臺灣彰化地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一二九號
上 訴 人 羅浮名廈管理委員會法定代理人 乙 ○ ○訴訟代理人 鄭 秀 珠 律師複 代理 人 張 智 翔 律師被 上訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 陳 益 軒 律師複 代理 人 黃 柏 霖 律師右當事人間請求遷讓停車位等事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十日本院第一審判決（九十二年度簡字第三號）提起上訴，本院於九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為坐落彰化縣彰化市○○段一四九八、一○五二－一地號土地上，第一○六五至一一五四建號（除第一一五○號外）等八十八戶之區分所有建築物（即羅浮名廈）依法成立之管理組織，該建築物未經保存登記之地下層防空避難室兼停車場，為區分所有建物之共同部分，屬該大廈全體區分所有權人共有。被上訴人自七十七年九月二十一日，向其前手即訴外人莊大日買受房屋起，即未經全體區分所有權人決議，無權占用該地下室內如附圖即彰化縣彰化地政事務所九十年七月二十六日土地複丈成果圖編號Ａ所示面積十一平方公尺之停車位（車位編號二二），迄九十二年二月八日止，已獲有不當得利新台幣（下同）三十三萬元（按被上訴人出租該車位之每月租金二千二百元計算），伊自得依公寓大廈管理條例第九條第四項之規定，訴請法院為必要之處置並請求被上訴人賠償等情，本於所有權之作用及不當得利之法律關係，求為命被上訴人應將該編號Ａ停車位騰空遷讓返還上訴人，並應給付上訴人三十三萬元及其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還前開停車位之日止，按月給付上訴人二千二百元之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應將上開編號Ａ停車位騰空遷讓返還上訴人；⑶被上訴人應給付上訴人三十三萬元及其自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至前開停車位遷讓返還上訴人之日止，按月給付上訴人二千二百元之不當得利。
二、被上訴人則以：上訴人為公寓大廈管理委員會，其職責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈之管理維護工作，公寓大廈管理條例第九條第四項規定得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處置之內容，自僅限於「公寓大廈管理維護工作」而已，上訴人於本件訴訟，即非適格之當事人。況羅浮名廈早在七十二年四月六日即已取得建造執照，使用執照亦在七十三年九月十四日核發，自不得憑公布施行在後之公寓大廈管理條例及內政部發布之解釋等相關法令，作為認定其地下室產權歸屬之依據。而系爭停車位所在之地下室，除已辦理保存登記之一○八八號建物外之部分，並未辦理保存登記，且為獨立建物，其所有權屬原始建築人所有，並非全體區分所有權人所共有，被上訴人於七十七年九月二十一日向訴外人莊大日（為原始建築人之一）買受羅浮名廈內第一○八三、一○八四號建物及系爭停車位，而取得停車位之所有權及使用權，上訴人請求遷讓該停車位及返還不當得利，為無理由等語，資為抗辯。
三、按管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。公寓大廈住戶對共用部分之使用，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之，如有違反者，管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害，並得請求損害賠償，此觀公寓大廈管理條例第三條第八款、第九條第二、四項之規定甚明。所謂按其性質訴請法院為必要之處置並得請求賠償損害，乃法律賦與管理委員會逕行提起訴訟之權利，不須經由區分所有權人會議之決議。而此項訴訟係因住戶對於區分所有建築物共用部分之使用，未依設置目的及通常使用方法所產生，性質上為共有物或占有侵害之排除，並涉及侵權行為、不當得利之問題。