臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第406號原 告 己○○訴訟代理人 郭緯中律師被 告 丁○○
戊○○上列二人共同訴訟代理人 張世炎律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國95年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造間前於民國95年1 月28日就被告所有坐落彰化縣○村鄉○○段大崙小段320 —1 、321 —1 、324 —1、320 、321 、324 地號土地（下稱系爭土地）訂立不動產買賣契約書，約定買賣價金新台幣（下同）10,500,000元，除1,000,000 元定金須於契約成立時給付外，殘餘價金於第
2 次款備件用印款時給付6,500,000 元，並由原告同時開立尾款3,000,000 元之本票乙紙作為擔保，俟農用證明核發時，約定於95年2 月27日付款，雙方復約定系爭土地上如有妨害系爭土地之所有權利，一律由被告於手續登記期日前撤銷或解決清楚，且本契約最遲應於95年3 月底前履約完畢，否則被告應加倍返還原告所受領之定金及價款。詎料，原告於95年2 月27日依約給付第二次款6,500,000 元時，被告因無法解決坐落系爭土地上關於訴外人劉金火所有未保存登記地上物稅籍即房屋稅納稅義務人名義變更問題（下稱系爭建物稅籍問題），致系爭土地無法辦理過戶，遂藉詞推諉，拒絕受領原告按時給付之6,500,000 元，事後更捏詞誣稱原告未依約完成支付第二次款而解除契約，並強橫沒收定金。然被告於契約簽立之初，未告知系爭建物稅籍屬第三人之事，嗣為保障原告合法權益，因契約無稅籍移轉時點之機制，故要求被告於95年2 月27日給付第二次款時提出稅籍移轉登記資料，然被告對此未告知而可歸責之事項，非但拒絕履行且違反誠信及契約約定，致無法達成契約目的，自非可歸責於原告。原告並於95年3 月10日聲請調解，惟被告戊○○避不出面致調解不成立。原告另於95年3 月13日發函被告解除不動產買賣契約，請求返還定金1,000,000 元及賠償1 倍之違約金1,000, 000元，暨原告已支出之相關費用，惟被告未加以理會。綜上，被告因無法於95年2 月27日解決系爭建物稅籍問題，顯係可歸責於被告致無法履行契約，然被告竟惡意沒收原告給付之定金，原告自得依契約第11條約定，請求被告加倍返還受領之定金，又該給付係屬可分，且約定至遲應於95年3 月底履約完畢，故爰依民法第271 條、第229 條第1項、第233 條第1 項規定，請求被告各給付原告1,000,000元及自95年4 月1 日起算之遲延利息等語。並聲明：被告應各給付原告1,000,000 元，及各自95年4 月1 日起至清償之日止，按年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：95年2 月27日被告丁○○本人並代理被告戊○○至甲○○代書事務所辦理第二次款收受事宜，但原告本人未到場，雖原告託人攜帶面額6,500,000 元之台銀支票到場，但原告受託人不願給付該第二次款，且因原告本人未到場致無法依買賣契約約定開立尾款面額3,000,000 元之本票交付被告作為擔保，故係原告違約，而非被告拒絕受領該第二次款。又系爭土地權狀業由承辦代書保管中，且劉金火已同意過戶，被告已備妥自己及劉金火之印鑑章及印鑑証明，隨時可交付承辦代書辦理系爭土地過戶及系爭建物稅籍變更事宜，是原告陳稱被告無法於95年2 月27日解決系爭建物稅籍問題，致無法辦理過戶云云，並不實在。再95年3 月10日原告申請調解時，被告劉坤基係委託其父親即被告丁○○代理出席，並非避不見面，該次調解不成立原因為當事人意見不一致，足見原告所述被告戊○○避不出面致調解不成立云云係屬不實。