臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第157號原 告 戊○○被 告 祥邑建設有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 宙紘冷凍冷藏股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國95年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告受合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰按民事訴訟法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告之陳述及聲明：
一、原告起訴主張：被告乙○○，於民國93年7月12日與原告簽訂買賣契約，將坐落於彰化縣○○鄉○○段335之13地號土地、及其上建物（彰化縣田尾鄉公所（93）田鄉建字第5495號建照執照所示鋼筋混凝土3層房屋1棟1戶，已完工編號A4房屋）出售予原告，並以特約事項載明，被告於土地過戶完畢後，應負房屋交付之完全責任，並負責將房屋起造人名義變更為原告。又為應建商即被告祥邑建設有限公司（下稱祥邑公司）之法定代理人丙○○以不影響伊售屋行情而要求心中保留之合意，系爭買賣契約第2條雖約定買賣價金為新台幣3,700,000元，實際雙方議定之成交價為3,200,000元。未料被告乙○○於取得原告所交付之買賣價金，並將土地過戶予原告後，竟拒絕將房屋起造人名義變更為原告。
二、查系爭房屋，係被告乙○○以自己所有之土地作價，出資與被告祥邑公司合建所分得之房屋，並以被告宙紘冷凍冷藏股份有限公司名義（下稱宙紘公司）為起造人。系爭房屋既已完工，祥邑公司自應配合起造人宙紘公司辦理使用執照及建物所有權第一次登記，並為所有權移轉登記；被告宙紘公司再將系爭建物所有權移轉予實際上之出資者乙○○；被告乙○○再移轉所有權予原告。惟被告祥邑公司卻迄不辦理使用執照及建物登記並移轉房屋所有權予前述之被告宙紘公司，其餘被告亦怠於行使移轉所有權登記請求權，則原告自得依民法第242條規定，並參照最高法院46年台上字第422號判例，對被告祥邑公司、宙紘公司及乙○○行使代位權等語。並聲明：被告祥邑建設有限公司，應將彰化縣田尾鄉公所（93）田鄉建字第5495號建照執照所示鋼筋混凝土3層房屋1棟1戶，面積計144.27平方公尺之已完工房屋（坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號），辦理使用執照及建物所有權第一次登記，並將該房屋所有權移轉登記予被告宙紘冷凍冷藏股份有限公司，被告宙紘冷凍冷藏股份有限公司再移轉所有權予被告乙○○，被告乙○○再移轉所有權予原告。
三、對被告抗辯所為陳述：
㈠、被告乙○○主張系爭建物買賣價金為3,700,000元，顯與兩造簽立契約時之合意成交價為3,200,000元之真意不符，此有承辦代書江耀鑐見證聲明書可參。
㈡、原告已全部繳清買賣價金：
１、原告依乙○○之指定，93年7月12日匯入1,000,000元於宙紘公司之帳戶、93年7月13日匯入500,000元於訴外人宇朕物流有限公司（下稱宇朕公司）之帳戶、93年7月14日匯入550,000元於宇朕公司之帳戶；其中匯入宇朕公司帳戶之匯款之所以分為二筆，是原告因資金調度之關係，須與多家金融機構往來，而須分別提領不同帳戶之存款匯款。倘如被告所稱，是原告因施作宇朕公司廠房地板失敗之返還款，則被告於買賣契約成立前，尚有以宙紘公司簽發之客票為擔保，向原告消費借貸欠款1,000,000元未清償，若其有得向原告請求之返還款，應早已與上述借款相互抵銷，為何於買賣當時才要求原告給付？原告何須大費周章分別從不同銀行付款？又倘原告連頭款均未付清，被告乙○○焉有可能將土地過戶原告？且被告聲稱生意失敗需錢孔急，卻未向原告請求價款，顯不合常理。
２、上述被告乙○○持宙紘公司客票向原告之借貸款，已於93年
7 月12日前釐清，尚欠1,000,000元，雙方並協議充作購屋價金尾款，被告既已承認，卻又執以指摘原告未清償，實自反覆，應不足採。又1,400,000元本票裁定係原告為保障自己未受償之借款債權所為之程序，與本案無關。
