臺灣彰化地方法院民事判決 94年度訴字第216號原 告 甲○○訴訟代理人 林春榮律師複代理人 楊大德律師被 告 乙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰參拾壹萬參仟參佰參拾貳元及自民國九十三年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十二年十月十五日起，至交還土地之日止，按年給付原告參拾貳萬玖仟肆佰柒拾柒元之租金。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾肆萬元或等值可轉讓銀行定期存單供擔保後得假執行。但被告如以新台幣壹佰參拾壹萬參仟參佰參拾貳元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段510、512、517、519地號等4筆土地（下稱系爭土地），原為被告所有，民國75年間經鈞院強制執行拍賣，由原告拍定買受，並經鈞院核發不動產權利移轉證書予原告，惟被告仍繼續占有，原告遂向鈞院訴請被告將系爭土地上之鰻魚池設備拆除並交付土地，最後由台灣高等法院台中分院以91年度重上更㈡字第13號判決，認定：系爭土地上之養魚池暨其週邊設備屬繼續附著於土地具有獨立經濟價值之土地定著物，屬不動產且為被告所有，應推斷土地承買人（即原告）默許養魚設備所有人（即被告）得繼續使用系爭土地，即被告所有上開養鰻池及週邊設備對於原告所買受之系爭土地，有租賃關係存在，非無權占有等情，而駁回原告之請求，此判決並經最高法院以92年度台上字第1737號裁定駁回原告之上訴而告確定。故原告與被告間就系爭土地有租賃關係存在，已屬至明。
（二）兩造間之租賃關係既屬耕地租佃並有耕地三七五減租條例之適用，原告於93年10月18日聲請調解，且本件給付地租之租佃爭議業經該管耕地租佃委員會調解、調處不成立而移送鈞院，原告自得依三七五減租條例第2條規定訴請被告給付耕地地租。又關於漁牧地地租之計算標準，應以在該地牧畜或養殖通常所可獲得之利益額為準（司法院32年院字第2548號解釋參照）。查被告係在系爭土地之魚塭內養殖文蛤，依台灣省水產試驗所水養字第5383號函文之記載，彰化縣沿海之文蛤養殖，每次之收成為15,000公斤/甲，收成之價格為新台幣（下同）35元/公斤。而被告承租之面積為25,103平方公尺，相當於2.59甲，是被告租用該土地養殖文蛤每年通常所可獲得之利益額為2,719,500元﹛15,000×35×2.59×2（魚塭養殖每年可收成2次）}，依三七五減租條例第2條規定，被告應給付之地租為每年1,019,812元（2,719,500元×0.375）。而自87年10月
15 日起至92年10月14日止5年間，已到期且未罹於請求權時效之租金計5,099,060元（蓋原告於92年10月14日即向台灣台中地方法院起訴請求被告給付租金，起訴狀繕本於同年月23日送達被告），故原告請求被告給付5,099,060元及其法定遲延利息，並請求被告自92年10月15日起按年給付原告1,019,812元之地租等請求自屬有理由等語，並聲明：（一）被告應給付原告5,099,060元及自92年10月
23 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告應自92年10月15日起，至交還土地之日止，按年給付原告1,01 9,812元之地租。(三)就第一項聲明部分，原告願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供單保，請准宣告假執行。
(三)被告不是種植稻穀，故不能以稻穀價格計算租金，且被告所講的收成4千斤及價格均不實在。原告否認有將鐵門鎖住，且原告請求之範圍不包含85年。原告否認被告提出估價單之真正，且該估價單亦非被告所養殖文蛤之出賣證據。
對被告所提出之發票及簽帳單不爭執，依被告主張半台斤23元，一台斤則為46元，原告一公斤僅請求35元應屬有理由。此外，水產試驗所之收成量標準每年9000公斤至15000公斤，已有考慮到因天候因素等收成問題。若被告認為系爭土地一甲5000元都沒有人要租，那為何被告不願將土地返還給原告。
二、被告則以：
（一）按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用，所稱耕作，包括漁牧，土地法第106條定有明文，是依該法第110條之規定，漁牧用耕地之地租不得超過地價8%；再依耕地三七五減租條例第2條之特別規定：耕地地租額不得超過主要作物正產品全年收獲總量千分之375，原約定地租超過千分之375者，減為千分之375，不及千分之375者，不得增加。前項所稱主要作物係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。是依最高法院56年台上字第650號判例意旨，本件系爭土地之租賃關係自應優先適用前示三七五減租條例之規定。
