臺灣彰化地方法院民事判決 九十二年度訴字第七三○號
原 告 彰化縣員林地政事務所法定代理人 甲○○訴訟代理人 莊崇意律師複代 理 人 陳青來律師被 告 乙○○訴訟代理人 甘龍強律師複 代理人 蔡嘉容律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年十二月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地面積五十八．四三平方公尺全部及其上坐落彰化縣○○鎮○○段五九建號即門牌彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號二層樓鋼筋混凝土加強磚造建物遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬玖仟零陸拾壹元，及自民國九十二年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國九十二年八月十六日起至第一項之土地、建物遷讓交還原告之日止，按月給付原告新台幣參仟柒佰零柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾捌萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹佰肆拾伍萬柒仟柒佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一、二項所示。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地面積五十八．四三平方公尺全部及其上坐落彰化縣○○鎮○○段五九建號即門牌彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號二層樓鋼筋混凝土加強磚造建物（下稱系爭房地）為彰化縣政府所有，撥交原告擔任管理者做為員工宿舍使用，被告於任職期間借用做為宿舍使用，依事務管理規則第二百四十九條規定，借用人退休時應在三個月內遷出，將系爭房地交還原告，被告於民國八十八年一月十六日退休，依規定應於八十八年四月十六日前遷出返還原告。依民法第四百七十條規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時間，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借貸物」，系爭房地係屬員工宿舍之用，被告既已退休，依其借貸之目的已使用完畢，即應返還，事務管理規則予以三個月搬遷之緩衝期間，被告並無理由拒不遷讓，原告曾於八十八年四月九日、九十二年三月十日、九十二年五月四、九十二年六月十六日催請搬遷，被告仍不搬遷，爰再以本件起訴狀之送達，為終止借貸之意思表示，並依借用物返還請求權，請求被告遷讓並返還系爭房地。
（二）兩造間就系爭房屋土地之使用借貸關係已於被告退休（即八十八年一月十六日）起三個月（即八十八年四月十六日）終止。被告迄今仍未遷讓交還原告而繼續占有使用系爭房地，即屬無權占有，被告無權占有系爭房屋土地，致貸與人無法就系爭房屋土地為使用收益，依一般社會之認知，係無法律上原因而享有免付任何費用之利益，其利益應相當於就該房屋土地租金之利益，而原告即受有相當租金之損害，被告所獲取之利益自屬不當得利，依民法第一百七十九條規定，原告自得依不當得利返還請求權，請求被告返還不當得利，賠償相當於租金之損害。又按土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，系爭土地申報地價每平方公尺新台幣（下同）六千四百元，面積共五十八．四三平方公尺，申報土地總價為三十七萬三千九百五十二元，地上建物之現值，依稅捐機關開出具之稅籍證明書，折舊後現值為七萬零九百元，合計四十四萬四千八百五十二元，核計每年損害金四萬四千四百八十五元，每月損害金為三千七百零七元，迄九十二年七月十六日止之損害金已達十八萬九千零六十一元，因此，原告除依不當得利之法律關係請求被告返還上述已發生之不當得利損害金之外，並請求被告應自九十二年八月十六日起至從系爭房屋土地全部遷讓交還原告之日止按月給付原告三千七百零七元之不當得利損害金。