臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第127號原 告 太平洋建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還押租保證金事件，本院於民國九十六年四月十三日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告與訴外人得盛營造股份有限公司（下稱得盛公司）於民國八十五年十二月間聯合承攬交通部國道新建工程局「第二高速公路後續計劃南投路段Ｃ三三七標名間收費站及名間段路工程」，得盛公司為該工程進行所需，乃向被告租用門牌號碼為南投縣名間鄉東湖村山腳巷六十九號之廠房二幢，以作為該工程施工外勞居住之宿舍，並於八十六年五月二十一日依其與被告之約定提供租賃押租保證金新臺幣（下同）一百萬元交付被告收執，被告並開立抬頭為「得盛營造股份有限公司」之收據以為憑證。因上開租期屆滿後，該工程期間延長，乃有續租前揭租賃標的物之需要，故於八十七年六月十五日改由原告與被告簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間至九十一年六月十四日止，並由得盛公司擔任原告之連帶保證人。至於押租保證金則口頭約明由原告承續前揭得盛公司已交付予被告之款項，不再另付予收據，且得盛公司嗣後亦因財務調度困難，將前揭承攬工程之權利義務，均概括轉讓予原告繼受。
（二）而後租期屆滿，原告即將承租房屋騰空回復原狀，並依約遷離，且於九十一年六月二十日以（91）太得聯（名）發字第三五五八號備忘錄通知被告受領租賃物，詎料被告受通知後，竟一再拖延，至九十一年九月十六日始以彰化光復路郵局第五三六號存證信函通知原告點交房地，該函中雖未載明點交日期，然原告之承辦人員於收執該函後，旋以電話通知並確認會同點交租賃物之時間與地點，然被告竟再度爽約未到場進行點交，原告乃發函告知被告因其拒絕受領，原告就租賃標的物不再負保管責任。嗣原告多次通知被告受領租賃物及返還一百萬元之押租保證金，被告乃一再藉詞拖延，拒不返還，尤有甚者，原告於九十五年十一月一日以台北敦南郵局第二九二號存證信函，促請被告返還押租保證金，被告仍拒絕給付，為此依履行契約之法律關係請求被告返還押租保證金一百萬元。並聲明：被告應給付原告一百萬元，及自九十一年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）對被告答辯之陳述：
１、系爭契約期間自八十七年六月十五日起，至九十一年六月十四日止，故原告於九十一年六月二十日即以（91）太得聯（名）字第三五五八號備忘錄通知被告辦理受領租賃物等事宜，足徵原告已將租賃物清理完畢。原告原與被告相約於九十一年六月十八日至現場會勘，然被告屆期未至，仍再約定在九十一年六月二十七日會勘現場，被告始提出室內原有隔間及後方空地為果園之理由，要求原告回復原狀，並拒絕返還租賃保證金。然經原告查明後，並無如被告所陳述之事實，是原告於九十一年八月五日即以（91）太得聯（名）字第三六一０號備忘錄說明因承租當時，無如被告所陳述之室內原有隔間及後方空地為果園等情，故原告並無回復原狀之義務，而促請被告返還租賃保證金。惟被告均置之不理，原告乃於九十二年十二月十七日以台北敦南郵局第八九二號存證信函，主張被告一再拒絕受領，顯有受領遲延之責，故原告就租賃物不負保管之責，詎被告於收受前揭存證信函後，竟主張原告違約而沒收保證金。原告就系爭租賃契約一再發函促請被告配合受領租賃物，確無被告所稱未回復原狀與拒不返還違約情事。
２、原告並無如被告所稱「至今仍有多處未回復原狀之處」，茲一一說明如下：
①被告抗辯「門戶、鐵窗及窗戶玻璃毀壞未修」部分：被告
雖提出照片為證，但該照片並未註記拍攝地點、日期，雖有部分載有九十二年十二月十九日，但相機之時間可任意設定，且該時點係在原告已合法主張不負保管責任之日以後，實難據此即認原告未依約回復原狀。且被告並未舉證證明兩造簽定契約時，原狀究竟為何，是否確有設置鐵窗或窗戶玻璃等物。
