台灣彰化地方法院民事判決 九十三年度簡上字第六四號
上 訴 人 丙○○被上訴人 陽信商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十三年五月十八日本院員林簡易庭九十三年度員簡字第九五號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十一月九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張其以配偶劉張玉蟾名義，於民國六十餘年間向訴外人呂英明購買門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號之房屋一棟，而該房屋基地係訴外人呂英明向被上訴人之前手即保證責任彰化縣員林信用合作社承租，坐落地號為彰化縣○○鎮○○段第四六八地號土地其中的二七平方公尺，及同段第四六八之三地號土地其中的二一．一０平方公尺，當時約定年租金為按申報地價年息百分之五計算，嗣上訴人取得上開房屋所有權，並承受上開土地之不定期租賃關係，而被上訴人之前手保證責任彰化縣員林信用合作社曾於七十九年間起訴請求調整租金，經台灣高等法院台中分院以八十五年度上更（二）字第五五號民事判決─將上訴人承租上開二筆土地之年租金，自七十六年六月十二日起調整為按申報地價年息百分之七計算確定在案，然上訴人所承租被上訴人所有前開二筆土地之價值，其中第四六八地號土地之申報地價，於八十三、八十六、八十九年度每平方公尺依序為新臺幣（下同）三千七百六十元、六千一百七十二元、五千六百四十元，即該筆土地在前開台灣高等法院台中分院民事判決確定後，其價值已有降低之傾向；另第四六八之三地號土地之申報地價，於八十三、八十六、八十九年度每平方公尺依序為三千七百六十元、七千九百四十七．二元、一萬四千七百二十六元，該筆土地與前開第四六八地號土地毗鄰，何以從八十六年度申報地價僅相差百分之二十八左右，於八十九年度申報地價竟相差百分之二百五十左右？足見四六八之三地號土地之申報地價已有灌水之嫌，又近年來國內經濟環境惡劣，國民所得降低，上訴人自九十一年八月一日起自彰化汽車客運公司屆齡退休，目前並無工作及固定收入，若仍繼續依目前租金每六個月繳納一次，金額為一萬六千二百零四元繳納，恐將無法長期負擔而影響日後基本生活，上開情事變更之事實，尚非以前所得預料，爰依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，請求減少租金為自九十三年七月一日起，按年調整為依申報地價年息百分之五計算。嗣於本院補充主張：其承租範圍位於小巷內不能做為店舖使用，僅能做為一般住宅使用，對外出入不便，四周環境雜亂不堪，且後方地勢低漥，下雨易積水，居家品質甚差，近年國民收入普遍減少，店舖及住家租金均下滑三成，上訴人承租金額顯然凌駕相鄰店舖租金，且現在妻子罹患糖尿病，還要照顧女兒的小孩，現已退休雖領有四百多萬元退休金，現在只剩二百多萬元，每月開銷四萬多元等語。
被上訴人則以上訴人請求調整租金並無理由，且前開二筆土地均非被上訴人主動申報地價，地價都由地政事務所自己核定調整等語置辯。
二、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，判決自九十三年七月一日起，租金按年調整為依申報地價年息百分之五計算；被上訴人則求為判決駁回上訴。
三、上訴人主張其以配偶劉張玉蟾名義，向訴外人呂英明購買門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號之房屋一棟，該房屋基地係訴外人呂英明向被上訴人之前手即保證責任彰化縣員林信用合作社承租，坐落地號為彰化縣○○鎮○○段第四六八地號土地其中的二七平方公尺，及同段第四六八之三地號土地其中的二一．一０平方公尺，當時約定年租金為按申報地價年息百分之五計算，嗣上訴人取得上開房屋所有權，並承受上開土地之不定期租賃關係，經調整租金訴訟後，確定自七十六年六月十二日起調整為按申報地價年息百分之七計算等事實，為被上訴人所不爭執，且有判決書、建築改良物所有權狀在卷可稽，自堪信為真實。
四、又上訴人主張前揭第四六八地號土地之申報地價，其價值已有降低之傾向；另第四六八之三地號土地之申報地價，有灌水之嫌，上訴人九十一年八月一日起自彰化汽車客運公司屆齡退休，目前並無工作及固定收入，若仍繼續依目前租金每六個月繳納一次，金額為一萬六千二百零四元繳納，將無力負擔，而有情事變更等語，則為被上訴人所否認，辯稱：前開二筆土地申報都由地政事務所自行核定，目前租金已經很低等語。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。而租用基地建築房屋，依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之十，又依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依該法規定所申報之地價，為法定地價；又依平均地權條例第十六條規定，在平均地權條例施行區域，地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人於期間內自行申報之一定地價為其申報地價，如未於該期間內申報者，則以公告地價百分之八十為其申報地價。且此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受之最高額，有最高法院六十八年度台上字第三０七一號著有判例可參。經查：
