臺灣彰化地方法院民事判決 96年度簡上字第23號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 尤榮福律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求請求遷讓停車位事件，上訴人對於中華民國九十五年十二月二十七日本院彰化簡易庭九十五年度彰簡字第六０七號第一審判決提起上訴，本院於民國九十六年三月二十八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開棄廢部分，被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號土地上之同段九二九０建號建物地下一樓之編號六十三號停車位遷讓返還與上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其於民國九十四年八月間向訴外人林宇俊購買其於九十四年三月間自本院九十三年度執字第六六九二號投標拍定之坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號、權利範圍萬分之六九及坐落其上同段建號九一九二號、九二八七號及九二九０號等建物，其包含名稱為「名人天下」公寓大廈內門牌為彰化縣彰化市○○街○○巷○號四樓主建物、樓梯間及地下一樓停車空間、避難室等所有權，並辦理移轉登記妥畢。而地下一樓停車空間所有權即包含該棟大樓第六十三號停車位（下稱系爭停車位）所劃歸之應有部分及共有人間約定分管之使用權。上訴人取得上開不動產所有權後，屢次請求被上訴人將其占用之系爭停車位返還上訴人占有，惟被上訴人均置之不理，並提出其與上開不動產所有人即訴外人黃秋華（本院九十三年度執字第六六九二號強制執行事件之債務人）就系爭停車位訂立之讓渡書，向上訴人主張其有使用系爭停車位之權利。然被上訴人縱與原所有權人就系爭停車位訂有買賣契約，依民法第七百五十八條規定，被上訴人於尚未辦理該公寓大廈共有部分不動產所有權移轉登記前，系爭停車位之所有權仍未更易，即仍屬訴外人黃秋華所有。則訴外人林宇俊既從本院九十三年度執字第六六九二號強制執行事件拍定，取得包含系爭停車位之不動產所有權，上訴人又係繼受所有權於訴外人林宇俊，則上訴人自得基於該不動產所有權人之地位，依法主張各項所有權。且被上訴人並非「名人天下」公寓大廈之區分所有權人，其所有門牌號碼為彰化縣彰化市○○街○○巷○號之五樓透天建物（彰化縣彰化市○○段南郭小段九二七０建號），一部分係坐落於上訴人所有區分建物之同一地號即彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號土地，另一部分係坐落同段五七八之二四地號土地，惟屬「區分所有建物」部分之同段九二九０建號（即共同使用部分，如停車空間、避難室等）被告並無所有權，亦即兩造各自所有之該二建物僅係部分坐落於同一地號土地上，此乃因建築商人於規劃、營造該批新建房屋時，將該土地上之房屋分為二種不同型態，即俗稱透天厝與公寓，分別銷售，除該二種建物均有部分坐落於彰化縣彰化市○○段南小段五八一地號土地之關聯外，二者間係獨立區隔開來，更無區分所有權之關係。故被上訴人向訴外人黃秋華購買系爭停車位雖係於公寓大廈管理條例施行前，然礙於八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條等之規定，被上訴人既非系爭區分所有建物之區分所有權人，自仍無從取得系爭停車位之所有權，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人返還系爭停車位予上訴人等語。故聲明：⑴被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號土地上之同段九二九０建號建物地下一樓之編號六十三號停車位遷讓返還與上訴人。⑵請准宣告假執行。並補稱：
（一）公寓大廈停車位，其所佔用之空間，為大樓地下室樓層內屬共同使用部分，被上訴人所提出與原所有權人訂立之讓渡書係成立於八十四年六月十八日。然按八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一、二、三款之規定及內政部八十年九月十八日就建築物附設停車空間之管理與產權登記事項，依職權所發臺內營字第八０七一三三七號函釋，可知依當時有效之法令，被上訴人因非區分所有權人之一，已無法單獨取得系爭停車位所有權，且系爭停車位所有權亦不得「非隨主建物」而單獨移轉與第三人。再退步言，縱能取得，亦須辦畢該應有部分所有權移轉登記後，方能取得物權人地位。
（二）再依最高法院八十五年度台上字第五六九號判決意旨觀之，被上訴人所提之系爭車位買賣契約（讓渡書），縱其形式上為真正，亦不得據以對抗上訴人。且上訴人係取得系爭停車位不動產之所有權人，與被上訴人間本無任何法律關係存在，被上訴人與原所有權人間縱確訂有其所主張之讓渡書，亦僅能對黃秋華發生債之效力，在無特別法律規定下，上訴人自毋須繼承前手與被上訴人間之債權、債務關係。又前開讓渡書上之見證人黃麗華為被上訴人之親屬，所為證詞難免有偏頗之虞，況其非住居於彰化市，又怎知並憑何證明系爭大樓之停車位與專有部分係分開販售？且如依原審所見，系爭停車位依當時法令既可單獨移轉與第三人，則既已由被上訴人取得系爭停車位所有權，則何須復認上訴人仍應繼受前手與住戶或其他人間之約定等語。
