臺灣彰化地方法院民事判決 九十四年度訴字第二○號原 告 丙○○ 住彰化訴訟代理人 吳莉鴦律師被 告 蕭汝漢即祭祀公業蕭伯榮管理委員會管理人訴訟代理人 乙○○ 住同右
甲○○ 住台中上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國九十四年四月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號、面積二○九一．二○平方公尺、地目田之土地，辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告起訴主張：
一、先位部分：
（一）緣坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號（重測前為埤清段七八五地號）、面積二○九一．二○平方公尺、地目田之土地為被告所有，原與原告訂有三七五租約。原告於民國九十一年十二月十九日向被告承買系爭土地，買賣價金議定為每分新台幣（下同）二百萬元，於契約成立同時，原告已先給付定金八十萬元予被告，作為價金之一部，兩造並約定原告同意以總價金之二分之一做為原告拋棄三七五租約權利之補償金，由總價金中扣抵之，餘款一百三十五萬元，則於土地過戶完畢後一次付清，此有不動產買賣契約書一份可證。因此原告購買系爭土地，實應付價金二百一十五萬元。
（二）契約簽訂後，被告已履行所有權移轉登記義務，原告也給付應付價款給被告收受。詎於九十三年八月十日，原告突接獲彰化縣田中地政事務所中地一字第○九三○○○三七六九號公文，其說明略以：「二、依祭祀公業土地清理要點第十九點規定：『祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。
但規約另有規定者，不在此限。』經查本案所附祭祀公業蕭伯榮管理暨組織規約第十二點規定：『處分土地之出售或出租，經派下半數以上出席，出席派下半數以上議決同意時，授權管理人代為辦理。』次依台灣省政府民政廳六十七年五月三十一日民一字第一○一一三號函釋祭祀公業處分財產需檢附同意處分之派下員印鑑證明；又依內政部七十九年七月十六日（七九）九內地字第八一一九四二號函略以：『．．．有經法院認證之派下員大會會議記錄可稽，其申辦土地所有權移轉登記，已檢附管理人之印鑑證明，得免提出同意處分之派下員印鑑證明。』本件第一次派下員大會會議紀錄經彰化縣田中鎮公所（九十年四月十九日九○田鎮民字第三八○○號函）備查，未經法院認證」，而依土地登記規則第一百四十四條第一項第二款規定，報請縣（市）地政機關查明核准後，塗銷原已辦妥之所有權移轉登記，回復原所有權人祭祀公業蕭伯榮所有，及回復原三七五租約登記。
（三）原告於接獲前開主管機關之公文後，即一再與被告協商履行移轉登記義務之事，但並無結果，爰提起本訴，請求被告履行契約，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。並先位聲明：如主文所示。
（四）對被告抗辯所為之陳述：本件被告對於有將系爭土地出售給原告之事，自認在卷，但辯稱無法提出同意出售土地之派下員之印鑑證明，因此無法辦理所有權移轉登記云云。經查，祭祀公業蕭伯榮之派下員共有六百零三人，依被告提出之九十年度第一次派下全員大會出席名冊，出席人數達三百八十四人，被告既能取得派下三百八十四人同意出席派下全員大會，卻稱無法取得該些人之印鑑，實令人難解。被告無法提出同意出售土地之派下員之印鑑證明，致無法完成所有權移轉登記，被告顯有違反兩造契約第七條之約定。次查，依被告提出之祭祀公業蕭伯榮管理暨組織規約第十二條規定：「處分土地之出售或出租，經派下半數以上出席，出席派下半數以上議決同意時，授權管理人代為辦理」。祭祀公業蕭伯榮曾於九十年三月二十五日召開九十年度第一次派下大會，該次會議有三百八十四名派下出席開會，已逾派下人數之半數。