臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第126號原 告即反訴被告 丁○○訴訟代理人 廖本揚律師被 告即反訴原告 甲○○訴訟代理人 朱慧真律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國96年9月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十六年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之五十即新台幣壹萬零伍佰玖拾捌元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物返還予反訴原告。
反訴被告應自民國九十六年二月二十七日起至前項不動產交還之日止，按月給付反訴原告新台幣捌仟元。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳拾陸萬貳仟元，及自民國九十六年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用（減縮部分除外）新台幣伍萬參仟壹佰柒拾參元由反訴被告負擔。
本判決反訴部分於反訴原告以新台幣壹佰柒拾陸萬元為反訴被告供擔保後後，得假執行。但反訴被告以新台幣伍佰貳拾陸萬貳仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴主張被告應給付原告新台幣（下同）2,127,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，將聲明減縮為被告應給付原告2,038,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告上開訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：⑴原告於民國95年10月16日與被告訂立不動產買賣契約（下稱
系爭契約），由原告承買被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物（下稱系爭房地），雙方並約明買賣總價款為5,000,000元，原告並當場交付定金500,000元，及簽立票面金額4,500,000元之本票一紙交付被告以為擔保。茲因買賣標的包括屋內之家電及家具，且原告有預為裝修之需求，故雙方於契約書其他特約事項約明「房地以現況交屋，乙方（即被告）原有之家電、床組、酒櫃、冷氣、沙發等一併交付甲方」、「乙方同意借屋裝修，詳如同意書」。
⑵詎契約訂立後，被告擅自將屋內家電、家具搬走，令原告愕
然不已。又，原告依雙方借屋裝修之約定，曾分別於95年11月21日、27日僱工前去施作簡易裝潢，被告竟三番二次惡意阻擾。更甚者，被告於訂約前及訂約時蓄意隱瞞系爭房屋有部分屬於未辦保存登記之違建，令原告於不知情之情形下簽訂系爭契約。原告事後發現系爭房屋違建面積達17.41坪，幾乎占房屋總面積4分之1。原告於知悉上情後，一再向被告反應請其補正違建之瑕疵，但被告均置之不理。
⑶系爭房屋之違建部分既屬不完全給付且無法補正，原告自得
不予催告逕行解除系爭契約。縱令該部分可以補正，然原告於95年11月29日已函請被告補正，但被告迄今未為補正，原告亦得解除系爭契約。爰以本件起訴狀之送達為解除系爭契約之意思表示，並請求被告賠償下述項目：
①定金加倍返還：
原告已支付定金500,000元，依系爭契約第12條規定，被告應給付原告1,000,000元。
②雇工費用：
原告曾於95年11月21日、27日雇工施作簡易裝潢，已支出雇工費用15,000元。
③裝修及回復原狀費用：
截至契約解除時，原告業支出裝修費用685,500元，而回復原狀之費用估計為262,000元。
④原告在外租屋費用：
因被告債務不履行致原告必須在外租屋，自95年12月1日起至96年9月1日止，租金每月為8,000元，合計為76,000元。
綜上合計為2,038,500元。爰依物之瑕疵擔保、不完全給付、詐欺之規定解除系爭契約，請求被告應加倍返還定金及賠償上揭損失等語，並聲明：被告應給付原告20,385,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：⑴兩造約定屋內原有之家電、床組、酒櫃、冷氣機等一併交付
原告，係以簽約當時屋內現有狀況為準，而原告之先生因整修之理由入屋時，曾表示一樓沙發及酒櫃不要，被告才叫公司員工來搬走，且搬走之際原告之先生還般忙搬，而除一樓沙發及酒櫃外，其餘物品均留置原地，原告主張被告違約與事實不符。
⑵系爭房屋違建之情形，外觀上明顯可見，被告從無隱匿，又
訴外人東森房屋仲介人員丙○○、戊○○均有告知原告此事實，原告不得諉為不知。況系爭契約標示建物面積為145.58平方公尺，與系爭房屋登記面積完全相符，並無原告所稱違建占房屋總面積4分之1之情形，故違建部分面積不影響原告權利。被告出售之房屋面積既係建物登記謄本所載面積，依照雙方約定，被告並無義務讓違建部分合法化，故原告主張被告不完全給付，即非可採。
⑶再者，被告僅同意原告處理系爭房屋3樓壁癌之問題，並未
同意原告將系爭房屋大門敲掉及搬入鴿舍，原告違反雙方裝修同意書之約定，故所生之相關費用應由原告自行負擔。