二、被上訴人則以：系爭停車位係被上訴人購買，上訴人之前手林宇俊曾對被上訴人起訴，又撤回上訴，本院九十三年度執字第六六九二號拍賣時，並沒有拍賣系爭停車位，被上訴人目前住在坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五七八之二四、五八一地號即其上門牌號碼為彰化縣彰化市○○里○○街○○巷○號建物，是「名人天下」公寓大廈之區分所有權人等語置辯。故聲明上訴人之訴駁回。
並補稱：本件名人大樓的房子跟停車位是分開買賣，該土地上總共有一百四十四戶建物，但停車位只有九十幾位，所以是有需要車位的才買，有的甚至一戶買二個車位，名人大樓外圍是透天厝，內圍是公寓方式建築，被上訴人的房子在外圍，也是屬名人大樓的住戶之一。且地下室並非全然供作停車場，而是作為避難室，供作大樓居住及附近之人避難使用，而停車位是屬於機械式並非平面式，所以建商是以一個停車位新臺幣三十五萬元出賣，並沒有作保存登記，所以伊買的是使用權而非所有權。又上訴人於拍定法拍屋時，拍賣標的物並未記載有停車位等語。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落彰化市○○段南郭小段五八一地號土地上之同段九二九０建號建物地下一樓之編號第六十三號停車位遷讓返還與上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查訴外人林宇俊於九十四年三月間自本院九十三年度執字第六六九二號強制執行事件，投標拍定之坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號、權利範圍萬分之六九及坐落其上同段建號九一九二號、九二八七號、九二九０號等建物，包含名稱為「名人天下」公寓大廈內門牌號碼為；彰化縣彰化市○○街○○巷○號四樓主建物、樓梯間及地下一樓停車空間、避難室等所有權，並辦理移轉證記妥畢，而地下一樓停車空間所有權包括系爭編號六十三號之停車位，訴外人林宇俊曾對被上訴人起訴請求遷讓系爭停車位，經本院九十四年度彰簡字第四七號判決敗訴，訴外人林宇俊上訴後又撤回上訴，上訴人於九十四年八月間向訴外人林宇俊購買上開建物等事實，業據上訴人提出本院九十四年三月三十一日彰院鳴執洪九十三年度執字第六六九二號不動產權利移轉證書、建物登記謄本、土地登記謄本、讓渡書等件為證，並經本院調取本院九十五年度簡上字第五七號全卷查明，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、按建築法第一百零二條之一第一項、及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。是公寓大廈之地下層如供為防空避難設備及法定停車空間，非不得作為單獨之所有權客體，而不能供非區分所有權人使用。本件被上訴人係於八十四年六月十八日向原所有人黃秋華買受系爭停車位，業據被上訴人提出讓渡書為證，且證人黃麗華於本院九十五年度彰簡字第四七號辯論時，於法官前證稱：被上訴人所提出之讓渡書伊是見證人，本件公寓大廈之停車位與專有部分係分開販售等語。依前所述，上訴人主張系爭停車位不得出售予非區分所有權人之被上訴人使用，容有誤會。
六、上訴人再主張被上訴人僅與原所有權人簽訂讓渡書外，並未就物權行為訂立書面契約，亦未依法辦理該區分所有建物應有部分之所有權移轉登記，其未取得系爭停車位之所有權等語。被上訴人則以伊所買受的是使用權而非所有權等語置辯。惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人；買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受系爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人，最高法院著有八十三年度台上字第三二四三號、七十二年度台上字第九三八號判例。本件系爭之停車位雖為機械式停車位，然不論係平面式停車位或機械式停車位，均須占用基地，其取得者均為所有權，而非使用權，即應為登記，始得對抗第三人。且依被上訴人所提出之讓渡書，其內容記載：「甲方（即訴外人黃秋華）前所有承購之車位坐落於彰化市○○街○○巷名人天下大樓地下室停車位（址彰化市○○街○○巷）車位編號六十三號賣給乙方（即被上訴人），雙方議定總價為新臺幣二十五萬元，本契約訂立之日乙方全數付清價款給甲方，同時甲方讓渡點交車位由乙方全權使用，即日起生效。」等語。由讓渡書內容觀之，足認被上訴人向訴外人黃秋華買受之系爭停車位，是所有權，而非使用權，依前揭法條規定及最高法院判例意旨觀之，應經登記始得對抗上訴人。則上訴人主張被上訴人未取得系爭停車位之所有權，尚堪可採。
七、系爭停車位於原始買賣時，即登記為編號六十三號，此為兩造所不爭執，被上訴人雖向訴外人黃秋華買受系爭停車位，然並未為所有權登記。從而，上訴人依據民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人將坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段五八一地號土地上之同段九二九０建號建物地下一樓之編號六十三號停車位遷讓返還與上訴人，於法即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，並予敘明。
九、據上結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文所示。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 康弼周
法 官 詹秀錦法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
書記官 蘇美苓