臺灣彰化地方法院民事判決 九十三年度訴字第七二○號
原 告 戊○○訴訟代理人 張益隆律師複 代理人 甲○○被 告 丙○被 告 己○○被 告 丁○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求請求拆除地上物並回復共有土地事件，本院於民國九十四年三月十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段第四六三地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積０˙００二九四七公頃之車庫拆除後，並將該部分土地交還原告及其他共有人。
被告丙○應將坐落前項土地上，如附圖所示編號Ｂ部分面積０˙００一六九七公頃之車庫及編號Ｄ部分面積０˙０００六五四公頃之雨遮拆除後，並將該部分土地交還原告及其他共有人。
被告己○○應將坐落第一項土地上，如附圖所示編號Ｃ部分面積０˙００一九０二公頃之車庫拆除後，並將該部分土地交還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告丁○○負擔十分之四、由被告丙○及己○○各負擔十分之三。
本判決於原告分別以新台幣壹拾柒萬元為被告丁○○、以新台幣壹拾參萬元為被告丙○、以新台幣壹拾壹萬元為被告己○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○如以新台幣肆拾捌萬陸仟貳佰伍拾伍元、被告丙○如以新台幣參拾捌萬柒仟玖佰壹拾伍元、被告己○○如以新台幣參拾壹萬參仟捌佰參拾元分別為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段第四六三地號、地目田、面積二六四˙二一平方公尺土
地原為原告與訴外人許經鑫、戊○○之父許志茂所有，嗣於八十六年間因繼承登記而由原告及許經鑫、戊○○等三人分別共有取得，詎被告丁○○、丙○、己○○分別於其上依序搭建如附圖所示編號Ａ部分面積０˙００二九四七公頃、Ｂ部分面積０˙００一六九七公頃及Ｃ部分面積０˙００一九０二公頃之車庫，被告丙○並搭建如附圖所示編號Ｄ部分面積０˙０００六五四公頃之雨遮，渠三人係未經原告及其他共有人全體之同意，逕自以上開地上物無權占有系爭土地。原告於取得所有權後始發現上開土地遭被告等人無權占有，原告之父許志茂於生前從未同意將系爭土地提供予住戶停車並自行搭建停車棚使用，被告應就此負舉證之責任。原告否認原告之父許志茂就同地段第四六四、四六五、四六六地號土地上興建房屋時，有約定需設置噴水池、大門管理門禁、警衛室等供承購戶使用，且此亦與系爭四六三地號土地被告等應拆除無權占用之地上物無涉。原告於系爭土地欲出售予第三人前，即口頭請求被告等拆除車棚並返還土地，惟遭被告拒絕，原告從未言稱要以每戶三萬元向被告買回使用權，倘被告願自行拆除車棚、返還土地，原告願考慮以每戶三萬元補償被告自行拆除地上物之費用。
㈡被告另抗辯以原告及其父許志茂於本訴提起前，未曾請求返還系爭土地，欲藉此