②被告抗辯「廠房內原有隔間未修復」部分：被告雖提出照
片為證，然該照片僅係拍攝廠房之一隅，實難知悉隔間之有無及隔間之狀況為何，且被告並未舉證證明兩造簽定契約時，是否確有木板隔間，及隔間之狀況為何。
③被告抗辯「後方空地果園」部分：被告雖提出照片為證，
並以存證信函說明原告未經其同意，即逕予剷除相關果樹。惟查，被告提出之照片並無其所稱之「果園」，反僅可證兩造在簽訂契約時，該空地顯為未經耕種之「荒地」。再依契約書之附加條款第二條：「甲方（即被告）為配合國家重大建設同意將出租廠房附近同屬甲方所有之空地，無償提供乙方（即原告）存放器材之用。」，亦可知原告向被告所承租者係空地，且增加承租廠房後方空地之目的係作為存放器材之用，怎會有被告所稱之「果園」存在。④被告抗辯「施工時車輛仍停放於被告之土地」及「原告所
僱用之工人仍將衣物及腳踏車放於被告之廠房」部分：原告於九十一年六月十四日早將租賃物已騰空完畢，而被告所提出之照片並未載明拍攝日期，無從查知該照片上事實所發生之車輛、衣物或腳踏車等物品，確係屬原告所有或原告所僱用之人所有。
⑤被告抗辯「電力仍接用被告戶內電箱之電力」部分：被告
提出之電費單據，係被告於九十一年八月十六日辦理電力使用者名義變更時，所「預繳」之電費。被告既已於九十一年八月十六日辦理電力使用者名義變更，原告又如何於使用者變更後，仍得繼續使用電力而未遭被告攔阻，況原告已於九十一年六月十四日騰空租賃物，又何來使用電力之情事。
⑥被告抗辯「鄰接工務所之被告所有土地經灌混凝土約五十
公分厚，有部分未拆除」部分：被告提出之照片，其上未載任何日期，實難知悉該等照片係於何時何地拍攝，故未盡舉證之責任。
⑦被告抗辯「原告破壞土地未填平」及「污水排入被告土地
」部分：被告就此二部分之答辯，未提出任何證據以實其說，僅以泛稱云云作為抗辯，拒絕返還租賃保證金之事由，顯屬空言詭辯之詞，實不足採。
３、原告如有未依約回復原狀，應該只是部分項目而已，也不需要花費到一百萬元，而租約第一年僅六十八萬元，第二年以後亦僅每三個月十六萬七千五百元，如此計算一年租金僅六十七萬元，依照保證金一般通常觀念也是三個月租金之總額，本件為一百萬元太高，被告如要沒收違約金實屬過高，應予酌減。
二、被告則以：
（一）原告於八十七年六月十五日向被告承租南投縣名間鄉東湖村山腳巷六十九號土地及其上建物，做為進行交通部國道新建工程局「第二高速公路後續計劃南投路段Ｃ三三七標名間收費站及名間段路工程」，施工外勞居住之宿舍，嗣後原告因使用空間不足而向被告表示欲借用更多之空地，被告允諾同意出租廠房附同屬被告所有之空地（即南投縣○○鄉○○○段第四二七之一、之二、四二八之一０、之
二六、之二七、四二九等地號土地），無價提供原告存放器材之用。
（二）兩造所簽訂之房屋租賃契約書第二條約定，租賃期限自八十七年六月十五日起，至九十一年六月十四日止；第三條約定保證金一百萬元於租賃期滿交還房屋時無息返還；第四條第五點後段約定乙方（即原告）於交還房屋時，並應負責回復原狀。又於附加條款第三條明定，房屋租期屆滿乙方將房屋遷讓交還時，應同時將使用之空地復原交還。被告自兩造租賃契約終止，至九十二年一月十三日止，不斷以存證信函催促原告將租賃物及借用之空地回復原狀並交還被告，惟被告之請求不為原告所採，被告不得已僅得將原告之保證金一百萬元予以沒收，作為房屋租賃契約第六條之違約金，並以彰化光復郵局第一三三三號存證信函告知原告，然亦不為原告所應。