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１．行政院於七十二年四月二十九日，固然就事務管理規則全面修正，並當函示於事務管理規則修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之眷屬宿舍者，亦准予續住至宿舍處理時為止。惟查，系爭房屋係於七十年八月一日至七十二年七月三十一日間經彰化縣政府以七十彰府地價字第九五一四四號函准予由法務部調查局彰化縣調查站（下稱彰化縣調查站）續借二年，並由原告與彰化縣調查站簽立借用契約，原告於七十二年七月十六日，尚且以函文徵詢彰化縣調查站是否續借，嗣候彰化縣調查站不續借，始由原告收回整修後提供居住外地之單身職員數人共同居住使用數年之久。迄至單身職員全數遷出，原告再整修後才於七十六年底出借給被告使用，被告之配偶黃林碧娥乃於七十六年十二月十二日遷入戶籍，被告則於八十七年四月十六日才遷入戶籍，被告並非在七十二年四月二十九日事務管理規則修正前配住，本件並無行政院上開函示之情形。
２．房租津貼僅屬貼補未住宿舍員工之少部份房租而已，並不能做為計算租金之依據。土地法第九十七條第一項之規定則為城市地方房屋租金之計算依據，甚屬明確，台灣高等法院九十年上易字第六六七號判決亦採此見解。
３．被告要求定相當之履行期間，原告不同意。因行政院已通令索還公產以便管理，且被告曾於六十八年七月十六日將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地贈與其子黃世明，並建有寬敞豪華之住宅居住（即門號：彰化縣埤頭鄉芙朝村四三號），被告也都居住該處，被告並非無處居住，其要求定履行期間，應無必要。
三、證據：提出土地登記謄本二件、建物登記謄本一件、原告函五件、江昭儀服務處函、存證信函及掛號郵件收件回執、立法委員魏明谷服務處行文表、房屋稅籍證明書、地籍圖謄本、建物測量成果圖、彰化縣政府函、房屋借用契約、戶籍登記簿謄本、戶籍謄本各一件、照片二張。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）「按上訴人受配使用被上訴人管理之系爭房屋，兩造間固成立使用借貸關係，但宿舍係政府為照顧公務員之福利措施，政府興建宿舍供多數不特定公務員依行政院頒佈之事務管理法規申請借用，故在宿舍管理機關與受配人間，有依事務管理規則訂立使用借貸契約之合意，則於兩造締約前行政院所訂有關規章無論借用人知或不知，均為兩造使用借貸契約之條款，兩造均應受其拘束」，最高法院著有八十四年台上字第七四九號判決，可供參照。又公務員借用宿舍，係依行政院頒布「事務管理規則」關於宿舍管理之規定，故事務管理規則關於宿舍管理規定，應屬公務人員使用借貸宿舍契約內容之一部。行政院於四十六年六月六日訂頒事務管理規則，其後於七十二年四月二十九日全面修正，在修正前事務管理規則關於宿舍管理，將宿舍分為眷屬宿舍及職務宿舍，借用宿舍之公務人員，因調職或離職者，依宿舍管理第二十條規定應在三月個月內遷出宿舍，其借用眷屬宿舍，而於該宿舍管理機關退休者，則得使用宿舍至其本人及配偶死亡時止，惟七十二年四月二十九日修正後管理規則，已取消眷屬宿舍，於第二百四十九條第二項規定「宿舍借用期間，以借用人任職各該機關期間為限。借用人調職、離職及退休時，應在三個月內遷出．．．」，而為解決在修正前已借用眷屬宿舍退休公務員居住問題，行政院於七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函函示「於『事務管理規則』修正前退休，而現仍續住修正前規則所定『眷屬宿舍』之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止。於『事務管理規則』修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之『眷屬宿舍』者，亦准予續住至宿舍處理時為止」，台灣高等法院九十年度上易字第六六七號判決，亦揭示甚明。