而該次會議通過決議，同意依實際需要，出售該公業之土地，土地出售之實際價格及方式，授權委員會決定，並授權管理人代為辦理移轉之全部手續，此有會議紀錄一份在卷可證。是以祭祀公業蕭伯榮既經半數以上之派下員出席派下大會，且決議通過處分土地案，則兩造間之買賣契約當已成立生效。至於彰化縣田中鎮公所回函所附之祭祀公業蕭伯榮於九十年度第一次派下全員大會出席人員之委任書，其中委任書雖有些不清楚，但扣掉有問題之部分，出席人數仍過半數。又依照祭祀公業蕭伯榮組織規約第四條、第十條規定，該公業之派下員必須經過向主管機關補列並准予備查後，才能正式成為派下員，故對被告抗辯開會當天雖有三位派下員死亡，死亡者沒有表決權且其子孫未經補列以前沒有表決權乙節，原告沒有意見。從而本件兩造間之土地買賣契約既已成立生效，且被告也表示願出售系爭土地予原告，但無法提出同意出售土地之派下印鑑證明，而原告亦願買受系爭土地，因此請求鈞院判決如原告之先位聲明。
二、備位部分
（一）本件鈞院如認為原告先位之訴無理由，則因本件系爭土地無法辦理所有權登記之原因，在於被告無法檢附祭祀公業同意處分財產之派下員印鑑證明，也無法提出經法院認證之派下員大會會議記錄，此乃可歸責於被告之事由。
（二）原告已催告被告履行登記義務，但被告逾期仍未辦理移轉登記，爰依兩造不動產買賣契約第十條規定，請求被告返還已收受之價款二百一十五萬及賠償同額之違約金，共四百三十萬元。爰備位聲明：被告應給付原告四百三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、被告則以：
一、原告先前向被告即祭祀公業蕭伯榮管理委員會開會上提請意願及要求承買坐○○○鄉○○段○○○○號、面積二○九一‧二○平方公尺，本公業管理委員會會議做成議決，土地二分之一作為原告三七五租約補償金，土地二分之一以每台分二百萬元價格出售於原告，符合耕者有其田的基本精神，原告欣然接受，與被告訂定買賣契約，並由原告自行指定地政士代理土地移轉手續，原告對上開流程均知。
二、所有權移轉登記時，被告備齊本公業派下員大會會議紀錄，出席名冊管理暨組織規約，備查文件配合原告及地政士向田中地政機關辦理所有權移轉手續。田中地政事務所承辦人員受理本案所有權登記時，本依法令規章就行政人員職責，依法核定准予登記。
三、被告接獲田中地政事務所九十三年八月二十五日中地一字第○九三○○○三九二一號函文略以本案經彰化縣政府函同意依土地登記規則第一百四十四條規定塗銷丙○○之所有權，回復所有權人祭祀公業蕭伯榮所有。又依彰化縣政府函復田中地政事務所，其說明略以本案依該公業規約第十二條規定，應依規約檢附派下員同意處分證明文件始為適法，經被告前往田中地政事務所查詢承辦人員當初依地政機關之規定所附上齊全之文件，並辦妥所有權移轉登記，為何事過二年時間後塗銷原已辦妥之所有權移轉登記，經辦人員說詞是經辦疏失而錯誤登記，需出席派下員半數以上請領印鑑證明，或派下員大會會議紀錄經法院認證，始為適法。被告隨即攜帶派下員大會會議紀錄前往法院辦理認證，公證單位告知派下員大會會議紀錄須大會當場執行方得認證。又派下員人數六百多人分佈全台灣各地，請求派下員至戶政機關請領印鑑證明幾乎不可能，並非原告催告被告，而被告置之不理。
四、祭祀公業蕭伯榮運作因前管理者別世，中斷二十多年，如今派下員之長輩發動重新辦理清理及登記所需委任酬勞費、登報費、雜支費等費用約二百萬元，當時委任契約第三條明定，上開費用辦理公業土地買賣取得款項始得支付乙方，如今原告向被告承買之價金已支付上開費用，又礙於法令不得其門將土地移轉原告，請鈞院體卹被告坦承以告，盼能依法判訴該系爭土地歸還原告等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、祭祀公業只有男性之子孫才有派下權，九十年度當時開派下員大會之前先有公告派下員名冊，看是否有人異議，當時沒有人異議，等到開會時才有人說有三位派下員死亡，則該三名派下員依法沒有表決權。又該三名派下員之男性子孫於開會當天並不當然擁有表決權，因派下員要增列前須先公告，看有沒有人異議，沒有的話才可以補列，這樣才能享有表決權，因為子孫也可以異議說他不要當派下員。