３、兩造簽立買賣契約時，被告稱生意失敗，無力償還積欠員工之薪資；因其員工曾彩葉係原告姨子，且係原告介紹至被告公司任職，原告乃提出由購屋款轉付薪資之要求，經協議被告同意之。又被告指定由原告將購屋款轉付土地過戶之增值稅；詎原告依其指定付清後，被告即意圖違約而避不見面，且爭執已將增值稅付與建商祥邑公司。惟依不動產交易習慣，過戶之手續費、規費、增值稅等，均由買賣雙方合意之代書代墊後，再向當事人請求，焉有向非墊款之建商給付之道理，且果如被告所言已給付建商，僅被告與建商間不當得利請求返還之問題，與本案無關。則原告確已依兩造約定支付曾彩葉薪資及土地過戶增值稅為購屋之價款，又倘兩造未經合意且對帳清楚，為何購屋價金之尾款，恰等於被告未清償1,000,000元之借款？
貳、被告之陳述及聲明：
一、被告祥邑建設有限公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前言詞辯論期日到場陳稱：
㈠、不同意原告主張，被告公司與原告間並沒有任何契約關係及任何法律關係。
㈡、承認系爭建物係與乙○○合建，並有義務辦理系爭建物使用執照、建物所有權第一次登記但目前被告乙○○避不見面，而被告宙紘公司目前法定代理人甲○○又拒不提出公司印鑑章，被告多次催促亦置之不理，故被告無法配合為上述事項之辦理。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告宙紘冷凍冷藏股份有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告乙○○則以：
㈠、原告與被告於93年7月12日訂定不動產預約買賣契約書，交易價確實為3,700,000元，並非原告所稱之3,200,000元。簽約當時，因原告擔心一屋二賣，故被告乃以土地設定抵押權予原告，其設定金額即為買賣價3,700,000元。
㈡、原告未繳清買賣價價金：
１、原告僅就約定之訂金1,500,000元部分，先於訂約當日匯款1,000,000元，再於次日93年7月13日補足500,000元。而同日另存入之550,000元，係原告施作宇朕公司廠房地板失敗返還之款，與房地買賣款無關，當時即不希望與房地買賣款混淆，所以要求分為二筆存入同一帳戶。另原告依約應於設定抵押權完成時給付之頭款（第2次付款）120萬元，至今尚未付清。
２、因宙紘公司向原告借貸之1,400,000元，至93年7月13日訂約時尚欠餘額100萬元，原告當時持有宙紘公司1,400,000元本票及1,000,000元台銀支票，故約定以交屋時之尾款1,000,000元來還清該筆公司債務，並要求被告另開立1張1,000,000元本票暫由代書保管，待交屋後互換回本票及支票。故該1,000,000元本票並非原告所稱係被告之消費借貸，而係用來清償宙紘公司之債務。孰料至8月間原告非但未依約付款，竟持上述之台銀支票向銀行請求兌現，幸已逾提示期限未獲兌現。然上述宙紘公司1,400,000元本票，原告於93年8月26日已執聲請本票裁定並獲准許。另被告94年8月1日接獲本院民事執行處94年執字第7137號撤銷執行命令之通知， 94年8月17日乃詢之於第三人即合建建商祥邑公司，其答覆應給付被告之合建尾款650,000元已遭法院強制執行，而聲請人即為原告（但不願告知執行金額，僅告知只剩150,000元）；則原告房款既未付清，竟又夥同宙紘公司負責人甲○○找建商及建築師要求過戶，經被告知情後加以阻止。
３、宇朕公司員工曾彩葉乃原告之姨子，原告不應未經被告同意，擅自稱之為代付薪資併為購屋款47,624元，其非契約之付款條件。又土地增值稅102,376元部分，依被告與祥邑公司間之合建契約，已於祥邑公司應給付被告第2次合建款時已併扣除，被告並未要求原告代繳土地增值稅，原告繳付增值稅時亦未告知被告，而祥邑公司也將已扣應繳之增值稅佔為己有。
參、法院得心證理由：
一、兩造不爭執之事項：
㈠、被告乙○○，於93年7月12日與原告簽訂買賣契約，將坐落於彰化縣○○鄉○○段335之13地號土地、及其上建物（彰化縣田尾鄉公所（93）田鄉建字第5495號建照執照所示鋼筋混凝土3層房屋1棟1戶，已完工編號A4房屋）出售予原告。