故管理委員會根據此項法律規定，所得提起之訴訟類型，或係本於區分所有人之所有權（共有權）人或占有人之物上請求權，而請求排除侵害、返還其物或占有，或係依侵權行為、不當得利之法律關係，請求賠償損害或返還不當得利。是對於各該等類型之訴訟，管理委員會均有以其自己名義實施訴訟之權能，並無當事人不適格之問題。本件上訴人係羅浮名廈依公寓大廈管理條例之規定成立之管理組織，並於八十九年二月三日經彰化縣彰化市公所准予報備之事實，有其所提公寓大廈管理組織報備證明影本在卷可稽，並為被上訴人所自認。上訴人以前揭編號Ａ之停車位屬羅浮名廈之共同部分，為全體區分所有權人共有，被上訴人無權占用停車位為由，本於區分所有人之所有權（共有權）的物上請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人交還停車位及返還不當得利，揆諸前開法條規定及說明，自有實施訴訟之權能，而為適格之原告。被上訴人抗辯上訴人於本件訴訟，並非適格之當事人云云，委無可採，先予說明。
四、上訴人主張前開區分所有建築物（即羅浮名廈）之地下室（一層）未辦理保存登記部分，其用途為防空避難室兼停車場，被上訴人自七十七年九月一日，向其前手即訴外人莊大日買受房屋起，即占用該地下室內如附圖即彰化縣彰化地政事務所九十年七月二十六日土地複丈成果圖編號Ａ所示面積十一平方公尺之停車位（編號二二，僅為停車格）之事實，有其所提照片、使用執照及地下層建築平面圖等影本為證，並經原審會同彰化縣彰化地政事務所派員現場勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可參，被上訴人對此亦無爭執，自堪信為真實。
五、另羅浮名廈係七十一年間，由土地共有人王紹義與其他土共有人莊大日、王紹端、王紹興、王紹宗、王政雄、王展雄等六人所合建，雙方約定共同提供土地，由王紹義出資興建地上九層、地下一層之大樓，並在建造完成後，將部分房屋分配給其他土地共有人作為提供土地之對價，王紹義乃於七十二年間，委託建商鄭光賁承建，並以預售屋方式銷售，建造時直接以預售房屋之買受人及合建之受分配人名義為起造人，在七十二年四月六日取得建築執照，嗣後再售出之房屋，則辦理變更起造人名義，並於七十三年九月十四日取得使用執照，於七十三年十二月及七十四年一月間辦畢第一次所有權登記（保存登記），其中地下層總面積為九
四八．一七平方公尺，僅部分面積一八八．九四平方公尺（一○八八建號）及一一平方公尺（一○九○建號）有辦理保存登記，用途為商業用（店舖），其餘作為防空避難室兼停車場（十四車位，附有車位編號及位置圖），現該一○八八建號部分劃有編號一～七號停車位，其餘未保存登記部分，則劃有編號八～二十七號停車位等事實，有土地、建物登記謄本、上訴人所提車位編號位置圖、本院九十年度訴字第一一七一號訴外人王健民與上訴人間請求確認所有權存在事件民事判決可參，並經本院及原審調取彰化縣政府七十二年四月六日彰建都字第○三四九二號建築執照卷及七十三年九月十四日彰建都(使)字第一一四八八號使用執照卷（內有地下層平面圖及變更起造人資料）查明無訛，復為兩造不爭執，此部分事實，亦堪認為實在。
六、兩造有爭執者，首在於前開地下層未辦保存登記部分（含系爭停車位），究為區分所有建築物羅浮名廈之共同使用部分，而屬全體區分所有人共有？或係獨立之建物，而為原始建築人所有？就此項爭點，上訴人係主張該地下層之用途，乃羅浮名廈之防空避難室兼停車場，屬羅浮大廈之共同部分，為全體區分所有人共有。被上訴人則抗辯：羅浮名廈係七十二年四月六日取得建造執照，使用執照亦在七十三年九月十四日核發，並無公布施行在後之公寓大廈管理條例及內政部發布之相關解釋法令之適用，系爭停車位所在之地下室，除已辦理保存登記之一○八八號建物外之部分，並未辦理保存登記，且為獨立建物，其所有權屬原始建築人所有，並非全體區分所有權人所共有等詞。經查：
⒈本件羅浮名廈係於七十三年九月十四日取得使用執照，而公寓大廈管理條例則在
八十四年六月二十八日公布，同年月三十日生效，依法律不溯既往之原則，對於在該條例施行前已建造完成之羅浮名廈，其地下層未辦保存登記部分所有權之歸屬，自應適用當時民法之相關規定，應先予說明。
⒉按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定
