臺灣彰化地方法院民事判決 九十四年度訴字第一八八號原 告 甲○○ 住彰化縣訴訟代理人 黃茂松律師
送達代收被 告 乙○○ 住彰化縣
號訴訟代理人 黃勝雄律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國九十四年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一百二十一平方公尺土地及其上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號、建號○○鎮○○段一○六○建號、鋼筋混凝土加強磚造三層樓房、總面積二五五．四五平方公尺為原告甲○○及被告乙○○二人所共有。被告於九十四年一月十九日以員林中正路郵局第五七號存證信函通知原告，該函載明：「台端與本人共有土地坐○○○鎮○○段四七四之三地號及同段一○六○建號，為使該共有土地及建物充分有效利用及達成正當行使權利之目的，本人擬依土地法第三十四條之一各項規定處分出售上述土地及建物，本人所有上述土地應有部份已逾二分之一，台端可至主管登記機關查閱，已符合土地法第三十四條之一第一項規定之要件，特依同法第二項、第三項、第四項規定，將處分方式及內容通知台端如下：土地標示○○○鎮○○段四七四之三地號土地一筆，同段一○六○建號建物一棟。處分方式：擬按上列土地及建物全部價款新台幣（下同）五百十萬元整出售予丙○○價金分配：上列價款各共有人依其土地及建物應有持分比例面積計算並分配應得之價金。價付方法及期限：請台端於文到後十日內前○○○鎮○○路○段○○○巷○○號土地登記專業代理人高豐祥處簽訂，買賣契約並同時一次領取台端應得之價金，逾期不到本人即依土地法第三十四條之一各項有關規定辦理。特別約定事項：本存證信函係依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地，並依同法第二項、第三項、第四項規定通知他共有人，惟台端擬依同法第四項規定承買本人前述標的土地及建物應有持分時，請於文到後十日內以書面作意思表示，若由台端獲得優先購買權之資格時，本人等自當於收到意思表示後之翌日另行通知台端日期，簽訂買賣契約並付清本人土地及建物應有持分價款四百零八萬元整，逾時本人將按前揭規定依土地法第三十四條之一第二項規定、第三項規定處理。」
二、嗣後原告於九十四年一月二十五日及同年二月十五日分別以員林郵局第三二號及六八號存證信函通知被告，載明：「緣本人於九十四年一月十九日收到員林中正路郵局存證信函第五七號知悉相關出售共有不動產表示，本人願依相同條件承買並由本人指定地政士按正常過戶程序進度交付價款，特此通知。」；「緣台端以員林中正路郵局存證信函第五七號通知本人擬出售台端與本人共有之不動產，本人亦曾以員林郵局存證信函第三二號通知台端願意按相同條件承買，今特以本信函通知，請於文到十日內前○○○鎮○○路○段○號陳清福地政士事務所配合辦理過戶交款付價手續，以確實達到共有土地、建物充分有效之利用，以甲○○名義再發存證信函予乙○○」。詎被告於九十四年二月二十三日竟以員林郵局第七八號存證信函函復原告稱：「本人以九十四年一月十九日員林中正路郵局存證信函告知台端以同一條件現況買賣坐○○○鎮○○段四七四之三地號及同段一○六○建號有優先購買權，經台端告知本人曾於九十四年一月下旬及二月上旬多次至台端所指定之地政士處洽商買賣事宜，唯提出若干特別條款致本人無法接受，足見台端並無購買誠意，特此告知」。惟查土地法第一百零四條第一項規定：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，其所謂同樣條件，僅指出賣房屋之條件而言（內政部六十六年十月十八日台內地字第七五六三九七號函參照），而被告藉口不願配合，拒絕將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有，於法不合，嚴重損害原告之權益。添