（三）本件契約第五條後段明定：「因承租人之故意、過失毀損房屋，或因可歸責承租人之事由致失火焚毀者，均應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由承租人負責修理。」，租賃物於租約屆滿交還時，其被承租人之僱用工人損壞部分，當然應修復至原貌，其他因自然老舊之損壞，合約上訂定應由承租人負責修繕交還至為明顯。被告多次誠懇要求原告現場工作人員如用舊材料修復，被告均可接受，並請其早日修復，俾便出租於他人，都被置之不理。又原告曾於九十二年四月十七日以台北敦南郵局七一二號存證信函，指責被告於約定點交時間均未到場一節，實際上反而是原告公司負責點交人員未到場，其他人員又稱無法做主，且原告並未回復原狀，致無法完成點交事宜，原告竟迭寄來存證信函說已修好，並回復原狀，實際上只需到現場一看，就可明瞭實際情形，並請擇期履勘現場。
（四）原告雖主張業已將承租之房屋騰空，回復原狀，並依約遷離，然迄今仍有如下多處未回復原狀之處：
１、門戶、鐵窗及窗戶玻璃毀壞未修。被告所提供之租賃物廠房原本裝有完好之門扇，惟租賃期滿後，門窗滿目瘡痍，全部毀損未修。
２、廠房內原隔間未修復，原告雖一再否認廠房有隔間之存在，然南棟部分原有一部分是以合室裝潢，作為房屋使用，且依現況觀之，明顯留有木板隔間之痕跡。
３、後方空地果園，該空地於出租時，原種植香蕉樹，原告竟未經被告同意，逕自將前揭空地上之果樹全數剷除，並舖設水泥，俟於租期屆滿後，除未種回果樹外，並將舖設之水泥挖掘後埋於空地泥土內，影響被告權益甚巨。
４、原告於契約期滿後，承租被告隔壁之土地搭建臨時辦事處，但其工人之車輛仍隨意停放於被告之土地上。
５、原告於契約期滿後，其所僱用之工人仍將衣物及腳踏車置放於被告之廠房內，未予停止使用原告之廠房。
６、電力仍接用被告戶內電箱之電力，兩造租約於九十一年六月十四日期滿，然同年六至八月之電費仍高達七萬四千零二十八元，顯見原告所僱用之工人於租約到期後，仍繼續使用被告戶內電箱之電力。
７、鄰接工務所之被告所有土地經灌混凝土約五十公分厚，有部分未拆除，致與被告通道構成落差，造成極大不便。
８、原告破壞之土地亦未填平，致空地部分之高度高於廠房約十五至二十公分。且原告為了省錢，竟將剷除之混凝土埋在空地下，再於其上舖蓋一層泥土，致空地地面高於廠房，原告顯未回復原狀，又萬一有水災，難道不會淹到屋內？將來如要將被埋在地下之混凝土塊運走，不知尚要花費多少精力與金錢。
９、工務所仍將污水排入被告土地，並未改道。
（五）因有上開項目未為回復原狀，而回復原狀之費用很高，不是如原告所說之數額而已，且依合規定本得沒收保證金，而且自租約到期至今，已逾四年十月，這段時間伊都無法將系爭房舍出租收益，光是租金收益之損失，已不止百萬元。綜上所述，原告未依約將租賃之房屋及借用之土地回復原告，致被告失去多次再次出租房屋之機會，且原告一再誆稱被告藉詞推拖不願返還押租保證金，而逕自提起本訴，然上開押租保證金業因原告違約，而經被告依法沒收，原告之主張顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：⑴原告有自八十七年六月十五日起，至九十一年六月十四日止
，向被告承租門牌號碼為南投縣東湖村山腳巷六十九號之廠房二幢，及附近空地，作為該工程施工外勞居住之宿舍，及存放器材之用。
⑵兩造約定履約保證金一百萬元，於屆期原告須回復原狀，交還租賃物時，由被告無息返還。
四、兩造爭執事項：原告有無依約回復原狀。
五、得心證之理由：
（一）原告主張其與訴外人得盛公司於八十五年十二月間聯合承攬交通部國道新建工程局「第二高速公路後續計劃南投路段Ｃ三三七標名間收費站及名間段路工程」，得盛公司為該工程進行所需，乃向被告租用門牌號碼為南投縣名間鄉東湖村山腳巷六十九號之廠房二幢，以作為該工程施工外勞居住之宿舍，並於八十六年五月二十一日依其與被告之約定提供租賃押租保證金一百萬元交付被告收執，被告並開立抬頭為「得盛營造股份有限公司」之收據以為憑證。因上開租期屆滿後，該工程期間延長，乃有續租前揭租賃標的物之需要，故於八十七年六月十五日改由原告與被告簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間至九十一年六月十四日止，並由得盛公司擔任原告之連帶保證人。至於押租保證金則口頭約明由原告承續前揭得盛公司已交付予被告之款項，不再另付予收據，且得盛公司嗣後亦因財務調度困難，將前揭承攬工程之權利義務，均概括轉讓予原告繼受之事實，業據其提出相符之收據、房屋租賃契約書、聯合承攬契約權利義務（概括）轉讓書等件為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自堪信原告主張此部分之事實為真實。
