臺灣彰化地方法院民事判決 94年度訴字第266號原 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 陳政麟律師複代理人 潘欣欣律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳榮昌律師上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國 94 年 5 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段一二二之五地號土地如附圖所示Ｂ部分土地上之地上物拆除及貨櫃群、物品搬離，並將該Ｂ部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如於物之交付前，以新臺幣壹佰貳拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭122-5地號土地）原為陳達所有，其生前將系爭122-5地號土地如附圖所示Ａ部分土地分給陳和尚耕作；Ｂ部分（面積2612平方公尺）及Ｃ部分（面積1240平方公尺）土地（下稱系爭Ｂ、Ｃ部分土地）則分給陳振風（即原告丙○○之公公）及原告乙○○耕作。嗣因陳和尚之繼承人分得土地較少而不願辦理繼承登記，系爭122-5地號土地迄今仍登記在陳達名下。又陳振風死後，原告乙○○及陳龍溪（即原告丙○○之夫）於民國８１年１２月２８日將系爭Ｂ、Ｃ部分土地出租予訴外人施奕中，作為洋菇寮及相關菇類之生產繁殖之用，約定租期自８２年１月１日起至８６年１２月３１日止，共計５年，而期間則由被告與訴外人施奕中、張炳章、李新富共同投資經營，惟於８６年間，僅剩被告單獨經營。嗣陳龍溪死亡，原告二人於８７年１月４日又與被告訂立土地租賃契約（下稱系爭租約），將系爭Ｂ、Ｃ部分土地出租予被告續作為洋菇寮及相關菇類之生產繁殖之用，並約定租期自８７年１月１日起至８７年１２月３１日止，共計１年；因被告係於系爭Ｂ、Ｃ部分土地上堆放貨櫃屋，且於其內以溫控方式生產洋菇，並非直接施人工於土地上，則兩造間之租賃關係當非耕地租賃關係甚明；又以非耕地之土地為租賃物之租賃，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，當事人得隨時終止契約，查系爭租約於期限屆至時，原告已收回系爭Ｃ部分土地，而系爭Ｂ部分土地縱認其為未定期限之租賃，原告亦於９３年６月２５日以郵局存證信函通知被告於９３年１２月３０日終止契約，另於９４年３月２日復以存證信函通知被告限於９４年３月３１日前搬離並恢復原狀，詎被告均置之不理，爰提起本訴等語。並聲明：如主文第一項所示，及願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於８２年１月１日向原告承租系爭Ｂ、Ｃ部分土地投入生產食用菇類，並於８３年間以彰化縣二水鄉農會學員名義，參加台灣省農業試驗所８３年度農村青年專業訓練菇類栽培班，並以所受菇類生產方法種植菇類，且菇類無法直接在土地上種植生產，自始即係在農地上蓋建菇舍，以木屑包方式栽培，且需以人工科技控制生產方法，使品質達到最佳狀況，並確保生產之安定；生產後又因菇類不耐貯運，政府引進適合本省生產條件之自動化生產機械，因不需任何設施或易於生產之菇類，政府本不輔導，而被告之栽培方式，均係政府宣傳輔導之生產方法，難謂非在農地上栽培耕作農作物。又關於農業之經營方式，依前台灣省政府農林廳之劃分，在農地上耕作，有土地利用型及設施利用型，而關於養菌園則屬於設施利用型，被告養菇園之栽培方法亦為在農地上設施利用型，故應認係農地耕作；又查，兩造間於８２年及８７年先後訂立「土地租賃契約書」均約定「租金每年為五百台斤稻穀（依農業收購價折算支付）」、「該租賃地除作洋菇寮及相關菇類之生產繁殖外，不得變更其他用途」，顯見兩造係以農地租賃之合意成立租約，亦見機器方式溫控菇類，係農業耕作方式；又觀契約既約定「作洋菇寮及相關菇類之生產繁殖」，則被告於租賃土地上建築菇菌寮舍等非可移動性之貨櫃屋，生產菇菌本係兩造共識，此係租地建屋之租賃契約無訛，縱以原告所謂不定期租賃論之，而菇寮生產設備為RC造，鋼架造房屋，加以農機設備、器具設備、及另冷氣機、搬運輸送機械，自有土地法第１０３條關於不定期限基地租賃收回之限制規定之適用，原告不得依民法規定終止；被告於系爭Ｂ部分土地上設置有貨櫃群鐵架造菌舍１８棟，且承租至今投資近千萬元，如原告得任意予以終止，將有違誠信原則，是原告之訴為無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請免為假執行。
