臺灣彰化地方法院民事判決 94年度簡上字第19號
上 訴人即附帶被上訴人彰化縣員林鎮公所法定代理人 吳宗憲訴訟代理人 楊錫楨律師複代理人 丙○○
樓被上訴人即附帶上訴人 甲○○
9訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人不服中華民國九十三年十二月六日本院員林簡易庭所為之第一審判決（九十二年度員簡字第三一八號），提起上訴，附帶上訴人亦提起附帶上訴，並為訴之擴張，本院於民國九十五年七月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付金額超過新台幣貳拾陸萬陸仟陸佰零陸元及自民國九十二年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息與該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及在第二審擴張之訴及假執行之聲請，及附帶上訴均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之一九，餘由被上訴人負擔。
附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人即附帶被上訴人（以下簡稱上訴人）以其法定代理人於本院審理中變更為吳宗憲，並提出彰化縣選舉委員會發給之當選證書為憑，茲據其具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十五條之規定，核無不合，應予准許。
二、被上訴人即附帶上訴人（以下簡稱被上訴人）於本院提起附帶上訴，並為訴之擴張，惟內容迭有更易如下：⑴民國（下同）九十四年四月廿二日具狀為附帶上訴之聲明：
㈠原判決駁回附帶上訴人後開第二項部分廢棄。㈡前項廢棄部分，附帶被上訴人另應給付附帶上訴人新台幣（下同）八十九萬六千一百零六元，連同前項金額均自原審起訴狀繕本送達附帶被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢前項請求附帶上訴人願供擔保請准假執行。㈣訴訟費用由附帶被上訴人負擔。（請求增付租金、不當得利期間為八十六年一月一日起至九十四年三月三十一日止）⑵九十四年八月十六日具狀減縮聲明為：㈠原判決駁回附帶上訴人後開第二項部分廢棄。㈡前項廢棄部分，附帶被上訴人另應給付附帶上訴人五十二萬二千五百零八元，連同前項金額均自原審起訴狀繕本送達附帶被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由附帶被上訴人負擔。（請求增付租金、不當得利期間為八十六年五月二日起至九十四年八月廿三日止，扣除原審判決附帶上訴人勝訴部分之金額），⑶九十五年六月廿二日具狀更正附帶上訴聲明為：㈠原判決駁回附帶上訴人後開第二項部分廢棄。㈡前項廢棄部分，附帶被上訴人另應給付附帶上訴人一百一十萬七千四百五十元，連同前項金額均自原審起訴狀繕本送達附帶被上訴人翌日即九十二年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢前項請求附帶上訴人願供擔保請准假執行。㈣訴訟費用由附帶被上訴人負擔。（請求增付租金、不當得利期間為八十六年一月一日起至九十五年七月十八日止）等語。上揭關於附帶上訴部分，附帶上訴人僅得就其於原審受不利判決部分得提起附帶上訴，附帶上訴人於本院九十四年八月十六日準備程序期日中亦陳明：附帶上訴聲明請求金額超過原審判決敗訴部分（原審駁回附帶上訴人之請求部分為三十二萬四千八百零五元及自九十三年十一月廿二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另原審判決書第五頁倒數第五行有關九十年至九十一年少付租金之計算顯然錯誤，多算一年，致其主文第一項上訴人應給付被上訴人之金額多算一千零七十元，併此敘明）屬擴張訴之聲明等語，是被上訴人就原審判決其敗訴部分（八十七年一月一日起至九十一年十二月三十一日止之租金請求逾四千八百四十七元部分）提起附帶上訴自無不合；至於自八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日租金請求及自九十三年十一月廿三日至九十五年七月十八日止之不當得利返還部分均屬被上訴人於二審為訴之擴張行為，經核分別與民事訴訟法第四百六十條、第四百三十六條之一第二項、第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二、三款規定相符，均應准許。
