台灣彰化地方法院民事判決 九十三年度簡上字第九四號
上 訴 人 隆泰綜合工業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳建良律師複 代理人 林永貹律師被上訴人 啟達汽車股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李振祥律師右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十三年七月三十日本院彰化簡易庭第一審判決（九十二年度彰簡字第五六一號）提起上訴，本院於中華民國九十三年十二月一日辯論終結，判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○○段第一０三二地號土地上第一五七─一建號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○號之二層建物遷讓交還與上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴及本審主張：㈠被上訴人前於民國八十五年四月十三日向上訴人（原名隆泰化學工業股份有限公
司）承租坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（重測○○○鄉○○○段二九六之一地號）上第一五七之一建號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號、總面積三七二七點六四平方公尺之二層樓房屋，約定租賃期間自八十五年七月一日起至九十一年六月三十日止。迨上開租約屆期，被上訴人拖延不予搬遷，上訴人當時亦未即時為反對之表示，致兩造間之關係視為以不定期限繼續契約，上訴人事後乃聲請調解，而於九十二年三月十二日與被上訴人達成續約協議，約定延續舊約內容，僅租期自不定期限變更為定有期限延至九十四年三月十二日止，調解內容並經法院核定在案，準此，除調解內容另有約定外，被上訴人顯仍應遵守八十五年四月十三日與上訴人所定租賃契約之約定，未經上訴人同意，不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，否則上訴人得終止租約。嗣上訴人於九十二年八月間得知，被上訴人竟將所承租房屋之部分，提供第三人能守實業有限公司（簡稱能守公司）作為營業所使用，此經查詢能守公司向中華電信股份有限公司申請之０四─0000000電話號碼，即係以彰化縣○○鄉○○路○段○○○號為裝機地址，且能守公司負責人郭金城印製之名片亦載系爭租賃房屋所在地址為其營業處所，被上訴人顯已違反上開租賃契約之約定，上訴人遂於九十二年九月二日以彰化光復路郵局第一０四七號存證信函向被上訴人表示終止租約，請求遷讓交還房屋，依民法第四百五十五條之規定，被上訴人自應將系爭房屋返還上訴人。
㈡兩造就系爭房屋租約於九十二年三月十二日成立調解之調解書內容明白約定「願
續約二年」，將續約之期間縮短至九十四年三月十二日止，其意即為除其他調解內容之約定外，均依原租約條件繼續租約之意，並無消滅原契約之意，被上訴人指舊契約被新契約取代而消滅，顯然無據。縱認兩造成立之調解內容係就系爭房屋另訂新租約，惟被上訴人代理人陳志安於原審九十二年十二月三十日庭訊中自認該租約除調解書所載外悉依原租約，亦足認新租約仍有「未經上訴人同意，不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，否則上訴人得終止租約」之約款，被上訴人雖辯稱陳志安之自認與事實不符，主張撤銷，惟未提出反證顯然無據。又上訴人係於九十二年八月起始知能守公司使用系爭房屋，不曾同意或默認被上訴人將系爭房屋之一部供能守公司使用，依被上訴人所述其公司副總經理郭金城於租賃房屋之辦公室係作為「業務上之連絡處所」，被上訴人給付予郭金城全年薪資僅十二萬元，則被上訴人提供系爭房屋之部分予郭金城使用，自非供郭金城從事被上訴人公司之業務，且郭金城於庭訊時亦供稱其於辦公室內自聘助理人員，所從事之工作與被上訴人公司無關，被上訴人豈有不知郭金城以其所使用系爭房屋之部分供能守公司營業之用之理，故其辯稱不知且未將部分系爭房屋供能守公司使用，顯不足採。
㈢原審應就原租約已否終止為明確之判定，若認已終止，則再行判斷有否新租約之