參、兩造不爭執之事實
一、兩造於九十一年十二月十九日就坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號、面積二○九一．二○平方公尺、地目田之土地訂立買賣契約，買賣價金議定為每分二百萬元，原告購買系爭土地，實際已給付價金二百一十五萬元。契約簽訂後，被告已履行所有權移轉登記義務。
二、上開所有權移轉登記後，經彰化縣田中地政事務所於九十三年八月十日行文原告表示被告同意處分系爭土地之派下員大會會議紀錄經未經法院認證，而依土地登記規則第一百四十四條第一項第二款規定，報請縣（市）地政機關查明核准後，塗銷原已辦妥之所有權移轉登記，回復被告所有。
三、祭祀公業蕭伯榮曾於九十年三月二十五日召開九十年度第一次派下大會，該次會議出席開會之人數，已逾派下人數之半數。而該次會議通過決議，同意依實際需要，出售該公業之土地，土地出售之實際價格及方式，授權委員會決定，並授權管理人代為辦理移轉之全部手續。
四、九十年度當時開派下員大會時有三位派下員死亡，則該三名派下員依法沒有表決權。又該三名派下員之男性子孫於開會當天並不當然擁有表決權。
肆、得心證之理由本件原告主張系爭土地既已於九十年三月二十五日，經祭祀公業蕭伯榮過半數以上之派下員出席，該次會議通過決議，同意依實際需要，出售系爭土地，且兩造間既已就系爭土地訂立買賣契約，原告亦已支付買賣價金完畢，被告即應依契約履行移轉登記予原告等語。被告則以其派下員人數眾多，無法提出過半數以上派下員之印鑑證明，而九十年間之派下員大會因為未在法院公證人員面前開會，故無法提出經公證之派下員大會紀錄，實非被告不願辦理移轉登記等語，資為抗辯。茲應審究者兩造間之契約是否合法生效？被告有無就系爭土地辦理移轉登記予原告之義務？
一、按祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。又按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前四項規定，於公同共有準用之，祭祀公業土地清理要點第十九點及土地法第三十四條之一第一項、第五項分別定有明文。又按依被告所提出之祭祀公業蕭伯榮管理暨組織規約第十二條規定：「處分土地之出售或出租，經派下半數以上出席，出席派下半數以上議決同意時，授權管理人代為辦理」。經查，本件祭祀公業蕭伯榮曾於九十年三月二十五日上午九時三十分，召開九十年度第一次派下大會，總計應出席人數為六百五十人 (註：扣除三位已死亡之派下員蕭汝慶、蕭鐵根、蕭秋國，且三位已死亡派下員之男性子孫依祭祀公業蕭伯榮管理暨組織規約第四條及第十條規定，在未依法向主管機關補列並備查後，不能正式成為派下員，故當時尚無表決權，此亦為兩造所不爭執，從而該三位派下員之子孫人數尚不計入應出席人數)，實際出席人數依該次會議紀錄紀載為三百八十四人，該次會議並經過半數以上議決：同意依實際需要，將該公業之十五筆土地（包含系爭土地在內）予以處分，土地出售之實際價格及方式，授權委員會決定，並授權管理人代為辦理移轉之全部手續等情，此有被告提出之祭祀公業蕭伯榮九十年度第一次派下大會會議紀錄暨出席名冊、祭祀公業蕭伯榮土地清冊及彰化縣田中鎮公所所提供該次會議紀錄之委任書等影本附卷可稽（雖依卷附之委任書影本觀之，派下員編號六三０蕭陸男、六二五號蕭慶陽之委任書委任人部分印文不清，編號五四九蕭永冠之委任書，其中受任人之簽名與印文不符，編號四二三號蕭瑞裕、三四九號蕭春松之委任書中受任人之部分未為簽名蓋章，編號四一二蕭金鐘之簽名與印文不符，編號三九五蕭金鎮、三九一號蕭威典、三一七蕭文俊、三二二蕭金章之委任狀受任人部分印文不清，編號一三五號委任書委任人及受任人均未簽名蓋章、編號十蕭敏欽、編號四蕭鐘委任書委任人部分印文不清，編號六三二、六三四部分有代簽情形，惟未見委任書，但縱使扣除此十三份有問題之委任書及二名無委任書之人數，實際出席人數為三百六十九人，仍逾越應出席人數為六百五十人之半數，故本院認此部分之問題無礙於該次議決之效力）。