（二）經查，系爭土地為田地，使用等則為第 17 等則，依福興鄉地區之田地使用習慣，種植最普遍者為稻谷，並非開墾為魚塭，依農委會調查頒布之「台灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」之記載，彰化縣區第 17 等則之耕地，其每甲之稻谷年收穫量為 3,150 台斤，是計算系爭土地之租金，仍應以上開標準表所列之稻谷年收穫量為依據。
（三）末查，系爭土地租賃關係之存在並非以台灣高等法院台中分院 91 年度重上更㈡字第 13 號民事確定判決予以判決形成，而是確認兩造有該法律關係，換言之，兩造在原告
75、76 年間經鈞院強制執行程序拍賣得標買受時即發生租賃關係，此際依民法第 423 條之規定，原告即出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此為原告之義務，惟原告於85年間竟以鐵鍊將系爭土地上養殖池塘之大門鎖住5天 (目前已無鎖住)，致被告無法使用，核其行為已違出租人上開交付義務，既已違約在先，則伊即不得請求被告給付租金，且因原告之不法行為致被告長期無法利用系爭土地，甚至於欲僱用第三人亦無人願意受僱，系爭土地迄今尚無正常固定之收益可言，原告又豈得請求租金。且租金有5年的時效限制，原告之前向被告請求給付租金之前案已被台灣高等法院廢棄，原告未於6個月起訴，原告從87年起算租金不合法。
（四）被告雖有在養殖，但放養的很少，因為兩造一直爭訟中，被告不知何時要搬走，故不敢放養太多。對原告主張被告承租之面積有25,103平方公尺部分，被告沒有意見。被告放養文蛤及虱目魚，虱目魚係與文蛤混養，主要目的是要它吃青苔，沒有要賣，被告是在自己的土地上（有部分是原告的土地）放養。文蛤部分一年全部收入大約4,000台斤（這是指使用原告全部的土地加起來）。前一、二年因寒流都6、7度，實際收成很少，水產試驗所收成之標準沒有考慮天候因素之問題。虱目魚也是因為寒流都死掉。文蛤一年半至兩年才收成一次（每台斤16至20元，因為有些是小的、壞的），不可能一年收成一次，因為放養之流程為先請挖土機將土挖起來 (一個月)，接下來再請推土機將土用平 (一個月)，之後曬池子，順便施肥、消毒 (二個月)，再來放水半個月，放下去後半年或一年後可以收成。彰化縣政府之回函是巿場之零售價格，在產地的價格，大的大約每台斤20元，小的約7元。被告不同意以彰化縣政府之回函來計算。而水產試驗所本身在推廣養殖，故其資料會誇大，且其價格並沒有扣掉原告的成本。被告並提出在家樂福所買之大文蛤，其上記載重量286公克，價格23元，半台斤23元，一台斤46元，被告並有發票及簽帳單表示確實由被告本人去買的。又被告提出系爭土地隔壁池子賣文蛤之估價單，證明目前之價格。被告請求去看現場，看是否真如原告所言那麼好養，如果那麼好養，為何旁邊的人都休耕。系爭土地目前要租給別人一甲5000元，都沒有人要租等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一) 本件原告主張坐落彰化縣○○鄉○○段510、512、517、
519地號等四筆土地，原為被告所有，75年間經本院強制執行拍賣，由原告拍定買受，惟被告仍繼續占有，經原告訴請被告將系爭土地上之鰻魚池設備拆除並交付土地，最後由台灣高等法院台中分院以91年度重上更㈡字第13號判決，認定：被告所有上開養鰻池及週邊設備對於原告所買受之系爭土地，有租賃關係存在，非無權占有等情，而駁回原告之請求，此判決並經最高法院以92年度台上字第1737號裁定駁回原告之上訴而告確定。故原告與被告間就系爭土地有租賃關係存在，應適用耕地三七五減租條例等情，有原告提出之台灣高等法院台中分院91度重上更㈡第13號民事判決影本、93年度上易字第180號民事判決影本、最高法院92年度台上字1737號民事裁定影本及本院調閱之台灣台中地方法院92年度訴字第2822號給付租金卷宗為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
(二) 又原告主張關於漁牧地地租之計算標準，應以在該地牧畜
或養殖通常所可獲得之利益額為準，被告則抗辯計算系爭土地為田，其租金計算應以稻谷年收穫量為依據等語。查系爭四筆土地之地目為田，使用類別為養殖用地，目前供養殖使用，此有原告提出之土地登記謄本為證，且被告亦自認目前在系爭土地有養殖文蛤及虱目魚，另有92年度訴字第2822號卷附之照片可稽。按以自為牧畜為目的，租用他人之農地者，土地法第177條第1項所稱耕地正產物收穫總額，以其因在該地牧畜通常所可獲得之主要利益總額為準，司法院院字第2548號解釋意旨可資參照。而被告既承認其承租系爭4筆土地係供養殖漁池使用，則關於系爭土地租金之計算標準，自應以被告因養殖通常所可獲得之主要利益總額為準，故被告辯稱租金計算應以「台灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」為計算基準云云，依法尚屬無據。
