臺灣彰化地方法院民事判決 95年度簡上字第147號上 訴 人 世榮房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 尤榮福律師複代理人 丙○○被上訴人 乙○○○
之1號訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十五年十月二十七日本院彰化簡易庭九十五年度彰簡字第三九九號第一審判決提起上訴，本院於民國九十六年三月二十八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣拾萬元，及自民國九十五年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國九十五年二月間就其所有坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○號土地及其上同段一一二八號建物，即門牌號碼彰化縣彰化市○○○路○○巷五五之一號，權利範圍全部之不動產，以新臺幣（下同）七百五十萬元價格委由上訴人代為銷售，兩造並訂有專任委託銷售契約書。嗣經上訴人多方廣告，尋找買主搓合後，於九十五年五月間由訴外人丁○○出價購買，並於同年月二十五日簽約，詎買受人於給付訂金五十萬元後，即無端毀約，拒絕依約履行，經上訴人於同年六月十四日邀同雙方協商後，買方同意訂金五十萬元由被上訴人沒收作為違約賠償，雙方並同意解除買賣契約，而依兩造簽訂之前揭專任委託銷售契約書約定，簽立買賣契約後，如因可歸責買方之事由而解除契約者，委託人仍應支付委託價格百分之四或沒收價金之百分之五十取得其低者，給付介仲公司，本件即為五十萬元乘以百分之五十為二十五萬元，扣除已收取之五萬元，餘二十萬元，再者依民法居間契約及上開專任委託銷售契約書之約定，上訴人媒介成功，被上訴人應給付服務報酬為成交價額之百分之四。爰依委託銷售契約及居間之法律關係，請求被上訴人給付二十萬元等語。故聲明：被上訴人應給付上訴人二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並補稱：
（一）兩造簽訂之專任委託銷售契約書第八條第四款約定之付款數額，僅係居間報酬應如何給付之「付款方式」，並非代表上訴人於仲介、居間之過程中之勞務程度，居間人之主要義務在於促使雙方能成立契約，並以該條件為居間人是否能請求報酬之標準，原審依該「付款方式」驟認為上訴人所能請求報酬之數額，自有不當。且本件不動買賣之履行過程中，係因訴外人即買受人丁○○違約不買，致該買賣契約無從繼續履行，屬不可歸責於上訴人之事由，自不應因此事由而削減上訴人契約上原應有之權利。再就該買賣契約之履行程度而言，主要為移轉不動產所有權登記之階段，該部分之事務係仰賴買賣雙方所委任之代書代為辦理，上訴人至多僅屬從旁協助，而非履行或處理事務之主體，該部分事務之未履行，於上訴人之主要義務及居間成果實無影響。
（二）由上開條款約定可知，雖上訴人依契約可得之報酬超過原約定居間報酬額之百分之七十，亦無任何違反誠信可言。又依主管機關內政部擬訂、消費者保護委員會第九十九次會議通過之「不動產委託銷售契約書範本」第八條約定「買方支付價金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之□予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」，可見上訴人依兩造間系爭專任委託銷售契約書所成立之相同約定，亦經主管機關衡諸交易秩序之維護與合理分配權利後所形成之共通條款，自無顯失公平可言。反觀被上訴人能因解除買賣契約而取得五十萬元之定金，係因上訴人為其媒介成立該契約而來，其間均係因上訴人投入勞務、廣告等各項營業成本後所獲致之結果，被上訴人並未付出任何交易成本，卻可獲得訂約之機會及嗣後沒收定金之成果，如不許上訴人得依契約關係向被上訴人請求分配一半之沒收金額，實難符事理之平。
（三）上訴人向買受人收取十萬元之報酬，係因與承買人之個別約定，且依我國實務所承認之習慣，仲介費本可向雙方收取。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，從而上訴人向承買人收取之報酬，與為出賣人媒介成功之報酬，實不能混為一談。蓋勞務之受領人不同，獲得訂約利益之對象亦不同，原審竟將不同受益人間各自付出之報酬數額加總計算，既對上訴人不公，亦悖於論理法則。再民法第五百七十一條所謂約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，並非係指居間勞務的客觀價值，而是約定之報酬，較居間人所任勞務之於委託人「主觀上的價值」，為數過鉅失其公平而言。故法院酌減報酬額的考量似不得侷限於仲介人實際提供的勞務及約定報酬間的對價均衡而已，尚應顧慮到系爭約定報酬對仲介人而言，必須在經濟上分擔其他多數受託案件於付出鉅額交易成本後，但未順利成交而無能請求任何報酬之風險。