證明渠等係屬有權占有、使用系爭土地，並進而主張十餘年來原告均無反對被告占有使用之意思表示，謂被告等人已取得系爭土地之地上權云云。惟查，原告及其父許志茂從未同意被告或其他住戶占有系爭土地，且原告亦早已口頭請求被告等人應儘速拆除地上物並返回土地，被告等人占有系爭土地既未經原告同意，非屬善意而無過失，依民法第三百七十二條準用同法第七百六十九條之規定，既未和平繼續占有他人他人未登記之不動產，又自承占有系爭土地未達二十年，顯不合時效取得系爭土地。茍依被告之主張，則雙方間之關係為使用借貸，被告並無行使地上權之意思，顯不能依時效取得地上權。況被告先是主張基於使用借貸關係而占有系爭土地，後又改稱係基於行使地上權之意思而占有系爭土地，前後主張顯屬矛盾，亦證被告所辯均係屬臨訟杜撰。被告辯稱丙○與丁○○同為房屋起造前之預購戶，基於與許志茂之約定，自行籌建搭設車棚使用，然證人庚○○卻證稱系爭房屋連同車庫賣給丙○，因許志茂賣給庚○○時，有將系爭土地供給住戶使用，則就係被告三人與許志茂約定使用系爭土地或係被告等三人之前手與許志茂約定使用系爭土地顯有矛盾，顯見證人陳詞並不可採。又證人庚○○忽而稱係住戶各自與許志茂協議使用系爭土地，忽而稱係伊先生與許志茂洽談，許志茂同意系爭土地供全體住戶使用，其陳述已矛盾不一，證人又稱只有被告等人及訴外人楊輔政搭建車棚使用，係因當時全體住戶僅該等人有車，然被告之訴訟代理人卻稱楊輔政搭蓋車棚停放機車之用，陳詞不一，可見根本未有約定使用系爭土地之情事。倘如被告所稱係許志茂未履行設置噴水池等設施而改為同意全體住戶使用系爭土地，何以僅有被告等人而非住戶全體搭建使用車位，且僅使用系爭土地之一小部份而非全部，況依被告所主張，就係全體住戶或單一住戶與許志茂約定及約定如何具體使用之內容，均莫衷一是，倘許志茂有同意被告使用系爭土地，被告即不會抗辯時效取得地上權，亦不會屢屢抗辯許志茂長期對渠等占有土地未有反對表示而認有協議，又稱使用系爭土地作停車場、公共使用為屬買賣主契約之從屬權利云云，由此益證許志茂與被告或被告之手，並無任何使用系爭土地之約定，證人庚○○之陳詞，顯係臨訟故為迴護被告不實之陳述，實不足採等情。並聲明：㈠被告丙○應將坐落彰化縣○○鎮○○段第四六三地號土地如附圖所示Ｂ部分面積一六˙九七平方公尺、Ｄ部分面積六‧五四平方公尺之鐵皮屋暨地上物拆除，並將該等土地返還予原告及其他共有人；被告己○○應將如附圖所示Ｃ部分面積一九˙０二平方公尺之鐵皮屋暨地上物拆除，並將該土地返還予原告及其他共有人；被告丁○○應將如附圖所示Ａ部分面積二九˙四七平方公尺之鐵皮屋暨地上物拆除，並將該土地返還予原告及其他共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告係被告等購買「鹿港小鎮」集合式公寓建商許志茂之子，因繼承而取得系爭
土地之所有權。緣七十四年，原告之父許志茂於與系爭土地相毗鄰之○○○鎮○○段○○○號（重測前為頂厝段崙子小段四０九之三五號）與「鹿港段四六六號（重測前為頂厝段崙子頂小段四０九之三七號）」土地，推出鹿港鎮首件集合式住宅建築之預售案，有住宅單位十二戶、店舖單位三戶，並於銷售廣告及銷售過程中均表示：要在「鹿德段四六五號（重測前為頂厝段崙子小段四０九之三六號）」之中央設置噴水池供社區居民聯誼使用及化解路沖，在社區入口處設置大門管理門禁，以現址為東興路八六號之建物作為警衛室使用，並提供跨坐於鹿德段
四六五、四六六地號上之建築物之二、三、四樓作為集合式住宅住戶及其他透天厝住戶之公共設施及公共空間使用，而警衛室中有梯間可通往上述建物。當時許志茂以該空間可作為居民婚喪喜慶之使用及社區教室為宣傳訴求，打動不少購買者，此可單就當時訂購位於鹿德段四六四地號上建物之預購戶，如楊輔政、李樓、丁○○、甘基泉、庚○○等戶之土地登記謄本原因發生日期為七十四年十二月十七日及庚○○申請之文件可證。