臺灣彰化地方法院民事判決 95年度訴字第466號原 告 甲○○訴訟代理人 黃精良律師被 告 乙○○訴訟代理人 劉豐綸律師上列當事人間請求履行分割登記協議事件，本院於民國95年12月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○○段第六三二地號、地目旱、面積三八三五平方公尺土地及同段第六三二之一地號、地目建、面積五七八平方公尺土地，應予分割為如附圖二即彰化縣員林地政事務所民國九十五年十二月五日土地複丈成果圖所示：編號乙部分面積一六四九平方公尺、乙1部分面積五五七平方公尺，分歸原告取得；編號甲部分面積二一八六平方公尺、甲1部分面積二一平方公尺，分歸被告取得。
原告應補償被告新台幣壹拾柒萬貳仟貳佰柒拾貳元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
被告就受補償如第二項所示之金額，得假執行。
事實及理由
壹、先位之訴
一、原告方面：
㈠、聲明：
１、被告應協同原告就共有坐落彰化縣○○鎮○○○段第632地號、地目旱、面積3835平方公尺土地及同段第632之1地號、地目建、面積578平方公尺土地合併分割，並協同原告依如附圖一即彰化縣員林地政事務所95年8月22日土地複丈成果圖所示分割方法辦理分割登記：編號乙部分面積1628平方公尺、乙1部分面積578平方公尺，登記為原告所有；編號甲部分面積2186平方公尺，登記為被告所有。
２、訴訟費用由被告負擔。
㈡、陳述：
１、坐落彰化縣○○鎮○○○段第632地號土地以及同段第632之1地號土地（下稱系爭二筆土地）為兩造所共有；第632之1地號土地係分割自第632地號土地。第632之1地號土地分割出來前兩造曾於民國87年8月14日就彰化縣湖水坑段第632地號土地訂立共有土地分管同意書，第一條約定「右開土地標示確係共有權人如左圖位置分別管理使用屬實無訛」，第二條約定「圖中虛線以東部分為乙○○所有，虛線以西部分為甲○○所有，並各自管理使用，持分各為陸分之參」，第三條約定「此後共有權人不得以任何理由變更分管位置使用，並同意依圖示位置分割，口恐無憑，特立此同意書為證」，茲因被告不履行同意契約，特依法訴請判如先位聲明。
２、原告對被告抗辯所為之陳述：
⑴、協議分割契約成立後，共有人即應受其拘束。系爭同意書第
三條明訂「此後共有權人不得以任何理由變更分管位置使用，並同意依圖示位置分割」，該同意書既經雙方協議成立，縱使協議後因原告在第632之1地號土地上蓋有建物而經地政機關准予變更並割出一筆建地，亦是出自被告同意。最高法院83年度台上字第660號判決要旨「不動產協議分割契約係債權契約，無民法第七百六十條之適用。協議分割共有物，並非要式行為，祗須共有人間確有協議分割之事實，各共有人即應受該協議之拘束，而不得為訴請裁判分割」，該筆建地依協議自應分歸原告取得。
⑵、農地變更地目為建並非漫無限制，僅得就現有建物及庭院空
地准予變更。被告坦承協議前原告建物即已存在，證人吳振清亦證稱「當時沒有約定被告也要分到一部份的建地，建地是屬於原告這一邊的」，可見依兩造之協議，建地應分給原告，而將632之1地號土地變更為建地，亦經被告同意，被告不能以在訂立系爭同意書時尚未有建地為由，主張平分建地。而系爭土地之所以不能再蓋新建築，係因毗鄰高鐵60公尺範圍內，並非違反農業用地興建農舍辦法之規定。
⑶、系爭同意書既約定各按持分分割，並未約定應為價金補償，
被告即不能請求原告給付補償費。第632之1地號土地之所以能變為建地，係因原告在該處有蓋房屋，並非出自被告勞力改良。將該建地分歸原告顯屬合理。
二、被告方面：
㈠、聲明：
１、原告先位之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
㈡、陳述：
１、兩造於87年8月14日就當時兩造共有彰化縣湖水坑段第632地號土地訂立共有土地分管同意書，被告不爭執。然系爭同意書違反當時農業發展條例第30條規定「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，此為強制規定，是故兩造所訂立之分割契約為無效，不因事後法律變更准許農地分割而有所不同；況系爭同意書亦未載明將來法令變更准分割時仍適用之條款，無民法第246條第1項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」規定之適用。
