臺灣彰化地方法院民事判決 94年度訴字第440號原 告 乙○○訴訟代理人 許漢鄰律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳建良律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國94年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國93年3月6日承租被告所有門牌號碼彰化縣彰化市○○路○號5樓房屋（下稱系爭房屋），租約期間自93年4月1日起至96年3月31日止，租金以每月新臺幣（下同）28,000 元計算，雙方並有簽立房屋租賃契約書（下稱該租賃契約書），嗣被告於93年3月19日又出示房屋使用同意書，載明系爭房屋可供原告經營餐飲業之用。而兩造訂約後，原告即開始裝潢作業，並安裝水電及廣告刊板等工程，共計支出裝潢費用435,230元；嗣又購入沙發、桌椅、冷氣等生財器具，共計214,400元；且租賃弘音歌曲1年，租金計95,000元；惟後因系爭房屋係供住宅用而無法取得營業執照，原告於93年9月23日遭彰化縣政府勒令停業並處以10,000元罰鍰，嗣原告於同年10月19日以彰化南郭郵局第193號存證信函通知被告終止租約並請求賠償所失利益未獲置理。兩造於訂約當時，原告即已明確表示系爭房屋欲作餐飲營業之用，而被告非但矇騙原告系爭房屋僅供住家用不得為營利用途之情形，甚至出具同意書同意原告經營餐飲店，是兩造就系爭房屋之使用、收益狀態，在共同主觀上已達成可供餐飲用途之合意，是系爭房屋於被告交付時，應符合將來作為經營餐飲業之使用狀態，惟系爭房屋卻未符合訂約時之約定，被告當應負債務不履行之責任。又系爭房屋因未合規定而遭主管機關停業及罰鍰之處分，亦因被告違反租賃物之交付之規定所致，且亦違反應基於誠信原則對原告說明系爭房屋之使用狀態之附隨義務，故被告就附隨義務之不履行，亦應負不完全給付責任。縱上所述，原告於系爭房屋上所支出之裝潢費用435,230元、添購生財器具費用309,400元，致被告因而受有上揭裝潢、設備等利益，故原告自得依民法第
431 條第1項之規定請求被告償還有益費用；再原告因此而受有行政罰鍰10,000元、自93年4月1日起至同年9月1日止之租金計168,000元、押租金60,000元、房屋仲介費用10,000元，總計992,630元等損害，被告亦應依債務不履行負損害賠償責任等語。並聲明：㈠被告應給付原告992,630元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：兩造訂約前，原告曾表示系爭房屋欲從事餐飲營業使用，即要求租屋仲介人丙○○請被告提示房屋所有權狀，故原告對系爭房屋登記主要用途係住家用顯完全明瞭，被告對此並無隱匿；既原告明知系爭房屋登記之主要用途，仍願承租經營餐飲業，則應承擔得否申請營利事業登記並進而營業等風險。又兩造並未有系爭房屋當時法定使用狀況應令原告得申請餐飲業營利事業登記之合意，嗣進而又主張撤銷或終止租賃合意，顯然無據。另系爭房屋坐落商業區，雖使用執照所載用途為住家用，然依建築法及建築物使用類組及變更使用辦法之規定，並非不得申請變更為商業類用途。原告自承租時起至寄發存證信函止，期間長達7個月，從未要求被告配合辦理，自不能歸責被告違約。且原告未經申請登記許可即違規營業長達半年之久，嗣因違規營業遭勒令停業、罰鍰，此係因原告違反法律規定所應承受之責任，與房屋之法定用途如何並無關聯，當不得要求被告賠償其受行政罰鍰之費用。再者，兩造係約定系爭房屋僅得供經營餐飲業使用，原告竟以經營視聽歌唱業使用，顯已違反約定方法使用系爭房屋，故其所支出作為經營視聽歌唱業之裝潢工程、生財器具等並非營餐飲業之必要費用，被告否認之。又租金本為原告使用系爭房屋之對價；押租金則係原告於系爭房屋回復原狀交還被告後，方得請求返還；而房屋仲介費用係原告為求租屋所交付予房屋仲介人之費用，與被告無涉，是上開費用均無請求被告賠償之理等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，聲請免為假執行。