詎料房屋建造完成後，許志茂卻遲不履行約定事項，藉故以部分房屋未取得使用執照而無法施工等理由搪塞，及至陸續又有人購買集合式住宅後，各住戶間才發現事態不對，聯合向許志茂理論，惟因當時不諳法律，與許志茂完成交易後，預售契約即被伊取回而無書面文件可證，爭執後許志茂遂同意將其所有系爭土地提供予住戶停車並自行搭設停車棚使用，雙方遂不再爭執。直至許志茂過世前及至原告繼承土地近二十年提起本訴以前，原告或其父皆未曾請求被告等將土地返還，反是日前地政機關通知相關人等鑑界時，各住戶才知道原告欲將系爭土地賣給不知情之第三人，為此各住戶聯名以存證信函通知原告，各住戶有權使用之實情，為此原告亦不爭執，反委託其舅父及鹿港鎮民代表施性鍾偕向住戶表示願以每戶三萬元之代價向住戶買回使用權，當時在場之住戶曾向原告之母舅表示：何以當初約定供公共使用之建築物至今仍大門深鎖，並據為己有，使伊無言以對。倘如原告主張為真，何以繼承時即可主張，為何遲至欲將土地出賣予他人時，才主張排除他人使用權？眾多住戶中，原告何以知悉地上物係由被告三人所搭設？顯證原告知悉住戶與其父親間之約定，其之所有不敢於買賣土地鑑價前主張排除使用，目的係基於欲使不知情之第三人陷於錯誤而交付價金，而將使用地上權之爭執轉由住戶與承買人去爭執，此買賣行為因住戶寄存證信函才告終止。
㈡集合住宅之各住戶間，所有權之更迭已有數起新住戶甚至不知原告在告什麼，只
如一般往常般的使用系爭土地，亦不知地上物究係由何人搭建，就以石綿瓦作為屋頂之材料即可證明年代相當久遠，因石綿瓦老早禁用十數載，而被告三人之中，丙○為住戶李樓之配偶，與丁○○同為房屋起造前之預購戶，故基於與許志茂之間的約定，自行籌資搭建車棚使用，而己○○則與許志茂有親戚關係，故雖非預購戶，也在許志茂之同意之下搭建車庫並供各住戶間停放機車、腳踏車，為此上揭事實直至八十三年許志茂過世時，皆未表示任何排除使用主張，原告父親與各區分所有人約定系爭土地之使用方式，原告依民法第一千一百四十八條，自繼承開始時即承受被繼承人財產上之一切權利義務，並非原告片面認為因原告係土地所有權之繼承人而得逕為排除他人之使用，原告依法仍須履行被告與原告父親間之約定及權利義務。況買賣房屋為主契約關係，使用系爭土地作為停車、公共設施使用為從屬關係，兩者密不可分，系爭土地之使用與住戶生活機能息息相關，若排除地上權之使用，則集合住宅將成為鳥籠，甚不見天日。
㈢依民法第九十四條、一百五十三條之規定，被告之地上物存在迄今已逾二十年，
昔時初以對話方式由許志茂同意被告等無償使用土地，以作為不要求另項公共設施之條件，雙方是否有另立字句，仍在尋找。但許志茂生前從未反對之事實，搭設車棚之行為，縱不論是兩造之明契或是要約行為，都因許志茂之不為反對而成立，此顯已符合民法達到之默示意思表示及契約合意程度。被告因不諳法律而於勘驗現場時表示系爭土地已近二十年，過不久就可以消極方式取得地上權，查證後始主張被告是有權使用系爭土地，而誤為地上權之意思，非主張地上權，倘知地上權之真意，系爭土地佔用搭設車棚，自始為善意已逾十年之久，早就該取得權利，因不知依法登記而陷於所有權請求訴訟之中，被告不甚了解法律文義，原告豈可強引為地上權與無償使用之關係，而謂被告主張矛盾。又丙○與李樓為夫妻，房屋預購時係以其妻李樓為登記名義，而購置一樓（即地址為東興路八八巷三號）之後，因庚○○有意售屋（即東興路八八巷三之一號即二樓），因而同樓棟之一、二樓遂由該夫妻買受，而登記名義為丙○，故由丙○連承受庚○○之車庫。另各住戶並非先行洽談使用系爭土地，而係追討為何公共設施、基金等不見下文，之後許志茂才以使用系爭土地為條件使各住戶間不再爭執。