（四）本件系爭不動產能合意成立買賣契約，係經上訴人多方奔走、廣告、促銷，尋覓買主、代雙方磋商交易價格及買賣條件後始成立，且上訴人於契約之不能履行又無可歸責可言，上訴人雖已無法履行契約上之次要、附屬義務，然實無酌減上訴人可得請求報酬額之條件與必要。本件買賣契約如有履行，則上訴人本可請求賣方百分之四，買方百分之二之報酬，即七百五十萬元之百分之六為四十五萬元，而今因買方違約後，上訴人僅能請求賣方二十五萬，買方十萬元，合計三十五萬元之報酬，尚折損十萬元無從取得，兩相比較，幾近一樣之勞務價值與訂約媒介成果，何來失其公平？且民法第五百七十二條前段之規定，旨在防止居間人乘委託人之無知或無經驗，約定不當高額之報酬，而本件於訂立系爭契約時，上訴人並未乘被上訴人之無知或無經驗，約定不當高額之報酬，雙方均係處於自由意志及心智正常之狀態下，合意訂立契約，故本件亦無酌減報酬之必要。
（五）又原審就報酬酌減之必要與額度，均未由被上訴人舉證或提出訴訟資料以憑審究，復未於判決理由中說明其酌減數額之依據、所憑資料與計算方式，徒以「買賣並未成功」一語帶過，毫無說理，實有判決不備理由及違反辯論主義之不當。再被上訴人於原審佯稱：當初是說好七百二十萬元賣斷，不論上訴人出售多少，只拿七百二十萬元，餘者為上訴人酬勞，並未答應給付價額百分之四之報酬等語。確為不實。此觀系爭專任委託銷售契約書第十六條特約條款約定：賣方付增值稅、服務費百分之四；再比對不動產買賣契約書第十七條特別約定事項第三款約定：賣方不支付增值稅。可知被上訴人既於嗣後訂立買賣契書時會要求變更出賣條件，而不負擔增值稅，則如被上訴人抗辯屬實，何以訂立買賣契約時不一併要求取消支付百分之四之服務費，足見其所辯為虛偽不實。
（六）證人丁○○到庭證述：當初上訴人跟伊男友講貸款全額可以超過買賣系爭房屋的價金，結果銀行放款金額根本不到購買的價格，所以才沒有完成買賣交易．．．等語。顯有偏頗，此由：
⑴證人於原審證稱：系爭買賣未履約是因為銀行貸款沒辦法
貸那麼高，且伊男友的家人覺得那邊風水不好等語。參諸我國人購買房屋時特重房屋坐落之方位、地理風水，可否帶動日後居家運勢之順暢、興旺，可見證人未履約完成買賣，實係因家人嗣後委人勘輿後認其風水不佳所致，並非貸款不能到九百多萬元之額度之故。
⑵證人於本院證稱：買賣總價為七百五十萬元，但要貸九百
萬元，是因為買到房子後要整修，最好是貸款金額比價金還要高等語。可知證人貸款之目的，僅係為了要多出資金用以修、裝潢房屋，別無其他目的。惟查，系爭買賣之房屋出賣人始終居住於內，屋況亦無瑕疵，處於隨時可正常使用之狀況，而居家環境未予裝潢即居於內者，比比皆是，縱未予裝修，亦可溫馨舒適，證人能否貸得高出於買賣價金額之款項作為裝修房屋費用，並非購買房屋與否之重要因素。
⑶系爭買賣契約載明交易總價為七百五十萬元，依契約第四
條約定之付款方式為：簽約款五十萬元、備證用印款五十萬元、完稅款五十萬元、尾款六百萬元，依一般交易習慣，買方如需貸款支付房價，則尾款即為貸款金額，證人給付前揭簽約款、備證用印款、完稅款時，因不動產所有權仍登記在被上訴人名下，尚不能以其名義辦理抵押貸款，故須自行以現金給付。從而依系爭契約約定，證人須貸款之金額約為六百萬元，縱須增加貸款金額用以整修房屋，以一百萬元以內之金額已足夠，何須貸款九百萬元。
⑷抵押貸款金額之多寡，係由放貸金融機構查估貸款標的之
值後核定，此為一般成年人所知，且為吾人社會生活之通念，仲介業者對放貸金額並無決定之權，縱曾粗略估計，亦僅屬參考性質，更無從以此欺瞞消費者。本件如確係以貸款金額多寡作為決定是否購買房屋之主要因素，自會要求於要約書或不動產買賣契約書上附加以貸款金額符合需求與否解除條件，以確保自身權益並避免違約受罰不利。惟上開契約書並無類似記載，實足推論證人於系爭房屋交易過程中，確實未曾提出「超額」貸款條件或要求，或以之為承買與否之決定要素。
⑸由證人之證述，其於違約不買後雖曾請求出賣人退還部分
之價金，但遭拒絕後即未再積極爭取，而已付上訴人之仲介費十萬元部分，亦未曾要求索回，僅係因已無法履約而拒絕再給付原應付之剩餘報酬而已。由此可證證人願平白損失六十萬元，係因其自知無故違約，理屈於人，設若係因上訴人誆稱可以房屋貸得九百多萬元，而竟無法兌現該條件時，證人豈會同意自行承擔損失，且又不要求退還已付之仲介費用。
（七）另有關被上訴人之主張，否認①上訴人於交易過程中未盡善良管理人之注意義務或曾違反契約約定。②被上訴人不需支付報酬。③指示被上訴人向銀行為虛偽之陳述。
