臺灣彰化地方法院民事判決 94年度訴字第563號
原 告 戊○○訴訟代理人 張奕群律師複 代理人 甲○○被 告 丁○○
號訴訟代理人 乙○○
號上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國95年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積七十平方公尺之空心磚造二層樓房拆除，並將該部分土地交還原告。
被告應自彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ｂ部分面積二百十平方公尺之鋼骨鐵皮造修車場坐落之基地遷出。
被告應自民國九十三年七月一日起至交還第一項土地及自第二項基地遷出之日止，按月給付原告違約金新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣貳拾叁萬貳仟玖佰叁拾陸元、陸拾玖萬捌仟捌佰壹拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣陸拾玖萬捌仟捌佰壹拾元、貳佰零玖萬陸仟肆佰叁拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、3 、7 款、第2 項定有明文。查本件原告原依據租賃法律關係起訴請求：㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）返還原告；㈡被告應給付原告自93年7 月1 日起至交還系爭土地時止，每月新臺幣（下同）50,000元之違約金；㈢原告願供擔保請准宣告假執行，迨訴狀送達後，原告除仍依據上開法律關係請求外，另追加援引民法第767 條規定請求，並將聲明變更為：㈠被告應將坐落系爭土地上如彰化縣北斗地政事務所94年10月17日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積70平方公尺之空心磚造二層樓房（下稱系爭樓房）拆除，並將該部分土地交還原告；㈡被告應自系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分面積210 平方公尺之鋼骨鐵皮造修車場（下稱系爭修車場）坐落之基地遷出；㈢被告應自93年7 月
1 日起至交還第㈠項土地及自第㈡項基地遷出之日止，按月給付原告違約金50,000元；㈣原告就聲明第㈠、㈡項，願供擔保請准宣告假執行，被告對於原告之追加及變更聲明，並未表示異議而為本案之言詞辯論，已視為同意變更及追加，且原告之追加及變更聲明，核與前開法條第1 項但書第3 、
7 款亦屬相符，故原告之追加及變更應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：被告自民國85年7 月1 日起即承租原告所有之系爭土地面積約105 坪，剛開始係每3 年換約一次，迨91年起改為每年換約一次，嗣於92年間因租約期滿，雙方乃於92年
7 月1 日另訂新約（下稱系爭租約），約定租期至93年6 月30日止，每月租金10,000元，當時因疏忽而於系爭租約書上將「159 地號」誤載為「158 地號」，惟兩造對於系爭租約之標的物確為系爭土地並無爭議。嗣於93年6 月30日租期屆滿，被告本應依約將系爭土地按照當時承租原狀交還原告，卻拒不遷出、返還，原告即先後於93年7 月10日、同年7 月16日分別以彰化縣北斗郵局第140 、146 號存證信函向被告表示不再續租之意思，被告收到上開140 號存證信函後，即以同郵局第151 號存證信函函復原告，表示希望原告「盡速出面依約續訂書面契約」等語，足見系爭租約屆期時，原告已不再同意續租，亦未為預約，雙方租賃關係已不存在，而本件係因被告要求將每月租金降為5,000 元，原告不同意，雙方始無法續約。又系爭租約第5 條已載明：「乙方（被告）於租賃期滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，如無續約應即日將租賃土地按照當時承租原狀遷空交還甲方‧‧」等語，故兩造於訂約之際，已約明系爭租約於93年6 月30日屆期時未再續約者，即無繼續之可能。至原告事後收受被告交付之80,000元，係租期屆滿後之損害金性質（相當於租金數額之損害賠償金），並非租金，系爭租約並無於租期屆滿後又生繼續之效力。況被告於租期屆滿後第1 次交付之50,000 元 ，係於93年11月間交付，益徵當時交付之款項非租金，此與民法第451 條規定之情形不符（參見最高法院42年臺上字第493 號判例）。再者，系爭租約並非租地建屋契約，原告並未同意被告於系爭土地上興建系爭樓房，且縱使係租地建屋契約，因其屬定期契約，依土地法第103 條規定，租期屆滿後，原告仍可請求被告返還租賃物。