三、原告主張兩造於８７年１月４日定有系爭租約，將系爭Ｂ部分土地出租予被告作為洋菇寮及相關菇類之生產繁殖之用，並約定租期自８７年１月１日起至８７年１２月３１日止，共計１年，及被告於系爭Ｂ部分土地上堆放貨櫃屋，且於其內以溫控栽培方式生產洋菇，且系爭租約於期限屆至時，原告亦於９３年６月２５日以郵局存證信函通知被告於９３年１２月３０日終止契約，另於９４年３月２日復以存證信函通知被告限於９４年３月３１日前搬離並恢復原狀等情，為被告所不爭執，復有原告提出之租賃契約書影本二件、照片三張、存證信函二件等在卷可憑，應堪認為真實。原告可否以租期屆至為由，請求返還土地，爭點即在於本件土地租賃，是否屬「耕地租賃」抑或「租地建屋」？而受相關收回限制規定之拘束。
四、按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用，土地法第一百零六條定有明文。次按，「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律規定。」，此耕地三七五減租條例第一條亦定有明文。又稱耕地租賃，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言，（參照司法院院字第７３８號解釋，及最高法院６３年台上字第１２１８號判例）；且其租用目的除漁牧外，係指種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物於土地而言。因此，所稱「施人工於他人土地」，係指直接利用土地耕作者而言。「耕地租賃」於法制上特與承租人有別於一般租賃之保護，應係在承租人直接於地上耕作，其作物與土地相結合，不能將作物搬遷離土地而生存，且耕作易受氣候等自然環境因素所影響，增加收益之不確定性，故有別於一般租賃而加以保護。查系爭Ｂ部分土地上放貨櫃屋，而被告在貨櫃屋內以機器溫控方式栽培洋菇，並非將洋菇直接栽種在系爭土地上，已為兩造所不爭執，既被告非直接利用土地耕作，則與首揭之說明即有未合，尚難與一般耕地租賃同視，系爭土地即非耕地三七五減租條例所稱之耕地，應無該條例之適用。
五、又租用建築房屋之基地，土地法第一百零三條固定有出租人收回限制之規定，此實乃鑑於房屋有相當之價值，且房屋無法脫離基地而存在，一但出租人任意收回，則承租人必然面臨房屋拆除或承租人放棄房屋之命運，不但使承租人蒙受重大損失，亦有害於社會經濟，故「租地建屋」之情形，土地法特加保護承租人。本件系爭土地上搭建有未定著於土地上，以鐵架及合板所簡易搭造之建物作為辦公室、涼棚架，及空地置放貨櫃屋，而在貨櫃屋內栽培洋菇，有照片附卷可參，且為兩造所不爭執，查鐵架、合板造之建物、涼棚架其結構簡單、且未著於土地上，價值難與一般房屋相比，又貨櫃屋尚同非定著於土地、原與基地分離，是本件與「租地建屋」之性質應非相同。
六、再按，以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約；綜上，本件既非「耕地租賃」、「租地建屋」，原告復已終止租約、催告被告返還土地，則其請求被告將系爭122-5地號土地如附圖所示Ｂ部分土地上之地上物拆除及貨櫃群、物品搬離，並將該Ｂ部分土地返還原告，為有理由，應予准許。
九、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院上開論斷無涉或無違，爰不予贅述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 94 年 6 月 1 日
民事第一庭
法 官 吳俊螢以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 6 月 3 日
書記官 林文斌