臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第326號
原 告 丁○○
號訴訟代理人 張奕群律師複 代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 林見軍律師複 代理人 己○○
之1戊○○上列當事人間請求拆屋交地等事件，本院於民國96年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告占有原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號面積三千一百三十六平方公尺、同段一一九二地號面積八十一平方公尺土地，自民國九十四年八月十六日起，每月租金定為新臺幣柒仟柒佰陸拾玖元。
被告應給付原告新臺幣玖萬叁仟貳佰貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖萬叁仟貳佰貳拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。查本件原告原依據民法第767 條規定起訴請求：㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段1188、1192地號土地（下合稱系爭土地）上如彰化縣和美地政事務所民國95年6 月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積1,607.32平方公尺鐵架造廠房、Ｂ部分面積21.06 平方公尺波浪鋼板造建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○ 號；下合稱系爭建物）拆除，並將系爭土地全部交還原告；㈡原告願供擔保請准宣告假執行，迨訴狀送達後，原告改以先、備位訴訟標的方式請求，即於先位之訴部分追加依不當得利規定請求外，另追加備位訴訟標的即追加以民法第425 條之1 、第876 條規定請求，並變更訴之聲明為如後述「原告起訴主張」欄內先位、備位之聲明，被告對於原告之追加、變更表示同意，核與前開規定相符，故原告為訴之追加、變更，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠先位之訴部分：
⑴系爭土地所有權係原告於94年8 月16日經由鈞院93年度執字
第16276 號強制執行事件（下稱16276 號執行事件）拍賣取得，惟被告無合法占有權源，竟以其所有如附圖所示未辦理保存登記之系爭建物無權占用系爭土地全部。爰依民法第76
7 條規定，請求被告乙○○將系爭建物拆除，並將系爭土地全部交還原告。
⑵本件係肇始於83年9 月14日被告提供系爭土地及其上建物為
擔保品，並以被告、訴外人甲○○為借款人向訴外人洪金水、原告借款新臺幣（下同）700 萬元。當初設定抵押權時，僅由洪金水出名登記為債權人，嗣於87年間始以讓與抵押權之方式，將該抵押權二分之一登記予原告。準此，本件既係設定抵押權後，因拍賣致生土地與建物有不同所有權人之結果，應屬是否適用民法第876 條規定之問題，通說認為民法第876 條為同法第425 條之1 之特別規定，亦即非因抵押權設定而生房屋、土地所有權人不同一之情形，才以民法第42
5 條之1規範，是本件不適用民法第425條之1規定。⑶進一步言之，本件亦不適用民法第876 條規定，蓋該條文係
以「土地、建物屬同一人所有，而僅以土地或建物為抵押」為限，而本件於83年間設定抵押權時，係以土地及建物一併設定。且該條文應係以抵押權人行使抵押權，拍賣抵押物，致土地與建物分屬不同一人之情形始適用，查系爭土地係因其他一般債權人即訴外人臺中商業銀行股份有限公司聲請查封拍賣系爭土地，並非抵押權人聲請行使抵押權所致，與該條文規定不同，故不適用。
⑷承上所述，本件既不適用民法第876 條、第425 條之1 規定
，被告占有系爭土地，即屬無權占有，原告本於所有權之作用，請求被告拆屋還地，誠屬有理。
⑸又原告係於94年8 月16日因拍賣而取得系爭土地所有權，迄
今已一年，被告使用系爭土地自受有相當於租金之利益，爰依不當得利法律關係請求被告給付620,940 元【計算式：（1,900 元×3,136 ㎡）＋（3,100 元×81㎡）×10% ÷12＝每月租金51,745 元】⑹先位聲明：①被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地全部交
還原告；②被告應給付原告620,940 元；③原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位之訴部分：