㈡、系爭房屋係被告乙○○以自己所有之土地作價，出資與被告祥邑公司合建所分得之房屋，並由被告乙○○指定以被告宙紘公司名義為系爭房屋之起造人。
二、按土地所有人提供土地由建築商出資合作建屋，雙方按土地價額與房屋建築費用之比例，以分配房、地之約定，其契約之性質如何，固不能一概而論，惟契約若訂明或私下另有協議地主與建築商各就自己分得之房屋以自己名義或其指定之第三者領取建造執照者，因依建築法第70條第1項前段規定，建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照；又依土地登記規則第79條第1項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，故如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恒為該建物所有權第一次登記之申請人亦即原始建築人。是地主如以自己之名義或其指定之第三者領取建造執照，而由建築商為其建築，自為該建物所有權第一次登記之申請人即原始建築人，而建築商為地主建造房屋所分得之土地，即為其報酬。從而，地主與建築商訂立此項性質之合建契約，自屬承攬契約。經查，依被告乙○○與被告祥邑公司所訂立之系爭合建契約第3條規定，被告乙○○應分得編號Ａ4之房屋乙棟（即系爭房屋），被告乙○○與祥邑公司既約定以提供基地之被告乙○○所指定之第三人即被告宙紘公司為起造人申領建造執照，此有原告所提彰化縣田尾鄉公所（93）田鄉建字第5495號建築執造乙紙在卷可稽，迨建造完成後，被告乙○○始將被告祥邑公司分得部分基地所有權移轉登記為被告祥邑公司所有，以作為完成建築該棟房屋之報酬（因乙○○僅分得乙棟房屋，故建商祥邑公司另有再給付185萬之土地買賣價金予地主乙○○），此與約由房屋建築人先原始取得房屋所有權後，再將部分房屋所有權移轉與基地所有人，而基地所有人則將部分基地所有權移轉登記與房屋建築人，以相互易之情形迴異，是被告祥邑公司與被告乙○○間所定之合建契約就被告乙○○取得Ａ4房屋乙棟部分而言應屬承攬性質，合先敘明。
二、被告祥邑公司與乙○○所訂立之合建契約，其性質應屬承攬與買賣之混合契約，即由被告祥邑公司承攬完成一定工作而以被告乙○○應給予之報酬充作建築商買受由其分得部分基地之價款，並由地主及建商各就其分得之房屋以自己名義或其指定第三人（即宙紘公司）取得建築執照，已如前述，則就地主部分而言，依建築法第70條第1項前段規定，建築工程完成後，應由起造人會同承造人及監造人聲請使用執照。又依土地登記規則第79條第1項規定，申請建物第一次所有權登記應提出使用執照，故如無特別情事，建造執照上所載之起造人恒為該建物所有權第一次登記之申請人亦即原始建築人。是地主如以自己所指定第三人名義領取建築執照而由建築商建築，該第三人自為該建物所有權第一次登記之申請人即原始建築人（至被告乙○○與被告宙紘公司間係成立借名契約或信託契約則與本案無涉），應認該房屋之原始所有人為地主乙○○所指定之第三人宙紘公司。
三、詎原告竟聲明請求被告祥邑公司應將系爭Ａ4房屋乙棟辦理使用執照及建物所有權第一次登記（按依建築法第70條第1項前段以及土地登記規則第79條第1項規定，聲請使用執造及辦理建物第一次所有權登記，其聲請人應為起造人即被告宙紘公司，並非建商祥邑公司），並將該房屋所有權移轉登記予被告宙紘公司（系爭Ａ4房屋原始所有人既為宙紘公司，祥邑公司並無所有權可資轉讓），其聲明顯有未當。按民事訴訟法第199條第2項係規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明証據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此即所謂之闡明權之行使，經本院於95年3月20日言詞辯論期日中予以闡明後原告仍為同一聲明（詳見原告95年4月17日辯護意旨狀），其聲明既有未當，縱認原告上開主張為屬可採，本院仍難予以准許，其請求自應予以駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 康弼周以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
書記官 顏督訓