為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。所謂共同部分，係指區分所有建築物之專有部分以外，在構造上、使用上及性質上不許分割而獨立為區分所有標的之部分，及不屬於專有部分之建築物附屬物而言，如公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂、門廳、走廊、屋頂突出物、水塔、樓梯間、公共電梯間、電梯機房、電氣室、配電室、機械室、污物處理設備、防火設備及消防設備等是。此項共同部分，僅是整個建築物之一部分，因前開法律之規定，使其具有物權客體之獨立性，而得為共有權之標的。由於共同部分與區分所有之專有部分，具有同一經濟目的，在使用上常助專有部分之效用，且同屬於一人所有，自屬專有部分之從物，依民法第六十八條第二項之規定，專有部分（主物）之處分及於共同部分（從物），即共同部分之共有權，應隨同各專有部分之移轉而移轉，縱使該區分所有建物於辦理第一次所有權登記時，未辦理該部分為共同設施之登記者，亦同。
⒊區分所有建築物依都市計畫及建築法令規定，應附建之法定防空避難設備或法定
停車空間，乃該建築物之公用設施，依公寓大廈管理條例第五十八條第二項之規定（九十二年十二月三十一日修正前為第五十四條第二項），固屬法定共用部分，如在同條例施行以前建造完成，且未經保存登記為特定人所有者，由於其性質上係作為區分所有建築物之共用部分使用，欠缺使用上之獨立性，自亦應認係附屬於區分所有建物之共同部分，而推定為全體區分所有人共有。至停車空間內之個別停車位，如其四周並無具有持久性之分隔設施者，因在構造上不具獨立性，其不得為專有部分，自不待言。
⒋系爭羅浮名廈，依其建築平面圖及使用執照之記載，為地上九層、地下一層之大
樓建物，戶數共有八十八戶，地下層乃作為店舖、防空避難室兼停車場使用，除其中店舖部分已辦理保存登記外（全部已辦保存登記之專有部分戶數，與使用執照記載之八十八戶相同），餘未登記部分之係供法定防空避難室兼停車場使用，為該建物之公用設施，委無疑義，自應認為係附屬於羅浮名廈之共同部分，而推定為全體區分所有人共有。再參酌建商即訴外人王紹義等人在羅浮名廈大樓建物設計之初，即僅規劃上開已登記之八十八戶專有部分，於興建完成後，亦未將上開地下層店舖以外之部分，另依當時即六十九年一月二十三日內政部修正公布之土地登記規則第七十三條「區分所有建物之地下層如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理所有權第一次登記。」之規定，單獨辦理保存登記，由自己或特定人取得單獨所有權，或由購買停車位之少數人共有；在申報房屋稅籍資料時（依當時房屋稅法第七條前段之規定，納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內，向當地主管稽徵機關申報房屋現值及使用情形），復將該未保存登記之部分，當作全體區分所有人共有一般，按比例核算加計入各專有部分之房屋總面積（參原審卷附彰化縣稅捐稽徵處於九十一年四月四日函送之羅浮名廈各房屋稅籍證明書），並無將該等部分視為其等私人所有之意思等客觀事實，益徵該地下層未保存登記之防空避難室兼停車場部分之所有權，為全體區分所有權人所共有無訛。至設於地下層內之系爭編號Ａ停車位，僅為一停車格位，四周並無具有持久性之分隔設施，在構造上不具獨立性，不得作為專有部分，而由被上訴人取得單獨之所有權，甚為顯然。被上訴人抗辯其對該車位有所有權，於法殊有未合。
⒌建造執照及使用執照，雖僅係行政機關管理建築之方法，並非決定建物所有權歸
屬之依據。惟建商在預售房屋時，逕以建物之買受人為起造人，而使買受人原始取得建物之所有權，以履行其契約義務者，並非法所不許，如買受人在建物建造完成後，已辦畢所有權第一次登記者，除經正當權利人表示異議，訴請塗銷登記之外，買受人登記為該房屋之所有權人，即應受法律之保護，與僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記，不能因此項行政上之權宜措施，而遽認該買受人為原始所有權人者不同。況依土地登記規則第七十九條第一項第二款之規定，申請建築物第一次所有權登記者，除使用執照所載起造人外，其在辦理保存登記前，受讓建築物所有權之人亦得為之。