臺灣彰化地方法院民事判決 94年度重訴字第90號原 告 甲○○
號訴訟代理人 薛梁律師被 告 陳綉寰上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國94年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣13,900,000元，及其中新台幣10,000,000元自民國85年7月15日起至清償日止，另新台幣3,900,000元自民國85年9月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣4,630,000元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依之原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠兩造於民國85年7月15日訂定不動產賣賣契約，約定被告將其所有坐落彰化縣○○鎮○○段108之5地號、地目田、面積0.1565公頃土地（下稱系爭土地）及其地上物，以總價新台幣（下同）13,900,000元出賣予原告，原告於85年7月15日、85年9月5日分別給付10,000,000元、3,900,000元之價金予被告。系爭土地依區堿計劃法編定為特定農業區農牧用地，地目田，但已廢耕，因被告在其上蓋有房屋作工廠使用，違反區堿計劃法之規定，依當時有效之內政部65.1.26 台內字第664216號函頒之農地承受人自耕能力證明書申請及核發注意事項第7條、第8條規定「現有農地無廢耕情事者」、「承受農地之使用須符合區堿計劃法或都市計劃有關土地使用法令之規定」，否則即不能視為自耕，應不准核發自耕能力證明書，致不能辦理移轉登記。依買賣契約第5條約定，因全部價金已付清，為保全原告所付價金，被告應設定第二順位抵押權13,900,000元予原告，現有訴外人彰化縣二林鎮農會所設定之第一順位抵押權5,000,000（本金最高限額7,150,000元）應自85年7月15日起3年內清償並塗銷登記，本契約成立同時，被告應簽發到期日88年7月15日、面額5,000,000元之本票（下稱系爭本票）予原告，被告分期還款第一順位抵押債權時，收回系爭本票。被告若於3年內未全部清償第一順位抵押債權塗銷登記時，即喪失8年租期之權利，應於租期第4年履行契約約定，將地上建物拆除，回復至農業用地可以辦理移轉登記之狀態為止。惟被告並未依約塗銷第一順位抵押權，並拒絕交付標的物。㈡被告曾對原告起訴請求確認系爭本票債權不存在，經本院88年度斗簡字第370號、89年度簡上字第174號事件判決敗訴，並認定兩造就系爭土地之買賣，違反89年1月26日修正前之土地法第30條規定，契約第4條又未具體指明指定登記於有自耕能力之特定第三人，兩造之買賣契約為約定移轉私有農地所有權於無自耕能力之人，屬以違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，依民法第246條第1項規定，其契約為無效。
原告雖於88年9月持被告所簽發之上開本票聲請強制執行，於93年11月9日因無人應買而以12,500,000元而承受系爭土地，然此係屬重複買賣，原有之買賣契約仍屬無效。依民法第246條第1項前段、第113條規定，被告應返還買賣價金。
另依民法第179條、第181條等規定，被告亦應返還其利益及利息等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠查原告主張兩造於85年7月15日訂定不動產賣賣契約，被告
將系爭土地及地上物以價金13,900,000元出賣予原告，原告已於85年7月15日、85年9月5日分別給付10,000,000元、3,900,000元予被告，系爭土地依區堿計劃法編定為特定農業區農牧用地，地目田，但已廢耕，因被告在其上蓋有房屋作作工廠使用，致原告不能取得自耕能力證明，而無法辦理移轉登記。被告曾為擔保塗銷第一順位抵押權登記，簽發系爭本票予原告，其嗣後提起確認本票債權不存在之訴，業經本院88年度斗簡字第370號、89年度簡上字第174號判決駁回，並認定兩造之買賣契約因違反89年1月26日修正前之土地法第30條規定，契約第4條又未具體指明指定登記於有自耕能力之特定第三人，應屬無效等事實，業據其提出土地登記謄本、不動產買賣契約書、支票、取款憑條、收入傳票及本院民事判決等為證。被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項規定，視同自認。是原告主張之事實，應堪認為真實。
㈡按私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限
，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，此為兩造訂約當時有效89年1月26日修正前之土地法第30條第1、2項所明定。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前段規定，其契約應屬無效。查系爭土地之地目為田，編定使用種類為特定農業區農牧用地，因被告在其上興建房屋作工廠使用，違反區域計劃法有關土地使用管制法令規定，致原告不能依訂約當時法令規定取得自耕能力證明書，業如前述為兩造所不爭執。又兩造所訂立之不動產買賣契約書第4條㈡僅約定「產權登記權利人由甲方（即原告）自由指定」，並未明白指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，亦有原告所提不動產買賣契約書為憑。是原告主張兩造之買賣契約因違反89年1月26日修正前土地法第30條之規定，係以不能之給付標的，依民法第246條第1項規定，其契約為無效，應為可採。
㈢末按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得
而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。不當得利之受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第113條、第179條、第181條前段、第182條第2項分別定有明文。查兩造就系爭土地訂立之買賣契約，既為無效，而無效之原因係因被告在其上興建房屋違反區域計劃法所致，此為被告訂約所明知，堪認被告於受領價金時，應知有法律上無效之原因存在，故原告依上開規定請求被告返還價金及自受領時按法定利率計算之附加利息，應屬有據。從而，原告請求被告給付13,900,000元，及其中10,000,000元自85年7月15日起至清償日止，另3,900,000元自85年9月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
㈣原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 楊年雄中 華 民 國 94 年 9 月 23 日