臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第238號原 告 乙○○訴訟代理人 許哲嘉律師被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國九十五年五月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國九十四年一月二十八日以總價新台幣（下同）六百七十萬元向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段一二六
七、一二六三之一、一二六二地號等三筆農地、其上同段八七九建號即門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋一棟（下稱系爭房地）及其上未辦理保存登記之建物，兩造並簽有不動產買賣契約書，且原告以現金支付一百萬元之簽約金及三百二十萬元之價金，剩餘部分則開立發票人為原告、發票日為九十四年一月三十一日、票面金額二百五十萬元之本票一紙（下稱系爭本票）已為支付。
二、系爭不動產中之土地及房屋（不含未保存登記之建物）兩造於買賣時，約定係由被告將其所有系爭房地之抵押債權讓與原告，再由原告依法院拍賣程序取得所有權之方式過戶予原告，被告並保證原告定能順利承買。惟上開房地經鈞院九十三年度執字第二一五七七號強制執行事件辦理拍賣程序時，遭原告配偶蕭淑娟之親戚蕭玉段以四百九十一萬一千七百元得標，致原告無法順利取得系爭房地之所有權；且系爭未保存登記之建物，經原告查證得知其係侵占水利地之違法建物，原告亦無法合法取得。
三、依系爭買賣契約書第九條第一項後段之約定：「如經甲方（即原告）催告限期履約，逾期仍不履行時，視同乙方（即被告）違約。甲方得依法解除本契約。解約時乙方應將已收之款項返還甲方，並賠償甲方二倍簽約款之數額。」經查，原告業於九十五年二月十六日以台中大全街郵局第三○七號存證信函催告被告履行過戶系爭房地之義務而未獲置理，顯見被告已違反上開約定，為此，原告以起訴狀送達被告同時，作為解除系爭買賣契約之意思表示通知，並請求被告負二百萬元（一百萬元簽約款之兩倍）之損害賠償責任。
四、又系爭房地遭訴外人標得後，原告曾以抵押權人之身分獲得四百十萬二千一百三十八元之分配款，故原告於解除系爭買賣契約後，本應將該筆款項返還被告，惟因被告已向原告收取四百二十萬元之現金及系爭本票，是原告主張抵銷後，被告尚應返還九萬七千八百六十二元及系爭本票。爰依解除契約之相關規定，提起本訴等語。並聲明：（一）被告應給付原告二百零九萬七千八百六十二元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應將系爭本票返還原告。（三）願供擔保，聲請宣告假執行。
五、原告拍賣時，沒有去參與投標之理由，係因原告認為沒有人去投標時，原告即可承賣。兩造原本並不認識，原告是看廣告才向被告購買系爭土地，原告原本亦不知道被告不是所有權人。被告確實已將未保存登記之建物點交給原告，此部分並沒有被標走。原告否認本件買賣之標的物為對於系爭土地之抵押權本身及未保存登記之建物。
貳、被告則以：
一、系爭買賣契約之標的為彰化縣○○鎮○○段一二六七、一二六三之一、一二六二地號等三筆農地及地上同段八七九建號房屋之抵押債權五百萬元之讓與及地上未保存建物（鐵皮屋工廠），此觀系爭買賣契約最後附記特別約定事項⑴「本買賣案件係由賣方丙○○以系爭房地上之抵押債權，讓與買受人」等文字可稽，並非如原告所說買賣標的為系爭三筆土地及八七九建號房屋。是被告既已依契約將抵押債權移轉登記予原告，且業於九十四年三月十一日透過仲介將系爭未保存登記建物點交予原告，由原告之配偶蕭淑娟代為簽收大門電動遙控器、鑰匙與第一順位抵押權與擔保債權讓與契約，顯已履行契約完畢，原告當無權解除系爭買賣契約，亦無權請求損害賠償。