成立。若認兩造之租約已因上訴人之意思表示而合法終止，上訴人雖於租約終止後繼續受領被上訴人所給付之金錢，惟因被上訴人繼續使用系爭房屋係屬無權占用，並同時受有相當於租金之不當得利，則上訴人原即有權請求被上訴人返還相當於租金數額之不當得利，上訴人縱誤認仍有向被上訴人收取租金之權利，然結果對於上訴人所支付之金錢仍屬有權受領無訛，不因此而謂兩造有另訂新租約之默示合意存在，且被上訴人既另以存證信函表示上訴人之終止租約係屬無據，其所為金錢之給付顯係依原租約之約定而交付之租金，並非依據兩造就系爭房屋因有默示意思表示之新租約存在而為之，足見兩造就支付與受領金錢之原因並不相同，更無另定新租約之合意存在，原判決為此認定，應有違誤。兩造之租約既因被上訴人違約，而經上訴人表示終止，依民法第四百五十五條之規定，被上訴人自應將系爭房屋返還上訴人。又上訴人為系爭房屋之間接占有人，被上訴人於租約終止後，為無權占有系爭房屋，上訴人自亦得依民法第四百五十五條、第九百六十二條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋以回復占有等情，並聲明㈠廢棄原判決。㈡右廢棄部分，被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○○段第一０三二地號土地上第一五七─一建號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○號之建物遷讓交還與上訴人。
二、被上訴人則以：系爭房屋之租賃關係於九十一年六月三十日屆滿時消滅，兩造於九十二年三月十二日始成立調解，且依據調解內容所載，租期兩年係自九十二年三月十二日起並非自九十一年六月三十日屆滿之翌日即九十一年七月一日起，足見調解成立之租約係屬新租約，並非原租約之延續，而上開調解書並無記載除調解內容另有約定外，被上訴人應遵守八十五年四月十三日租賃契約之約定，即未經上訴人同意，得將房屋之全部或一部份轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，否則上訴人得終止租約等字句，足見被上訴人無須遵守原租約所約定之條款。又能守公司之名片以及能守公司所申請之０四─0000000電話號碼，固以系爭房屋之地址為營業所，然此係能守公司之負責人郭金城（即被上訴人之董事兼副總經理）未經被上訴人公司之同意，擅自利用被上訴人公司於系爭房屋分配給其之辦公室為營業所之行為，並非被上訴人公司有出借或提供予能守公司專用之行為，被上訴人於原租期中並未將系爭房屋提供予他人使用。
另上開調解書並無如被上訴人訴代於原審九十二年十二月三十日庭訊中所陳述：「除租金等記載於調解書中的內容有變動外，其他條件跟以前租約一樣」等字之記載，足見被上訴人訴代於上開期日庭訊中之自認顯與調解書所載之內容不符，被上訴人自得撤銷被上訴人訴代所為之自認。故被上訴人於租期中並無違反將系爭房屋提供予他人使用之事實，上訴人於九十二年九月二日以彰化光復路郵局第一０四七號存證信函向被上訴人表示終止租約，實無理由。退步言之，縱如上訴人所稱被上訴人因違反兩造九十二年三月十二日成立調解之約定，將系爭房屋供他人使用，經上訴人已以存證信函表示終止調解成立之租約，兩造間已無租賃契約關係存在，但被上訴人於上訴人表示終止調解成立之租約後，仍繼續使用系爭房屋並支付自九十二年九月起至九十三年二月間每月十三萬元之對價，及九十三年三月起至九十三年八月止每月十四萬五千元之對價即為租金，且上訴人茍非收取租金何以於其所開立予被上訴人之發票上均記載「租金」而非「不當得利金」，足證上訴人辯稱其所收取之金錢係屬不當得利，實無理由，因此兩造間自九十二年九月起又成立一未定期限之新租賃契約甚明。另如租約業已終止，被上訴人未將系爭房屋返還，惟系爭房屋原係出於上訴人之意思而移轉占有予被上訴人，並非被上訴人積極侵奪而占有，是上訴人自不得行使民法第九百六十二條占有物返還請求權，訴請被上訴人返回系爭房屋等語，以資為辯。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
三、查本件上訴人起訴主張被上訴人於八十五年四月十三日向上訴人（原名隆泰化學工業股份有限公司）承租坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（重測○○○鄉○○○段二九六之一地號）上第一五七之一建號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號、總面積三七二七點六四平方公尺之二層樓房屋，約定租賃期間自八十五年七月一日起至九十一年六月三十日止，租約第四條第二款並約定，未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，迨上開租約期限屆滿，被上訴人仍未搬遷，上訴人則未即為反對之表示，故兩造於九十二年三月十二日經鄉鎮委員會調解成立，約定續約二年至九十四年三月十二日止，租金第一年為每月十三萬元、第二年為每月十四萬五千元，並由法院核定在案，嗣上訴人以被上訴人違反租約第四條第二款之約定，將租賃房屋提供予第三人能守公司作營業使用為由，於九十二年九月二日以存證信函終止兩造間之租賃契約，被上訴人則於同年月二十日以存證信函對上訴人表示其並無將租賃房屋提供他人使用之情事等情，業據其提出房屋租賃契約書、彰化縣花壇鄉調解委員會調解書、能守公司基本資料及存證信函為證，復為被上訴人所不爭執，上訴人此部份之主張堪信為真。