上訴人主張減縮起訴或上訴聲明，法雖無明文，惟應認其已發生撤回一部起訴或上訴之效力，被上訴人即附帶上訴人既於九十四年八月十六日以民事減縮聲明狀，減縮八十六年一月一日至同年五月一日之租金，則減縮部分，應不能再於九十五年六月廿二日具狀為擴張請求云云，與前揭法律規定不符，尚不足取，併此敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張其所有座落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目建、面積一一二．五七平方公尺土地（下稱系爭土地），位於員林鎮台汽客運站旁，地段極佳，前由上訴人承租。迄八十六年五月二日被上訴人請求提高租金，但上訴人函覆不准，嗣兩造於九十二年二月十二日合意終止租約，惟終止後，上訴人尚未返還系爭土地。租約期間上訴人向以土地公告地價年息百分之五、土地面積一一一平方公尺計付租金，租金偏低，承租面積亦與被上訴人所有系爭土地面積不符，被上訴人認年租金或相當於年租金之使用土地損害應以土地申報地價（年息）百分之十計付始較合理，按上揭標準計算，自八十七年一月一日起至九十三年十一月廿二日止，上訴人應給付被上訴人總計為九十八萬五千八百零五元之租金及相當租金之損害金，上訴人僅支付三十六萬五千二百九十元之租金，尚欠被上訴人六十二萬零五百十五元，爰請求上訴人給付被上訴人六十二萬零五百十五元，及自九十三年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，並願供擔保，請准宣告假執行等語。其於本院準備程序中則補稱：被上訴人於八十六年五月二日信件及回函要求上訴人提高租金，否則終止租約，上訴人既未按原約定租額付清，則被上訴人自得溯及至發函時間起算租金之增加。又地租所得稅為百分之十，地價稅以其法定地價數額千分之十五為基本稅率（土地法第一百六十九條），如以百分之五計付租金，被上訴人幾近無償提供，被上訴人另二筆土地亦均由法院依申報地價訂百分之十計租。又上訴人對彰化縣員林段九三地號道路預定地付年息百分之十，相較於被上訴人之商業區用地僅付年息百分之五，顯失公平外，尚有圖利他人之嫌。另被上訴人所有系爭土地原地號○○○鎮○○段○○○○號，緊鄰土地為同段八三五、八三六地號（重測前地號）土地出租他人，其地租遠超過申報地價百分之十，請鈞院調閱八十一年度訴字第二六七號事件卷內所附之租賃契約即可明之等語。
二、上訴人則以：系爭土地（重測前陸續為南平段南平小段一四五─三地號、莒光段八四０地號土地）之租約起始於日據時代大正十年即民國十年，由上訴人前身員林街役場向原業主黃維棉承租，供作員林鎮排水之作，為不定期租賃契約。期間出租人更易，依上訴人現有資料，六十年之出租人為高阿耳，出租面積三四．一八三坪，每坪申報地價一千九百十八元，年租金為租用面積申報地價百分之五。而被上訴人係於八十一年下年度為出租人，出租面積十五．八五七平方公尺每平方公尺公告地價一萬三千九百十四元，半年租率為百分之二．五，支付租金為五千五百十五元，即租金之計算係以承租面積公告地價百分之二．五為半年租金。至八十三年下半年度時，被上訴人為出租人，租用面積一一一平方公尺，每平方公尺公告地價為一萬四千三百七十一元，半年租率為百分之二．五，上訴人支付八十三年下期租金為三萬九千八百七十九元，即租金之計算，亦以承租面積公告地價百分之
二．五為半年租金。從上可知，租用面積為一一一平方公尺，租金支付方式為每年上、下年度二期，租金金額為每期以承租面積公告地價之百分之二．五即每年為承租面積公告地價百分之五，為兩造就系爭土地所訂不定期租賃契約之租賃條件，且兩造就此條件亦未曾另行約定變更。在八十七年至九十一年間，上訴人對於被上訴人租金之支付，已依前開條件履行，無欠租不完全給付之事。被上訴人另於九十二年一月二十二日以存證信函通知上訴人應繳清欠租，逾五日則終止租約，對此上訴人亦以公文通知被上訴人，對系爭土地自九十二年起不予租用，故兩造租約自被上訴人收受上訴人所寄公文之日即告終止，被上訴人僅能請求自九十二年一月一日起至終止日止之租金，且此租金亦應依前開租賃條件始符合債務本旨；至於租約終止後，因系爭土地部分亦遭他人占用，故請求酌減相當於租金之不當得利金額。