二、被告並非系爭房地之所有權人，當不可能出賣不屬於己之物，且原告明知系爭房地本屬於訴外人黃詠翰所有，仍與被告簽訂系爭買賣契約，足認原告本有意依法院拍賣程序取得系爭房地所有權。
三、被告對已收受原告所給付之現金四百二十萬元及系爭本票一事不爭執，惟兩造本另約定原告依法院拍賣抵押物方式取得抵押物所有權向銀行融資貸款後，始給付剩餘尾款並取回系爭本票。查原告於系爭強制執行事件進行時，未自行出面投標，而由其配偶蕭淑娟之親屬蕭玉緞以四百九十一萬一千七百元標得系爭房地，依上開約定，原告不論以何人名義標得系爭房地，均應向銀行辦理融資貸款，並給付尾款，惟原告卻藉口以系爭房地已為他人得標為由而拒付尾款，並進而解除系爭買賣契約，請求返還價金，實有違契約之誠信原則。
四、又原告既拒付系爭買賣契約尾款二百五十萬元，當無權取回系爭本票，至為灼然，是原告之請求均無理由等語。並聲明：如主文所示。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於九十四年一月二十八日簽訂買賣契約，買賣價金為六百七十萬元，原告已支付被告四百二十萬元，並交付面票額為二百五十萬元之本票一紙交被告收執，雙方並約定待原告給付尾款二百五十萬元後，被告始將系爭本票返還原告。
二、被告已依契約將關於系爭房地之抵押債權移轉登記予原告，且業於九十四年三月十一日將系爭未保存登記建物部分點交予原告。
三、本院九十三年度執字第二一五七七號強制執行事件辦理拍賣程序時，由原告配偶蕭淑娟之親戚蕭玉段以四百九十一萬一千七百元標走系爭房地（不包含未保存登記建物），原告並未參與投標。
四、系爭買賣契約書特別約定條款部分第一條約定「本買賣案件係由賣方丙○○以系爭房地上之抵押債權讓與買受人，再由買方向法院依拍賣取得所有權之買賣方式」。
肆、兩造爭執之事項：
一、兩造之買賣標的，除兩造不爭執之系爭未辦理保存登記建物部分外，究為坐落彰化縣○○鎮○○段一二六七、一二六三之一、一二六二地號等三筆農地及其上同段八七九建號房屋本身，亦或為被告對系爭三筆農地及八七九建號房屋之抵押權？
二、原告有無權利解除系爭買賣契約？並請求被告返還價金及一百萬元之違約罰款？
伍、得心證之理由：
一、首應審究者為本件買賣之標的為何？查依據卷附之不動產買賣標的條件一覽表，第二條及第三條部分除載明土地標示部分為彰化縣○○鎮○○段一二六
七、一二六三之一、一二六二地號等三筆土地，建物標示部分為同段八七九建號房屋外，並註明「本買賣標的物包含所有未辦保存之建物（包含鐵棟建物兩棟及工作物部分）」。又第六條其他約定事項之第六項（註：此部分係以手寫填載，並非打字，顯係特別約定）亦載明「本案嗣經雙方同意，賣方應於民國九十四年七月三十一日以前，將買賣標的物交付買方使用之」，從上開約定賣方應交付之買賣標的物並未限定於未保存登記建物之部分，足見系爭三筆土地及系爭八七九建號房屋同屬被告應交付之範圍。再依系爭契約特別約定條款部分第一條亦約定「本買賣案件係由賣方丙○○以系爭房地上之抵押債權讓與買受人，再由買方向法院依拍賣取得所有權之買賣方式」等語，查若兩造約定買賣之範圍為對系爭三筆土地及八七九建號房屋抵押權之移轉，而非系爭三筆土地及八七九建號房屋本身，則被告於移轉抵押權登記及交付系爭未保存登記之建物予原告後，債務即已履行完畢，系爭三筆土地及八七九建號房屋本身之所有權是否由原告取得及是否點交，應非兩造重視之點，實無必要另外特別約定被告應於九十四年七月三十一日以前，將買賣標的物交付買方使用之，且亦無須特別約定原告以如何之方式取得系爭三筆土地及八七九建號之所有權。而兩造之契約書既然以手寫之方式特別強調上開二條約定，故本院認兩造之買賣標的，除兩造不爭執之系爭未辦理保存登記建物部分外，應為坐落彰化縣○○鎮○○段一二六七、一二六三之一、一二六二地號等三筆農地及其上同段八七九建號房屋本身，而非被告對系爭三筆農地及八七九建號房屋之抵押權，被告辯稱兩造所約定者為對系爭三筆農地及八七九建號房屋之抵押權，且被告已將抵押權移轉登記給原告，被告已經履行債務完畢云云，尚不足採。