⑷又原告是否在外租屋與系爭契約是否履行，其間並無因果關
係，原告請求被告賠償租金之損失，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、3款、第2項分別定有明文。本件反訴原告原起訴主張：反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上建物遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告548,785元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，將聲明變更、追加為：反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告262,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；反訴被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付反訴原告8,000元。反訴原告上開訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，又被告無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更及追加，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、反訴原告起訴主張：⑴反訴被告違反契約約定拒不給付買賣價金之尾款，經反訴原
告催告後仍置之不理，爰以反訴起訴狀之送達作為解除契約之意思表示，反訴被告應負回復原狀之義務，將系爭房地返還予反訴原告。
⑵反訴被告未徵得反訴原告之同意，即敲掉系爭房屋大門、天
花板、後門，並搬入鴿舍、把頂樓圍起，反訴原告自得請求回復原狀所需費用262,000元之賠償。
⑶反訴被告現仍占用系爭房屋，而獲得相當於租金之利益，反
訴原告自得依民法第179條規定請求反訴被告返還相當於每月8,000元租金之不當得利等語，並聲明：㈠反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物返還予反訴原告。㈡反訴被告應給付反訴原告262,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢反訴被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付反訴原告8,000元。㈣訴訟費用由反訴被告負擔。㈤願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：本件因反訴原告不完全給付，反訴被告已先於95年12月21日於起訴狀中為解除契約之意思表示，系爭契約既經解除，反訴被告自無給付尾款之義務。又退步言之，系爭契約第3條第2項約定：簽約時甲方開立尾款本票，交付尾款時同時交屋。換言之，反訴原告交屋與反訴被告給付尾款乃立於同時履行關係，今反訴原告有不完全給付之債務不履行情形，反訴被告自得拒絕給付尾款等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；反訴訴訟費用由反訴原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造於95年10月16日訂立系爭契約，原告承買被告所有系爭房地，雙方約定買賣總價為5,000,000元，原告並已交付定金500,000元。
二、系爭房屋加建部分未辦理保存登記，違建面積達17.41坪。原告於95年11月29日、12月7日以律師函通知被告應使其合法化，並以起訴狀為解除系爭契約之意思表示。
三、兩造於簽訂系爭契約同時訂有借屋裝修同意書，原告並已僱工施作系爭房屋一樓客廳天花板拆除、拆除改建一樓落地窗、鐵捲門等工程。
四、系爭契約約定原告應於95年11月14日交付尾款4,500,000元，原告並未依約給付，被告於95年12月27日以存證信函催告原告應於15日內履行，逾期買賣契約即解除，該存證信函無法送達原告，被告聲請法院裁定准為公示送達，並於96年1月19日登報，被告並以反訴起訴狀繕本之送達，為解除系爭契約之意思表示。
五、系爭契約已解除，回復系爭房屋原狀所需費用為262,000元。
六、原告現仍占有系爭房屋，為不當得利，每月受有相當於8,000元租金之利益。
肆、爭執事項：
一、原告解除系爭契約有無理由？原告主張：系爭房屋有4分之1為違建，被告及仲介人員於訂約前未告知原告，外觀上也看不出有加建情形，被告應負物之瑕疵擔保責任，被告未為補正，當屬不完全給付，原告得主張解約。
被告主張：違建情形仲介人員有告知原告，從建物外觀上也可以看出加建情形，且系爭契約約定之建物出售面積與登記謄本相符，縱違建部分拆除也不影響原告權利，原告不得主張解約。
二、被告解除系爭契約有無理由？被告主張：原告未依約給付尾款，為給付遲延，被告得解除系爭契約。
原告主張：被告未排除違建，為債務不履行，原告得行使同時履行抗辯權，無給付遲延。
三、原告支出之雇工費用、裝修費用及系爭房屋回復原狀所需費用，得否請求被告賠償？原告主張：被告同意原告借屋裝修，因被告違約致契約解除，所生相關費用應由被告賠償。
