臺灣彰化地方法院民事判決 96年度簡上字第12號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國95年12月19日本院彰化簡易庭第一審判決（95年度彰簡字第323 號）提起上訴，本院於96年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國92年11月25日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），由被上訴人向上訴人承租彰化縣彰化市○○路○○○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期五年即至97年11月24日止，前二年每月租金新臺幣（下同）13,000元、後三年每月租金15,000元，以每二個月為一期，於每期25日前繳交租金，被上訴人已預付至95年1 月24日止之租金（交付之最後一期租金支票發票日為94年11月25日）予上訴人，並於訂約時交付押金（保證金）50,000元予上訴人。惟上訴人竟未告知系爭房屋將遭法院拍賣，直至被上訴人僱工裝潢期間，有人告知裝潢工人上情，被上訴人始知悉，乃與上訴人理論，上訴人竟拿資料欺騙稱法院如要拍賣應賠償被上訴人損失，否則無法拍賣成交。嗣系爭房屋於94年8 月8 日遭法院強制點交，被上訴人無法再使用系爭房屋，上訴人自應退還押金50,000元及未到期即94年8 月9 日至95年1 月24日止之預付租金72,000元合計122,000 元。至於訴外人陳玉嚥與被上訴人所訂之租約係94年8 月8 日鈞院民事執行處點交當天，上訴人要求被上訴人至其藥局所補簽，目的係為阻止鈞院點交，上訴人稱會私下透過關係向拍定人買回，要被上訴人盡量拖延，被上訴人並未見過陳玉嚥及屋主石黃秋玉，且上訴人於簽訂系爭租賃契約時，並未表示係替陳玉嚥出租。另被上訴人並無轉租系爭房屋情事，被上訴人係於94年8 月10日將原本開設於系爭房屋之麵包店頂讓給訴外人卓木林，卓木林則另於94年8 月10日與系爭房屋拍定人廖稅雄簽訂系爭房屋新租約，並支付租金予廖稅雄。綜上所述，爰依契約法律關係，請求上訴人返還押金、預付租金合計122,000 元等語。
二、上訴人則以：系爭租賃契約與伊無關，伊僅係替訴外人陳玉嚥出租系爭房屋，此業經陳玉嚥於臺灣彰化地方法院檢察署95年度偵字第756 號詐欺案件（下稱上開詐欺案件）偵查中詳細說明，且伊向被上訴人收取之租金、押金均已轉交陳玉嚥，被上訴人不應向伊催討，而應向陳玉嚥索討才對，被上訴人稱不知上訴人為代理人，顯非事實。且被上訴人稱其事先不知系爭房屋將遭拍賣一事云云並非事實，蓋簽訂系爭租賃契約時，上訴人及仲介人員丙○○已告知被上訴人有關系爭房屋有遭拍賣之可能，且上訴人當時亦表示系爭房屋如於租期第一年內即遭拍賣可退還租金，第二年以後遭拍賣即不退還租金。況被上訴人於94年8 月8 日拒絕法院點交後，第二次點交亦拖延不搬，遲至94年12月間才搬走，於此期間難道不需支付租金？故本件未到期之租金不需歸還。至於押金部分，因被上訴人早於點交之前即將麵包店頂讓予卓木林經營，則被上訴人有違法轉租情事，亦不能請求歸還押金，至於被上訴人所提出之拍定人廖稅雄與卓木林間簽訂之新租約與上訴人無關，且係被上訴人自行製作，上訴人認為並無此份租約。另上訴人並無為了拖延點交要求被上訴人與陳玉嚥補簽租約，惟上訴人事後確實曾提供系爭房屋相關資料予被上訴人等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行，上訴人全部聲明不服，求為：㈠廢棄原判決；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、查兩造確於92年11月11日訂立系爭租賃契約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期五年即自92年11月25日起至97年11月24日止，前二年每月租金13,000元、後三年每月租金15,000元，以每二個月為一期，於每期25日前繳交租金，被上訴人已預付至95年1 月24日止之租金（交付之最後一期租金支票票載發票日為94年11月25日，係供支付94年11月25日起至95年1 月24日止之租金，業經兌現）予上訴人，並於訂約時交付押金50,000元予上訴人，上訴人並將系爭房屋交予被上訴人使用，又當時兩造係同時簽立二份租約，其中一份租期為一年（92年11月25日至93年11月24日），另一份租期為五年（即系爭租賃契約書），簽二份租約之原因係因上訴人及兩造之介紹人丙○○於簽約時，曾告知被上訴人有關系爭房屋可能遭拍賣之情形，惟其日期不確定，及簽約當時兩造之介紹人丙○○在場，契約書內容係由丙○○填載等事實，為兩造所不爭，並經證人丙○○到庭證述明確，復有兩造不爭執真正之房屋租賃契約書影本二份在卷可稽，此部分堪信為真實。