三、按土地法第三十四條之一第一項雖規定：共有土地或建築改良物其處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但就同條第三項之規定觀之，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記，足見為處分之共有人，僅對自己之應有部分係處分自己之權利，所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為，並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承購權，職是之故，共有人依土地法三十四條之一第一項出賣共有土地之全部時他共有人對於出賣共有土地全部之共有人應有部分，仍有依同條第四項，主張優先承購之權利。（最高法院七十八年度台上字第一○一一號判例及最高法院七十九年度台上字第一四五五號判例參照。）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法三十四條之一第四項定有明文。又按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件被告依土地法第三十四條之一各項規定處分出售系爭土地及房屋，原告曾於九十四年一月二十五日及同年二月十五日分別以員林郵局第三二號及六八號存證信函通知被告願意按同一價格單獨優先承購在案，原告自得依上開法條之規定及基於買賣之法律關係，聲明：⑴確認原告就丙○○以五百十萬元整向被告買受之坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一二一平方公尺，權利範圍全部土地及地上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號，建號○○鎮○○段一○六○建號，鋼筋混凝土加強磚造三層樓房壹棟，總面積二五五．四五平方公尺，權利範圍全部，有依同一價格優先承購權存在。⑵被告於原告給付四百零八萬元整之同時，應將坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一二一平方公尺，權利範圍五分之四土地及地上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號，建號○○鎮○○段一○六○建號，鋼筋混凝土加強磚造三層樓房一棟，總面積二五五．四五平方公尺，權利範圍五分之四之所有權全部移轉登記予原告所有。添
四、查優先承購權之主要內容乃賦與優先承購權人以附有條件之形成權，因此優先承購權人附有條件之形成權之行使，使權利人與義務人之間成立義務人與第三人所訂立同樣條件之買賣。本件原告於九十四年一月間接獲被告以員林中正路郵局第五七號存證信函通知後，適時在九十四年一月二十五日表示願以買主丙○○相同條件承購系爭房地時，優先承購權之行使已完成，至於被告與丙○○所訂之買賣契約是否解除，並不影響原告優先承購權之行使，且原告否認被告有打電話給丙○○解除契約。被告答辯稱本件原告於九十四年一月二十五日、二月十五日分別以員林郵局存證信函通知被告謂其願以相同條件承買系爭土地及房屋，惟經被告先後四、五次親至陳清福地政士事務所洽辦等語，足證被告在接獲原告通知，原告願以買主丙○○相同條件承購系爭房地後，先後四、五次親至陳清福地政士事務所洽辦，其目的是要出賣系爭房地予原告。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文又解釋契約應探求當事人之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能截取書據中一、二語任意推解致失真意。本件被告於九十四年一月十六日與訴外人丙○○訂立不動產預定買賣契約書，該契約書第十一條雖載明：「買賣標的物為乙○○、甲○○共有，依土地法第三十四條之一規定以相同價格交易共有人甲○○有優先購買權，如共有人甲○○主張購買時，本契約買賣雙方無條件解約並退還承買人所繳交訂金，買受人不得要求違約賠償金」等語，惟查被告與丙○○訂立買賣契約，其意在出售系爭房地，契約書雖記載如果共有人原告主張優先承購時契約買賣雙方無條件解約，其目的無非在保護被告個人規避一物兩賣，從契約之文意解釋及保護權利人原告之利益，被告之真意是要出賣系爭房地予原告 (優先承購權人)應作肯定之解釋。