又系爭土地上現有排水溝，前後流經彰化縣社頭鄉、員林鎮與大村鄉，於流經員林鎮內時，係供兩旁居民排放家庭用水及宣洩雨水之用，如經廢溝回填土地，會造成員林鎮民排水功能受阻及阻斷社頭鄉及大村鄉之上下游排水功能，影響公共安全，致不能廢溝，亦無法回復原狀，對於被上訴人於二造租約終止後受相當於租金損害之問題，須由兩造另行協議解決等語置辯。其於本院補稱：上訴人自八十六年至九十一年已給付租金金額共四十三萬六千六百七十三元，有上訴人領票用印等單據可證；又被上訴人於八十六年間致函上訴人之文意，僅指應依申報地價百分之十計付租金，而請求給付歷年短少之租金，而非表示就未來之租金 為增加調整之意思表示，且被上訴人於原審之書狀記載，似亦無有調整租金之意思，故原審逕以申報地價百分之十調整計算年租金，似有訴外裁判之違法；再者，被上訴人並未依民法第四百四十二條規定，提起增加租金之形成訴訟，且二造間租約已於九十二年二月十二日合意終止，被上訴人遲至九十二年八月廿日租約終止後，方提起本件訴訟，即起訴時二造已無租賃關係，則原判決逕行認定被上訴人請求依民法第四百四十二條規定，以申報地價百分之十調整計算為年租金尚稱適當，應予准許，及九十二年一月一日至二月十二日之租金，應依百分之十作為計算標準云云，亦違反前開民法規定及最高法院八十一年度台上字第一五００號判決意旨。又九十二年二月十二日租約終止後，迄上訴人將系爭土地交還被上訴人前，固應依不當得利之規定，給付被上訴人相當於租金之損害，然因租約終止前已有租金之約定，故應以年租金申報地價百分之五作為計算標準，或者亦應斟酌土地昇值情形、繁榮之程度，並應比較鄰地租金、承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，且系爭土地亦有部分遭他人搭建地上物占用，有彰化縣員林地政事務所複丈日期九十三年三月三十一日複丈成果圖附於原審卷可稽，則被上訴人僅能請求相當於租金之損害應為：系爭複丈成果圖編號Ａ、Ｅ部分，因全由上訴人作為排水之用，故由上訴人完全賠償其損害，至於該複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，因上訴人僅使用該部分土地下之土地作為排水之用，該部分土地上另有第三人占用，被上訴人僅能請求上訴人分擔該部分土地因無法完全使用而有二分之一相當於租金之損害，另二分之一之租金損害應由被上訴人對該等占用土地之第三人請求之等語置辯。
三、原審法院為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人二十九萬六千七百八十元（應為二十九萬五千七百一十元，原審計算錯誤，已見前述壹、二、），及自九十三年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及依上訴人聲請准命供擔保免假執行之宣告，且駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴聲明：原審判決不利於上訴人之部分廢棄，及請求就廢棄部分駁回被上訴人在原審之訴，第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔；並聲明駁回附帶上訴人之附帶上訴及在第二審擴張之訴，第一、二審訴訟費用由被上訴人即附帶上訴人負擔。被上訴人則聲明駁回上訴人之上訴，並於二審提起附帶上訴及為訴之擴張，聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，附帶被上訴人另應給付附帶上訴人一百一十萬七千四百五十元，連同前項金額均自原審起訴狀繕本送達附帶被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢前項請求附帶上訴人願供擔保請准假執行。㈣訴訟費用由附帶被上訴人負擔。
四、得心證之理由：本件二造主要爭點厥於㈠兩造間土地租賃契約有關租賃土地之面積究為一一一平方公尺，抑或為一一二．五七平方公尺？㈡被上訴人按土地申報地價年息百分之十計算租金，並據而請求上訴人給付八十六年至租約終止時止之租金差額是否有理由？㈢被上訴人就二造租約終止後，得請求上訴人返還之不當得利為何？上訴人抗辯系爭土地尚有他人占用故其僅願分擔被上訴人二分之一之租金損害等語是否可採？茲分敘如下：
㈠查被上訴人係於八十一年下年度為出租人，出租系爭土地面
積十五．八五七平方公尺予上訴人充為排水溝用地，二造按每平方公尺公告地價一萬三千九百十四元，半年租率百分之
