臺灣彰化地方法院民事判決 九十二年度訴字第八一二號
原 告 甲○○被 告 庚○○訴訟代理人 己○○被 告 壬○○○訴訟代理人 辛○○被 告 乙○○被 告 丙○○法定代理人 丁○○
戊○○訴訟代理人 楊振芳律師複 代理人 李淵源律師右當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國九十三年十月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造所共有坐落彰化縣○○鄉○○段貳伍柒地號、地目旱、面積捌伍陸點捌陸平方公尺土地，其分割方法如附圖二乙案所示編號Ａ１部分面積壹陸壹平方公尺、編號Ｂ１部分面積壹貳零點壹陸平方公尺，分歸被告丙○○取得；編號Ａ２部分面積壹零柒點捌零平方公尺、編號Ｂ２部分面積壹肆陸點伍捌平方公尺，分歸原告、被告乙○○取得，並依序按應有部分十九分之三、十九分之十六之比例維持共有；編號Ａ３部分面積捌零點叁叁平方公尺、編號Ｂ３部分面積捌零點叁叁平方公尺，分歸被告壬○○○取得；編號Ａ４部分面積捌零點叁叁平方公尺、編號Ｂ４部分面積捌零點叁叁平方公尺，分歸被告庚○○取得。
被告丙○○應分別補償原告新臺幣壹拾肆萬貳仟零肆拾肆元，被告乙○○新臺幣柒拾伍萬柒仟伍佰柒拾壹元。被告壬○○○應分別補償原告新臺幣貳仟陸佰壹拾陸元，被告乙○○新臺幣壹萬叁仟玖佰伍拾壹元。被告庚○○應分別補償原告新臺幣壹仟貳佰伍拾元，被告乙○○新臺幣陸仟陸佰陸拾捌元。
訴訟費用由兩造按附表所示比例分擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目旱、面積八五六點八六平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造之應有部分各如附表所示。系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，且兩造無法協議分割，爰基於民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之法律規定，請求准予裁判分割等語。並聲明：主張依附圖一甲案分割。
二、被告聲明及陳述：㈠被告庚○○陳稱：否認兩造有分管協議；附圖一甲案、附圖二乙案均未就系爭土地為整體規劃，不可採取等語。並聲明：主張依附圖三丁案分割。
㈡被告壬○○○陳稱：否認兩造有分管協議；鑑價結果不合理，補償金額應依公告
現值計算；如依附圖一甲案、附圖二乙案分割，瑚璉路與永坡路之角地均形成畸零地，無法興建房屋等語。並聲明：主張依附圖三丁案分割。
㈢被告乙○○陳稱：應依兩造原有分管協議位置分割，並按應有部分比例分配取得面臨瑚璉路與永坡路之面積等語。並聲明：主張依附圖一甲案分割。
㈣被告丙○○陳稱：如依附圖一甲案分割，原告與被告乙○○取得之土地屬畸零地
，無法興建房屋，而附圖三丁案則對被告乙○○不公平等語。並聲明：主張依附圖二乙案分割。
三、本件原告主張之上開事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證，經核相符，且為被告所不爭執，應信為真實。又系爭土地雖屬旱地目土地，然該土地業經都市計畫編定使用分區為住宅區，此有永靖鄉公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽，是系爭土地即非農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，自不受該條例第十六條關於耕地分割之限制。是以原告依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，請求分割系爭土地，於法有據，應予准許。
四、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。經查：㈠系爭土地除東側有廢棄平房二棟、磚造平房一棟外，其餘均為空地，業經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員現場勘驗明確，並有勘驗筆錄與現場照片在卷可稽。前開三棟建物均屬老舊平房，經濟價值不高，且若予保留系爭土地即難以妥適分割，而被告乙○○、丙○○就前開三棟平房所有權歸屬雖有相異之主張，然均同意不予保留，是前開三棟平房自無保留之實益與必要。㈡原告與被告乙○○陳明分割後願意維持共有。㈢系爭土地雖為旱地目土地，然既經都市計畫編定使用分區為住宅區，則系爭土地之分割方法，即應考量各共有人日後建築與對外通行之需要。依本院現場勘驗之結果，系爭土地東側與南側分別面臨十二公尺寬之永坡路與十五公尺寬之瑚璉路，可作為對外通行之用，西側、北側則分別與訴外人所有之土地毗鄰，無法對外通行。且依本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑價之結果，系爭土地面臨瑚璉路部分每平方公尺地價為新臺幣（下同）五萬四千四百五十元，面臨永坡路部分每平方公尺地價僅三萬七千五百十元，此有華聲公司報告書在卷可稽，足徵系爭土地面臨瑚璉路部分經濟價值顯然高於面臨永坡路部分。又系爭土地南北長約四十四點五公尺，東西寬約十九點五公尺，倘若將系爭土地分割線全部採南北走向分割，各筆土地固均得以面臨瑚璉路，惟其南北長度過長，難以有效利用。為兼顧全體共有人之利益，並避免分割後各筆土地過於狹長，系爭土地應區分為南側與北側分別分割，南側部分分割線應採南北走向，使各共有人得以分配取得面臨瑚璉路之土地，北側部分分割線則應採東西走向，使各共有人分配取得之北側土地得以利用永坡路對外通行。