臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第115號原 告 甲○○訴訟代理人 己○○被 告 丁○○
戊○前列二人共同訴訟代理人 丙○○前列二人共同訴訟代理人 許錫津律師上列當事人間因租佃爭議事件，經彰化縣政府（耕地租佃委員會）移送，本院於中華民國95年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段第三七０地號、地目田、面積零點肆柒貳壹公頃之耕地返還於原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰伍拾伍萬伍仟元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟零陸拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第 26條第2項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經彰化縣線西鄉公所、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院，此有彰化縣線西鄉公所調解程序筆錄、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，是原告之起訴程序，尚無不合，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、原告之陳述及聲明：
一、原告起訴主張：被告丁○○、戊○依耕地三七五減租條例，承租原告所有位於彰化縣○○鄉○○段○○○○號（面積0.4721公頃）農地（下稱系爭農地），然彼等二人卻違法於系爭農地建構建物2棟，分別作為檳榔店及建材行之用，未全部自任耕作。經原告於民國93年9月中旬，提請線西鄉調解委員會處理，調解會於93年10月8日開會，被告已承認該二建物為其所建，並承諾於94年4月8日前拆除，恢復為農地使用，全案乃調解成立，並做成調解筆錄，復經彰化縣政府發給調解成立證明書。惟被告二人卻未依上述調解決議履行，於承諾期限前拆除該2棟建物，因此原告乃依耕地三七五減租條例第27條規定，向鈞院聲請強制執行，被告二人始於執行期間先後拆除2棟建物，同時原告再次向彰化縣線西鄉調解會申請調解，聲明原訂三七五租約無效，即日起收回耕地，然經線西鄉公所調解會調解及彰化縣政府租佃調解委員會三次調處，均無法達成協議，因此轉送鈞院審理。又被告等未自任耕作，有同條例第16條之情形，原訂租約無效。是原告本於租賃物返還請求權，請求被告等應將系爭耕地返還於原告。並聲明：㈠、被告應將座落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積0.4721公頃）返還原告。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為陳述：
㈠、93年10月8日線西鄉調解會上，事實上共達成2件調解案，第一件為租約變更登記，因彰縣塭字第三號耕地租約（下稱係爭耕地租約）所載系爭三七０地號耕地，並非其上記載由承租人黃鑫鑫本人所耕種，實際耕作承租人為被告丁○○、戊○二人，訴外人黃鑫鑫實際耕種土地係柯明慧所有之縣○鄉○○段○○○○號土地，該次調解係為達成更正耕地租約與耕地標的不符之錯誤，使各有關係之人取得正確之法定地位；第二件為有關違建人之認定及確定拆除之日期。雙方從未就終止租約、收回耕地一事，或續租等情事作過承諾或簽署任何文件。又原告未曾於93年12月16日『會同』被告到線西鄉公所申請耕地租約變更登記，此係被告單方依上開調解書自行申請租約變更，原告從未與被告重訂耕地三七五租約。此外，被告未於94年4月8日履行調解條件就是違約，被告於
94 年4月8日以後對地主是新的侵害事實，只要被告在承租耕地上蓋有建物，原告隨時都可依法終止租約收回耕地。
㈡、否認原告之父親柯燃燈有同意被告興建系爭房屋之事實，況被告在93年10月8日線西鄉有關拆除建物的調解會上就已承認確實於該耕地上建築違建二棟，分別作為檳榔店及建材行之用。又建材行全部位於系爭農地上，另檳榔攤僅部份位於系爭農地上，被告稱檳榔攤並未在系爭農地上是不實陳述。
貳、被告之陳述及聲明：
一、按「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。」、「承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。」此有最高法院64年台上字第