２、兩造訂立土地分管同意書後，嗣原告邀被告一起申請變更部分土地地目時，原告承諾兩造均有權利分得建地、且將來變更為建地之土地，有部分會在被告依土地分管同意書將分得土地內，被告才同意配合辦理變更地目；詎被告所申請之建地竟全部位於土地分管同意書所載原告將來所分得之土地位置，顯與當初約定不符。兩造就建地部分既另有協議、訂立土地分管協議書時又尚無632之1地號土地，自不再適用87年8月14 日所訂立之共有土地分管同意書。再系爭土地分割後，被告所分得之土地若全為農地，將來申請農舍，將因不符農業用地興建農舍辦法第 3條第1項第5款「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地」之規定而無法申請，進而無法變更為建地。因此系爭632之1地號土地建地若全分歸原告所有，顯失公平。
３、兩造於 87年8月14日訂立共有土地分管同意書時並無請地政機關到場丈量僅在地籍圖上大略繪製一條分割線，則兩造分得面積是否與持分相符誠屬可疑。再兩造訂立系爭同意書時尚無632之1地號土地，則事後變更地目後之土地價值自然較高，已非系爭同意書所約定之範圍，原告主張建地全分歸原告所有，有失公平，應鑑價補償。
４、被告對原告抗辯所為之陳述：
⑴、系爭同意書係於系爭土地地目為「旱」時所為之約定，並未
就土地若變更為建地時約定仍為同樣之條件分割。又該同意書未提及兩造協同辦理變更地目之情況，可見兩造訂立分管同意書、及申請變更地目係在不同時間，被告根本不知變更地目之建地會在原告將分得之處。
⑵、證人吳振清證稱「當時沒有約定被告也要分到一部份的建地
，建地是屬於原告這一邊的」，並不實在，否則為何辦理地目變更及分割手續時未約定建地歸原告；而從632之1地號土地變更地目後所有權仍為兩造所共有，更可佐證被告對建地仍有所有權。632之1地號土地雖因有原告房屋而符合申請變更地目條件，但法律並沒有規定於共有土地上蓋有房屋者才能取得變更地目後之土地所有權。
⑶、系爭同意書既因違反修正前之農業發展條例第30條而無效，
原告自不能據該同意書主張632之1地號建地分歸原告所有而毋庸補償被告。
貳、備位之訴
一、原告方面：
㈠、聲明：
１、如主文第一項所示。
２、訴訟費用由被告負擔。
㈡、陳述：
１、如認協議分割不成立，請准予依民法第821條及第824條之規定，依備位聲明所示之方法強制分割。
２、希望分割方案能保留原告現有房屋，不要拆除。
３、系爭土地屬於高鐵禁建地區，如原告房屋將來拆除，則原告土地價值比被告土地價值低。故鑑定報告書對原告分配土地部分價值估價過高。
二、被告方面：
㈠、聲明：
１、兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○○段第632地號土地及同段第632之1地號土地請准予合併分割，其分割方法如附圖三即彰化縣員林地政事務所95年10月27日土地複丈成果圖所示：
編號甲部分面積2164平方公尺、甲1部分面積43平方公尺，分歸被告取得；編號乙部分面積1671平方公尺、乙1部分面積535平方公尺，分歸原告取得。
２、訴訟費用由被告負擔。
㈡、陳述：
１、對原告所提分割方案無意見，但仍主張依被告所提分割方案為分割。
２、被告所提分割方案之分割線為直線，且自土地中間均分，土地完整，有利將來土地再細分。
３、原告分得建地價值較高，故應補償被告。
參、兩造就下列事實均不爭執，並有相關地籍圖、彰化縣員林地政事務所 95年9月20日土地複丈成果圖及本院勘驗筆錄等證據附卷可查，自堪信為真實：
㈠、系爭第632之1地號土地自系爭第632地號土地分割出來前兩造曾於87年8月14日就彰化縣湖水坑段第632地號土地訂立共有土地分管同意書。
㈡、系爭632地號及632之1地號二筆土地之共有人及應有部份均相同，且南邊所面臨之湖水巷為系爭二筆土地主要聯外道路，供民眾及車輛通行之用。
肆、法院得心證理由：
一、先位之訴部分：按每宗耕地不得分割或移轉為共有，為兩造於 87年8月14日訂立系爭同意書當時農業發展條例第30條前段所明定（嗣該條文於89年1月28日經修法刪除生效），該規定旨在防止農地細分，用收農地使用上更大之效用。經查：本件兩造所簽立之分管同意契約書第三條係約定：「此後共有權人不得以任何理由變更分管位置使用，並同意依圖示位置分割，口恐無憑，特立此同意書為證」，顯已違反上開耕地不得分割之強制規定，系爭土地於87年8月14日既仍不得分割或移轉為共有，本件分管同意書第三條之約定，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第二項之情形，從而原告依據系爭分管同意書第三條約定，請求被告履行契約，並求為判決如先位聲明所載，自非有據，不應准許。
二、備位之訴部份：