退而言之，若系爭租約仍存在，則以80,000元抵充租金後，被告尚積欠多月租金未繳，原告業於94年7 月22日以書狀催繳，被告已逾數月仍未繳納，原告爰再以94年11月29日準備書㈢狀繕本之送達（於94年11月29日言詞辯論期日當庭送達）為終止系爭租約之意思表示。至於被告於系爭土地上興建房屋並未增加系爭土地之價值，被告主張返還有益費用亦無理由。綜上，爰依民法第455 條規定，請求被告自系爭修車場坐落之基地遷出。另被告未經原告同意擅自在系爭土地上興建系爭樓房，其無權占有該部分土地，爰依民法第767 條規定及租賃法律關係，請求被告拆除系爭樓房，並交還該部分土地。又依系爭租約第5 條約定，原告自得請求被告給付違約金，且原告並未表示不收取違約金等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭樓房拆除，並將該部分土地交還原告；㈡被告應自系爭土地上之系爭修車場坐落之基地遷出；㈢被告應自93年7 月1 日起至交還第㈠項土地及自第㈡項基地遷出之日止，按月給付原告違約金50,000元；㈣原告就聲明第㈠、㈡項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告以：被告自85年7 月1 日起即租用系爭土地，當時被告原欲向訴外人李新壹承租系爭修車場，惟因原告告知須購買系爭修車場，訴外人即被告之岳母丙○○○乃向李新壹購買系爭修車場，並將之無償提供被告使用，原告遂將系爭土地出租予被告。嗣於87年7 月間，被告經原告同意在系爭土地上興建系爭樓房，當時原告表示：你們想蓋就蓋吧，反正這塊地還是會繼續租給你們等語，兩造間雖未就此書立契據，然實已達成不定期限繼續租賃契約之默式約定。否則以興建鋼筋混凝土房屋價值之高，被告豈會有違常理為剩餘不到2年之租期斥資興建房屋而僅圖短暫之使用？是兩造間之租約已因其後之默式約定而變更，原告仍執原契約請求履行顯無理由。又系爭租約到期後即93年7 月間，兩造曾至代書處處理續約問題，已有預約之效力，惟因原告欲改簽房屋租約，被告不同意，兩造因未達成共識始未簽訂續約。然被告於系爭租約到期後之93年11月、94年1 月已各交付租金50,000元、30,000元予原告收受（繳至94年2 月份），故系爭租約已屬不定期租約。退步言之，系爭租約縱已消滅，然因被告在系爭土地上興建房屋為原告所知且無反對之表示，依民法第
431 條第1 項之規定，原告應於租賃關係終止時，償還被告支出興建系爭樓房之有益費用而現存之增價額，此乃雙務契約中雙方相對互負之義務，原告未履行償還有益費用之義務前，被告自得依民法第264 條第1 項規定，主張同時履行抗辯權而拒絕租賃物之返還，且原告曾表示不收違約金，違約金之金額亦屬不合理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決時，願供擔保請准免為假執行。
三、法院之判斷：㈠兩造不爭執部分：
⑴被告自85年7 月1 日起即向原告承租系爭土地面積約105 坪
，剛開始係每3 年換約一次，迨91年7 月1 日起改為每年換約一次，嗣92年6 月30日租約期滿，雙方乃於92年7 月1日另訂新約即系爭租約，約定租期至93年6 月30日止，每月租金10,000元，當時將「159 地號」誤載為「158 地號」，嗣系爭租約於93年6 月30日期滿，原告已於93年7 月10日寄發上開第140 號存證信函通知被告，表示不再續租之意思，被告已於同年7 月12日收受上開信函。
⑵系爭修車場係被告之岳母丙○○○於85年6 月17日向李新壹
購買，並將之無償提供被告使用，面積為210 平方公尺。被告於87年7 月間，在系爭土地上興建系爭樓房，88年3 月間完工，面積為70平方公尺。
⑶原告於系爭租約到期後之93年11月間、94年1 月間，曾先後
收受被告交付之50,000元、30,000元。收受上開款項時，有關現金支出傳票上之文義記載，係由被告訴訟代理人乙○○所填載。
⑷對於系爭租約書、85年7 月1 日不動產房屋租賃契約書（名
為房屋租約，實為土地租約）、土地登記謄本、地籍圖謄本、第140 號存證信函暨掛號收件回執、系爭修車場買賣契約書、房屋稅繳款書、照片、現金支出傳票、勘驗筆錄暨附圖不爭執。
㈡兩造爭執部分：
原告主張系爭租約非屬租地建屋契約，並未同意被告興建系爭樓房，且系爭租約係定期契約，並已屆期，未再續約，故被告應將無權占有系爭土地之系爭樓房拆除、返還該部分土地，並應自系爭修車場坐落之基地遷出，及依約給付違約金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。玆將兩造主要爭點分述如下：
⑴按土地法第102 條有關租地建屋之規定，以在他人土地上有