57 1號判例、同院83年台上字第2636號判決意旨足稽。由此可以推知，耕地承租人若係以耕作為目的或為便利耕作而在承租之耕地上興建農舍，作為堆置農具、肥料或臨時休息之用者，尚無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定。經查被告等二人在系爭土地上興建建物乙棟面積約90坪，雖為不爭之事實，然其目的並非為解決被告家族實際居住之問題，僅為方便耕作堆放農具、肥料等雜物使用，被告等人另行居住在彰化縣線西村塭仔村塭仔路4號自有房屋內。原告於起訴狀主張被告興建經營建材行，被告謹此否認，再原告主張被告曾在系爭土地上設置檳榔攤營業，被告亦否認，按檳榔攤並非坐落於系爭土地上，而僅占用道路用地（因為位於國有土地道路上，故被告也自行拆除）。衡情自難據此認定被告有何不自任耕作之情事，原告主張殊有誤會。且就該建物佔用面積而言，僅占系爭耕地全部面積的一小部份15分之
1 ，其餘均用於農業使用，原告亦明知系爭土地大部分係用於農業使用，原告於父親柯燃燈死亡辦理繼承登記後表明不同意該建物的存在，被告等亦已於94年6月間拆除完畢，現場均回復為農業使用。
二、次按被告對曾於系爭農地上興建未辦保存登記建物乙棟之事實固不予爭執，惟該建物係於十多年前於系爭農地原所有權人即原告之父柯燃燈尚未死亡時，事前經訴外人乙○○轉達，待柯燃燈同意後才搭蓋，只因被告二人不諳法令，未有書面同意資料，惟十餘年來，當時之所有權人原告之父持續委託乙○○年年向被告收取租金，於收租時就知道有建物之存在，期間從未向被告主張違反租約及法令規定要求拆除建物，若其不同意該建物之存在，何以存在十多都沒有提出異議？足證該建物係經原告父親同意才興建。今原告乃依繼承關係取得系爭土地所有權，並繼承其父柯燃燈為系爭耕地出租人，當應概括承受柯燃燈對於被告之承諾，豈有事後翻悔而主張被告不自任耕作之理？
三、況且，原告就系爭土地上存有建物一節，曾於93年10月8日與被告在彰化縣線西鄉調解委員會成立調解，約定被告應於94年4月8日前拆除該建物，為原告所自承，是原告對於被告在系爭土地上興建建物一節，亦同意被告得使用至94年4 月8日為止，兩造間就被告在系爭土地上興建建物之租佃爭議事件，已因上開調解成立而解決。雖被告嗣後因家人發生車禍而遲誤拆除期限，且拆除建物需要一段時間，故直至94年
6 月間始完全拆除，惟此乃被告是否履行調解筆錄、原告得否本於耕地三七五減租條例第27條規定逕向該管司法機關聲請強制執行之問題。被告事後未依調解筆錄所定期限拆除建物，為調解之前即已存在之狀態，並非事後另行違反耕地三七五減租條例之規定，原告自無以被告違反調解筆錄約定期限而認被告有不自任耕作之情事，而依該法第 16條第1項主張租約無效或終止。
四、再者，原告繼承系爭土地後於93年10月8日在線西鄉公所與被告就耕地上存有建物一節達成調解時就已知道租約登記的承租人與實際耕作的人不同，仍同意辦理變更租約登記，當時原告也知道被告在土地上有建物，還同意限期拆除即可，而於93年12月16日已在線西鄉公所辦理租約登記，並經鄉長於93年12月29日同意，也有變更通知書，所以93年12月29日後即是一個新的租約。是以即使原租約有無效情形，但兩造於93年12月29日既已重訂租約，則原告亦無請求被告返還系爭耕地之依據，其請求自無理由。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
參、法院得心證理由：
一、兩造不爭執事項：
㈠、被告二人依耕地三七五減租條例共同承租原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地。兩造目前所定之租約係「彰獻塭字第3號」，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止，共計6年。
㈡、被告二人曾於系爭農地上興建未辦保存登記建物。
㈢、兩造曾於93年10月8日在彰化縣線西鄉調解委員會成立調解，被告同意於94年4月8日前拆除上開建物，該建物已由被告於94年5月底6月初自行全部拆除。
二、本件所應審酌者為：㈠、被告在系爭耕地上搭建未辦保存登記建物是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定？㈡、兩造於94年10月8日在彰化縣線西鄉耕地租佃調解會上，所達成2件調解案，原告是否有與被告另訂新耕地三七五租約？茲分述如下：
㈠、被告在系爭耕地上搭建未辦保存登記建物是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定？