二、被上訴人則以：兩造間確有成立上開專任委託銷售契約書，然被上訴人並不識字，係由上訴人之員工代為簽章，當初是說好七百二十萬元賣斷，不論上訴人出售多少錢，只拿七百二十萬元，餘者為上訴人酬勞，並未答應給付價額百分之四之報酬，且依約上訴人應負善良管理人之注意義務，並應努力透過市○○○○道，儘快尋找買家，並應隨時向被上訴人報告處理狀況，且於買賣時應誠實告知買方關於不動產之說明，上訴人於雙方買賣前向被上訴人稱如銀行派員前來詢問，要告知出賣價格一千萬元，惟為被上訴人拒絕，買受人於解約當時，亦向上訴人店長表示上訴人欺騙買受人可貸一千萬元，現銀行卻不准貸，要求退回仲介費，可見上訴人並未履行上開約定，且上訴人因買受人違約，已由買受人處收取仲介費十萬元，又向被上訴人收取五萬元，顯然過高，被上訴人所沒收之訂金為買方違約所致，上訴人不應再行要求二十萬元之報酬等語置辯。故聲明：判決駁回上訴人之訴。並補稱：
（一）上訴人所提供之仲介服務，不僅違反契約之約定，且被上訴人係確確實實欲以上開不動產委請上訴人仲介，被上訴人沒收買方所付五十萬元定金係於法應得，上訴人則一面由買方收取十萬元仲介費，又向被上訴人收取五萬元仲介費，如再容許上訴人收取系爭二十萬元仲介費，對被上訴人而言，顯然不合比例原則。又上訴人收取之上開費用，依民法第五百七十條及五百七十二條之規定，均應算入上訴人所收報酬，原審斟酌本件不動產買賣並未成功，居間人所任勞務之價值如依原約定之報酬顯失公平，予以酌減為十五萬元，並無違誤。且上訴人無法證明其因本件仲介支出之廣告費用超過十五萬元，空言主張原審酌減不當，顯屬無稽。
（二）上訴人未誠實告知買方丁○○，導致買方於簽約後，無法貸到上訴人所述之一千萬元貸款，而不得不損失五十萬元之簽約金，而被上訴人亦因而無法將系爭不動產順利售出，上訴人自不得照已賣出系爭不動產之標準收取報酬。
（三）上訴人主張證人丁○○於本院所為之證述有偏頗之虞，被上訴人予以否認。本件買賣未成就，純係出於上訴人欺騙買賣雙方所致，且買方所付給上訴人之仲介費十萬元，上訴人並未退還買方，而被上訴人方面並未享受到買賣成交後之利益，被上訴人並已支付上訴人答謝禮五萬元，倘若認為上訴人未仲介成功，卻可獲得買方所付之仲介費十萬，再容許上訴人從被上訴人處獲得系爭仲介費二十萬元，則上訴人總計獲得三十五萬元之報酬，顯不合比例原則，且此例一開，無異縱容不肖之仲介業者，得以隨便欺騙買賣雙方，於買賣不成後，卻可獲得高報酬，顯不合理。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）上訴人主張兩造於九十年二月間就上開不動產之買賣仲介，簽立專任委託銷售契約書，並於同年五月二十五日與證人丁○○訂立買賣契約，證人並於給付訂金五十萬元後拒絕履行買賣契約，被上訴人乃於同年六月十四日解除契約，並將訂金五十萬元沒收之事實，業據上訴人提出專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書等件為證，並經證人丁○○於原審及本院到庭證述明確，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
（二）上訴人雖主張其已完成居間義務，且依約被上訴人應給付沒收訂金之百分之五十，爰依委任及居間之法律關係，請求被上訴人給付報酬餘款二十萬元。被上訴人則否認承諾給予報酬，且上訴人係以欺瞞之方式致系爭不動產買賣解約，其有違善良管理人之注意義務。
（三）查證人丁○○於原審證稱：本件不動產是伊男友買的，要登記在伊名下，當時是因為銀行貸款沒有辦法貸那麼高，而且男友家人覺得那邊風水不好；伊等確實對於貸款有爭執，但因有簽買賣契約，訂金才被沒收，總共拿六十萬元，仲介拿十萬元，屋主拿五十萬元等語。再於本院證稱：當初上訴人跟伊男友講貸款金額可以超過買賣系爭房屋的價金，結果銀行放款金額根本不到購買的價格，所以才沒有完成買賣交易，當時伊男友跟伊說可以貸款九百多萬元，因為仲介跟伊男友說系爭房屋可以借到九百萬元沒問題；本件交易無法完成，風水問題只是一小部分原因，最大原因是在於貸款，當初違約就是因為貸款不出來，伊認為上訴人有說謊，誇大其詞，沒有完成交易還跟伊收仲介費用；買賣總價七百五十萬元，要貸到九百萬元是為了買到房屋後要整修，最好貸款金額比價金還高，本件就是因為沒辦法貸到那麼高才解約，在解約當時伊有要求最少退一半訂金，但被上訴人不願意等語。上訴人雖認證人所為之證述有所偏頗，然證人曾向被上訴人要求退還一半之訂金，為被上訴人不同意，則證人應無偏向被上訴人之可能，其所為之證述應屬可採，上訴人空言指稱證人之證述有所偏頗，容有誤會。是觀之證人前開證述，系爭不動產買賣之不能完成履約，實因上訴人告知證人得以向銀行貸款九百萬元，而未能貸得所致，顯有可歸責於上訴人之處。再按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第五百三十五條定有明文。本件上訴人主張其係受被上訴人之委任，與證人簽訂系爭不動產買賣契約，並約定有仲介費，屬有償委任，其有上開可歸責之處，顯有未盡善良管理人之注意義務。
