臺灣彰化地方法院民事判決 九十二年度訴字第四○五號
原 告 丙○○○○○○被 告 甲○○訴訟代理人 陳世煌 律師
劉嘉堯 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應自坐落彰化縣○○鄉○○段四一○、四五二地號土地上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○○號如附圖所示Ａ、Ｄ部分面積各為零．零貳陸伍公頃及零．零零參柒公頃之建物遷出，並將建物返還原告。
被告應給付原告新台幣伍拾萬捌仟玖佰柒拾肆元及自民國九十二年七月二十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十一年七月二十五日起，迄將第一項所示建物返還原告之日止，按月給付原告新台幣柒仟玖佰捌拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸拾陸萬貳仟零柒拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠前揭廠房建物（原門牌編號為彰化縣○○鄉○○村○○街○號）及所坐落彰化縣
○○鄉○○段○○○○號土地，原皆為原告所有，原告前因積欠二哥丁○○十二萬五千元、三哥二十五萬元、五哥六十九萬元，共計一百零六萬五千元，為清償債務及確保渠等之債權，乃於七十一年十二月將系爭廠房建物暨土地交予二哥丁○○使用，每月抵償債務一萬元，並將上揭土地交予丁○○設定抵押，因丁○○係務農之人，不諳抵押事宜，乃全權委託訴外人即原告之侄子乙○○處理，即土地抵押權人亦登記為乙○○，未料乙○○於七十七年間，趁原告財務發生困難，竟向 鈞院聲請拍賣上開土地，並為被告標得買受在案。原告係將系爭廠房建物交予丁○○處理，使用抵償債務，並未同意出售系爭廠房建物，更未委託授權或同意乙○○出賣，乙○○亦未曾告知有任何出售系爭廠房建物之事，足見被告對系爭廠房建物並無任何權利存在。但被告卻自七十七年間即佔據系爭廠房建物使用，屢經原告請求返還或協商解決之道，被告均置之不理。
㈡原告前曾訴請被告返還建物，經 鈞院審理後認定兩造間就系爭廠房建物存有不
定期租賃關係，而原告復未曾對證人丁○○甚而乙○○為終止授權之意思表示，是被告占用系爭廠房，乃本於其承租人之地位，非屬無權占用。而為原告敗訴判決。原告於該判決後，即向丁○○、乙○○終止上揭廠房建物等交付予渠等使用以抵償原告債務之授權，丁○○、乙○○並將所有對被告之權利轉讓予原告。原告與訴外人丁○○、乙○○已終止系爭廠房建物等交付處理使用以抵償原告債務之授權，丁○○、乙○○並將所有對被告之權利轉讓予原告，原告嗣於本件審理中亦當庭向被告之訴訟代理人終止系爭廠房建物之租約，原告自得請求被告給付租金（原被告應給付乙○○之租金）並自系爭廠房建物遷出，且將系爭廠房建物回復原狀後返還，另原告尚得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告返還或賠償相當租金之得利或損害。
㈢租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限（土地法
第一百零五條、第九十七條參照）。本件被告原使用系爭廠房建物暨土地每月租金為一萬元。目前四一○地號土地為被告所有，扣除土地每月租金一千零七元（以土地申報總價額年息百分之十計算租金，租金為土地面積×申報地價×1O/lOO÷12=285×424×10/10O÷12=1007），房屋之租金每月為八千九百九十三元，因原告之房屋使用被告上開四一○地號土地及鄰地，則原告每月應給付被告一千零七元之租金（以土地申報總價額年息百分之十計算），經計算，被告每月至少應給付原告七千九百八十六元。因租金超過五年未請求即罹於時效消滅，故原告請求自起訴日之前五年起，迄被告返還系爭廠房建物之日止，按月給付七千九百八十六元之賠償金額。
㈣系爭廠房建物之地板、牆壁、牆垣、門窗、鋼架確為原有舊有建物之地板、牆壁
、牆垣、門窗、鋼架，已經證人張天寶、張金墻、丁○○證實在案，雖被告或執有彰化縣埤頭鄉公所核發之建築執照或建造執照申請書，惟上開書類並不足為系爭廠房建物所有權歸屬被告之表徵，且自申請書之構造種類：鋼架造有牆之註記，更可明系爭房屋於被告建築時至少係有牆存在的，而牆壁、牆柱、地板、門窗等皆屬建物之重要構造，則系爭廠房建物既仍沿用原告所有之舊有建物，故縱被告有為少許隔間及將舊鐵皮更換，亦實不得謂屬於被告之新建建物，至多僅屬原告之原有廠房建物之重大修繕，且因附合而由原告取得所有權，則原告自得依所有權人地位，行使權利。