三、原告主張其向被告承租系爭房屋，租期、租金均如前述、雙方並有簽立該租賃契約書，且被告曾出示房屋使用同意書，載明系爭房屋可供原告經營餐飲業之用，及原告因系爭房屋係供住宅用而無法取得營業執照，遭彰化縣政府勒令停業並處以罰鍰等情，為被告所不爭執；並有原告提出之該租賃契約書影本、房屋使用同意書影本、彰化縣政府處分書影本、存證信函影本等在卷可證，均堪認為真實。惟被告否認有對原告隱瞞系爭房屋登記主要用途係住家用，而違反附隨義務，及否認原告無法取得營業執照，為債務不履行，原告可對其請求償還有益費用、負損害賠償之理。是本件之爭點即在於：因系爭房屋係住家用途，及原告無法取得營業執照，是否為被告之債務不履行？原告請求被告償還有益費用、負損害賠償，是否有理？等節。
四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此民法第423條定有明文。及所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益狀態有所妨害，最高法院亦著有89年度台上字第422號判決可資參考。故本件首應探求訂立爭該租賃契約時，兩造主觀上認知之合意為何。
五、經查，證人即被告之丈夫陳灯隆於本院證陳：系爭房屋租賃契約是伊訂的，當時原告是說要做餐飲，同意書是被告簽名的，在訂約前伊有把房屋所有權狀給原告看過，同意書是原告說要拿去申請文件用，原告一訂約後就開始使用系爭房屋，原告於使用系爭房屋二、三個月後有說申請執照有問題，當時並未要求伊作配合，原告有說曾遭警察取締，確實原因伊不清楚，伊向原告說法律伊不清楚，請原告自己去請幫其申請證照之人想辦法，伊可以配合，簽約當時伊沒有說要配合辦營利事業登記等語；另證人即仲介簽訂該租賃契約之丙○○到院證述：「簽約當時被告並沒有說要配合原告申請營利事業登記，簽約前原告有要求看房屋所有權狀，也有拿給原告看，原告看後沒意見。」等語，是二證人之前揭證詞，均證稱簽立該租賃契約時，被告尚無配合原告申請營利事業登記之義務，且及簽約前原告曾查看房屋之所有權狀；而所有權狀載明系爭房屋用途載為住家用，有該權狀影本附卷可憑，是原告於訂約前，當就系爭房屋之登記用途知之甚明，原告主張被告矇騙系爭房屋供住家用用途之情形，有違反應基於誠信原則對原告說明系爭房屋之使用狀態之附隨義務一節，已非可採。再查，原告自承其與被告簽約後，即開始裝璜工程，待裝璜完成後，才委請會計師申請營業執照；及被告抗辯原告使用系爭房屋半年後，其始因系爭房屋不得申請變更為商業類用途，致未能申請登記許可而遭勒令停業等情，為原告所不爭執，均足見原告於定約並使用系爭房屋相當時日後，方有申請營業執照之舉，被告辯陳兩造於簽約時，並無約定被告有使原告申請營利事業登記通過之義務，應可採信。另衡情，倘兩造於訂約時，即有系爭房屋將來須可供原告申請營利事業登記通過之約定，此對原告重要之點，應詳載於該租賃契約內，惟觀該租賃契約尚無此記載，亦足認兩造訂立該租賃契約時，渠主觀之合意，並無系爭房屋將來須可供原告申請營利事業登記通過之約定。至該租賃契約有載明「本房屋係供餐飲業之用」，及被告有出具房屋使用同意書，同意供原告做冷熱餐飲店使用等情，此雖為被告所是認，惟此約定應僅在確認原告承租房屋後，其可做餐飲店用途使用，尚不能推認被告有負擔原告必可在該處營業之意，或認被告有使系爭房屋將來須可供原告申請營利事業登記通過之義務，亦即原告申請營利事業登記通過與否之風險，依訂約時兩造之主觀上合意，應由原告自行承擔。
六、從而，原告主張系爭房屋未符合訂約時，約定可供餐飲用途之合意，不符合作為經營餐飲業之使用狀態，被告有違反租賃物之交付之規定，尚非可採；其認被告當應負債務不履行之責任，請求被告應給付原告992,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 10 月 12 日
民事第一庭
法 官 吳俊螢以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 12 日
書記官 林文斌