房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院74年臺上字第2562號判例意旨參照）。其先為建屋無權占有，而後再獲准租用基地者，亦同。查兩造係自85年7 月1日起，即就系爭土地特定位置簽訂租賃契約，並陸續到期換約，迨92年6 月30日租約期滿，雙方於92年7 月1 日另訂系爭租約，約定租期至93年6 月30日止等情，已如前述，顯示兩造就系爭土地之租賃關係自85年7 月1 日起，均接續更新存在。而被告所承租之系爭土地位置原係訴外人李新壹之子（已死亡）向原告所租用，當時並由李新壹之子經原告同意在所承租之系爭土地上興建系爭修車場使用，嗣李新壹之子死亡，訴外人即被告之岳母丙○○○乃先向李新壹承購系爭修車場並提供被告無償使用，再由被告向原告承租系爭土地，繼續經營系爭修車場，當時原告將系爭土地出租予被告之目的確係供被告繼續使用其上之系爭修車場等情，為兩造所不爭，足見兩造均知被告向原告承租系爭土地時，係以在系爭土地上有房屋為目的而租用基地甚明。此觀系爭租約第1、4 、7 條分別約定「出租乙方（被告）坐落基地上之建築物使用」、「租賃期滿後所有建築物，乙方不得向甲方（原告）求償或由租金扣除之」、「土地之稅捐由甲方負擔，房屋稅及營業上必須繳納之稅捐由乙方負擔」等情亦明。揆諸前開意旨，兩造間之系爭租約應屬土地法上所稱之租地建屋契約。系爭租約既係租地建屋契約，則被告於合法租約期間內即87年7 月間在所承租土地範圍內興建系爭樓房，是否逾越租約目的、效力而屬無權占用，已非無疑。又興建房屋非一蹴即成，於興建之漫長期間內，原告及住居系爭土地附近且多次代表原告出面訂約者即原告之子顏清連實難諉為不知。況系爭樓房係於87年7 月間興建，88年3 月間完工，原告於系爭樓房完工後仍先後於88年7 月1 日、91年7 月1 日、92年7 月1 日與被告續約，衡情，原告於多次續約時應已知悉被告興建系爭樓房之事，其若未同意被告興建，何以未提出異議而仍續約？故被告及證人丙○○○所述：興建系爭樓房時係經原告同意等語，應非子虛。再者，被告興建系爭樓房，縱事前未經原告同意，惟原告及證人顏清連已分別自述、證述其於91年間續約時即已知悉被告興建系爭樓房等語在卷，則原告仍未異議而同意續訂租約，並於系爭租約第1 條載明：「出租乙方（被告）坐落基地上之建築物使用」等語，足見原告事後已同意被告於約定租期內以系爭樓房使用系爭土地。此觀原告於93年7 月10日、93年7 月16日寄發之存證信函及本件起訴狀內均未提及被告未經同意擅自建築房屋乙節亦明。故於系爭租約租期內，被告以系爭樓房占用系爭土地，非屬無權占有，至為灼然。
⑵系爭租約係租地建屋契約，且原告已同意被告以系爭樓房占
用系爭土地等情，雖已如前述，然有關租約租期仍應取決於兩造意思表示之一致，此乃契約自由原則所致。本件兩造於系爭租約中已明示本次租期自92年7 月1 日起至93 年6月30日止，則其已屬定期契約，自難曲解其文義而認兩造間已達成不定期限繼續租賃契約之默式約定。又本件係因被告要求調降租金，兩造始無法續訂租約等情，為兩造所不爭，則若原承租條件不變之情形下，原告應不至於拒絕續約，否則其大可於88年6 月30日、91年6 月30日、92年6 月30日歷次租約到期時，即不予續租。故被告以興建系爭樓房價值甚高，其不可能僅圖短暫使用斥資興建，而推論兩造間已達成不定期限繼續租賃契約之默式約定云云，尚難憑信。
⑶租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第
451 條固定有明文。惟該條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又所謂定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院55年臺上字第276 號、47年臺上字第1820號判例意旨參照）。查系爭租約第5 條已約定：「乙方於租賃期滿時，除經甲方同意繼續出租外，如無續約應即日將租賃土地依照當時承租原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利‧‧」等語，足見兩造於訂約之際，已有「續租應另訂契約」之阻卻默示更新之約定，故兩造原有之租賃關係於系爭租約租期屆滿後，當然消滅，除兩造另有新的租賃合意，成立新的租賃契約外，承租人即被告單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有。再者，系爭租約於93年6 月30日屆滿後，原告旋即於同年7 月10日寄發存證信函予被告，表明不再續租，並限期催告被告遷空交還租賃物，該存證信函已於同年月12 日 送達被告，及原告已於93年8 月間向本院提起相關訴訟，惟因當時原告誤載系爭土地地號而暫時撤回訴訟等情，為兩造所不爭，並有上開存證信函暨掛號收件回執影本為據，顯示原告於系爭租約屆滿後，已即為反對被告繼續使用系爭土地之意思，系爭租約自無民法第451 條規定之適用可言。故兩造間就系爭土地之租賃關係於93年6 月30日系爭租約租期屆滿時，即已消滅。此外，兩造並未達成另行續約之意思表示合致，且被告復未主張並證明尚有何正當占有權源，其繼續占用系爭土地，自屬無權占有。至於被告事後雖於93年11月間、94年1 月間，分別交付50,000 元 、30,000元予原告，並由被告訴訟代理人自行於現金支出傳票上記載「地租」或「土地租金」等情，然原告既已於租約期滿後即為反對被告繼續使用租賃物之意思，則其稱上開款項非屬租金，而係租賃關係消滅後之相當於租金數額之損害金等語，洵屬有據，實不容被告以不定期限繼續契約為爭執。