退步言，縱認被告應負違約責任，但原告僅交付定金1,000,000 元，竟要求被告加倍賠償1,000, 000元，該違約金顯然過高，依民法第252 條規定，請求本院減少違約金數額。是以，被告並無可歸責事由，原告依契約書第11條約定，請求被告各給付1,000,000 元，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：以下為兩造所不爭執，並經證人劉金火證述無訛，復有不動產買賣契約書附卷可稽，本院採為判決基礎。
（一）兩造於95年1 月28日就被告所有系爭土地訂立不動產買賣契約書，約定買賣價金10,500,000元。
（二）原告已於上開買賣契約成立時即95年2 月3 日給付被告定金1,000,000元。
（三）坐落系爭土地上之系爭建物為未保存登記建物，房屋稅納稅義務人為訴外人即被告丁○○之大哥劉金火，迄今系爭建物房屋稅納稅義務人仍為劉金火。
四、得心證之理由：
（一）查被告以原告未依約交付第二次款為由，於95年3 月1 日以存證信函通知原告解除買賣契約及原告起訴主張原告另於95年3 月13日發函被告解除買賣契約，請求返還定金1,000,000 元及賠償1 倍之違約金1,000,000 元，暨原告已支出之相關費用等情，固有存證信函及律師函附卷可稽，惟按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條之規定自明（最高法院30年上字第2836號判例、31年上字第2840號判例意旨、87年度台上字第2301號判決、90年度台上字第1352號判決意旨參照）。本件兩造均未定相當期限催告對造履行，即逕分以律師函及存證信函通知對造解除契約，依上開判決意旨，其各自間解除契約之意思表示，皆不能發生效力，是首開買賣契約仍屬有效存在，洵屬無疑。
（二）原告主張：原告於95年2 月27日給付第二次款時，被告因無法解決系爭建物稅籍問題，致系爭土地無法辦理過戶，遂藉詞推諉，拒絕受領原告給付之第二次款等語，被告則辯稱：當天原告本人未到場，且原告受託人不願給付第二次款，又因原告本人未到場致無法開立尾款面額3,000,00
0 元之本票作為擔保，故係原告違約，而非被告拒絕受領第二次款，且劉金火已同意過戶，被告已備妥劉金火之印鑑章及印鑑証明，隨時可交付承辦代書辦理系爭建物稅籍變更事宜等語。本院查：
㈠被告於95年2 月27日尚未辦妥系爭建物稅籍變更事宜。
①觀諸證人甲○○於本院95年7 月5 日言詞辯論期日結證稱
：95年2 月27日當天原告代理人丙○○及被告丁○○至伊代書書務所，被告丁○○表示劉金火不要蓋章，沒有辦法將地上物過戶給原告等語；證人李水永於本院95年7 月5日及證人乙○○於本院95年8 月25日言詞辯論期日均證述：95年2 月27日當天伊有陪同至代書事務所，因房子係劉金火所有，被告丁○○無法蓋章等語；證人邱發金於本院95年7 月5 日言詞辯論期日證稱：當天被告丁○○說房子是他哥哥的，他回去再跟他哥哥商量等語；證人庚○○於本院95年8 月25日言詞辯論期日證稱：房屋有稅籍問題，買方要求稅籍要清楚，但賣方還沒清楚等語，則被告於95年2 月27日尚未辦妥系爭建物稅籍變更事宜，洵屬無疑。
②至被告雖辯稱：劉金火已同意過戶，被告已備妥劉金火之
印鑑章及印鑑証明，隨時可交付承辦代書辦理系爭建物稅籍變更事宜云云，惟稽之證人劉金火於本院95年7 月26日言詞辯論期日具結證述：系爭建物房屋稅納稅義務人係伊名義，95年2 月被告丁○○叫伊去辦理印鑑證明，辦好後伊並未交付被告丁○○，因伊蓋章辦理房屋稅納稅義務人變更要拿費用200,000 元，直至3 月初說好後拿到200,00