三、證據：提出罰鍰繳款書影本乙紙、判決書影本乙件、協議書影本乙件、代轉告知內容二紙、房屋稅收據影本乙件、建造執照影本乙紙、執行通知書影本乙紙、戶籍謄本乙紙、土地登記簿謄本乙件、土地登記謄本乙件、房屋稅籍證明書影本乙紙、彰化縣政府函影本乙紙、台灣省政府建設廳函影本二紙、埤頭鄉未實施建築管理地區建築物證明申請書影本乙紙、彰化地方法院民事執行處通知影本二紙、相片四幀為證，並請求勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭廠房建物係被告在七十八年八月申請建造，於八十年一月建造完成。同址原
雖有原告所建造之廠房，然該廠房建物已於七十五年八月二十日遭韋恩颱風吹垮， 鈞院九十二年九月二十二日勘驗現場時，證人丁○○證稱：「廠房原先是石棉瓦，因韋恩颱風吹壞後才修建，韋恩時鐵架部分沒有倒塌，只是屋頂吹垮了，系爭廠房有一部份沒有那麼多，甲○○有將其昇高，昇高部分約十多坪」等語，證人張金墻證稱：「韋恩颱風時屋頂全部被吹翻，柱子沒有倒」等語。可見七十五年韋恩颱風來襲原告所建之石棉瓦頂廠房，房屋全部被吹翻，只剩下柱子沒有倒。
㈡四一○號土地於七十七年十一月十一日經拍賣由被告得標買受，有不動產權利移
轉證書及登記簿謄本為證。證人乙○○於 鈞院八十八年訴字第七二八號遷讓房屋事件，八十八年十二月十四日調查時證稱：「設定抵押時土地上有一棟未保存建物，一年訂約一次，出租至甲○○將土地買去為止」等語，同日丁○○證稱：「（土地上建物）是（蘇建銓所蓋）」，既然，建物是原告所有，土地亦為原告所有，何以未併付拍賣？可見，七十五年韋恩颱風將建物吹毀，七十七年拍賣時已無建物，故未併付拍賣。設若建物還在，被告固經拍賣取得土地所有權廠房仍然未取得所有權，何以不必再付租金？乙○○怎會沒意見？丁○○及原告之三哥、五哥何以均未表示意見？㈢現有廠房建物乃被告於七十八年八月申請建照，迄至八十年初才開始建造，其中
有部分以工字鋼骨建造，完全是被告新建，有部分是以韋恩颱風吹翻屋頂所餘之柱子改建，可見，現有廠房建物確為被告於八十年所建造。
㈣在土地上之未完成建物，乃許多建築材料之組合，不失其建築之動產獨立性，故
性質上屬於動產，尚非土地上之重要成分，系爭房屋因颱風致屋頂被吹、牆壁倒塌，只剩柱子數根，既不足避風雨，亦無達經濟上使用目的，該房屋已非定著物，其所剩柱子係動產，被告利用其柱子即動產，蓋屋頂建牆壁，使其能避風雨，可達經濟上使用之目的，被告自係爭房屋之原始建築人，而原告所有之動產（屋柱）即依民法第八百一十一條之規定，由被告取得所有權，原告之柱子所有權則因而消滅，要不因屋柱屬原告所有而謂系爭廠房建物仍為原告所有。原告僅能依民法第八百一十六條規定，請求給付償金。
三、證據：提出建造執照申請書影本乙件、照片二幀為證。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度訴字第七二八號民事卷宗及本院七十七年度執字第二四三七號執行卷宗、向彰化縣社頭鄉公所及埤頭鄉公所函詢系爭建物有無申請核發建造執照，並依聲請勘驗現場，作成複丈成果圖附卷。
理 由
一、原告起訴主張如附圖Ａ、Ｄ部分所示之廠房建物係原告所有，先前由訴外人乙○○併同基地以每月租金一萬元出租於被告，於該租約期限屆滿後乙○○怠於收回，仍任由被告使用，而視為不定期限租賃契約。其後被告經法院拍賣而標得該基地，但廠房建物並不在拍賣之內，其所有權仍屬原告所有，惟被告自七十八年起即未曾給付租金。茲乙○○已將其基於租賃契約得對被告主張之全部權利讓與原告，原告並於九十二年七月二十四日當庭表示終止租賃契約等事實，並提出房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書、台灣省政府建設廳函（許可在系爭土地設工廠申請案及變更案）、埤頭鄉未實施建築管理地區建築物申請書及證明書、土地登記簿謄本及本院八十八年度訴字第七二八號民事判決等文件影本為憑。被告對於原告主張曾在上揭土地位置搭建廠房，並由乙○○出租於被告等節，自認屬實，惟抗辯稱：原告原所搭建之廠房建物已於七十五年八月遭韋恩颱風吹毀不存在，現有之廠房建物係於其於七十八年八月申領建照，而於八十年初開始建造，現有廠房建物之原始起造人為被告，被告依法取得該廠房建物之所有權等語。
二、本件原告主張其曾在附圖Ａ、Ｄ部分土地上建造廠房建物，並由乙○○出租於被告使用等事實，為被告所不爭執，復據證人張天寶、張金墻、丁○○證述屬實在卷，堪信真正。被告既抗辯原告原搭建之廠房已因韋恩颱風吹襲而滅失，現有坐落同址之建物係其建造，依舉證責任分配原則，自應舉證證明之。本件被告就前開所辯，雖提出彰化縣埤頭鄉公所核發之建造執照及八十年一月間拍攝之照片二幀為憑。惟原告就被告所辯則主張被告係就原建物屋頂及四周牆壁之石棉瓦受風災損壞予以修補，並將角落供辦公室使用部分之樑柱更換為鋼骨，並非重建，原廠房仍存在，並無滅失等情。經本院囑託彰化縣北斗地政事務所派員會同勘測結果，現有廠房建物占地面積為三百零二平方公尺（連同占用鄰地部分），僅有一出入口，屬單一整體建物等情，有本院勘驗筆錄及該地政事務所繪製之複丈成果圖附卷可憑。