⑴如鈞院認定原告不能請求被告拆屋還地時，原告依民法第87
6 條或第425 條之1 第2 項規定，亦得請求法院定其地租。查被告所有之系爭建物係供作工廠生產事業使用，故請求依系爭土地公告現值之百分之十計算年租金，經此計算結果，其每月租金應定為51,745元【計算式：（1,900 元×3,136㎡）＋（3,100 元×81㎡）×10% ÷12＝每月租金51,745元】。
⑵又原告係於94年8 月16日因拍賣而取得系爭土地所有權，迄
今已一年，爰依民法第876 條或第425 條之1 第2 項規定及上開月租金給付標準，請求被告給付自94年8 月16日起一年計算之租金620,940元（51,745×12）。
⑶綜上，爰依民法第425 條之1 、第876 條規定，請求鈞院擇一為判決。
⑷備位聲明：①被告占用原告所有系爭土地之租金，定為每月
51,745元；②被告應給付原告620,940 元；③第②項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告以下列等語置辯：㈠先位之訴部分：
⑴系爭土地原為被告因分割繼承而取得，嗣於94年8 月26日（
登記日期）才由原告拍賣取得，惟被告於分割繼承取得系爭土地後，即於其上興建系爭建物，因當初強制執行僅拍賣系爭土地，原建於系爭土地上之建物則未併為查封拍賣，致原來均屬於被告所有之系爭土地及系爭建物，由原告拍賣取得系爭土地所有權，系爭建物則仍留為被告所有，而成建築物與基地分屬不同二人之現況。依民法第425 條之1 第1 項規定及參酌最高法院48年臺上字第1457號判例意旨或依民法第
876 條規定，兩造間對於系爭土地應有法定租賃權關係或法定地上權關係。換言之，被告對系爭土地仍有使用權，非無權占有，並無不當得利情形。
⑵先位聲明：原告先位之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
㈡備位之訴部分：
⑴兩造間對於系爭土地有法定租賃權關係或法定地上權關係，
業如前述，然就其租金數額，因兩造無法達成協議，且原告主張之每月租金數額過高，故請求鈞院依職權酌定租金。
⑵備位聲明：原告備位之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
四、查系爭土地其中1188地號面積為3,136 平方公尺，其上坐落有如附圖所示編號Ａ部分面積1,607.32平方公尺之鐵架造廠房，另1192地號面積為81平方公尺，其上坐落有如附圖所示編號Ｂ部分面積21.06 平方公尺之波浪鋼板造建物，而系爭土地與系爭建物原均係被告所有，嗣系爭土地經法院以1627
6 號執行事件拍賣，由原告於94年8 月16日拍定取得所有權，並於同年8 月26日辦妥所有權移轉登記，惟系爭建物仍留為被告所有，及系爭土地於拍定後，迄今仍由被告占有系爭土地全部面積（含建物坐落之基地及其他周圍附屬空地），並交付訴外人逢程有限公司供作廠房作業使用等情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本影本二份、地籍圖謄本影本一份、歸戶財產查詢清單影本一份、土地異動索引資料影本二份、彰化縣稅捐稽徵處函暨房屋稅籍紀錄表一份在卷為證，復經本院調取16276 號執行事件卷宗核閱屬實，另經本院會同彰化縣和美地政事務所測量人員勘測無誤，製有勘驗筆錄（95年6 月26日）、附圖在卷可稽，此部分堪信為真實。又系爭建物在設定抵押權予洪金水之前均已存在，其現狀與設定抵押權時相同，原告於參與16276 號執行事件拍賣前即已知悉系爭建物與系爭土地同為被告所有等情，亦為兩造所不爭，並有原告提出之本院民事執行處通知（89年度執字第3912號）影本一份足憑，此部分亦堪認為真。
五、原告先位主張被告係無權占有系爭土地，應拆屋還地及給付不當得利云云，為被告所否認，辯稱：兩造間對於系爭土地有法定租賃權關係或法定地上權關係，被告非無權占有，無不當得利情事等語。是本件首應審究者係被告占有系爭土地有無正當權源？按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。查系爭土地與系爭建物原均係被告所有，嗣系爭土地經法院以16276 號執行事件拍賣，由原告於94年8 月16日拍定取得所有權，並於同年8月26日辦妥所有權移轉登記，惟系爭建物仍留為被告所有，原告於參與16276 號執行事件拍賣前即已知悉系爭建物與系爭土地同為被告所有等情，已如前述，則本件與上開規定所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人」情形相符。準此，本件土地受讓人即原告與讓與人即被告間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃（法定租賃權）關係，應堪認定。原告主張本件無適用民法第425 條之1 規定之餘地，顯有誤解。兩造間就系爭土地既有法定租賃權關係，則被告自94年8 月16日起繼續占有系爭土地，係有合法正當權源，非無權占有甚明，其占有系爭土地既非無法律上之原因，自無不當得利可言。是原告先位主張被告無權占有系爭土地，應拆屋還地及給付不當得利云云，要屬無據，不應准許。