故當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束，本件原告於於九十四年一月二十五日、二月十五日分別以員林郵局存證信函通知被告謂其願以相同條件承買系爭房地，主張優先購買權被告並因而受買賣契約之拘束，不容反悔，是出賣人被告對於優先承購權人原告及第三人丙○○均負有移轉標的物所有權之義務，出賣人欲對優先承購權人履行，並避免第三人主張損害賠償時必須與該第三人約定僅在優先承購權不行使之場合，始負履行義務，反之出賣人對第三人為履行時，違反其對優先承買人之義務應負損害賠償責任，因此被告不得以其與丙○○所訂之買賣契約業已解除而不存在為由，無故撤銷其出售系爭房地給原告之買賣行為。原告主張優先承購權之前，被告都沒有出示其與丙○○的契約，所以兩造才會談了四、五次。後來才藉故說條件有問題。原告現在要以被告與丙○○約定的同一條件購買，原告沒有其他條件，我們之前有要求要拆除磚造壁的部分，現在已經不要求。
貳、被告方面：本件原告於九十四年一月二十五日、二月十五日分別以員林郵局存證信函通知被告謂其願以相同條件承買系爭土地及房屋，但應由其指定陳清福地政士事務所按正常程序辦理過戶及交付價款等語。惟經被告先後四、五次親至陳清福地政士事務所洽辦，據陳清福告知，原告提出之條件為①付款方法：簽訂契約時付五十萬元，產權移轉登記之證件齊全時，付一百五十萬元，尾款二百零八萬元於過戶完成後付清。②系爭房屋與隔壁即萬年路一段十二號樓房間之現有木造壁，應拆除改建為磚造壁，費用共同負擔。惟，被告與丙○○所簽訂之買賣契約，付款方法係約定：簽訂契約時付一百五十萬元，產權移轉登記之證件齊全時，付三百萬元，尾款六十萬元於九十四年二月十五日交屋同時付清，並以房屋現況交屋，並無應將木造牆壁改建為磚造之條件。其付款方法之金額分配及交屋條件均不相同。又原告並另委託兩造之堂兄呂興向被告要求降低售價為三百四十萬元售與原告，為被告婉拒。因此，原告提出之承買價格及承買條件，均非同樣，被告無法接受，並於九十四年二月間當場告知原告之代表人陳清福地政士被告不賣系爭房地了，並請其轉告原告（被告並另於九十四年二月二十三日以郵局存證信函告知原告）。被告並在此之前即依其與丙○○訂立之買賣契約第十一條規定通知丙○○解除買賣契約，因此，被告與丙○○之買賣契約，業已解除而不存在，已無是否優先承買之問題，原告於九十四年三月十五日始又起訴主張願意依照同一價格及同樣條件優先購買系爭房地，於法洵屬無理由。又土地法第三十四條之一第四項所規定，他共有人得以同一價格優先承購之權，係僅有債權之效力，並無物權效力，（最高法院六十八年台上字第三一四一號判例參照）。因此，原告並無請求移轉土地所有權登記之權。綜上所陳，原告並非以相同價格及同樣條件要求優先承購，不合法定優先承購要件，且經被告表示撤銷出售之行為，不再出賣後，原告始又起訴表示願意按同樣條件優先承購，因出售契約已解除不存在，則已無優先承購之權益存在，且其請求與土地法第三十四條之一第四項之規定要件不合，並聲明：如主文所示。
參、兩造不爭執之事實
一、坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一百二十一平方公尺土地及其上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號、建號○○鎮○○段一○六○建號、鋼筋混凝土加強磚造三層樓房、總面積二五五．四五平方公尺為兩造所共有，被告之應有部分為五分之四，原告之應有部分為五分之一。
二、被告於九十四年一月十九日以員林中正路郵局第五七號存證信函通知原告被告之應有部分超過半數，擬以價金五百十萬元出售上述土地及建物予丙○○，並請原告於文到十日內表示是否主張優先承購權。嗣原告於九十四年一月二十五日及同年二月十五日分別以員林郵局第三二號及六八號存證信函通知被告主張其欲主張優先承購權。