0 元，伊才將辦理稅籍變更所需之資料即卷附被告所提彰化縣稅捐稽徵處多功能服務櫃台受理查詢發證申請書、契稅申報書、委託書、身分證正反面影本、95年2 月8 日核發之大村鄉農業用地作農業使用證明書、95年2 月16日申請之印鑑證明等資料交付被告丁○○等語，既證人劉金火於95年3 月初始將辦理系爭建物稅籍變更所需之前開文件及印鑑證明交付被告丁○○，則於95年2 月27日兩造約定之第二次付款期日時，因被告丁○○尚未取得辦理稅籍變更所需之文件，自無從辦理稅籍變更，故被告前開所辯，顯與事實不符，不足採信，反之，原告主張：原告於95年
2 月27日給付第二次款時，被告尚無法解決系爭建物稅籍問題等語，堪予採信。
㈡雖被告無法解決系爭建物稅籍問題，但與系爭土地所有權得否移轉無涉。
①按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。另按，就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。且買受人受領交付即取得事實上處分權（最高法院74年度台上字第1317號、91年度台上字第2154號判決意旨參照）。
②本件系爭土地依民法第758 條之規定，至地政機關辦理土
地所有權移轉登記完竣即生讓與之效力，而系爭建物為未保存登記建物，雖不能辦理所有權移轉登記，但買受人受領交付即可取得事實上處分權，是系爭土地與系爭建物兩者讓與手續不同，且互為獨立之不動產，則系爭建物稅籍有無變更、其事實上處分權有無讓與與系爭土地所有權得否移轉之間並無關連，此觀之證人林文卿於本院95年7 月
5 日言詞辯論期日證述：有買賣契約書第4 條之證件土地即可過戶，本件在第二次付款時，土地可以過戶，但建物有問題等語即可明，故原告主張：因被告無法於95年2 月27日解決系爭建物稅籍問題，致系爭土地無法辦理過戶云云，委無足採。
㈢原告本人於95年2 月27日雖未前往甲○○代書事務所，亦未違反契約約定。
查95年2 月7 日兩造約定在甲○○代書事務所給付第二次款6,500,000 元時，原告本人並未到場之事實，為兩造所不爭執，固足認為真正，惟兩造並未約定本人須到場，且當日被告戊○○亦未到場而係委任被告丁○○到場，更足徵給付第二次款時當事人本人並非須一定到場，此外，被告亦無法舉證證明兩造有原告本人須到場之約定，則被告辯稱：原告本人未到場而違約云云，要屬乏據。
㈣95年2 月27日原告拒絕給付被告第二次款6,500,000 元及未交付面額3,000,000 元之本票乙紙予被告作為擔保。
①依證人即95年2 月27日陪同兩造前往甲○○代書事務所之李水永、邱發金於本院95年7 月5 日言詞辯論期日證述：
因被告丁○○表示房子係劉金火所有無法蓋章，故甲○○代書不敢將6,500,000 元之台支支票交付被告丁○○等語，足認原告代理人丙○○因被告無法辦理系爭建物稅籍變更事宜，故拒絕給付第二次款6,500,000 元，要屬無疑。
②又95年2 月27日當日原告並未委託其代理人攜帶面額3,00
0, 000元之本票交付被告作為擔保之事實，為原告訴訟代理人所是承（詳本院95年6 月7 日言詞辯論筆錄），而證人即原告代理人丙○○於本院95年7 月5 日言詞辯論期日固證述：代書那邊就有本票，且原告有授權伊簽發本票等語，然經本院詢其為何本票不先開好帶去，其則答以：台支就是現金為何還要開本票等語，則原告代理人丙○○顯認因已攜帶面額6,500,000 元之台灣銀行支票，故無簽發本票之必要，亦無簽發本票之意甚明。是第二次款付款日原告未委託其代理人丙○○攜帶面額3,000,000 元之本票乙紙交付被告作為擔保，且縱原告確曾授權其代理人丙○○簽發本票，然其代理人丙○○亦無意簽發本票交付被告作為擔保之事實，堪以認定。
③至原告雖謂：被告當日並未爭執本票之事，而證人丙○○
