百分之五十以及稅金，每月二十萬元平均一件教室一天才六百六十七元而已等語，並提出執行業務者費用收入標準及九十一年度私人辦理補習班托兒所幼稚園與養護療養院所成本及必要費用標準為佐，然此等標準僅為稅捐稽政機關在執行業務者未依法辦理結算申報、設帳記載保存憑證或提供所得額之帳簿文據時，作為計算收入標準之行政命令而已，並未能就其可得預期之利益提出客觀之確定可能性為證，尚難認反訴原告客觀上就營業收入有可得確定之預期利益，反訴原告此部分主張，亦屬無據，不應准許，應予駁回。至於反訴原告主張出租人未能將系爭租賃物交予反訴原告使用，積極侵害反訴原告使用財產權之自由，致難以追回數十萬元之室內裝修物，反訴原告得依民法第一百八十四條、第一百九十五條等規定請求賠償等語，然其應受判決事項之聲明並未就此部分而為請求，基於處分權主義，本院自不得就此部分而為審判，附此敘明。
㈤反訴原告勝訴部分（即反訴被告丁○○應將建物門牌號碼彰化縣彰化市○○路
○段○○○號四樓之房屋，交付承租人即反訴原告使用收益），反訴原告雖聲請宣告假執行等語，然本院斟酌該標的物現仍有刑事案件尚在偵查中，若准予假執行則有使現場變動而有礙刑事偵查之虞，故本院認反訴原告勝訴部分假執行之聲請，不能准許，應予駁回。至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
㈥反訴原告雖聲請履勘現場，主張待證事項為大樓一到八樓有違建，四樓有補習
班設備，大樓封死出入樓梯違反公共安全等語，併聲請向彰化市公所工務課調閱系爭大樓稽查報告以證明該大樓確有為建築法之違失，另聲請訊問證人范勝傑部分，依反訴原告所述其僱請范勝傑進行拆除電纜線工程等部分，縱認屬實，對前揭事實之認定並無影響，故本院認無履勘現場、調閱報告及傳喚范勝傑之必要。另有關錄音帶及譯文部分，不論真實與否均無礙於本件之認定。此外，兩造其餘攻擊防禦方法均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十 日
台灣彰化地方法院民事第一庭~B法 官 陳弘仁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王振州中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十 日