六、承前所述，兩造間就系爭土地既有法定租賃權關係，被告使用系爭土地，自須支付使用之對價即租金，而其租金數額多寡，應許兩造當事人先行協議。茲原告已發函請求被告出面協商租金數額，惟兩造對於租金數額迄今仍無法達成協議，此為兩造所不爭，並有協商租金律師函暨郵件收件回執影本一份附卷可憑，則兩造間對於租金數額既有不能協議之情事，原告依據法定租賃權關係，訴請本院核定租金數額（民法第425 條之1 第2 項），並於核定租金數額後請求被告給付自94年8 月16日起積欠之一年租金，洵屬有據。然其核定之租金數額及計算基準為何，分述如下：
㈠城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之十為限，土地法第97條之規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又土地法第97條所謂土地價額，係依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條亦規定甚明。查本件兩造間成立之法定租賃權關係，因係被告所有之房屋占用原告所有之土地，是核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，是依上開法條規定，本件關於租金數額之計算，亦應以系爭土地申報地價即法定地價為基準。原告主張依據系爭土地公告現值為計算標準，尚屬無據。至於年息上限，因系爭房屋係供廠房使用，屬商業用房屋，其上限應可不受土地法第97條規定之限制。
此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。經查，系爭土地坐落彰化縣和美鎮，四周大部分為工廠或農田，系爭土地面臨彰化縣○○鎮○○路○○道，附近無商圈、學校、大眾運輸停靠站，惟因西美路距離聯○○○鎮○○路僅約一、二百公尺，而彰美路上生活機能尚佳，交通狀況尚屬便利，及系爭建物目前係供作廠房使用等情，已據本院會同兩造履勘現場屬實，製有勘驗筆錄二份為據，並有現場照片四幀可參。本院審酌上開情狀，認本件租金數額以系爭土地申報地價年息10%計算，應屬公允。
㈡又租賃權之範圍，不以建築物本身占用者為限，在利用必要
範圍內之周圍附屬地如原有庭院、空地等均屬之。是本件系爭建物面積雖僅分別為1,607.32平方公尺、21.06 平方公尺，然其因係供作廠房使用，其周圍附屬空地均仍在其運轉必要範圍之內，此觀照片中系爭建物四周以磚牆圍起可知。故本件法定租賃權之範圍及於系爭土地全部面積，計算租金數額亦應以系爭土地全部面積計算，始為合理。查系爭土地其中1188地號面積為3,136 平方公尺，93年1 月起迄今每平方公尺申報地價為288 元，另1192地號面積為81平方公尺，93年1 月起迄今每平方公尺申報地價為360 元等情，有上開土地登記謄本可稽。依上開租金數額計算標準計算結果，本件被告占有系爭土地全部面積，其自94年8 月16日起，每月租金應核定為7,769元 【計算式：（288 元×3,136 ㎡）＋（
360 元×81㎡）×10% ÷12＝每月租金7,769 元（元以下四捨五入）】。是被告自94年8 月16日起積欠之一年租金總額為93,228元。
七、綜上所述，原告依據法定租賃權關係，備位請求核定被告占有系爭土地，自94年8 月16日起，每月租金為7,769 元，及被告應給付原告積欠租金93,228元之範圍內，為有理由，應予准許。至原告逾此之請求則為無理由，不應准許。
八、本判決第二項，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就此部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既已駁回，其假執行之聲請（針對給付之訴部分）亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 陳連發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 5 月 8 日
書記官 彭月美