換言之，建築物所有權之受讓人如經讓與人之同意，以起造人名義發給使用執照，或出具移轉契約書或其他證明文件，以受讓人名義逕行辦理保存登記，即因登記而發生所有權移轉效力，故建築物之出資建築者，在建築物成為不動產而原始取得其所有權時，毋須先登記為自己所有，亦得處分其所有權。本件系爭羅浮名廈雖為建商王紹義出資與莊大日等地主合建，並以預售屋方式銷售，復逕以預售屋買受人及合建房屋受分配人為起造人，在建造過程中，亦因售出戶數增加，而申請變更起造人名義。然各該起造人或其受讓人在羅浮名廈建造完成後，均已辦畢所有權第一次登記，迄今已近二十年，並無他人表示異議，彼等為各該專有部分之所有權人，自不容置疑。則上開地下層未經保存部分，其所有權即屬各該登記之區分所有人全體共有，建商及地主王紹義、莊大日等人，亦僅因各就自己依合建契約分配取得專有部分之所有權，而對於該部分有共有權，不得謂其等仍為現在之所有權人。至包含被上訴人在內之保存登記後專有部分之承受人，因其前手處分專有部分之效力，及於為專有部分從物之共同部分，而當然取得系爭地下層未保存登記部分之共有權，不以就該共有部分辦理移轉登記為必要。被上訴人並未舉證，空言抗辯該部分為獨立建物，其所有權為原始建築人王紹義、莊大日等人所有云云，自不可取。
⒍最高法院七十九年台上字第二八一○號判決，不是判例，該個案所表示之法律上
意見，並無拘束各級法院之效力，亦不得作為裁判之依據，自無確定任何規則可言。況該判決認公寓之地下室，得作為獨立建物而為單獨所有權之標的，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分，係不論地下室依使用執照之記載，是否為共同使用部分，均以原始建築人有無以特約將該地下室之應有部分隨同房屋一併出賣，作為認定地下室是否為全體區分所有權人共有之準據，而排除以該地下室內是否為區分所有建物之共同部分，作為推定各區分所有人取得地下室共有權之標準，在地下室依使用執照記載為共同使用部分之情形，顯然有違前開民法第七百九十九條前段之規定，自不足採。
⒎土地登記規則及主管機關內政部就土地登記所為之釋示，僅在規定地政機關對於
不動產所有權應如何為登記之行政程序，不是規定不動產所有權歸屬之實體法律。內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函載區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建築物全體所有人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人共有，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人等情，乃依其職權，就行政機關如何辦理地政登記業務所為抽象之釋示，並非私法上實體法律之變更，自不能影響系爭地下層所有權歸屬之認定。
⒏綜上所述，系爭地下層未保存登記部分之所有權，屬於現在之區分所有人全體共
有，被上訴人抗辯該部分為原始建築人王紹義、莊大日等人所有，其受讓自莊大日而取得編號Ａ停車位之所有權，委無可採。
七、本件羅浮名廈地下層未保存登記部分，為全體區分所有權人所共有，已如前述，被上訴人占用該編號Ａ之停車位，是否為無權占有？上訴人得否請求被上訴人交還車位及返還不當得利？茲說明如下：
⒈羅浮名廈建造時，其地下室未經登記部分，由莊大日分得二個停車位之使用權，
其餘停車位則由王紹義自行使用或租售與他人，此參照證人王紹義在原審之證述及其子王健民於本院另案九十年度訴字第一一七一號確認所有權存在事件，自承：王紹義曾於七十八年間將車位五個賣給高淑華等五人，另王紹義自行使用一個車位，其子王武雄使用三個停車位，其餘則由王紹義出租給他人使用等情（參該事件判決書所載）即明。顯然，建商王紹義等人在房屋建造及預售時，即規劃地下室停車位由合建或另外加買停車位之特定區分所有人取得使用權，專有部分之取得人如未受分配停車位，或未購買停車位使用權者，並無占用停車位之權利。此在當時，因為不動產價格尚未大幅飆漲，自用小客車之使用情形，也不如今日普遍，建商所規劃停車位之數量，大都較專有部分之戶數少，公寓大廈之承購戶，或基於成本考量，或不能預料未來停車位將一位難求，亦大部分不願意同時加買停車位。也就是說，未加買停車位之承購戶，係以較低的單價，買到與加買停車位的承購戶相同坪數之建物（含專有部分及共同部分），但沒有停車位的使用權利。