倘各住戶係一起向許志茂追討，自不會產生許志茂僅為庚○○裝設電話而又放話退還庚○○十萬元之情事發生。依目前現況可看出：編號Ａ、Ｂ棚有高低落差，Ｃ棚為修護後米白色之鐵皮屋，面積Ａ為Ｂ之一‧七倍，然因Ａ與Ｂ僅各有一鐵門，Ａ棚鐵門右側至牆壁間有封圍，結構上封圍之鐵門支撐處須有一樑柱支撐，對稱方亦須有一樑柱始能支撐屋頂之衍架重量，是產生了Ａ棚面積較大，有兩格、但中間沒有隔間，僅能停放一台車，旁可插停機車，而ＡＢ間有隔間。證人庚○○與丁○○交換使用後，丁○○使用Ａ棚、證人庚○○使用Ｂ棚，而Ａ棚旁之空間可由丁○○放置鐵材之陳述，此係認知之落差，並無矛盾。Ｃ棚、一旁之貨櫃目前皆為己○○所有，搭建支出係因楊輔政為停放汽車、己○○為了停放其夫之機車而共同出資的，惟比例並不相同，主要係由楊輔政停放汽車，己○○停放機車係以空隙來使用，故Ｃ棚又大於Ｂ棚，後因使用不便，己○○另購置緊鄰於旁之貨櫃作為停放機車用，雙方至此才各自獨立使用。後因楊輔政另購置新車，原Ｃ棚無法停放二輛車後，楊輔政才於自宅前施設屋簷作為兩輛車之遮雨棚，並基於以前之共用關係將Ｃ棚轉讓給己○○使用等語，以資為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段第四六三地號、地目田、面積二六四˙二一平方公尺土地原為原告與訴外人許經鑫、戊○○之父許志茂所有，嗣於八十六年間因繼承登記而由原告及許經鑫、戊○○等三人分別共有取得，被告丁○○、丙○、己○○分別於其上依序搭建如附圖所示編號Ａ部分面積０˙００二九四七公頃、Ｂ部分面積０˙００一六九七公頃及Ｃ部分面積０˙００一九０二公頃之車庫，被告丙○並搭建如附圖所示編號Ｄ部分面積０˙０００六五四公頃之雨遮等情，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本為證，並經本院會同彰化縣鹿港地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及鹿港地政事務所九十三年十二月三十一日土地複丈成果圖附卷足憑，復為被告所不爭執，原告此部份之主張堪信為真實。
四、次查，被告辯稱：原告之父許志茂七十四年間在與系爭土地毗鄰之同地段四六四、四六五、四六六地號土地上興建名為「鹿港小鎮」建物一批共十六戶，被告丁○○及己○○與訴外人庚○○為第一批承購戶，嗣庚○○將房屋轉賣予被告丙○，許志茂出售鹿港小鎮所製作之文宣廣告中，載明要設置警衛室、交誼廳、會議室及噴水池等公共設施，卻一再拖延未設置，經住戶向其反應後，許志茂即同意以系爭土地供住戶無償使用搭建車棚停放車輛，原告等為許志茂之繼承人應繼承其義務，繼續讓住戶無償使用系爭土地，被告等並非無權占用云云。經查，原告之父許志茂於七十四年間在系爭地段四六四、四六五、四六六地號土地上，興建名為「鹿港小鎮」建物一批共計十六戶，被告丁○○及己○○與訴外人庚○○為第一批承購戶，嗣庚○○將房屋轉賣予被告丙○等情，有土地及建物登記謄本在卷可稽，並經調取彰化縣政府建設局七十四彰建都（使）字第一七八四八號使用執照申請相關資料核閱屬實，復為兩造所是認，堪信為真實。查被告固提出鹿港小鎮售屋時之廣告文宣資料用以證明建商即許志茂，曾於出售上開鹿港小鎮房屋時表示將於社區中設置警衛室、鎮民會館、管理服務中心等公共設施，證人庚○○亦到庭證稱：「我把房屋賣丙○時一併將車庫轉讓給她，當初許志茂賣房屋給我時就有設計公共設施包括交誼廳、管理室，結果他都沒有做，所以他將系爭土地在我們買房屋的隔年借給我們無條件使用，只有我先生與許志茂談，同意整片土地供給我們全部使用，當時有四戶蓋了車庫，丁○○、己○○、楊先生及我」、「我先生與許志茂商談同意使用土地是在我家談的，當時我也在場，許志茂並沒有補償我們任何費用，是有人誤傳公共設施沒有做，才有補償金，許志茂才支付我補償金，實際上並非如此，許志茂只替我們裝一支電話，許志茂有無補償其他住戶，我並不清楚。