又原告已於九十一年七月七日於祭祀公業蕭伯榮委員會第四次會議中表明欲購買系爭土地，經祭祀公業蕭伯榮委員會於九十一年十二月八日會議中出席委員同意以每分地二百萬元出售予原告，原告與被告並於九十一年十二月十九日簽訂不動產買賣契約書，此亦有被告提出之祭祀公業蕭伯榮委員會第四次會議紀錄及九十一年十二月八日之會議紀錄影本及原告提出之不動產買賣契約書可佐。足見被告與原告訂立不動產買賣契約書，將系爭土地出售予原告，已符合祭祀公業土地清理要點第十九點、土地法第三十四條之一第一項、第五項、祭祀公業蕭伯榮管理暨組織規約第十二條等規定及祭祀公業蕭伯榮九十年度第一次派下大會之決議，應屬合法有效。而被告嗣後亦依約履行移轉登記之義務，將系爭土地移轉登記予原告，雖彰化縣田中鎮公所認為兩造辦理土地移轉登記時，未檢附同意處分之派下員印鑑證明，而被告所檢附之九十年度第一次派下員大會會議紀錄亦未經法院認證，故認為不應准予登記，事後並塗銷原已辦妥之所有權移轉登記，將系爭土地回復為原所有權人祭祀公業蕭伯榮所有。惟按申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：．．．㈡登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證者。．．．㈥登記義務依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑者。．．．．㈨祭祀公業土地授權管理人處分，該契約書依法經公證或認證者。㈩檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明者，．．．土地登記規則第四十一條第二、六、九及第十款固分別定有明文。然查，該土地登記規則第四十一條第二、六、九及第十款之規定，僅係為使當事人得免親自到場，故於申請登記時限制所提出之文件須有印鑑證明或依法經公證或認證，若當事人得親自到場，亦可不用提出印鑑證明或依法經公證或認證之文件，並非謂當事人所訂立之契約若無法提出印鑑證明或依法經公證或認證之證明，當事人之契約即屬無效。故本件被告於辦理移轉登記予原告時，雖因派下人數眾多，無法提出同意處分之派下員印鑑證明，而被告九十年度之第一次派下員大會亦未經公證，惟本院認無礙於兩造所訂立不動產買賣契約書合法性之認定，附此敘明。
二、又查，依據兩造所訂立不動產買賣契約書第四條第一項約定買賣登記履行日期約定於九十一年十二月十九日雙方會同委任訴外人江銘鑽辦理之，而原告亦已依約給付被告價金二百一十五萬元完畢，此亦為被告所自認，依兩造契約書第四條第一項約定，被告自負有移土地所有權予原告之義務。故原告本於兩造契約書之約定請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號、面積二○九一．二○平方公尺、地目田之土地，辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。
三、本件原告先位之訴部分既有理由，並經本院為勝訴之判決，則原告備位聲明之請求即毋庸再予審酌。又因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與本院之前揭判斷無違，均毋庸再一一論斷，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十四 年 五 月 九 日
臺灣彰化地方法院民事第二庭法 官 詹秀錦上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 十 日
書 記 官 楊筱惠