(三) 被告又辯稱原告於85年間以鐵鍊將系爭土地上養殖池塘之
大門鎖住5天 (目前已無鎖住)，致被告無法使用，核其行為已違出租人上開交付義務，則原告即不得請求被告給付租金等語，被告則否認有將大門鎖住之行為。查姑且不論原告在85年有無將大門鎖住之行為，原告請求被告給付租金之起迄時間乃為87年10月15日起至92年10月14日間，況且被告自認原告當時只有鎖住5天，目前已無鎖住，故縱認原告在85年有鎖住大門5天之行為，惟87年10月15日起至92年10月14日期間，被告並無不能利用系爭土地之情形，故被告抗辯此期間無庸給付租金云云，亦屬無據。
（四）按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。又按時效因起訴而中斷者，若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷，民法第126條及第131條分別定有明文。被告另抗辯本件有5年時效消滅之問題。查原告於92年10月14日曾在台灣台中地方法院對被告提起給付租金之訴訟，原告之請求權時效固可認為因起訴而中斷，惟上開案件嗣經台灣高等法院認此係租佃爭議事件，未經調解即逕行起訴為不合法，而於93年6月29日駁回原告之訴訟確定，此有台灣台中地方法院92年訴字第2822號案卷可稽。依民法第131條規定，原告之起訴既因不合法被駁回，則其請求權時效視為不中斷。又原告嗣於93年10月18日向鄉公所耕地租佃委員會聲請調解，此有卷附之福興鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解聲請書之收文戳章可稽，依民法第129條第2項第3款規定，聲請調解與起訴有同一效力，消滅時效因而中斷，而請求租金之消滅時效為5年，故原告得向被告請求租金之期限應為88年10月19日至93年10月18日，惟原告於本件向被告請求給付租金之期間為87年10月15日起至92年10月14日止，故原告起訴請求被告給付租金之期間，自88年10月19日起至92年10月14日止部分為有理由，惟87年10月15日至
88 年10月18日之請求即屬無據。
（五）按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之375；原約定地租超過千分之375者，減為千分之375；不及千分之375者，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者，耕地三七五減租條例第2條定有明文。兩造間就系爭土地既存在耕地租佃關係，而被告亦不否認其未給付租金予原告，從而原告起訴請求被告給付租金，自應允許。茲應審究者為原告所請求之租金是否適當？
1.查原告主張被告承租之面積為25,103平方公尺，相當於
2.59甲，此為被告所不爭執。又被告雖自認有養虱目魚，惟被告表示虱目魚的部分因這兩年寒流都死掉，沒辦法估計，且虱目魚係與文蛤混養，主要目的是要它吃青苔，沒有要賣等情，原告亦不爭執。且依據彰化縣政府94年8 月5日府農畜字第0000000000函表示虱目魚在福興鄉地區係屬混養，其產值無法估計。足見虱目魚應非被告養殖最為普遍之漁獲，即難認為係被告租用系爭土地之主要作物正產品，故虱目魚部分自難列為計算租金之基準。
2.又被告自認有在該土地養殖文蛤，原告亦不爭執，由於原告無法舉證被告每年文蛤實際之收獲量及價格，而被告主張使用原告土地所養殖之文蛤一年全部收入約4千台斤，價格每台斤16元至20元部分，又為原告所否認。故次應審究者為計算被告之因養殖通常所可獲得之主要利益總額應以何標準為據？查原告起訴時固提出彰化縣海域之文蛤養殖情形之資料，惟其所提出之資料為台灣省水產試驗所於85年所提供之資料，而原告所請求租金之期間為87年10月15日起至92年10月14日，以85年之資料數據為準計算87年至92年之漁獲產量，本院認尚乏依據。又被告雖自認其使用原告土地養殖文蛤每年之總收獲量約4000台斤，每台斤價格在16元至20元之間，此又與上開台灣省水產試驗所於85年所提供之資料 (9000~15000公斤/甲，35元/公斤)差距過大，亦與本院向彰化縣政府函詢之資料 (16000~24000公斤/公頃，40~55元/公斤)，及彰化縣彰化區漁會函詢之資料 (如正常管理運作，25000~35000台斤/公頃，即15000~21000公斤/公頃，25~35元/公斤，約一年收成一次，但受個人養殖管理技術及天候影響，產量不一)差距過大，故本院認被告主張之數據亦不足採信。
3. 又本院分別曾向彰化縣政府農業局漁業課及彰化縣彰化區