又系爭房屋全棟已經本院民事執行進行拍賣，於94年6 月10日由訴外人廖稅雄拍定取得所有權（94年6 月
8 日拍定，同月10日發不動產權利移轉證明書），並於同年
8 月8 日執行點交，惟當日被上訴人所承租之系爭房屋（一樓部分）並未完成點交，而係由拍定人廖稅雄同意由被上訴人於一個月內自動搬離等情，亦經本院調閱92年度執字第15
782 號執行事件（下稱上開執行事件）卷宗無誤。
五、本件綜合兩造之陳述後，其主要爭點為：㈠系爭租賃契約當事人為何人？㈡被上訴人請求上訴人返還押金、預付租金有無理由及其數額為何？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人辯稱：系爭租賃契約與伊無關，伊僅係替陳玉嚥出租系爭房屋云云，為被上訴人所否認，則上訴人對於其於簽約當時係代理陳玉嚥且已向被上訴人表明代理之意旨等事實，自應負舉證責任。惟查系爭租賃契約確係以兩造名義簽訂，上訴人係出租人，被上訴人係承租人，租約上並無任何隻字片語提及上訴人係代理人或註明代理之意旨，此有系爭租賃契約書為憑，且證人丙○○亦已到庭結證稱：當時簽約時，上訴人係出租人，被上訴人係承租人等語甚詳，上訴人對於證人丙○○所述亦不爭執，則上訴人稱被上訴人簽約時已知其為代理人云云，尚屬無據。雖陳玉嚥於上開詐欺案件偵查中曾表示：系爭房屋租予他人使用時，有同意委由乙○○處理，租金係乙○○收取後交給伊等語，惟有關上情是否已告知被上訴人或為被上訴人所明知或可得而知，並無相當之證據足以佐證，故上訴人與陳玉嚥內部間縱有代理之關係存在，然其外觀上並未顯現其代理意旨於與其交易之第三人，則此代理關係充其量僅係上訴人與陳玉嚥間之內部法律關係，並無法對外以代理之效力拘束被上訴人。至於卷內所附之被上訴人與陳玉嚥、石黃秋玉間簽訂之租賃契約，兩造對於簽訂該份租約之動機、目的雖有爭執，然依其上所載約定給付每期租金之日期為每月8 日，與系爭租賃契約之約定給付租金時期已有不符，顯非同一租賃契約，參以其契約當事人與系爭租賃契約所載當事人亦屬不同，故縱使該份租約為真實，其就本件仍無法據為有利於上訴人之認定。此外，上訴人復無法舉證證明被上訴人於與其簽約時即已明知或可得而知上訴人為陳玉嚥之代理人而仍與之簽約之事實，則上訴人就系爭租賃契約仍應負出租人之責任，殆無疑義。
㈡系爭房屋全棟業經本院執行拍賣，並由訴外人廖稅雄於94年
6 月10日拍定取得所有權，進而於同年8 月8 日執行點交，被上訴人承租使用之系爭房屋部分當日雖未一併點交予買受人，惟其係因買受人廖稅雄另行同意緩期讓被上訴人得於一個月內自動遷離之故，並非基於系爭租賃契約而使用收益，是實際上，兩造間之系爭租賃契約已於94年8 月8 日翌日起，即無法再履行，換言之，系爭租賃契約已自94年8 月9 日起，即陷於給付不能（出租人即上訴人非原所有權人，無民法第425 條第1 項之適用）。系爭租賃契約既陷於給付不能，則被上訴人請求上訴人返還押金、預付租金有無理由及其數額為何？分述如下：
⑴被上訴人雖主張此給付不能係因上訴人未告知系爭房屋將
遭拍賣之情事，係可歸責於上訴人所致云云，惟此為上訴人所否認，且證人丙○○已證稱簽約時其與上訴人均有告知被上訴人系爭房屋可能遭拍賣一事，被上訴人於聽聞證人丙○○所述後，亦已改口稱：上訴人於簽租約時確實有說系爭房屋有可能會被拍賣等語，則被上訴人既明知系爭房屋之不利狀況而仍願承租，並同時簽立二份租期不同之租約，雙方應已預設其日後狀況，故此給付不能應無所謂可歸責於任何一方之情形。是被上訴人以此為理由請求上訴人返還押金、預付租金，尚非可採。
⑵系爭租賃契約既陷於給付不能，已如前述，則被上訴人交