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。而耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在（最高法院80年度台再字第15號判例意旨參照）。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕或另行出租」之規定自明。再按所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或他非耕作之用者，均在不自任耕作範圍之內，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院56年度台上字第1520號、63年度台上字第599號、70年度台上字第4637號判例及92年度台上字第2494號判決意旨參照）。
２、經查本件被告與原告間依據耕地三七五減租條例訂有私有耕地租約，承租系爭耕地從事耕作，此固有台灣省彰化縣彰線塭字第 3號私有耕地租約書乙紙在卷可憑，而被告確有於系爭耕地上建築違建兩棟（即吉村建材行及檳榔攤），被告並同意於94年4月8日之前拆除違建恢復耕地使用乙節，亦有兩造於 94年10月8日於彰化縣縣西鄉公所耕地租賃調解委員會所調解成立之調解程序筆錄乙份附卷可稽，且為被告於95年2月27日庭呈答辯狀所自認，復經本院依職權調閱本院94年度執字第5957號執行卷查核屬實（依卷附照片所示該二棟違建一為吉村建材行，另一為檳榔攤，該檳榔攤部分佔用系爭耕地三平方公尺），是被告嗣後改稱，系爭建物為農舍，僅供農用（堆放農具、肥料等雜物），檳榔攤並未位於系爭耕地上云云，即屬無據，不可採信。雖被告另辯稱原出租人即原告之父柯燃燈曾與被告間互有協議，同意由被告在系爭耕地上興建系爭建物（不含檳榔攤）云云，惟被告就原出租人柯燃燈同意乙節，並不能提出證據以實其說；退步言之，縱認原出租人與被告間有此協議存在，然依上開執行卷內所附之土地登記簿謄本，系爭耕地為農地，前開協議之內容，允許被告於系爭耕地上從事農業以外之活動，違反土地分區使用，且明顯與耕地三七五減租條例之立法精神及目的有違，該協議違反法律規定亦難謂為有效。是被告於系爭土地上興建前揭地上建物，至耕地無法地盡其利，自有不自任耕作之情事，兩造就系爭土地所訂立之耕地租約，自被告違反上開不自任耕作之限制規定時，無待於原告為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
㈡、兩造於94年10月8日在彰化縣線西鄉耕地租佃調解會上，所達成2件調解案，原告是否有與被告另訂新耕地三七五租約？按契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋，此有最高法院71年度台上字第4707號判決可資依循。經查，依兩造於94年10月8日在彰化縣線西鄉耕地租佃調解會上，所達成2件調解；其一為有關違建人之認定及確定拆除之日期，該調解筆錄主文明確記載：「黃金、塗戊○於九十四年四月八日前拆除違建恢復耕地使用，本案調解成立」；另一為有關租約變更登記之調解，此係肇因於承辦人員之疏忽，將系爭彰縣塭字第3號耕地租約之承租人誤載為黃鑫鑫，惟實際耕作承租人為被告丁○○、戊○二人，訴外人黃鑫鑫實際耕種土地係柯明慧所有之縣○鄉○○段○○○○號土地，該次調解係為達成更正耕地租約與耕地標的不符之錯誤，故雙方達成調解內容為：「租約書彰縣塭字第三號租約記載耕○○○鄉○○段第三七０地號土地原出租人甲○○同意更正承租人為丁○○、戊○；租約書彰縣塭字第二號租約記載耕○○○鄉○○段第三七一地號土地原出租人柯明慧同意更正承租人為黃鑫鑫。本案調解成立」，此有該二份調解程序筆錄附卷可稽，依該二調解程序筆錄內容觀之，雙方並未就終止租約、收回耕地，或續租等情事一併申請調解，並達成協議內容，被告若主張原告有將系爭耕地續租予被告之意思，並有達成協議，因原告否認，被告對此有利於己之事實自應負舉證責任，惟被告卻誤舉上開二調解程序筆錄及更正後之彰縣塭字第3號耕地租約，率爾推論原告有將系爭耕地續租與被告意思，並已重訂耕地租約云云，顯與該二調解程序筆錄所載文意不符，自無可採。
㈢、綜上所述，原告主張被告不自任耕作，依據耕地三七五減租條例第 16條第2項之規定，上開耕地租約依法已屬無效，出租人應有租賃物返還請求權，請求被告應將租賃之標的即系爭耕地返還於原告，即屬於法有據，應予准許。
三、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
四、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 康弼周以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 25 日
書記官 顏督訓