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用；所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言；而租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（四十二年台上字第四一０號、四十三年台上字第三六七號、六十四年台上字第一五七九號判例要旨參照）。查兩造於九十二年三月十二日經鄉鎮調解委員會調解成立法院核定之調解書係載：「聲請人隆泰化學工業股份有限公司（即上訴人）所有廠房地段○○鄉○○○段二九六之一地號（重測後○○○鄉○○○段○○○○○號），住址彰化縣○○鄉○○路○段○○○號，於民國八十五年七月一日起至九十一年六月三十日止，為期六年出租給啟達汽車股份有限公司（即被上訴人），屆滿未搬出至今逾半年有餘，仍無搬遷，經兩造同意由調委會劉委員調解，內容如左：對造人（即被上訴人）願續約二年至九十四年三月十二日止，租金頭一年為新台幣每個月十三萬元，第二年租金提昇為每個月十四萬五千元。對造人於租賃期間欲提前搬遷時，必須提前三個月告知聲請人。原押租金新台幣一百萬元，對造人搬遷完成點交畢聲請人應無條件一次付清，並開立商用本票NO134134金額一百萬元整，做為交換憑據」，由上開內容可知被上訴人於九十一年六月三十日租期屆滿時並未搬遷，而上訴人亦未於相當時期表示反對之意思，致被上訴人繼續使用租賃房屋達六個月以上，故自九十一年六月三十日租賃期間屆滿時起兩造之租賃關係依法已視為不定期限繼續契約，然依前開說明其租約之條款除期限變更為不定期限外其餘並未隨同改變，嗣兩造於九十二年三月十二日所成立之調解其中「續租二年」之記載，應係將原來不定期限之租期變更為定有期限至九十四年三月十二日止，另加列承租人欲提前搬遷之告知義務及出租金交付押租金本票予承租人等條款而已，即該調解結果除增列二條約定外，亦僅為租賃期限之更新，其餘關於兩造所負之權利義務仍應受八十五年七月一日訂立之不動產租賃契約內容之拘束，未予變更，因此被上訴人辯稱兩造於九十二年三月十二日所成立之調解係另行訂一新租約云云，殊無可採，是被上訴人仍負有租約第四條第二款所約定，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋之義務存在，洵堪認定。
五、又查，上訴人主張被上訴人將系爭租賃房屋之一部份供第三人能守公司使用，並有印製以系爭租賃房屋地址為營業所之能守公司負責人郭金城名片、能守公司基本資料及能守公司以該處為裝機地點之網路電話簿在卷為憑，被上訴人則辯稱：郭金城係其公司之股東兼副總經理，被上訴人因此將租賃房屋之一間辦公室供予郭金城使用，然對於郭金城未經公司同意擅自另供其他公司使用之事毫不知情云云。查證人郭金城於原審曾到庭結證：其係被上訴人公司創始股東，現兼任副總經理職務，亦係能守公司負責人，能守公司地址位於員林鎮，然為聯絡方便及兩邊業務管理，其將能守公司部分業務設在被上訴人公司（即系爭租賃房屋）內，能守公司出售被上訴人公司比較沒賣之產品，能守公司除負責人以外尚有一位助理，此助理原係在被上訴人公司上班，後來撥給其使用，能守公司與被上訴人公司為關係企業，在系爭租賃房屋內兩家公司之業務其均有從事，被上訴人公司負責人亦知道其在該處從事能守公司之業務等語屬實，而被上訴人復自承能守公司與被上訴人公司係屬關係企業無訛，因此證人郭金城雖係被上訴人公司之副總經理，惟其亦為能守公司負責人，復均在系爭租賃房屋所在地從事兩家公司之業務，郭金城既為能守公司之負責人，則其在系爭租賃房屋內以能守公司法定代理人名義代表該公司所為之行為即屬公司本人之行為，故能守公司確實有使用系爭租賃房屋無訛，且此情為被上訴人所明知，而上開供能守公司使用租賃物之行為雖非屬轉租、出借、頂讓租賃房屋之全部或一部，亦堪認已符合以其他變相方法由他人使用房屋之情形，是依兩造上開租約之約定，被上訴人既未經上訴人之同意，將租賃物之一部供他人使用，即已違法約定方法使用房屋，依第六條第一款之違約處罰之約定，出租人即上訴人自得終止租約，因此上訴人於九十二年九月二日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，即於法有據，該意思表示並於同年月五日到達被上訴人時發生終止之效力，此有掛號回執附卷可按，自該時起兩造之租賃關係業已消滅。