（二）被告係於六十四年經調至原告任職，約於六十八年至七十年期間獲配住系爭房屋為宿舍，是被告獲配宿舍，既在七十二年事務管理規則修正以前，依行政院人事行政局七十四年五月十八日台（七四）人政肆字第一四九二七號函示，被告於退休後，仍得續住至宿舍處理為止。原告片面終止借貸契約，難認其效力。而借貸契約既未終止，則原告請求被告交還系爭房地，自非正當。又借貸契約既未終止，則被告本於借貸契約居住使用系爭房地，即非無權占有，亦無獲致不當得利之情形，原告主張係無權占有，請求被告交還系爭房地，並主張被告獲有不當得利，而請求返還，均非正當。
（三）原告雖提出房屋借用契約，主張系爭房屋原貸與彰化縣調查站使用，借用契約於七十二年七月三十一日屆滿，因此不可能於該日之前將系爭房屋配與被告使用云云。惟依證人黃麗津之證述，被告遷入系爭房屋，確在六十九年、七十年左右，而於九十二年十一月七日訊問證人黃麗津訊後，黃麗津之夫張西良向原告述說，當年調查站借住系爭房屋之人員因調職離去，借住之房屋即改由被告居住等語，故實際上彰化縣調查站是將系爭房屋提早交還原告，而由原告配與被告住宿使用，應無可疑。
（四）又如認被告上述抗辯為不可採，則請審酌被告尚未購屋，如驟命遷讓交還系爭房屋，被告生活必陷於不安，爰請依民事訴訟法第三百九十六條第一項規定，定相當之履行期間，以資兼顧。而坐落彰化縣○○鄉○○路○○號房屋，係被告之子乙○○所有（該房屋基地為被告之父所贈與，並非被告所贈與），如以被告之子所有該房屋，而認被告已有其他房屋可居住，則被告之子乙○○之家庭情況應一併列入考慮，始稱公允。因乙○○之次女現就讀斗六高中一年級，如居住上開房屋，則通勤極其不便，此種情形，自以容其繼續居住系爭房屋為宜，以免生活起居過大變動，影響其學業。
（五）末如被告交還系爭房屋，則原告機關將該宿舍配住與其他職員，可向該職員扣取房租津貼，因此，被告未交還系爭房地時，原告機關所受損害，即該房租津貼而已，原告主張依系爭房地申報總價年息百分之十計算不當得利，難認正當。又不當得利之返還，如受損人所受損害較諸利益為大時，受領人固應返還全部利益，倘利益超過損害時，則受領人得僅於受損人受損害之範圍內負返還義務。本件原告既未陳明並證明其所受損害等於或大於上述房租津貼，則原告請求被告返還之利益，超過上述房屋租津貼部分，自非正當。
三、證據：聲請向法務部調查局彰化縣調查站查詢該站借用系爭房屋之期間，並聲請訊問證人黃麗津、張西良、鄧森陽。
理 由
一、本件原告起訴主張系爭房地為彰化縣政府所有，撥交原告擔任管理者做為員工宿舍使用，被告於任職期間借用做為宿舍使用，依民法第四百七十條及事務管理規則第二百四十九條規定，借用人退休時應在三個月內遷出，將土地及房屋依現狀交還原告，被告於八十八年一月十六日退休，依規定應於八十八年四月十六日前遷出返還原告，惟原告多次催請遷出，被告均不置理，爰依借用物返還請求權請求被告遷讓並返還系爭房地。又兩造間就系爭房地之使用借貸關係已於被告退休日起三個月即八十八年四月十六日終止，被告迄未遷讓交還原告而繼續占有使用，即屬無權占有，其無權占有系爭房地，致貸與人無法就系爭房地為使用收益，依一般社會之認知，係無法律上原因而享有免付任何費用之利益，其利益應相當於就系爭房地租金之利益，而原告即受有相當租金之損害，被告所獲取之利益自屬不當得利，迄九十二年七月十六日止之損害金已達十八萬九千零六十一元，爰依不當得利之法律關係請求被告給付上開金額，及應自九十二年八月十六日起至從系爭房地遷讓交還原告之日止，按月給付原告三千七百零七元之不當得利損害金等語。
二、被告則以：被告係於六十四年經調至原告任職，大約在六十八年至七十年期間，獲配住系爭房屋，依行政院人事行政局七十四年五月十八日台（七四）人政肆字第一四九二七號函示，被告於退休後，仍得續住至宿舍處理為止，原告片面終止借貸契約，難認其效力，兩造間之借貸契約既未終止，被告本於借貸契約居住使用系爭房屋，並非無權占有，亦無獲致不當得利之情形。又倘認被告所辯不可採，然被告尚未購屋，如驟命遷讓交還系爭房屋，其生活必陷於不安，爰請求定相當之履行期間。另原告機關將該宿舍配住與其他職員，可向該職員扣取房租津貼，故被告未交還系爭宿舍時，原告所受損害，即該房租津貼而已，原告主張依系爭房地申報總價年息百分之十計算不當得利，難認正當等語置辯。
三、查原告主張系爭房地為彰化縣政府所有，撥交原告擔任管理者做為員工宿舍使用，被告於任職期間借用做為宿舍使用，被告於八十八年一月十六日退休，迄未遷出系爭房地並返還原告之事實，業據其提出土地登記謄本二件、建物登記謄本一件、房屋稅籍證明書、地籍圖謄本、建物測量成果圖各一件為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