（二）原告主張已依約回復原狀等語。被告則以尚未依約回復原狀，並依契約書第六條之約定沒收違約金一百萬元等語置辯。經查，本院於九十六年三月十九日到現場勘驗，系爭建物現況為：分南、北二棟建物，南棟建物窗戶全無玻璃窗，並有部分鐵窗剪毀未修復，東側部分大門亦遭破壞未修復，內部未隔間。北棟部分建物其東側出入門紗已毀壞未修復，窗戶玻璃均已不見，並有部分鐵窗遭剪毀，另有一後門之門扇已不見，西側大門鋁門不見，西側另一出入大門遭水泥封死，北側空地其高度比建物部分還高，經當場開挖空地三處深度約六十公分，確有大量水泥塊埋藏於地下，有本院之勘驗筆錄在卷可按，並經本院拍攝現場照片五十七幀附卷可憑。爰就被告抗辯未回復原狀之情形，說明如下：
１、門戶、鐵窗及窗戶玻璃毀壞未修部分：依現場履勘之情形，系爭二棟建物確有玻璃窗戶未裝，及部分鐵窗遭剪毀未修復、大門遭破壞及以水泥封死之情形，已如前述，並有本院拍攝之現場照片附卷可稽。雖原告主張被告並未舉證證明兩造簽定契約時，原狀究竟為何，是否確有設置鐵窗或窗戶玻璃等語。惟原告承租上開建物係供作其僱用之員工做為宿舍及存放器材之用，如無窗戶、門扇供作防閑之用，原告何以願意承租供作宿舍之用？且就部分鐵窗遭剪毀之形狀觀之，應是留做裝設冷氣機之用，是原告並未就門戶、鐵窗及窗戶玻璃毀壞部分加以修復。
２、廠房內原隔間未修復部分：原告雖否認廠房有隔間之存在，且被告未舉證證明兩造簽定契約時，是否確有木板隔間，及隔間之狀況為何。然依現況觀之，南棟建物部分，地板雖已遭拆除打平，然明顯留有木板隔間之天花板痕跡；北棟建物部分由牆壁粉刷觀之，亦曾有隔間之痕跡，均有本院勘驗所拍攝之現場照片附卷可稽，堪信系爭建物原來確曾有隔間，做為房間居住使用，且原告係承租做為宿舍之用，如無房間，如何供作工人之宿舍，是原告亦未將原有隔間之房間加以修復之情事。
３、後方空地果園部分：被告抗辯該空地於出租時，原種植香蕉樹，原告未經其同意，逕自將前揭空地上之果樹全數剷除，並舖設水泥，並提出照片為證。然為原告所否認有種植果樹。經查，系爭空地確實種植有香蕉樹，有被告提出之照片可稽，由被告提出之照片觀之，香蕉樹雖種植數量不多，但仍有其經濟價值，且因種植不多，被告亦不必以此誣陷原告將其香蕉樹剷除，而未種回，是被告抗辯果園未為回復原狀，尚可採信。
４、原告於契約期滿後，承租被告隔壁之土地搭建臨時辦事處，但其工人之車輛仍隨意停放於被告之土地上，並將衣物及腳踏車置放於被告之廠房內，未予停止使用原告之廠房。原告則主張被告所提出之照片並未載明拍攝日期，無從查知該照片上事實所發生之車輛、衣物或腳踏車等物品，確係屬原告所有或原告所僱用之人所有等語。然依被告提出之照片觀之，確有車輛停放於被告之土地上，且有衣物及腳踏車停於搬遷一空之廠房內。又兩造於契約存續期間並無任何爭執，被告當不會預期於契約期滿後，兩造會因點交系爭建物及空地而發生糾紛，進而事先於契約存續期間內拍照採證，以供日後糾紛時作為證據，是被告上開抗辯，亦屬可採。
５、原告於租約期滿後，電力仍接用被告戶內電箱之電力部分：原告則主張被告提出之電費單據，係被告於九十一年八月十六日辦理電力使用者名義變更時，所「預繳」之電費，而非使用電費。且既已辦理電力使用者名義變更，原告又如何於使用者變更後，仍得繼續使用電力而未遭被告攔阻，況原告已於九十一年六月十四日騰空租賃物，又何來使用電力之情事等語。然被告業已提出台灣電力公司之預繳電費收據在卷可按，上開收據雖係預繳收據，然系爭房舍之用電如未達該數額，電力公司當不會通知被告預繳上開電費，且系爭房舍於本件租約到期後迄今均未出租他人，而原告尚在該房舍旁承租他人土地供作臨時辦公室，並繼續施工中，是上開電力亦應係原告所使用無誤。