六、再按民法第四百五十一條關於承租人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約者，係就租賃期限屆滿後本應消滅之定期租賃契約，變為不定期之租賃契約，使租賃關係不予消滅，此與出租人以意思表示終止租約而使租賃關係自此消滅，向後失其效力之情形不同，故上開規定於租約經當事人為意思表示終止時尚不得援用，依前所述兩造之租賃契約於九十二年九月五日被上訴人收受上訴人終止租約之意思表示時業已消滅，惟爾後被上訴人仍繼續使用系爭租賃房屋未予搬遷，並自九十二年十月份起仍每三個月寄發於各該月一日兌現且與租金同額之支票三紙予上訴人（九十二年九月份之租金支票已於同年七月份寄交上訴人，並由上訴人於未表示終止契約以前提示兌現），至九十三年九月份為止，上訴人均有收受並持以兌領至九十二年八月份，九十三年十月份以後被上訴人所寄發之支票均遭上訴人退回，其中九十二年九月份至九十三年三月份上訴人亦有開立品名為租金收入之各該月發票交予被上訴人等情，為兩造於本院行準備程序時所是認，復有支票及發票在卷可考，然上開情節被上訴人主張係兩造自九十二九月五日原租賃契約消滅後，另行重定一新租約，租賃關係仍然存在，上訴人自不得請求返還租賃物，上訴人則主張收受被上訴人所寄發之支票僅係收取相當於租金之不當得利，兩造並無另定新租約之意思表示合致存在。按契約須以當事人互相表示意思一致而成立。所謂一致通常係指必要之點而言。租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃必要之點自為當事人一方同意以物供他方使用收益，與他方支付租金二者，此二者意思表示缺乏一致，其契約即難認為成立。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，故如擬認兩造間有重定新租約之意思表示合致，必須上訴人明知被上訴人繼續使用租賃物又不即表示反對之意見，復繼續收受並兌對領被上訴人所寄發之支票，而足以推定上訴人有願將系爭租賃房屋供被上訴人使用收益之默示意思表示存在始足當之，而所謂不即表示反對之意見，係指依一般交易觀念出租人於可能表示意思時，而不表示者而言。惟查，本件上訴人於九十二年九月對被上訴人為終止兩造租賃契約之意思表示後，旋於同年十一月二十四日即對被上訴人提起本件請求遷讓租賃物之訴訟，顯已明示不願將系爭租賃物繼續供予被上訴人使用之意，以起訴為解決紛爭之最後手段來看，依一般交易觀念已有即為反對之表示，故上訴人既已明示不同意被上訴人繼續使用租賃房屋，當不得再以間接推定之方式認上訴人有與被上訴人重定新租約之默示意思表示存在，因此兩造間於上訴人為終止租約之意思表示後，對於是否重新成立租賃契約之必要之點其意思表示顯屬缺乏一致，實不得謂兩造有重新另定租約之情事可言，是上訴人主張租賃契約經上訴人合法終止以後，兩造間已無任何租賃關係存在一節，自屬可採。
七、縱上所陳，兩造於八十五年七月一日所訂立關於系爭房屋之租賃契約，於九十一年六月三十日租期屆滿後，因被上訴人仍為租賃物之使用收益，而上訴人不即表示反對之意思，已視為以不定期限繼續契約，後兩造於九十二年三月十二日經鄉鎮委員會調解成立將租期由不定期改為定有期限至九十四年三月十二日，惟因被上訴人未經上訴人之同意以變相方法使第三人能守公司使用系爭租賃物，故上訴人依租賃契約之約定以存證信函向被上訴人為終止契約之意思表示，於九十二年九月五日送達被上訴人，自該時起兩造之租賃關係業因終止而消滅，爾後上訴人亦已起訴請求被上訴人遷讓系爭房屋，而明示表達反對被上訴人繼續使用系爭租賃物之意，故兩造間對於成立租賃契約必要之點並無意思表示之合致，兩造之租賃契約經上訴人合法終止後既未重新另訂一新租約，則被上訴人於租賃關係消滅後自有返還系爭租賃物與上訴人之義務。從而，上訴人請求被上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○○段第一０三二地號土地上第一五七─一建號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○號之二層建物遷讓交還與上訴人，即有理由，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，爰依法將原判決廢棄改判，如主文第二項所示。
八、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
民事第二庭~B審判長法官~B法 官~B法 官得上訴。