四、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第四百七十條第一項前段定有明文。而依事務管理規則第二百四十九條規定，借用人退休時應在三個月內遷出。又因任職關係獲准配住房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，則經最高法院著有四十四年台上字第八０二號判例可稽。系爭房地既係被告任職於原告期間獲配住，則在被告退休離職後，其借貸之目的應視為使用業已完畢，除被告能舉證證明其有占有使用之權利外，自應於退休日起三個月內即八十八年四月十六日前，遷讓返還系爭房屋。至被告雖辯稱：伊係在六十八年至七十年期間，獲配住系爭房屋，依行政院人事行政局七十四年五月十八日台（七四）人政肆字第一四九二七號函示，被告於退休後，仍得續住至宿舍處理為止云云。惟查：
（一）系爭房屋曾經彰化縣政府准予借予法務部調查局彰化縣調查站使用，並由原告與彰化縣調查站簽立借用契約，借用期間自七十年八月一日至七十二年七月三十一日止，原告於七十二年七月十六日，並曾徵詢彰化縣調查站是否續借之事實，業據原告提出彰化縣政府七十年八月二十九日七十彰府地價字第九五一四四號函、房屋借用契約、原告函各一件為證，並經本院向法務部調查局彰化縣調查站查明無訛，有該站九十二年十月一十八日秘字第０九二六二０八四六二０號函、九十二年十一月二十八日彰秘字第０九二六二０八八二九號函附卷為憑。至證人黃麗津雖證稱被告係於七十幾年間搬進去系爭房屋居住等語（見本院九十二年十一月七日言詞辯論筆錄），然其既未能證明被告居住系爭房屋之時間為何，尚難為有利於被告之認定。況依常情，系爭房屋在七十二年七月三十一日前既由原告出借予彰化縣調查站使用，則原告於該期間，當不致將出借之房屋分配予被告供宿舍使用，且倘非被告所言，系爭房屋如於七十年間即已獲配住於系爭房屋，原告更不可能在彰化縣調查站借用期滿前，另外徵詢該站是否續借，則原告於七十二年七月十六日另外徵詢彰化縣調查站是否續借，亦與常理不符，此均難認被告於七十二年七月三十日前已獲配住於系爭房屋，被告所辯，尚不可採。
（二）又行政院七十四年五月十八日台七四人政肆字第一四九二七號函雖稱：於事務管理規則修正前退休，而現仍續住修正前規則所定「眷屬宿舍」之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止等語。惟上開函文並非兩造間使用借貸契約內容之一部，且行政院所頒函件皆係行政命令之範疇，僅可作為有關機關內部處理宿舍問題之參考，因不得牴觸法律，是以有關機關援以同意借用人續住宿舍前，借用人之續住宿舍，仍屬無法律上權源（最高法院八十八年度台上字第四八二號、九十一年度台上字第六七０號判決意旨參照）。本件原告在被告退休期滿三個月前，於八十八年四月九月起即催告被告如期遷出系爭房地，顯不同意被告繼續借用系爭房地，則縱認被告係於七十二年四月二十九日事務管理規則修正前居住於系爭房屋，亦不能以行政院上開函文，即認兩造間已發生私法上使用借貸契約之效力，則被告援引該函內容稱其在原告就宿舍為處理前，有繼續使用系爭房屋之權利，原告終止借貸契約不合法云云，亦無可取，其聲請訊問證人張西良、鄧森陽，證明其居住於系爭房屋之日期，亦無調查之必要。
（三）系爭房地既係被告任職於原告期間獲配住使用，而被告已退休離職後，借貸之目的已完畢，被告復未證明就系爭房地另有占有使用之權利，則原告依借用物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房地，為有理由，應予准許。至被告雖以其尚未購屋，而其子乙○○之次女現就讀斗六高中一年級，如居住彰化縣埤頭鄉之房屋，則通勤極其不便為由，請求酌定相當履行期間云云。然查，被告無權占用系爭房地已逾四年，原告於八十八年四月九日起即多次催告被告遷出，此有原告所提函文三件為憑，且被告之子乙○○已有土地、房屋可居住使用，亦有原告所提土地登記謄本一件及照片二張供參，被告不虞住處，其徒以乙○○之孫女就學之便利，而請求定履行期間，自非妥當，本院認無定相當履行期間之必要。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。