二．五計算，被上訴人並收訖租金五千五百十五元。至八十三年下半年度時，被上訴人出租面積增為一一一平方公尺，二造係按每平方公尺公告地價一萬四千三百七十一元、半年租率為百分之二．五條件計算租金，上訴人支付八十三年下期租金為三萬九千八百七十九元；在八十六年至九十一年間，上訴人均按前述租賃條件支付租金予被上訴人租金完畢等情，有上訴人提出之收據、扣繳憑單、領票用印表、八十七年至九十一年間上訴人所製民有基地租金支付擬定表、被上訴人簽章領取上訴人支付租金支票之支票登記簿、上訴人依稅法開具之各類所得扣繳暨免扣繳憑單附於原審卷可稽，並為被上訴人所不爭執；又二造間就系爭土地所訂不定期租賃契約，已經二造合意於九十二年二月十二日終止乙節，並為二造是認在卷，均堪認為真實。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年度上字第一一一八號判例參照）。本件，由上揭事實既足以認定二造在終止租約前，就系爭土地所訂不定期租賃契約之租賃條件為：租用面積一一一平方公尺，租金支付方式為每年上、下年度二期，租金金額為每期以承租面積公告地價之百分之二．五即每年為承租面積公告地價百分之五，被上訴人復未舉證證明二造間之租賃條件嗣有變更之情形，則其主張應以系爭土地總面積一一二．
五七平方公尺充為計算出租面積，即屬無據。
㈡被上訴人按土地申報地價百分之十計算租金，並據而請求上
訴人給付八十六年至九十二年二月十二日租約終止時止之租金差額是否有理由？⒈二造就系爭租約既有約定租賃條件如上述，且被上訴人於九
十二年八月廿日視同起訴前，上訴人已依原租賃條件付訖九十一年度以前之租金，上訴人對被上訴人所負九十一年以前之租金債務已因清償而消滅，二造並已於起訴前之九十二年二月十二日合意終止租約，則被上訴人按土地申報地價百分之十計算年租金，並據而請求上訴人給付八十六年至九十二年二月十二日租約終止時止之租金差額，自無理由。被上訴人縱曾爭執租金過低，於八十六年五月二日曾以信件及回函要求上訴人提高租金，否則終止租約乙節，固為二造一致肯認，惟嗣後被上訴人仍按原租賃條件收受租金至九十一年底，應認前揭期間二造就系爭土地仍按原租賃條件維持不定期租賃關係。況被上訴人於二造租賃關係存續中並未依民法第四百四十二條規定向法院提起增加租金之形成訴訟，其請求以系爭土地申報地價年息百分之十計算租金，並主張已發存證信函要求被上訴人提高租金自得溯及自發函時起算租金之增加云云，均不足採。
⒉查二造系爭租約已於九十二年二月十二日合意終止，被上訴
人對上訴人就九十一年以前之租金債權並已因受領給付而消滅，其尚得請求上訴人支付九十二年一月一日至同年二月十一日租約終止前按原租賃條件（租用面積一一一平方公尺，按系爭土地公告地價年息百分之五）計算之租金為七千二百五十元（計算式：111×11353×5%×42/365＝7250元，元以下四捨五入）。
㈢被上訴人就二造租約終止後，得請求上訴人返還之不當得利
為何？上訴人抗辯系爭土地尚有他人占用故其僅願分擔被上訴人二分之一之租金損害等語是否可採？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；土地所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額（最高法院八十八年度台上字第三三三一號民事判決要旨參照）。本件，二造於九十二年二月十二日終止租約後，原租賃土地仍供員林鎮排水溝使用，在上訴人將土地交還被上訴人前，難謂被上訴人未受有損害，其自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還相當於租金之損害金，被上訴人請求上訴人返還自九十二年二月十二日起至九十五年七月十八日止之相當於租金之不當得利損害金，應屬有據。查：系爭土地位於彰化縣員林鎮台灣汽車客運站旁，附近商店林立，市況尚稱繁榮，惟上訴人於二造租約終止前，歷來承租系爭土地係充為水溝用地，充員林鎮內排水公益之用等情，為二造所不爭，並經原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄附卷，且有上訴人提出現場照片可稽；又系爭土地申報地價八十九年七月至九十二年底以前為每平方公尺一萬三千六百二十三．六元，有被上訴人提出之地價謄本附於原審卷編頁第四頁可稽，被上訴人並具狀主張以此申報地價為計算標準，上訴人亦具狀肯認其合理性，經核固無不合，惟依上訴人所提八十七年至九十一年租用民有基地租金支付擬定表（附於原審卷編頁第五十一頁背面至六十頁），上訴人租用系爭土地之鄰地即重測前彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地充為水溝用地，半年租金租率亦係按公告地價百分之二．五計算租金，亦即年租金按公告地價百分之五計算，揆諸前開說明，被上訴人請求上訴人返還自九十二年二月十二日起至九十五年七月十八日止之相當於租金之不當得利損害金，應以系爭土地申報地價年息百分之五計算標準為合理，從而上訴人在上揭期間得請求返還相當於租金之損害金為二十五萬九千三百五十六元【計算式：111×13,623.6×（3＋157/365）×5%＝259,356，元以下四捨五入】。
