臺灣彰化地方法院民事判決 九十三年度訴字第二七四號
原 告 彰化縣埔鹽鄉農會法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃茂松律師被 告 乙○○右當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國九十三年十月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段壹叁陸陸、壹叁陸陸之壹、壹叁陸柒、壹叁陸柒之壹地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積貳肆零平方公尺、編號Ｂ部分面積捌柒平方公尺之磚造房屋遷讓交還原告，並自民國九十三年六月九日起至交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬伍仟元，及自民國九十三年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國九十一年十一月十四日向原告承租其所有坐落彰化縣○○鄉○○段一三六六、一三六六之一、一三六七、一三六七之一地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積二四○平方公尺、編號Ｂ部分面積八七平方公尺之磚造房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自九十一年十一月十四日起至九十四年十一月十四日止，並於每月五日給付租金新臺幣（下同）一萬五千元。詎被告於九十一年十一月十四日、九十二年一月十日給付二次租金後，即拒絕給付租金，積欠租金達十三個月，共計十九萬五千元。嗣經原告發函催告被告於函到後三日內給付租金，否則即以該函作為終止系爭租賃契約之意思表示，而被告逾期仍未給付租金，系爭租賃契約即已終止，惟被告迄今仍無權占有系爭房屋，爰基於所有人物上請求權、租賃契約租金請求權、不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付所積欠之租金，以及相當於租金之不當得利等語。並聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：被告確曾與原告訂立系爭租賃契約，且積欠原告租金，但原告未曾表示終止租賃契約之意思。被告因生病住院休養，目前已準備重新開業，希望繼續承租，以營業所得來清償租金等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於九十一年十一月十四日向原告承租其所有之系爭房屋，約定租賃期間自九
十一年十一月十四日起至九十四年十一月十四日止，並於每月五日給付租金一萬五千元。
㈡被告於九十一年十一月十四日、九十二年一月十日給付二次租金後，自九十二年二月起，即未給付租金。
四、原告另主張：原告業已向被告為終止系爭租賃契約之意思表示等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第一百條第三項定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項亦有明文。經查：依卷附房屋租賃契約書第三條第二項之記載，被告於系爭租賃契約訂定時，曾給付保證金六萬元予原告，並約定於租賃期滿交還房屋時，再由原告無息交還被告。又被告自九十二年二月起即未給付租金，業如前述，則至九十三年四月止，合計積欠租金已達二十二萬五千元，扣除保證金六萬元後，被告尚欠原告十六萬五千元即十一個月租金並未清償，按諸前揭規定，原告自得終止系爭租賃契約。而原告業於九十三年四月二十一日向本院公證處聲請信函認證，催告被告於函到後三日內給付租金，同時表示如於期限內不履行，即以該函作為終止系爭租賃契約之意思表示，經本院公證處以九十三年度彰院認字第○○一○○一○二○號受理，並於九十三年四月三十日將信函寄存被告住所地之警察機關等情，此有本院依職權調取之本院九十三年度彰院認字第○○一○○一○二○號認證卷宗可稽。次按信函認證之送達，準用民事訴訟法關於送達之規定。但公示送達及囑託送達，不在此限。寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。公證法施行細則第七十九條第三項、民事訴訟法第一百三十八條第二項分別定有明文。因此，前揭信函即自九十三年五月十日發生送達被告之效力，且被告至同月十三日催告期限屆滿時，仍未給付租金，則原告所為附有停止條件之解除契約意思表示，其停止條件因被告未依期限給付租金而成就，系爭租賃契約於九十三年五月十三日業已終止，應堪確定。至於被告另辯稱：被告因生病住院休養，目前已準備重新開業，希望繼續承租等語。惟按承租人應依約定日期，支付租金；每月租金一萬五千元，雙方願定以現金於每期五日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納；民法第四百三十九條第一項、系爭房屋租賃契約第三條第一項分別定有明文。是以被告上開辯詞縱認屬實，亦未能免除其依約定日期給付租金之義務，則其所辯，自難採取。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院七十五年臺上字第八○一號判例意旨參照）。經查，系爭房屋確為原告所有，且系爭租賃契約因原告行使終止權業於九十三年五月十三日終止等情，均如前述，是原告依首揭規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例要旨參照）。本件系爭租賃契約於九十三年五月十三日終止後，被告占用系爭房屋之法律上原因已不存在，則被告自九十三年五月十四日起仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有他人房屋，按諸前揭說明，原告依不當得利之法律關係與兩造原租賃契約之租金標準，請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即九十三年六月九日起至交還房屋之日止，按月返還原告一萬五千元相當於租金之利益，於法有據，自應准許。
七、再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段有明文。本件被告依系爭租賃契約之約定，原應於每月五日給付租金一萬五千元予原告，惟被告自九十二年二月起至九十三年五月十三日系爭租賃契約終止時，均未給付租金，合計積欠十六個月租金二十四萬元之事實，均如前述，是原告請求被告給付十九萬五千元之租金，即有理由，亦應准許。
八、從而，原告基於所有人物上請求權、租賃契約租金請求權、不當得利之法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自九十三年六月九日起至交還房屋之日止，按月給付原告一萬五千元；㈡被告應給付原告十九萬五千元，及自九十三年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；均有理由，應予准許。
九、按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行，民事訴訟法第三百九十條定有明文。本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，准許之。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十 月 十五 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官 何志通~B 法官 蔡紹良~B 法官 鄭舜元右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十二 日~B法院書記官 卓俊杰