借用人於依借貸之目的使用完畢時，倘未返還借用物，仍繼續占用時，即屬無法律原因而受有利益，貸與人如因此受有損害者，非不得請求返還其利益。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨）。查本件如前所述，被告辯稱其得繼續使用系爭房屋云云，既無可採，則原告主張被告自八十八年四月十六日起，無權占用系爭房地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，請求被告給付自八十八年四月十六日起至九十二年七月十六日止之不當得利，並自九十二年八月十六日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付不當得利等語，亦屬有據。茲分述如下：
（一）按城市地方房屋之租金，依土地法第九十七條第一項規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，依平均地權條例施行細則第二十一條之規定，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價。目前縣市地政機關並未依土地法施行法之規定辦理房價之估定，是僅得以建物之課稅現值計算或評定現值計算建物價額。土地法第九十七條第一項關於房屋及基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院四十九年台上字第一二三０號判例、八十七年度台上字第二九九六號判決參照）。而查，系爭土地面積為五十八．四三平方公尺，申報地價為每平方公尺六千四百元，其價值為三十七萬三千九百五十二元，而系爭房屋之現值為七萬零九百元，有原告所提土地登記謄本及稅籍證明書可稽，則系爭房地之價值共計四十四萬四千八百五十二元，其年息百分之十為四萬四千四百八十五元，自八十八年四月十六起至九十二年七月十六日止之租金應為一十八萬九千六百零一元，本院依現時社會經濟生活標準、房屋所在位置、交通便利等因素，參以土地登記謄本所載，系爭土地為建地，其公告現值達每平方公尺二萬五千元等情，認為以系爭房地申報總價年息百分之十為計算損害金之標準應為相當。是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自八十八年四月十六日起至九十二年七月十六日止之不當得利一十八萬九千六百零一元及自本件起訴狀繕本送達翌日即九十二年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，並自九十二年八月十六日起至九十二年八月十六日起將系爭房地遷讓交還原告之日止，按月給付原告三千七百零七元，洵屬正當，應予准許。
（二）被告雖辯稱原告將該宿舍配住與其他職員，可向該職員扣取房租津貼，因此，被告未交還系爭宿舍時，原告所受損害，即該房租津貼云云。惟房租津貼為受僱人或受任人報酬之一部，其獲准配住房屋者，亦同，故獲准配住房屋者，當然不得再支領房租津貼，自不得以不支領之房租津貼，認係受配住房屋之對價，業經最高法院著有七十九年台上字第二一七九號判例可參。是房租津貼應係行政機關為補貼公務員賃屋居住之開支，與配住宿舍之租金無涉，自不能以為計算租金之標準，被告上開所辯，要無可取。
六、綜上所述，原告依借用物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房地，並依不當得利之法律關係，請求被告給付一十八萬九千六百零一元及自本件起訴狀繕本送達翌日即九十二年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，並自九十二年八月十六日起至九十二年八月十六日起將系爭房地遷讓交還原告之日止，按月給付原告三千七百零七元，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 九 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法 官 羅秀緞右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十四 日~B法院書記官 邱柏滄