臺灣彰化地方法院民事判決 九十三年度訴字第三五號
原 告 辰○○
寅○○兼訴訟代理人 卯○○被 告 壬○○ 原
子○○丙○○丑○○乙○○丁○○辛○○癸○○己○○甲○○庚○○右當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國九十三年十月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應會同原告辰○○就坐落彰化縣○○鎮○○段壹壹壹叁地號面積壹肆壹肆平方公尺、同段壹壹貳叁地號面積壹肆貳捌平方公尺等二筆土地之耕地三七五租約，向彰化縣鹿港鎮公所辦理變更承租人蔡枋為原告辰○○之登記。
被告應會同原告就前開二筆土地之耕地三七五租約，向彰化縣鹿港鎮公所辦理租約續訂登記。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、按因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；因登記涉訟者，得由登記地之法院管轄；民事訴訟法第十條第二項、第十七條分別定有明文。本件被告住所雖均未在本院轄區，惟兩造既因坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號面積一四一四平方公尺、同段一一二三地號面積一四二八平方公尺等二筆土地（下稱系爭二筆土地）之耕地三七五租約（下稱系爭耕地三七五租約）存在與否有所爭執，且原告訴之聲明復請求被告應會同原告辰○○向彰化縣鹿港鎮公所辦理系爭耕地三七五租約承租人變更登記，並會同原告三人辦理租約續訂登記，按諸首揭規定，本院既為不動產所在地與登記地之法院，就本件訴訟自有管轄權。被告丙○○具狀聲請將本件訴訟移送臺灣臺北地方法院管轄，與民事訴訟法第二十八條第一項規定，尚有未合，不應准許。
二、本件被告均受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰按民事訴訟法第三百八十五條第一項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：訴外人蔡枋與原告卯○○、寅○○共同向被告壬○○、王儷容、子○○、丙○○、訴外人王庚海、王深圳承租系爭二筆土地，雙方並訂有耕地三七五租約。其中，王深圳業於民國六十五年九月二十日死亡，被告辛○○、癸○○、己○○、戊○○、甲○○、庚○○等六人為其繼承人，王庚海則於九十一年一月十六日死亡，被告丑○○、乙○○、丁○○等三人為其繼承人。又原承租人蔡枋於八十七年七月二十七日死亡後，除原告辰○○外，其餘繼承人蔡吉安、蔡映麗、蔡吉興均拋棄系爭耕地三七五租約承租權之繼承權，蔡枋就系爭耕地三七五租約之承租權應由原告辰○○繼承，且雙方原有系爭耕地三七五租約租期業於九十一年十二月三十一日屆滿，原告辰○○即向彰化縣鹿港鎮公所申請辦理變更承租人蔡枋為原告辰○○之登記，並與其餘原告共同申請租約續訂登記。詎被告於收受彰化縣鹿港鎮公所通知後，竟以未曾受領租金為由提出異議。然原告於系爭耕地三七五租約存續期間，均定期給付租金予原出租人王庚海，嗣王庚海死亡後，仍給付租金予被告丑○○，被告自不得終止系爭耕地三七五租約，爰依耕地三七五減租條例第六條第一項之法律規定，請求被告會同原告辰○○辦理承租人變更登記，並會同原告三人辦理租約續訂登記等語。並聲明：如主文所示。
四、被告丙○○、子○○、王儷容、壬○○未於最後言詞辯論期日到場，據其等所提出之書狀與丙○○於其他言詞辯論期日所為陳述係以：其等四人五十年來未曾受領租金等語。並聲明：原告之訴駁回。被告辛○○、癸○○、己○○、戊○○、甲○○、庚○○、丑○○、乙○○、丁○○均未於準備程序期日或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、本件原告主張：訴外人蔡枋與原告卯○○、寅○○共同向被告壬○○、王儷容、子○○、丙○○、訴外人王庚海、王深圳承租系爭二筆土地，雙方並訂有耕地三七五租約；王深圳、王庚海業已死亡，被告辛○○、癸○○、己○○、戊○○、甲○○、庚○○等六人為王深圳之繼承人，被告丑○○、乙○○、丁○○等三人則為王庚海之繼承人；原承租人蔡枋死亡後，除原告辰○○外，其餘繼承人蔡吉安、蔡映麗、蔡吉興均拋棄系爭耕地三七五租約承租權之繼承權，蔡枋就系爭耕地三七五租約之承租權應由原告辰○○繼承；雙方原有系爭耕地三七五租約租期業於九十一年十二月三十一日屆滿等語，業據原告提出臺灣省彰化縣私有土地租約、繼承系統表、戶籍謄本、戶籍登記簿、拋棄繼承同意書在卷為證，經核相符，應信屬實。