而稽之卷附被告申領之建造執照影本所載，其申請建造之建物占地面積為一百六十五平方公尺，二者明顯不相符，況原告亦未能舉證證明其於建造執照核准後，確有實際施作完工之事實。而觀之卷附原告提出之房屋稅籍證明書所載，原起造廠房之占地面積為二百二十六平方公尺，再參之證人張天寶、張金墻及丁○○於本院勘驗現場時均一致證稱：系爭廠房現有鐵架水泥柱係其等建造，原先是石棉瓦，韋恩颱風侵襲時，原覆蓋之石棉瓦毀壞，才翻修成現有之烤漆鐵板等語。則被告抗辯原建物已滅失，現有廠房建物係其重新起造乙節，不足憑信。應認原告主張上開廠房係被告因原建物屋頂及牆壁之石棉瓦受風災損壞予以修補，並將角落部分柱子更換為鋼骨，略加擴充範圍，並非重新起造等節，堪予採取。又經本院履勘現場結果，該廠房建物之主體結構，除西側現供辦公室部分之樑柱更改為鋼骨及覆圍改以烤漆鐵板外，並非拆除重新建造，則被告所為之修建（更換為烤漆鐵板）與增建（拆除更換鋼骨部分），因未根本改變原有建物之結構體，依民法第八百十一條之規定，自因附合而成為原有建物之重要成份，並歸屬於原有建物所有人即原告所有（最高法院八十五年度台上字第八０七號判決意旨參照）。綜上事證，原告係系爭建物之所有人，而被告雖因先前向乙○○（經原告之同意而出租）承租，而有占用該建物之正當權源，但因其自七十八年起即未給付租金，原告於受讓該出租人之地位後，亦已終止該租約，自難認被告仍有權占用該建物。從而，原告主張其為上開系爭建物之所有權人，而被告未能舉證證明其有何其他合法占用之正當權源，則原告依民法第七百六十七條規定，訴請被告遷出該建物，並將該建物返還原告，自屬有據，應予准許。
三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（參最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨）。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而依同法第一百零五條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之；又依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依該法規定所申報之地價，為法定地價；又依平均地權條例第十六條規定，在平均地權條例施行區域，地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人於期間內自行申報之一定地價為其申報地價，如未於該期間內申報者，則以公告地價「百分之八十」為其申報地價。且此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受之最高額，亦據最高法院六十八年度台上字第三０七一號著有判例足按。經查系爭廠房所坐落之基地於八十九年之申報地價為每平方公尺四百二十四元，有卷附彰化縣北斗地政事務所出具之土地登記簿謄本在卷可憑，並為兩造所不爭執。而經本院履勘現場結果，系爭土地係位於鄉間地帶，處於巷道內，附近區域屬一般村落，工商業並不繁榮，交通並不甚便利，有勘驗筆錄可憑。則原告主張該土地每月之租金為一千零七元（285×424×10/10O÷12=1007），尚稱相當。審酌被告原連同土地廠房承租之租金為每月一萬元之事實，已為兩造所不爭執，而前開廠房之規模及結構，並所處地段、位置及對外交通聯絡等情況，則原告主張被告占用廠房之租金之計算公式為：依被告原承租土地連同廠房之租金一萬元，扣除屬於土地部分之租金一千零七元及原告之廠房占用被告土地（土地現為被告所有）應給付被告之使用土地租金一千零七元，則得向被告請求相當於租金之利益為每月七千九百八十六元，尚屬合理公允。則原告請求被告應自起訴日（九十二年四月二日）之前五年內起，迄返還建物之日止，按月給付租金及相當於租金之利益七千九百八十六元（計算公式：自八十七年四月二日起迄九十二年七月二十四日止共五年三月又二十二日租金合計五十萬八千九百七十四元），自屬有據。從而，原告請求被告給付五十萬八千九百七十四元及自九十二年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自九十一年七月二十五日起，迄將建物返還原告之日止，按月給付七千九百八十六元，洵屬正當，應併准許之。
四、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日
民事第一庭~B法 官 蔡紹良右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 田慧賢中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日