㈠被上訴人所辯系爭土地迄未再辦理申報地價，係地政事務所自行核定調整之事
實，既為上訴人所不爭執，而上訴人亦未能舉證證明系爭土地地價，較之當地地價有何異常偏高之情形，則上訴人所謂地價有灌水之情形云云，自屬無據，要非可採；又系爭土地當中，上訴人承租之面積分別為第四六八地號土地二七平方公尺、第四六八之三地號土地二一．一０平方公尺，已如前述，而第四六八地號土地之申報地價，於八十三、八十六、八十九年度每平方公尺依序為三千七百六十元、六千一百七十二元、五千六百四十元，第四六八之三地號土地之申報地價，於八十三、八十六、八十九年度每平方公尺依序為三千七百六十元、七千九百四十七．二元、一萬四千七百二十六元，有地價謄本在卷可稽，依此計算，則上訴人所承租之兩筆不動產價值於八十三、八十六、八十九年度分別為一十八萬零八百五十六元、三十三萬四千三百二十九點九二元、四十六萬二千九百九十八點六元，足見被上訴人所出租予上訴人之土地價值並無降低之情事；上訴人雖主張店舖及住家租金均下滑三成，上訴人承租金額顯然凌駕相鄰店舖租金云云，惟向上訴人鄰居周郁修承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號之房屋一棟之證人陳秀琴，亦到庭證述其向屋主承租之租金並未調降等語，亦不足以證明該地段土地價值有何減低之情形。是以上訴人主張被上訴人出租之不動產價值已經降低而有情事變更云云，亦無足採。
㈡上訴人復主張其承租範圍位於小巷內不能做為店舖使用，僅能做為一般住宅使
用，對外出入不便，四周環境雜亂不堪，且後方地勢低漥，下雨易積水，價值較低云云，然經本院履勘現場結果，上訴人承租之土地位於彰化縣○○鎮○○路旁，對面建物均為攤販及商家，鄰近處亦為鞋店，此處位於華成市場附近，市○○○○道路寬闊等情，有勘驗筆錄、相片可憑。本院審酌系爭土地之位置屬於市場商圈、四周環境群商聚集、交通便利，上訴人之建物作為住家使用，其利用基地之經濟價值、所受利益及土地公告現值之多寡等情，認本件租金以申報地價年息百分之七計算，極為合理，並無偏高之情形。故上訴人主張本件租金以申報地價年息百分之七計算，應予調降云云，亦屬無據。
㈢上訴人又主張近年來國內經濟環境惡劣，國民所得降低，其自九十一年八月一
日起退休，目前並無工作及固定收入，如仍依前述台灣高等法院台中分院民事判決所示之租金比率繳納，目前租金每六個月繳納一次，金額為一萬六千二百零四元，恐將無法長期負擔而影響日後基本生活而有情事變更，且現在妻子罹患糖尿病，還要照顧女兒的小孩，現已退休雖領有四百多萬元退休金，現在只剩二百多萬元，每月開銷四萬多元等語，為被上訴人所否認，辯稱：目前租金已經很低等語。按民法第四百四十二條固規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，惟有無資力繳納租金，並非法定增減租金原因，故上訴人所稱其無法長期負擔租金一節，核非調整租金所應審酌之客觀標準，自不得資為請求調降租金之事由；況且民法第二百二十七條之二第一項之所謂情事變更，係指情事劇變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言，上訴人雖謂其資力有所變化等語，然上訴人於本院準備程序時，即自認其領取退休金四百多萬元，現在現在剩下二百多萬元，每月開銷在四萬多元等語，顯見上訴人之資力並無所謂情事劇變，而前揭租金亦難認原有效果有顯失公平之情形，已如前述，故上訴人此部分主張，當無可採。
五、綜上所述，上訴人基於民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，訴請減少租金為自九十三年七月一日起，按年調整為依申報地價年息百分之五計算，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，即無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，核無理由，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法與舉證，均不影響本件判決之結果，爰不一一審酌。
據上論結：本件上訴為無理由，並依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十三 日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官 羅培昌~B法 官 蔡紹良~B法 官 陳弘仁右為正本係照原本作成不得上訴。
~B法院書記官 王振州中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十三 日