二、次應審究者為有無權利解除系爭買賣契約？並請求被告返還價金及賠償一百萬元之違約罰款？查依本件不動產買賣契約書第九條第一項約定「乙方（即被告）除因不可抗力或可歸責於甲方（即原告）之事由外，其違反本約之規定未交付證件、未點交房地或違反本約第五條責任擔保時，每逾二日．．．．。如經甲方催告限期履約，逾期仍不履行時，視同乙方違約。甲方得依法解除本契約。解約時乙方應將已收之款項返還甲方，並賠償甲方二倍簽約款之數額」，故原告得依該條約定解除契約並請求賠償之前提，須為被告有可歸責之事由。查系爭房地（不包含未保存登記建物部分），於本院九十三年度執字第二一五七七號強制執行事件辦理拍賣程序時，由原告配偶蕭淑娟之親戚蕭玉段以四百九十一萬一千七百元標走系爭房地等情，為兩造所不爭執，則被告顯已無法點交系爭房地予原告。惟查，兩造就系爭三筆農地及八七九建號房屋部分，既係約定由被告移轉對系爭房地之抵押權予原告，再由原告向法院依拍賣方式取得所有權，由於法院之拍賣隨時有第三人可能參與競標，原告能否確實依拍賣程序取得系爭房地之所有權，實容有風險，此應為兩造訂約時所明知。而依本院所調閱之九十三年度執字第二一五七七號執行案卷，系爭三筆農地及八七九建號房屋拍賣時，除原告之親屬蕭玉緞參與投標外，並無其他人參與投標，始由蕭玉緞得標。原告本身既並參與投標，根本不可能藉由拍定而取得所有權。再者，拍賣之過程究竟會有多少人參與投標及最後之拍定人為何人，乃為不確定之因素，故系爭三筆農地及八七九建號房屋縱使嗣後因原告未拍定，且未能依無人承買時由抵押權人承受之方式取得，本院認此乃不可抗力之因素，不可歸責於被告。至於原告主張系爭未保存登記之建物，經原告查證得知其係侵占水利地之違法建物，原告亦無法合法取得乙節縱屬為真，惟查，觀諸原告提出之之存證信函，乃係主張：「一、茲據當事人．．．二、上開買賣業經一年之久，惟丙○○仍未依約將系爭不動產過戶給原告。三、為此，爰請許哲嘉律師函催丙○○，請其於函到七日內將系爭不動產過戶給本人，逾期未過戶者，本人將依約解除兩造買賣契約並請求損害賠償。... 」，查系爭未保存登記建物部分，並無所謂過戶之問題，此為兩造所明知，故原告於上開存證信函內催告被告履行者乃係針對系爭有辦理保存登記之不動產部分，原告於上開存證信函內完全未提及未保存登記之建物部分有侵占水利地之問題，原告亦未依系爭不動產買賣契約書第九條第一項約定，催告被告須於一定期間內解決侵占水利地之問題，故原告依系爭不動產買賣契約書第九條第一項約定，主張解除買賣契約，依法尚屬無據。又依上開約定，原告得請求賠償簽約款之前提為被告有可歸責之事由及原告合法解除契約為前提，今原告解除契約之主張既屬無據，被告亦無可歸責之事由，則原告依上開約定請求被告賠償簽約款之二倍即二百萬元，同屬無據。
三、按依系爭不動產買賣契約書特別約定條款第三項約定「買方應簽立殘餘尾款二百五十萬元之本票予賣方，俟買方付清尾款後，賣方應無條件將本票返還之」。查原告解除買賣契約之主張既屬無據，則原告仍有給付尾款二百五十萬元予被告之義務，而今原告既仍有尾款二百五十萬尚未給付，則依上開約定，被告並無將本票返還原告之義務，故原告請求被告應將系爭本票返還原告，亦屬無據。
四、綜上所述，原告主張解除買賣契約既無理由，從而原告起訴請求被告應返還原告九萬七千八百六十二元、賠償原告一百萬元簽約款之二倍即二百萬元及被告應將系爭本票返還原告，依法即屬無據，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 95 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 15 日
書記官 楊筱惠