三、被告與丙○○所簽訂之買賣契約中第二條及第三條付款方法係約定：簽訂契約時付一百五十萬元，產權移轉登記之證件齊全時，付三百萬元，尾款六十萬元於九十四年二月十五日交屋同時付清，並以房屋現況交屋，並無應將木造牆壁改建為磚造之條件。
四、原告之前提出之買賣條件為①付款方法：簽訂契約時付五十萬元，產權移轉登記之證件齊全時，付一百五十萬元，尾款二百零八萬元於過戶完成後付清。②系爭房屋與隔壁即萬年路一段十二號樓房間之現有木造壁，應拆除改建為磚造壁，費用共同負擔。原告並另委託兩造之堂兄呂興向被告要求降低售價為三百四十萬元售與原告。
五、被告於九十四年二月二十三日以員林郵局第七八號存證信函函復原告表示原告提出若干特別條款致被告無法接受。
六、被告與丙○○訂立之不動產預定買賣契約書第十一條載明：「買賣標的物為乙○○、甲○○共有，依土地法第三十四條之一規定以相同價格交易共有人甲○○有優先購買權，如共有人甲○○主張購買時，本契約買賣雙方無條件解約並退還承買人所繳交訂金，買受人不得要求違約賠償金」。
肆、得心證之理由
甲、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，始能認為原告有即受確認判決之法律上利益。本件原告主張其對被告就系爭房地之應有部分有優先承購權存在，惟被告所否認，而原告對被告有無優先承購權存在，並進而影響原告得否請求被告移轉系爭房地之所有權，故此法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，並得以確認判決除去，堪認原告有確認利益，其自得本起本件確認之訴，合先敘明。
乙、本件兩造所爭執之處在於原告對被告有無優先承購權存在？原告行使優先承購權之行為是否表示兩造間就系爭房地已成立買賣契約？被告與丙○○間之買賣契約是否已合法解除？被告是否負有移轉系爭房地所有權予原告之義務？
一、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。故他共有人行使優先承購權之前提必須是以「同一價格」購買共有人之應有部分，且須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院六十五年台上字第二一一三號判例可資參照）。經查，依據被告所提出其原本與丙○○簽訂之買賣契約第二、三條約定買賣契約之總價金為五百十萬元，且被告與丙○○簽訂之買賣契約中並未約定系爭房屋與隔壁即萬年路一段十二號樓房間之現有木造壁，應拆除改建為磚造壁，費用共同負擔，而原告雖在存證信函中表示行使優先承購權，惟原告提出之購買之價金則為四百零八萬（即510萬x被告應有部分4/5=408萬)加上拆除改建牆壁之費用，足見原告所提出之買賣條件與被告原先欲出售之條件並不相同，則原告尚難主張其對系爭土地有優先承購權。雖原告嗣於本院九十四年四月十三日及同年五月四日言詞辯論時改稱原告主張優先承購權之前，被告都沒有出示其與丙○○的契約，所以兩造才會談了四、五次等語。惟查，依據被告於九十四年一月十九日所寄予原告之第五十七號存證信函其內已明白表示，被告欲以總價五百十萬元之價格出售予丙○○，故原告於收到存證信函後縱使未見到被告與丙○○之買賣契約，惟原告已知悉被告與丙○○約定之總價為五百十萬元，故原告事後再提出拆除改建牆壁之費用由兩造共同負擔乙節，實際上已使買賣價格與被告出售予丙○○之價格有所有不同，故原告自難主張其當時有以同一價格向被告主張優先承購權，從而被告抗辯原告主張優先承購權之前，被告都沒有出示其與丙○○的契約云云，本院認尚不影響原告能否合法行使優先承購權之問題。又雖原告事後於本院言詞辯論時改稱原告現在要以被告與丙○○約定的同一條件購買，拆除磚造壁的部分，現在已經不要求，且優先承購權之行使已完成，故兩造間之買賣契約已經合法成立，被告應受買賣契約之拘束云云，惟按共有人即原告行使優先承購權僅係使原告取得與被告訂約之優先權，而兩造實際間之買賣契約則有待雙方更進一步之訂約始能正式成立，非謂共有人一行使優先承購權，則買賣契約即當然成立生效，故原告主張其先前優先承購權之行使已完成，故兩造間之買賣契約已經合法成立，被告應受買賣契約之拘束云云，尚不足採。