（四）按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔；約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第五百七十條、第五百七十二條分別定有明文。而民法第五百七十二條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第五百七十二條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」（最高法院五十七年度台上字第二七四九號判決意旨參照）。本件兩造簽立上開專任委託銷售契約書，並由上訴人尋得證人丁○○與被上訴人成立買賣契約，依約被上訴人應給付報酬即出售額百分之四，惟本件買賣契約嗣因買方違約，由被上訴人沒收五十萬元之訂金後解約，依兩造契約書第八條第四款約定，被上訴人應給付上訴人委託價格百分之四或沒收價金之百分之五十取其低者，即為二十五萬元，雖被上訴人否認承諾給予報酬，而係約定出售底價，如出售之價額高於約定底價，則歸上訴人等語，然被上訴人未能舉證以實其說，且依兩造之契約書第十六條特約條款：「賣方（被上訴人）付增值稅、服務費百分之四）。」之約定，被上訴人確須給付報酬，被上訴人前揭所辯，尚無可採。故本院斟酌上訴人因系爭房地之買賣，為被上訴人所已進行之廣告刊登及企劃、行銷及帶看系爭房地，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，上訴人所已支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後上訴人原本應為被上訴人進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，參考兩造契約所定如順利完成買賣交易過戶、點交時，被上訴人應支付之報酬為按成交價之百分之四計算之服務報酬等情。認為本件於買賣契約簽訂後，因上訴人有違善良管理人之義務，有可歸責於上訴人之事由（已如前述），未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，如上訴人仲介成功，報酬為成交價額百分之四（本件總價七百五十萬元，報酬即為三十萬元），惟本件買賣契約係因可歸責於上訴人而解除，如仍依上開契約書第八條第四款之約定，給付委託價格百分之四或沒收價金之百分之五十取其低者，即為二十五萬元，顯不合理，是經被上訴人為酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之服務報酬費用為十五萬元。
（五）上訴人另主張其向買受人收取十萬元之報酬，係因與承買人之個別約定，且依我國實務所承認之習慣，仲介費本可向雙方收取等語。原審雖將上訴人向買受人收取之十萬元仲介費用算入上訴人應向被上訴人收取之報酬，惟依民法第五百七十條規定，上訴人向買受人丁○○所收取之十萬元仲介費用，雖仍為居間人因媒介應得之報酬，然應屬契約另有訂定之情形，故不得算入上訴人應向被上訴人收取之報酬之內，原審認應算入上訴人應向被上訴人收取之報酬，實屬不當。又上訴人因本件不動產買賣契約，已向被上訴人收取五萬元仲介費，業據被上訴人陳明，且為上訴人所是認，而本件兩造間之服務報酬費用業經本院核定為十五萬元（已如前述），是被上訴人應再給付十萬元之服務報酬費用。
五、揆諸前揭說明，上訴人依居間契約之法律關係，求為判決被上訴人給付上訴人十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十五年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。上訴人之請求無理由部分，原審法院予以駁回而為其敗訴判決，核無違誤，上訴意旨乃執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，難認為有理由，應予駁回。惟原審法院認上訴人之訴無理由，而駁回上訴人得請求十萬元部分之訴，則有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院將此部份廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，並予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 康弼周
法 官 詹秀錦法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
書記官 蘇美苓