、甲○○亦附合其詞，於本院95年7 月5 日言詞辯論期日證稱被告並未爭執本票事宜云云，然被告丁○○於當日即爭執未簽發面額3,000,000 元本票之事宜，此業據證人李水永、邱發金於本院95年7 月5 日言詞辯論期日證述無訛，又被告丁○○於兩造於95年3 月10日至彰化縣大村鄉協調委員會協議時亦再次表明其於當日有爭執原告未簽發本票之事，亦有原告提出而被告不爭執真正之當天錄音帶及其譯文附卷可憑，是原告陳稱被告當日並未爭執本票之事及證人丙○○、甲○○證稱被告未爭執本票事宜云云，核與事實不符，不足採信。
㈤原告依約應於95年2 月27日交付面額3,000,000 元之本票
乙紙及交付6,500,000 元之第二次款與被告依約應於95年
3 月底辦妥系爭建物稅籍辦理事宜兩者間無同時履行關係。
①按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。（最高法院19年度上字第28號、第58號、第453 號、39年度台上字第1053號判例意旨可參）。
②原告雖主張：為保障原告合法權益，因契約無稅籍移轉時
點之機制，故要求被告於95年2 月27日給付第二次款時提出稅籍移轉登記資料，然被告未提出，而屬可歸責云云。查兩造簽訂之買賣契約書第3 條約定「本契約成立同時，由甲（按指原告）先向乙（按指被告）給付1,000,000 元為定金並充為價金之一部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如下：第二次款備件用印款6,500,000元甲方同時開立尾款金額本票乙張作為擔保，俟農用證明核發，並約定於95年2 月27日付款。第三次款即尾款3,000,000 元」、第14條約定「乙方應於本件買賣標的物點交前搬遷完畢，若有剩餘物概由甲方處置，乙方不得請求補償，建物若有稅籍編號，應辦理移轉」、第15條約定「本契約最遲應於95年3 月底前履約完畢」及參諸證人即草擬該買賣契約書之林文卿代書於本院95年7 月5 日言詞辯論期日證述：95年3 月底被告將劉金火問題解決完畢符合契約約定等語，足見交付本票及第二次款之履約時間為95年
2 月27日、而系爭建物稅籍變更事宜之履約時間則為95年
3 月底，兩者並無同時履行之關係，且原告負有先為給付之義務，則原告於95年2 月27日當日自不得以被告尚未辦理稅籍變更為由，拒絕交付本票及第二次款，且被告於95年2 月27日當日並無辦妥系爭建物稅籍變更之義務。
（三）基上，被告於95年2 月27日當日並無辦妥系爭建物稅籍變更之義務，且系爭建物稅籍有無變更與系爭土地所有權得否移轉之間並無關連，是雖被告於95年2 月27日當日未辦妥系爭建物稅籍變更事宜，亦不得謂係違約。況原告未依約於95年2 月27日交付本票及第二次款已陷於給付遲延，且原告有先為給付之義務，則在原告未依債務本旨為本票及第二次款之給付前，被告亦無辦妥系爭建物稅籍變更之義務，從而亦應不負給付遲延責任。故原告謂被告有未於
95 年2月27日解決系爭建物稅籍問題，致系爭土地無法過戶之違約事由云云，為無理由。
五、綜上所述，原告主張被告有未於95年2 月27日解決系爭建物稅籍問題，致系爭土地無法過戶之違約事由，而主張依契約第11條約定，請求被告各給付原告1, 000, 000 元及自95年
4 月1 日起算之遲延利息，要屬無據，其訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本件事實之認定無礙，茲不一一論列，附予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
民事第一庭 法 官 游秀雯以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
書記官 張西武