又按，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。查被告先前以存證信函通知原告欲以五百十萬元將系爭不動產出賣予丙○○，而原告雖以存證信函行使優先承購權，惟查，兩造事後於地政士處談了四、五次，就系爭房屋與隔壁即萬年路一段十二號樓房間之現有木造壁，應否拆除改建為磚造壁及費用應否共同負擔乙節，一直無法達成共識，被告即於九十四年二月二十三日以員林郵局第七十八號存證信函通知原告表示原告提出之特別條款被告無法接受，足見兩造就買賣契約並未達成合致之意思表示，買賣契約根本未成立生效。而原告事後於本院表示先前主張拆除磚造壁的部分，現在已經不要求，欲以同一價格向被告購買云云，惟查，原告此時之主張已屬新的要約，並為被告所拒絕，被告表示不再出售系爭共有物之應有部分，故原告九十四年四月十三日之主張並不使兩造之買賣契約合法成立。更何況，被告與丙○○訂立之不動產預定買賣契約書第十一條載明：「買賣標的物為乙○○、甲○○共有，依土地法第三十四條之一規定以相同價格交易共有人甲○○有優先購買權，如共有人甲○○主張購買時，本契約買賣雙方無條件解約並退還承買人所繳交訂金，買受人不得要求違約賠償金」。而原告一開始以存證信函通知被告行使優先承買權時，被告即於九十四年一月底打電話通知丙○○表示共有人欲買系爭房地，彼等之買賣契約解除，被告並於打完電話隔日即將丙○○於訂約時以支票開立金額一百五十萬元之訂金退還予丙○○，丙○○並將買賣契約書退還予被告等情，亦據證人丙○○到庭結證屬實，雖原告否認證人之證詞，辯稱其認為被告沒有打電話解除契約云云，惟原告並未舉反證證明證人所言不實在，其空言否認，自不足採。故被告與丙○○之買賣契約既於九十四年一月底時解除，且被告表示其已不願再出售系爭房地之應有部分，則原告事後自不得再向被告主張行使優先承購權。
二、綜上所述，原告雖曾以存證信函通知被告欲購買系爭房地之應有部分，惟原告所提出之買賣價格與被告原先欲出售予丙○○之價格並不相同，故原告尚難主張其對系爭房地有優先承購權存在。且被告與丙○○之買賣契約已於九十四年一月底時解除，被告亦表示其已不願再出售系爭房地之應有部分，共有人既無出賣應有部分之行為，則其他共有人亦無所謂優先承購權之問題。從而原告起訴請求確認原告就丙○○以五百十萬元整向被告買受之坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一二一平方公尺，權利範圍全部土地及地上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號，建號○○鎮○○段一○六○建號，鋼筋混凝土加強磚造三層樓房壹棟，總面積二五五．四五平方公尺，權利範圍全部，有依同一價格優先承購權存在，依法即屬無據，應予駁回。又兩造先前就系爭房地之購買條件意示表示不一致，買賣契約並未合法生效，而原告事後改提出新要約欲以同一價格向被告購買，亦為被告所拒，故買賣契約亦未成立，被告自無將系爭房地之所有權應有部分五分之四移轉登記予原告之義務，故原告依民法第三百四十八條第一項規定請求被告於原告給付四百零八萬元整之同時，應將坐落彰化縣○○鎮○○段四七四之三地號，地目建、面積一二一平方公尺，權利範圍五分之四土地及地上房屋即坐落門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○號，建號○○鎮○○段一○六○建號，鋼筋混凝土加強磚造三層樓房一棟，總面積二五五．四五平方公尺，權利範圍五分之四之所有權全部移轉登記予原告所有，於法亦屬無據，應併予駁回。
三、 因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，均與本院前揭
判斷無違，毋庸再予審酌，附此敘明。添
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十四 年 五 月 十八 日
台灣彰化地方法院民事第二庭
法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 5 日
書記官 楊筱惠