⒉按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限
於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示，從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共同部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占用共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與他人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，即應受分管契約之拘束。查羅浮名廈各專有部分，在建商王紹義等人分配合建房屋及出售時，係將其地下室未保存登記部分之停車位，另外分配或出售，各承購戶明知此情並無異議，自堪認為建商與各承購戶間，就屬於該公寓大廈共同部分之停車位，有由特定區分所有人使用之默示合意，而於共有人間已有合意成立分管契約。故訴外人莊大日本於分管契約，對於系爭編號Ａ停車位自有使用及收益之權，嗣後其將所有之區分所有建物及占用之該停車位使用權，一併讓與被上訴人，被上訴人即繼受取得基於此項分管契約，對於該停車位之占有使用權，自非無權占有。此對於其他在被上訴人之後取得羅浮名廈專有部分之區分所有人而言，不僅由系爭羅浮名廈地下室之停車位，僅有二十一個（扣除一○八八建號部分），與專有部分戶數不成比例，不可能每戶均配有停車位，通常情形，購屋時勢必會詢明停車位之實際使用情形，且被上訴人亦在其停車位上標示「私人車位」之字樣，有上訴人所提照片在卷可證。嗣後購買專有部分之共有人，對於上開地下室停車位分管契約之存在，即使並非明知，依其情形亦屬可得而知，自應同受分管契約之拘束。
⒊九十二年十二月三十一日修正前公寓大廈管理條例第八條第一項固規定公寓大廈
防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更其使用目的之行為（現修正條文為公寓大廈不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制）。惟系爭羅浮名廈地下室未保存登記部分，其設置目的即為「防空避難室兼停車場」，並非單純之防空避難室，被上訴人基於分管契約，而占用系爭編號Ａ車位，合於其設置之使用目的，並無違反或變更其設置目的可言。何況該項條文係在分管契約成立生效之後制定施行，現更已因修正而變更，自不得以分管契約之約定，有違該法條之規定，而認為失其效力。另住戶不得於防空避難設備營業使用，但得為原核准範圍之使用固為公寓大廈管理條例第十六條第一項所規定。本件被上訴人基於分管契約，取得系爭停車位之用益權及管理權，而作為停車之用，並非供營利事業對外營業使用，亦無違該條之規定。況違反該條規定者，依同條第五項之規定，亦僅係管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，並得報請主管機關處理而已，並不影響其使用之權利。
⒋是以，被上訴人基於分管之約定，對於系爭停車位有占有使用之權，其占用該停
車位所受之利益，屬有法律上原因，不構成不當得利。上訴人主張被上訴人無權占有該停車位，並無可採。從而，其本於所有權（共有權）的物上請求權，請求被上訴人將該車位騰空遷讓交還上訴人，並依不當得利之規定，請求被上訴人給付三十三萬元及其自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓返還該停車位之日止，按月給付二千二百元，於法無據，自不應准許。
八、原審認為系爭地下室未保存登記部分，並非全體區分所有人共有，而為上訴人全部敗訴之判決，理由雖有未洽，但其結果並無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 一 日
民事第二庭
審判長法 官 何 志 通
法 官 廖 國 佑法 官 陳 瑞 水右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日
法院書記官 楊 筱 惠