⑷按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回：①契約年限屆滿時，民法第76 7條前段、中段、第455 條前段及土地法第103 條第1 款分別定有明文。查系爭租約已於93年6 月30日期滿，且兩造未續訂新租約，故被告前得使用系爭土地之原因事實，已不復存在，被告係在系爭土地上建有房屋為目的而租用基地，其於租賃期間屆滿後未依系爭租約第5 條約定「按照當時承租原狀遷空交還」原告，原告自得依據土地法第103 條第1 款、民法第
767 條前段、中段、第455 條前段規定，請求被告拆除系爭樓房，並將該部分土地交還；並得依據民法第455 前段規定，請求被告自系爭修車場坐落之基地遷出。被告雖辯稱：本件有民法第431 條第1 項規定之適用，故伊主張同時履行抗辯而拒絕返還租賃物云云，然查該條項所稱就租賃物支出有益費用者，必須係對於租賃物為之，並因而增加該租賃物之價值者，始足當之。本件被告興建之系爭樓房，與系爭土地係屬不同之不動產，被告支出之費用並非針對系爭土地為之，且於土地上興建房屋，並不當然增加該土地之價值，況兩造已於系爭租約內載明：「租賃期滿後所有建築物，乙方不得向甲方求償」等語，顯示被告所為抗辯，應屬無據。又承租人所有之民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支付之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照）。是被告以此主張同時履行抗辯，亦屬無稽。
⑸當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段分別規定甚明。查系爭租約第5 條已載明：「乙方於租賃期滿時，除經甲方同意繼續出租外，如無續約應即日將租賃土地依照當時承租原狀遷空交還甲方，‧‧，如不即時遷讓交還土地時，甲方每月得向乙方請求按照租金的5 倍之違約金至遷讓完了之日止‧‧」等語，足見兩造已約定被告於租賃期滿時，若未經續約，且未即時將租賃土地依照當時承租原狀遷空交還，原告即得依約請求給付違約金。而此約定違約金之性質，參照系爭租約第10條記載：「‧‧若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害‧‧」等情觀之，其應屬懲罰性違約金甚明。故原告於被告未依約履行「按當時承租原狀遷空交還土地」之義務時，自得依據約定請求被告給付違約金。然約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。查被告已主張本件約定之違約金數額不合理，經本院審酌被告若能依約履行上開債務時，原告可得享受之一切利益情形下，認為本件約定按月給付違約金50,000元（每月租金之5 倍）確屬過高，有酌減之必要。而再經本院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為本件違約金應減為每月按原定租金額即10,000元計算始為相當。被告雖辯稱：原告已表示不收取違約金云云，惟此為原告所否認，被告就此無法舉證證明之，所述難以憑信。
㈢綜上所述，原告本於所有權及租賃法律關係，請求被告拆除
系爭樓房，並交還該部分土地，並依據租賃法律關係，請求被告自系爭修車場坐落之基地遷出，及依據系爭租約約定，請求被告自93年7 月1 日起至交還判決第1 項所示土地及自判決第2 項所示基地遷出之日止，按月給付違約金10,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求（違約金部分），則為無理由，應予駁回。
四、兩造就本判決第1 項、第2 項均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，本院核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另本判決第3 項，本院並未依聲請或依職權宣告假執行，故被告聲請宣告供擔保免為假執行，核無必要。至於原告敗訴之部分，其並未聲請宣告假執行，故亦無庸予以准駁。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 5 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳連發以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 10 日
書記官 彭月美