㈠、本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有，共有人之應有部分各為二分之一，有土地登記謄本附卷可稽。又系爭二筆土地並無因物之使用目的不能分割情形，兩造就系爭二筆土地亦未訂有不分割協議，且又無法協議分割之事實，業據其等提出土地登記謄本、地籍圖謄本在卷為證，經核相符，且為被告所不爭執，應信為真實，是以原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求分割系爭二筆土地，於法有據，應予准許。又系爭二筆土地之地目並不相同，依地籍測量實施規則第193條規範意旨觀之，法院即無法予以合併分割，是兩造主張系爭二筆土地應予合併分割乙節，即非有據，委無足採。
㈡、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，於法院定分割方法時，必須考量兩造之意願、土地建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之形狀及利用價值，及共有人全體之利益等公平衡量。經查：
１、系爭二筆土地略呈南北走向之長方形，地形尚稱工整，632之1地號土地上有原告所有之磚造平房及加強磚造樓房，另632地號土地則為空地。又系爭土地南邊所面臨湖水巷，為系爭土地主要聯外道路，供民眾及車輛通行之用等情，業經本院勘驗屬實，並囑託會同彰化縣員林地政事務所人員現場勘測屬實，有勘驗筆錄及上開地政事務所95年9月20日土地複丈成果圖乙份在卷可稽。
２、原告主張應依附圖二Ａ案分割，被告則主張應依附圖三Ｂ案分割，而該兩案最主要爭執點在於Ａ案希望修正分割線使原告位於632之1地號土地上之建物儘量得以保留，而Ｂ案則希望分割線係一直線，本院審酌：原告於系爭第632之1地號土地上建築房屋，係於兩造於87年8月14日訂立系爭共有土地分管同意書前即已存在，且土地分管同意書內被告亦有同意原告保留建物，況嗣後兩造亦有一同委任證人即代書吳振清將系爭建物之基地即632之1地號自632地號分割出來，並變更地目為「建」等情，亦據證人吳振清於95年7月6日到庭證述，是原告於系爭土地上建築房屋顯然已得共有人即被告之同意，為分割系爭土地時自應一併考量。是採行Ａ案顯較符合兩造當初原意，反之若採行Ｂ案則原告之建物將有較多部分被拆除，顯不利原告，而對被告而言亦無巨大經濟上實益，況被告就採行Ａ案亦表示可以接受，且分割線稍微避開原告之建物對被告所分得土地之方正亦無多大影響。
３、本院審酌兩造意願、各自占用土地位置、使用現況、分割後兩造均應有適當之聯外道路，及分割後土地應保持方正，以利將來之利用，及避免減少土地價值等情，認原告主張依附圖二Ａ案所示之方法分割，較符合共有人全體之利益，應予採用。爰諭知分割方法如主文第一項所示。
㈢、末按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。又法院裁判分割共有物，若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有部分係以經登記者為準，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條規定甚明。是依前揭附圖二Ａ案所示方法分割之結果，兩造所各自取得之土地形狀、所在位置、交通情形等均有所差異，經濟價值顯有不同，為使兩造分得之土地價值均等，揆諸前揭說明，應有以金錢補償之必要。至於兩造互為補償之標準，業經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）就附圖二Ａ案所示分割方法為鑑定，經核閱其鑑定報告內容已就系爭土地之法令分析、影響價格之區域因素、土地特性、區域不動產市場概況等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因此，本院參酌華聲公司鑑價之結果，認為系爭土地採附圖二Ａ案分割後，原告應補償被告如主文第二項所示之金額。又本件所命給付之金額未逾新台幣五十萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
㈣、本件分割共有物事件，如由敗訴之被告負擔訴訟費用，則顯失公平，爰命勝訴之原告負擔部分訴訟費用。
三、結論：本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第80條之1、第389條第1項第5款，判決如主。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 康弼周以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 1 月 2 日
書記官 林文斌