當時談完之後我有告訴其他住戶，許志茂同意將系爭土地無條件讓大家使用。之所以僅有四戶住戶搭建車庫是因為當時僅有這四戶有汽車。」等語在卷，然縱認被告所辯稱許志茂興建之鹿港小鎮原擬設置管理服務中心等公共設施，嗣未依約設置一節係屬為真，惟依證人庚○○之證詞所述當時僅係其夫一人代理伊與許志茂進行協商，尚無證據足認其他住戶亦委任授與代理權與庚○○之夫與許志茂達成協議，茍庚○○之夫尚代表全體住戶與許志茂就系爭土地成立無償使用契約，將不會發生許志茂僅獨厚庚○○，同意另替其裝設電話，而其他住戶則闕如，且其他住戶全然不知之情，因此除庚○○一戶以外其他住戶是否亦有與許志茂就系爭土地成立無償使用契約之存在實有可議，而土地所有權人長期未向占有人請求返還土地之行為，尚不足用以證明所有權人與占有使用者之間有使用借貸契約存在之事實，亦不得即謂所有權人有默示同意他人占有使用土地之意思表示可言，是被告丁○○及己○○僅以鹿港小鎮廣告文宣及證人庚○○之證詞，欲證明渠等與原告之父許志茂間就系爭土地有未定期限之使用借貸契約存在，其證據力殊嫌薄弱，不足採信。
五、再按上訴人將系爭建物交與某甲使用，不問係出租或係無償貸與使用，某甲非經上訴人同意，要不得允許第三人使用（見民法四四三條一項、四六七條二項）。若未經上訴人同意，擅自將該建築物允許第三人使用，則不問上訴人與某甲間之原有耕地租賃或該建物租賃或使用借貸，已否終止；亦不問上訴人對某甲之租賃關係，已否獲得勝訴判決確定，該第三人均不得執以對抗上訴人，亦即上訴人得逕行請求該第三人返還（最高法院五十八年台上字第七一九判決要旨參照）。查依證人庚○○之證詞或可認定當時原告之父許志茂曾表示同意庚○○使用系爭土地搭建車庫用以停車，然該使用借貸契約僅限於許志茂與庚○○之間，庚○○縱將其所有建物轉售予被告丙○，依前揭說明亦不得將對於系爭土地之無償使用權利未經出借人之同意，逕予轉讓第三人，是被告丙○即不得以有使用借貸契約存在為由，向許志茂或其繼承人即原告等主張有權使用系爭土地，因此被告丙○於系爭土地上取得對車庫之事實上處分權後占用該土地，並於土地上空搭建雨遮均於法無據。縱上所述，被告所辯尚無足採，渠等係無合法權源占用系爭土地，屬無權占用，應堪認定。
六、末按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。綜上，被告等係無權占用原告所有之系爭四六三地號土地，從而，原告請求被告丁○○、丙○、己○○依序應將將坐落彰化縣○○鎮○○段第四六三地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積０˙００二九四七公頃、Ｂ部分面積０˙００一六九七公頃及Ｃ部分面積０˙００一九０二公頃之車庫，及被告丙○應將如附圖所示編號Ｄ部分面積０˙０００六五四公頃之雨遮均予拆除後，將各該部分土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 三十一 日
民事第二庭~B法 官 黃倩玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 四 日~B法院書記官 彭月美