而被告壬○○○、庚○○所主張之附圖三丁案，將面臨瑚璉路之南側土地分歸被告丙○○、壬○○○、庚○○三人取得，原告與被告乙○○則僅分配取得系爭土地北側面臨永坡路之編號Ｂ部分，致使原告與被告乙○○無法分配取得面臨瑚璉路、經濟價值較高之土地，且按前開鑑價結果，倘依附圖三丁案分割，原告、被告乙○○分配取得土地價值遠低於應有部分價值達三十五萬六千三百五十五元、一百九十萬零五百五十九元，被告丙○○、壬○○○、庚○○分配取得土地價值則高於應有部分價值達一百五十萬七千二百五十三元、三十六萬三千七百七十一元、三十八萬五千八百九十元，足見附圖三丁案各共有人分配取得土地經濟價值相差懸殊，顯失公平，不足採取。㈣本件系爭土地東側與南側分別面臨十二公尺寬之永坡路與十五公尺寬之瑚璉路，且經都市計畫編定使用分區為住宅區。依彰化縣畸零地使用規則第三條規定，瑚璉路與永坡路之角地部分，為側面應留設騎樓之建築基地，最小寬度應有七點一公尺，最小深度應有十四公尺；若深度與寬度任一項未達規定，即為該使用規則所稱面積狹小基地，而為畸零地類型之一。原告與被告乙○○所主張之附圖一甲案所示，其編號Ａ１部分即瑚璉路與永坡路之角地，面臨瑚璉路之寬度僅六公尺，未達前開最小寬度七點一公尺之規定，屬面積狹小基地之畸零地。按彰化縣畸零地使用規則第八條第一項前段、第十一條第一項規定，面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不得為建築；畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該相鄰之土地非經留出合併所必須之土地不得建築，但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用。亦即倘依附圖一甲案分割，原告與被告乙○○分配取得之編號Ａ１部分，不得單獨建築，必須與相鄰之土地即被告丙○○分配取得之編號Ａ２部分合併，補足最小寬度七點一公尺後，始得建築；而被告丙○○分配取得之編號Ａ２部分，則需留出與編號Ａ１部分毗鄰寬一點一公尺土地供原告與被告乙○○分配取得之編號Ａ１部分合併使用，其餘土地方得作為建築使用，致使被告丙○○無法完整利用其所分配取得之全部土地，對被告丙○○自非公允；且將來如雙方就合併使用部分無法達成協議，亦將另生糾葛，減損系爭土地之經濟效用。至於原告、被告乙○○雖另稱：附圖一甲案係依兩造原有分管協議位置分割等語，然其餘被告均否認兩造有分管協議之事實。而被告乙○○所提出之電費收據，固可證明伊為系爭土地東側廢棄平房電錶之使用人，惟尚難以此推論該平房興建當時，確經全體共有人同意，各共有人業已達成分管協議之事實。況且裁判分割共有物，如採原物分割者，法院僅須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配即可。各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦不受其拘束。本件附圖一甲案既未能發揮系爭土地之經濟效用，且對各共有人並不公平，是以縱使兩造間確有分管協議存在，附圖一甲案亦非妥適之分割方法。㈤被告壬○○○另抗辯：如依附圖二乙案分割，瑚璉路與永坡路之角地即形成畸零地等語。然依附圖二乙案所示，其編號Ａ１部分即瑚璉路與永坡路之角地，面臨瑚璉路之寬度為七點六公尺，深度為二十二點四公尺，均已超過彰化縣畸零地使用規則第三條所定側面應留設騎樓之建築基地，所需最小寬度與最小深度之規定，附圖二乙案所示編號Ａ１部分非屬畸零地至明，被告壬○○○前開辯詞，自難採取。
㈥本院審酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用、對外通行之需求等一切情狀，認為應以附圖二乙案所示方法分割最為適當。
五、又依前揭附圖二乙案所示方法分割之結果，兩造所各自取得之土地形狀、所在位置、交通情形等均有所差異，經濟價值顯有不同，為使兩造分得之土地價值均等，依民法第八百二十四條第三項之規定，應有以金錢補償之必要。至於兩造互為補償之標準，業經本院囑託華聲公司就附圖二乙案所示分割方法為鑑定，經核閱其鑑定報告內容已就系爭土地之法令分析、自然及社會因素、土地特性、市場價格等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。至於被告壬○○○辯稱：補償金額應以公告現值計算等語，惟土地公告現值乃直轄市、縣（市）政府經其地價評議委員會參酌當地一般性正常交易價格評定後所公告，主要係作為徵收或強制收買土地之用，通常情形，均較一般市價為低，且被告壬○○○復未能具體指明報告書所採市調案例資料有何不實之處，則其所辯，並不足採。因此，本院參酌華聲公司鑑價之結果，認為系爭土地採附圖二乙案分割後，被告丙○○應分別補償原告十四萬二千零四十四元，被告乙○○七十五萬七千五百七十一元；被告壬○○○應分別補償原告二千六百十六元，被告乙○○一萬三千九百五十一元；被告庚○○應分別補償原告一千二百五十元，被告乙○○六千六百六十八元。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十條之一、第八十五條第一項但書。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官 何志通~B 法官 周莉菁~B 法官 鄭舜元右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日~B法院書記官 卓俊杰~F0~T32附表：
┌──┬───────┬────────────────┐│編號│共有人姓名 │應有部分（訴訟費用負擔比例） │├──┼───────┼────────────────┤│ １ │甲○○ │六四分之三 │├──┼───────┼────────────────┤│ ２ │庚○○ │十六分之三 │├──┼───────┼────────────────┤│ ３ │乙○○ │四分之一 │├──┼───────┼────────────────┤│ ４ │壬○○○ │十六分之三 │├──┼───────┼────────────────┤│ ５ │丙○○ │六四分之二一 │└──┴───────┴────────────────┘