六、被告丙○○、子○○、王儷容、壬○○雖辯稱：其等四人五十年來未曾受領租金等語，然為原告所否認，並主張：其等先後定期給付租金王庚海、丑○○等語。而依原告所提出三信商業銀行送款存根、郵政國內匯款執據之記載，原告確實於八十九年三月二十三日、九十年一月十九日分別匯款三萬六千零五十元、二萬四千二百八十九元予王庚海，並於九十二年四月二十五日匯款四萬四千九百三十一元予丑○○，足見原告上開主張並非無據。且按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固有明文。惟耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院八十六年度臺上字第三三二四號判例意旨參照）。而依卷附臺灣省彰化縣私有土地租約所載，系爭耕地三七五租約雙方約定地租以實物繳納，繳付地點定在彰化縣鹿港鎮洋厝里佃戶，系爭租賃契約所約定地租清償地既為承租人之住所，性質上即屬往取債務，揆諸前揭說明，必須出租人於清償期屆滿後，經定相當期限催告承租人支付，且在催告期滿至承租人住所收取時，承租人拒絕清償，承租人始負給付遲延之責任，倘若出租人未赴承租人住所收取，只構成出租人受領遲延，承租人不負給付遲延之責任。本件被告既未能舉證證明其等曾向蔡枋、原告催告收取租金，以及前往蔡枋、原告住所收取租金時，曾遭拒絕清償之事實，則縱使被告所辯其等未曾受領租金等語屬實，亦僅屬被告受領遲延，蔡枋、原告均不負給付遲延之責任，被告自無依耕地三七五租條例第十七條第一項第三款規定，終止系爭耕地三七五租約之權利。
七、按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約；耕地三七五減租條例第六條第一項、第二十條分別定有明文。又依臺灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第三款規定，耕地租約之承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。本件系爭耕地三七五租約既仍有效存在，原承租人蔡枋死亡後，由現耕繼承人原告辰○○繼承其承租權，原登記之書面租約租期復於九十一年十二月三十一日屆滿。且原出租人王深圳、王庚海死亡後，被告辛○○、癸○○、己○○、戊○○、甲○○、庚○○等六人，以及被告丑○○、乙○○、丁○○等三人分別為王深圳、王庚海之繼承人，依民法第一千一日四十八條規定，其等應分別承受王深圳、王庚海財產上之一切權利、義務。則原告辰○○請求被告會同辦理系爭三七五耕地租約之承租人名義變更，以及原告三人請求被告會同辦理租約續訂登記，於法自屬有據。
八、從而，原告基於耕地三七五減租條例第六條第一項之法律規定，請求被告應會同原告辰○○就系爭二筆土地之耕地三七五租約，向彰化縣鹿港鎮公所辦理變更承租人蔡枋為原告辰○○之登記；被告應會同原告就系爭二筆土地之耕地三七五租約，向彰化縣鹿港鎮公所辦理租約續訂登記，為有理由，應予准許。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第二項。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官 何志通~B 法官 周莉菁~B 法官 鄭舜元右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日~B法院書記官 卓俊杰