被告主張：被告僅同意原告處理3樓壁癌問題，並未同意原告施作大門改建等工程，所生相關費用應由原告自行負擔。
四、原告得否請求被告賠償房租之損失？原告主張：被告債務不履行致原告無法於系爭房屋居住，自95年12月1日至96年9月1日每月8,000元之房租，應由被告賠償。
被告主張：原告是否在外租屋與系爭契約是否履行沒有因果關係。再者，系爭契約不能履行係原告違約，系爭房屋目前又由原告占有使用中，原告並未受有在外租屋之租金損失。
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：⑴按未經合法請領建築執照及辦理保存登記之房屋，有遭主管
機關強制拆除之危險。系爭房屋違建面積達17.41坪，被告所為給付，即不符債務本旨，自屬不完全給付。雖被告未將違建部分之面積列入買賣房屋面積之內，惟縱被告交付之房屋總面積與約定相符，系爭房屋之價值亦因每一樓層均有一房間為違建不能合法使用而減少，不具備契約預定之效用，被告所辯無不完全給付之情事一節，委無可採。被告雖又辯稱 違建情形仲介人員有告知原告，從建物外觀上也可以看出違建情形云云。惟查證人即東森房屋仲介人員戊○○到庭結證稱：「當初是我帶原告的先生去看房子的，看房子的時候廚房上面有一個衛浴設備突出的部分，從外觀很明顯是加建的部分，這部分原告的先生有問到是不是加建，我有跟他說那是加建，其他部分有沒有加建原告先生沒有問，所以我也沒有主動提到…，我只知道有違建不知道違建的坪數有多大，被告也只告知我有加建，也沒有告知我違建的坪數有多大。我帶原告先生去看房子的時候也不知道違建有多大，只知道廁所明顯是加建」等語綦詳，證人為本件仲介人員，其既證稱僅能看出廁所部分為明顯之違建，亦未告知原告先生其他部分是否違建，則原告主張訂約時不知有大面積違建一節，堪予採信，被告上開所辯，即無足取。
⑵基上，原告主張被告應負不完全給付之責任，為有理由，被
告經原告催告補正而不補正，則原告依民法第254條之規定，自得解除系爭契約。又被告既應負不完全給付之責任，於其補正前，原告自得拒絕自己之給付，是被告以原告遲延給付尾款為由，主張得解除系爭契約，即非有據。
⑶系爭契約既經原告合法解除，則原告依系爭契約第12條規定，請求被告加倍返還定金給付100萬元，為有理由。
⑷至於原告請求被告應賠償其雇工費用15,000元、裝修費用68
5,500元部分，被告則辯稱其僅同意原告處理3樓壁癌問題，並未同意原告施作大門改建等工程，所生相關費用應由原告自行負擔等語。經查，兩造雖訂有借屋裝修同意書，惟裝修之範圍並未於同意書內約定，且證人即為兩造訂定借屋裝修同意書之代書乙○○到庭結證稱：「是買方要求要進去修繕，是要修繕3樓的壁癌。雙方沒有談到鴿舍要搬進去，也沒有提到要改大門」、「借屋裝修同意書是例稿，我印象中他們只有談到3樓的壁癌，沒有談到鴿舍及大門的問題」等語綦詳，是尚難僅憑上開同意書遽認被告同意原告施作大門改建等工程。且系爭房屋尚未辦理所有權移轉登記並交付原告占有，原告尚無任意處分、管理之權限，是原告主張其有權施作大門改建等工程，自應負舉證證明之責，惟原告並未舉確切之事證足資證明被告同意其施作大門改建等工程，則其因此支出之雇工、裝修費用自不得請求被告賠償。
⑸原告另請求被告應賠償系爭房屋回復原狀之費用262,000元
，惟系爭房屋尚未回復原狀，原告並未支出上開金額，即難認其受有此等損害。原告又請求被告應賠償其在外租屋之損失，惟原告原本就有住屋之需求，並非因被告不履行系爭契約始生此需求，其租屋居住之花費與被告不履行系爭契約間，即難認有何因果關係，故原告上開請求，亦無理由。
⑹綜上，原告請求被告加倍返還定金給付100萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日即96年1月31日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分所為請求，則無理由，應予駁回。
⑺兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
二、反訴部分：⑴系爭契約業經解除，此為兩造所不爭，則反訴原告依契約解
除回復原狀之法律關係，請求反訴被告返還系爭房地，並賠償系爭房屋回復原狀所需費用262,000元，洵屬有據。
⑵另按無權占有他人之土地及建物，可獲得相當於租金之利益
，所有權人受有相當於租金之損害，為社會之通念。是以反訴原告因反訴被告無權占有系爭房地受有相當於租金之損害，自得請求反訴被告賠償。本件反訴原告請求反訴被告按月賠償相當於租金之損害8,000元，為反訴被告所不爭執，應屬合理可採。
⑶綜上，反訴原告依契約解除回復原狀、不當得利之法律關係
，請求反訴被告將坐落彰化縣○○鄉○○段第1088、1095地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物返還予反訴原告；及自起訴狀繕送達翌日即96年2月27日起至遷讓返還上開房地之日止，按月給付反訴原告8,000元；並給付反訴原告262,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。
⑷兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
書記官 黃鏽金