６、鄰接工務所之被告所有土地經灌混凝土約五十公分厚，有部分未拆除，致與被告通道構成落差，造成極大不便部分。原告則主張被告提出之照片，其上未載任何日期，實難知悉該等照片係於何時何地拍攝等語。然查，本院於九十六年三月十九日至現場履勘，確有如被告所提出照片所示之情，是原告此部分亦未回復原狀。
７、原告破壞之土地亦未填平，致空地部分之高度高於廠房約十五至二十公分。且原告為了省錢，竟將剷除之混凝土埋在空地下，再於其上舖蓋一層泥土，致空地地面高於廠房部分。業經本院到場勘驗，且於當場開挖土地，深度達約六十公分處，確有大量水泥塊埋藏於地下，業如前述，並有本院拍攝之現場照片附卷可稽。則原告雖將鋪於地上之混凝土挖除，並於其上覆蓋泥土，然將混凝土塊埋於地下，將造成被告日後清理不易，且清理時需將泥土重新翻開，必將花費相當可觀之費用。又因原告將混凝土塊埋於地下，致空地地面高於廠房部分約十五至二十公分，如遇大雨，勢將雨水淹入廠房之內，造成廠房之損失，故應視為未回復原狀。
８、工務所仍將污水排入被告土地，並未改道部分。被告就此部分並未提出任何證據以實其說，不能證明原告之工務所有將污水排入被告之土地，是此部分原告並無回復原狀之義務。
（三）原告雖主張其於九十一年六月十四日早將租賃物已騰空完畢，並於九十二年十二月十七日以台北敦南郵局第八九二號存證信函，主張被告一再拒絕受領，顯有受領遲延之責，故原告就租賃物不負保管之責等語。被告則以原告並未回復原狀拒絕受領等語置辯。查原告欲主張被告受領遲延，須其提出之給付符合債之本旨，被告拒絕受領，被告始負受領遲延責任，而依兩造訂立之房屋租賃契約書第四條第五點後段：「承租人於交還房屋時，並應負責回復原狀。」；第五條後段：「因承租人之故意、過失毀損房屋，或因可歸責承租人之事由致失火焚毀者，均應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由承租人負責修理。」，房屋租賃契約附加條款第三條：「房屋租期屆滿承租人將房屋遷讓交還時，應同時將使用之空地復原交還。」，等約定，原告於租賃期滿時，應將租賃物回復原狀後返還被告。然依前所述，原告並未依約回復原狀，是其所提出之給付並不符合債之本旨，被告自得拒絕受領，原告之給付並不發生效力，且被告於九十二年十二月二十五日以彰化光復路郵局第一三三三號存證信函，主張依房屋租賃契約書第六條之約定，以系爭保證金一百萬元，充作違約金，加以沒收，並有該存證信函在卷可憑，原告之保證金既經被告充作違約金而沒收，則其即不得再行請求返還保證金。
（四）原告另主張其如有未依約回復原狀，應該只是部分項目而已，也不需要花費到一百萬元，且本件違約金為一百萬元太高，應予酌減等語。被告則以原告有上開項目未為回復原狀，而回復原狀之費用很高，且自租約到期至今，已逾四年十月，這段時間伊都無法將系爭房舍出租收益，光是租金收益之損失，已不止百萬元等語置辯。按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害賠償總額，民法第二百五十一條、第二百五十二條、第二百五十條第二項前段分別定有明文。本件原告雖已遷出其承租之廠房及空地，已履行部分契約，然因有多項未為回復原狀之情事，已如前述，是其履行部分，尚不能使被告得以再將系爭廠房出租之程度。再被告如自行回復原狀，將花費相當之費用，且在此期間內所減少其租金之收入，亦為可觀，又依民法第二百五十條第二項前段之規定，違約金既係因不履行契約而生損害賠償之總額，則就本件回復原狀之費用，及被告於此期間內租金收入之損失觀之，違約金一百萬元尚屬合理，原告主張應予酌減，尚無可採。
六、從而，原告主張依履行契約之法律關係，請求被告應給付原告一百萬元，及自九十一年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 4 月 27 日
書記官 蘇美苓