漁會函查關於87年至93年間彰化縣福興鄉地區養殖漁業關於文蛤每年之平均收穫量、收成價格及收成次數，並經彰化縣政府以94年8月5日府農畜字第0000000000函及彰化縣彰化區漁會以94年9月7日彰漁供字第0940005761號函函覆在卷。由於彰化縣政府農業局漁業課提供之資料係向彰化縣彰化區漁會函查而轉覆本院，惟其所提供之資料顯與彰化縣彰化區漁會提供之資料有所出入，且彰化縣政府農業局漁業課提供之資料表示文蛤40~55元/公斤，並未表示其價格係巿場上之零售價格或產地之批發價格，而本件為計算耕地之租金，應以產地之批發價格為準，故彰化縣政府農業局漁業課提供之價格亦明顯偏格高，本院認尚不足採，應以彰化縣彰化區漁會回函所提供之產地批發價格及資料為依據，較為適當。故本院認計算系爭土地之租金應以彰化縣彰化區漁會提供之數據為準。
4.依彰化縣彰化區漁會上開函文提供之數據顯示彰化縣福興鄉地區文蛤每年每公頃產量如正常管理運作約為25000~35000台斤/公頃，每台斤價格約在25~35元間，放養收成期間約一年。被告則抗辯前一、二年因寒流都死掉，收成沒那麼好，且一至二年才收成一次，又原告請求之價格未扣掉被告之成本等語。查最近2、3 年冬季時節因寒流因素，導致中部地區之溫度經常降至10 度以下，沿海空曠地區氣溫更是接近3、4度，導致養殖漁類大量死亡，此為眾所週知之事，故被告此部分抗辯，尚非無據。又由於原告於本件請求每年以15000公斤/公頃計算，雖未逾15000~21000公斤之範圍，惟15000~21000公斤/公頃之範圍係屬正常運作下之數值，尚未排除天地因素之影響，故考慮上開天候因素影響後，本院認原告請求每年以10000 公斤/公頃計算，始屬合理，逾此部分尚非無據。又被告雖抗辯一年半至兩年才收成一次，惟查，依據原告所提出之水產試驗所之函文、彰化縣政府94年8月5日府農畜字第0000000000函及彰化縣彰化區漁會94年9月7日彰漁供字第0940005761號函均表示文蛤每年約收成一次，且被告自認文蛤之養殖流程為：挖土一個月，推土一個月，曬池子二個月，放水半個月，放養後半年或一年後可以收成，故原告主張約一年收成一次，並非無據，被告此部分抗辯，尚不足採。至被告抗辯原告請求之價格未扣掉被告之成本部分云云，按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之375，耕地三七五減租條例第2條第1項定有明文。
依上開規定計算租金之標準，係以主要作物正產品全年收穫總量計算，法條並未規定須扣除承租人之成本，故被告主張原告請求之價格應扣掉被告之成本部分，在法律上尚屬無據。
5.又彰化縣彰化區漁會提供文蛤出賣之價格為25~35元/台斤(即41元至58元/公斤)，而原告於本件請求每公斤以35元計算，並未逾上開數額，應予准許。至被告提出94年10月
1 日之統一發票、簽帳單及其在一般賣場所出賣之文蛤，雖顯示巿場零售價格為「重量286公克，價格23元」，經換算結果每公斤為80元。而本件以平均值即35元/公斤計算產地價格並未逾上開數額，故被告此部分提出之證據並無礙於本院上開之認定。又被告提出之鄰池之估價單，係屬私文書，業據原告否認其真正，而被告並未能舉證確實係屬鄰池出賣文蛤之估價單，故被告此部分之證據即難予以審酌。綜上所述，被告租用系爭土地養殖文蛤每年通常所可獲得之利益額為878,605元﹛10,000公斤/公頃×35元/ 公斤×2.5103公頃×1（魚塭養殖每年可收成1次）}，依三七五減租條例第2條規定，被告應給付之地租為每年329,477元（878,605元×0.375）。而承上所述，原告得請求之期間為自88年10月19日起至92年10月14日，合計3年11月又25天，故原告請求被告給付租金計9,440, 550元及自92年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於請求1,313,332元 (329,477元x3年+329,477x11/ 12年+(329, 477/12月/30日)x25 天=元以下四捨五入)及自93年10月21日 (被告於93年10月20日收到調解聲請書)起至清償日止按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
6. 原告另請求被告應自92年10月15日起，至交還土地之日止
，按年給付原告1,019,812元之地租，於請求被告自92年10月15日起按年給付329,477元之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
7. 兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
8、被告請求勘驗現場，查看被告養殖情形，惟查，本院認本件每年養殖之產量、價格及收成幾次，並無法透過勘驗得知，故被告此部分請求，尚無必要，併此敘明。
四、本件為租佃爭議事件，依法當事人毋庸繳納裁判費，故毋庸為訴訟費用負擔之諭知，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 94 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 18 日
書記官 楊筱惠