⒉被上訴人雖主張：
⑴被上訴人另二筆土地亦均由法院依申報地價訂百分之十計
租等語，並提出台灣高等法院台中分院七十二年度上字第七三號清償債務事件和解筆錄影本及台灣台北地方法院八十九年度訴字第八一三號民事判決影本一件為據，惟查前者被上訴人所有土地坐落台中市○○段，與本件土地坐落位置不同，且該件係二造成立訴訟上和解，與本件情形不同；後者法院判決則係以被上訴人請求給付之租金未逾其與承租人葉添發約定之數額（依土地公告現值年息百分之十計算租金）為由而判准其請求，與被上訴人前揭所言亦有不同。是其比附援引該二法院判決為請求，自不足採。
⑵上訴人對彰化縣員林段九三地號道路預定地付年息百分之
十，相較於被上訴人之商業區用地僅付年息百分之五，顯失公平外，尚有圖利他人之嫌等語，惟依上訴人提出、被上訴人亦不爭執其真正之八十七年至九十一年租用民有基地租金支付擬定表，被上訴人所述上開土地與系爭土地坐落位置不同，用途亦相異，被上訴人此部分主張亦難採信。
⑶被上訴人所有系爭土地原地號○○○鎮○○段○○○○號
，緊鄰土地為同段八三五、八三六地號（重測前地號，重測後地號依序○○○鎮○○段一一四六、一０九九地號）土地出租他人，其地租遠超過申報地價百分之十，請鈞院調閱八十一年度訴字第二六七號事件卷內所附之租賃契約即可明之等語，經本院調閱該卷宗查明附於卷內之租賃契約，該份契約標的係土地及地上建物，面積復較被上訴人之土地大，並係供營業使用，與被上訴人前承租系爭土地一一一平方公尺供作鎮內鎮民排水之用等情形不同，被上訴人此部分主張亦不足取。
⒊至上訴人另抗辯系爭土地亦有部分遭他人搭建地上物占用，
該部分土地，被上訴人僅能請求上訴人分擔該部分土地因無法完全使用而有二分之一相當於租金之損害云云，惟按權利人依不當得利法則得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），上訴人占用系爭土地係充作排水溝之用，雖訴外人又在系爭土地若干部分上方搭建地上物使用，於上訴人使用系爭土地用途不相扞格，自與本件無關，上訴人此抗辯並不足採。
㈣本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結論無涉，毋庸再予審酌，附此敘明。
㈤綜上所述，被上訴人得請求被上訴人給付①九十二年一月一
日起至同年二月十一日止之租金七千二百五十元、②九十二年二月十二日起至九十五年七月十八日止相當於租金之損害金為二十五萬九千三百五十六元，二者合計為二十六萬六千六百零六元。從而，被上訴人本租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及相當於租金之損害金，在二十六萬六千六百零六元及自九十二年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。故本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由及擴張之訴為一部有理由，一部無理由。爰就上訴有理由部分廢棄原判決，將廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴，上訴無理由部分應予駁回上訴。被上訴人之附帶上訴及部分擴張之訴亦無理由，併予駁回；其經駁回部分，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、應依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 七 月三十一日
民事第一庭
審判長法 官 羅培昌
法 官 游秀雯法 官 簡燕子以上正本係照原本作成。
對本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
書記官 林嘉賢