付予上訴人之押金、預付租金應如何處理？有關此節，證人丙○○已證述：兩造於簽租約時已約定系爭房屋若在第二份租約（即五年租期者）期間內遭拍賣，雙方均需依照租約履行，並視實際租用情形，未到期租金要退還，押金如果未違約亦要退還等語明確，上訴人對於證人丙○○上開所述亦無相反意見，而系爭房屋確於第二份租約期間內遭法院拍賣，則有關退還押金、預付租金部分自應依照兩造上開之約定。上訴人雖曾辯稱：當時雙方係約定租期進入第二年後始遭拍賣者，不需退還預付租金云云，為被上訴人所否認，且與證人丙○○上開所述不符，不足採信。
上訴人另稱：被上訴人違約轉租，故不需退還押金云云，並舉證人劉永福、丙○○以證被上訴人違約轉租一事，惟此亦為被上訴人所否認，且證人劉永福於原審雖稱：伊那天有聽到被上訴人裡面的師傅表示被上訴人已頂讓予該師傅等語，然其亦稱：該師傅何時頂下來，伊不知道，伊聽到頂讓之時間係拍賣後大約第二次書記官前去執行之那天傍晚等語，則證人劉永福所述並不足以證明被上訴人早於拍賣前即已將系爭房屋轉租他人使用。參以證人即被上訴人前僱用之員工卓木林亦於原審證稱：伊係擔任司機，僅前去幫忙有領薪資，店面均係被上訴人在經營，並未出租予他人；伊有頂讓，惟係於法院點交後，因新屋主不願意繼續，所以伊另外與新屋主簽約等語在卷，並有被上訴人提出之卓木林與拍定人廖稅雄簽訂之新租約影本附卷可參，益徵被上訴人於系爭租賃契約有效期間內，並無所謂轉租情事。至於證人丙○○所述：店內有更換服務人員，惟實際上有無換人經營，伊不清楚等語，亦無法證明被上訴人於拍定前有轉租情事。況依系爭租賃契約第4 條、第6條、第7 條相關約定，承租人違約轉租亦僅發生出租人是否予以解約或請求損害賠償之問題，與押金、預付租金之退還，並無必要關聯。故縱使被上訴人確於系爭租賃契約期間內違約轉租，亦與其得否請求返還押金、預付租金無涉。上訴人雖另辯稱：被上訴人所提出之卓木林與廖稅雄新租約並非真實云云，然系爭房屋拍定人廖稅雄於94 年9月13日已向本院民事執行處就系爭房屋履行狀況陳報，其於陳報狀內已陳明已與經營者達成協商並簽訂新租約等情，並檢附其與卓木林所訂之新租約過院供參，此有該陳報狀及租賃契約書附於上開執行事件卷內可參，則參酌廖稅雄陳報狀所述及核對廖稅雄所提之租賃契約書，其內容亦與被上訴人所提出者相符，顯示被上訴人所提出之新租約為真，故上訴人上開所辯，要難採信。從而，本件押金、預付租金於系爭租賃契約消滅後，仍應依證人丙○○所述約定情形處理甚明。
⑶系爭租賃契約係自94年8 月9 日起歸於消滅，故實際上被
上訴人僅使用系爭房屋至94年8 月8 日，則被上訴人依雙方約定請求上訴人返還押金及未到期即自94年8 月9 日起至95年1 月24日止之預付租金，應屬有據。而此段未到期之預付租金經計算結果，其金額為72,367元（每期二個月租金26,000元×2 期＋94年8 月9 日至94年9 月24日共47日租金20,367元）。準此，被上訴人原得請求上訴人返還之押金及未到期預付租金合計為122,367 元，其於本件僅請求返還押金50,000元、未到期預付租金72,000元合計122,000 元，並未逾上開得請求之金額。至被上訴人稱上訴人仍繼續使用系爭房屋至94年12月間始遷離，故仍不得請求返還租金云云，惟被上訴人自94年8 月9 日起使用系爭房屋，或係基於卓木林與拍定人簽訂之新租約，或係無權占用，然此均與上訴人無涉，上訴人自不得以此據為拒絕返還預付租金之理由。
⑷上訴人就有關被上訴人是否違約轉租予卓木林乙節雖聲明
將再提出鄰居為證，並表示有關證人姓名、地址容後陳報，惟其迄今仍未提出相關資料陳報本院，況有關此節之認定已屬明確，且其有無並不影響本件判決之結果，故本院亦認無再予調查之必要。
⑸綜上所述，被上訴人請求上訴人返還押金50,000元、未到期預付租金72,000元，洵屬有據。
六、從而，被上訴人依據契約法律關係，請求上訴人返還押金、未到期預付租金合計122,000 元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據核與判決結果並無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 康弼周
法 官 廖正勝法 官 陳連發以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 96 年 8 月 7 日
書記官 彭月美