臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第283號原 告 丁○○訴訟代理人 陳益盛律師複代理人 丙○○
之7被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十六年九月六日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第一二八八－二七、第一二八八－二八地號土地上之同段第三九七建號及其增建部分之五六二建號，即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬柒仟肆佰玖拾陸元，及自民國九十六年四月二十八日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟壹佰捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬零肆佰零壹元由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元供擔保後得假執行；但被告以新臺幣肆佰肆拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬參仟元供擔保後得假執行；但被告以新臺幣貳拾壹萬柒仟肆佰玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時第二項聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）七萬四千二百五十元，而於本院辯論時改為請求五十六萬六千二百元，及自民國九十六年四月二十八日起至被告遷讓房屋之日止，每月應給付原告七萬零七百七十五元，屬擴張應受判決事項之聲明，故其擴張部分，合於前開規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣原告於九十五年八月十六日向訴外人陳石琛買受坐落彰化縣○○鎮○○段第一二八八－二七、第一二八八－二八地號之土地，與同段地號上第三九七建號及增建部分之第五六二建號之房屋（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號），並於同年八月二十八日完成辦理所有權移轉登記，原告因此取得上開土地及建物之所有權。
（二）查系爭房屋目前仍有被告占有使用中，原告向訴外人陳石琛查證得知，其業已委由先進法律事務所陳益盛律師以九十五年八月九日台中向上郵局第七五一號存證信函函告被告，請求遷讓系爭房屋，惟未獲置理。嗣原告本於所有權人之地位委託陳益盛律師，再次以九十五年十二月一日台中法院郵局第一一０七一號存證信函通知被告，促請於函到後十日內遷讓系爭房屋。詎料迄今亦未獲善意回應，被告仍執意無權占有該系爭房屋，拒不搬遷，原告為維自身權益，自得依法提起本訴，依物上請求權之法律關係，請求被告遷讓房屋。
（三）被告既無權占有系爭房屋，顯係無法律上之原因而受有利益，原告自九十五年八月二十八日起取得系爭房屋之所有權，被告繼續無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，可能獲得相當於租金之不當得利，乃為社會通念，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭不動產於拍賣程序時經中華不動產估價師事務所鑑價，其鑑價報告可知系爭房屋為四層住商用之樓房，所處地理位置屬都市計畫範圍，各項公共設施規劃完善，被告承租坪數達一九０．三五坪（六二九．二九平方公尺），參以一般租賃市場行情，被告每月租金僅有一萬一千元，顯屬偏低。如依據土地法九十七條第一項規定，系爭房屋鑑定價格為四百四十一萬元，土地為四百零八萬三千元，總計八百四十九萬三千元，則每年租金應為八十四萬九千三百元，每月租金至少應為七萬零七百七十五元。是被告應自九十五年八月二十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告七萬零七百七十五元之相當於租金之不當得利或損害賠償金。並聲明：⑴被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第一二八八－二七、第一二八八－二八地號土地上之同段第三九七建號及其增建部分之五六二建號，即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告五十六萬六千二百元，及自九十六年四月二十八日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告七萬零七百七十五元。⑶願供擔保請准宣告假執行。
（四）對被告答辯之陳述：
１、被告主張其與原所有權人洪宜均就系爭不動產簽訂不定期限租賃契約，原告應受該租賃契約之拘束等語。惟按民法第四百二十五條規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續在。前項規定，於未公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。參以被告提供系爭房屋租賃契約書第二條所載「租賃期限：甲乙雙方洽定願意自民國八十七年十二月十日起，期間暫不約定。」，可知被告與原所有權人洪宜均所簽訂者，為一不定期限租賃契約，且被告並未持該租賃契約辦理公證，依前開法條規定，系爭房屋租賃契約並無「買賣不破租賃」原則之適用，被告不得據以主張該租約對於原告繼續存在。
２、退步言之，即便認系爭房屋租約對原告仍繼續存在而有效，惟系爭租約第四條第一款約明系爭房屋僅供住家之用，經原告查證得知被告從未設籍於該處，實亦未住於該處，已與該約定不符，被告顯有違租約約定，原告自得依土地法第一百條第五項之規定主張收回房屋。再未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，本件經拍賣程序取得系爭房屋所有權之訴外人陳石琛及原告，前後均已本於所有權人之地位，分別發函予被告主張終止系爭房屋租約，並限期被告遷讓返還系爭房屋。原告既已終止兩造間之租賃契約，被告自無權利繼續占有系爭房屋，應即遷讓返還予原告，自不待言。
３、被告主張本件不定期限且未經公證之租賃契約，依民法債編施行法第一條後段規定，並無修正後民法第四百二十五條第二項規定之適用，系爭房屋租賃契約對原告仍繼續存在云云。惟按不論在民法第四百二十五條修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定（最高法院九十五年度台上字第五二一號判決意旨參照）。據上所述，非謂於八十九年五月五日民法債編施行法修正施行前所訂立未定期限且未經公證之不動產契約，均一概不適用八十八年四月二十一日修正施行後之民法第四百二十五條第二項之規定，亦即系爭租約並無買賣不破租賃原則之適用，原告自得主張系爭租約對於原告不繼續存在。又被告雖舉最高法院九十六年度台上字第九七六號及臺灣高等法院九十五年度上字第三九二號判決，認本件並無民法第四百二十五條第二項之適用。然上開最高法院之判決，充其量僅為最高法院某庭之見解而已，並不具有得以拘束下級法院之效力，更不得以裁判確定日期在後，即認最高法院之見解已有變更，且最高法院九十五年度台上字第五二一號判決，嗣經發回更審後，亦為確定判決，並經收錄在最高法院民事裁判書彙編第五十二期當中，顯見該判決所闡明之法律上原則及見解，應極具有參考價值，並得作為各級法院裁判之依據。
４、被告雖分別寄發郵局存證信函予訴外人陳石琛及原告，陳稱基於承租人之地位繳付房屋租金，然訴外人陳石琛前已分別於九十五年十二月一日及同年十一月二十二日委請律師退還全數款項，共計七萬七千元，原告亦分別於九十五年十二月二十二日、九十六年一月四日及九十六年四月十一日委由律師退還全數款項計七萬五千一百六十八元。至此，原告並無收取被告任何款項，被告主張原告有繼續收取租金，並以推知雙方有繼續原來租約之意思，與事實不符，不足採信。
５、被告縱將租金提存至九十六年三月十日，然迄後即未再提存，且迄九十六年七月五日已逾三個月未繳租金，原告已得依法終止租賃契約，並於九十六年七月五日言詞辯論時當庭表示終止租約。另再於九十六年七月二十日之準備書狀亦有主張終止租約，被告要限期催告，但本件屬以起訴代替催告，原告於九十六年三月二十日之起訴狀，已明白表示被告要按月給付租金，並於擴張聲明再次提到繳交租金，故不必再另行催告，故認已合法終止租約。
６、被告另抗辯系爭房屋為附有租賃關係，此為拍賣條件，應認承買人已合意成立另一新租賃關係云云。然查強制執行法第八十一條第二項第六款之規定，係為免不具資格或不符資格條件者亦聲明應買，徒增勞累及糾擾，被告竟將之解釋為應買人與應買標的物上之承租人應已合意成立一新租賃關係，實有誤解該法條，且與立法目的有違。被告認承買人陳石琛於承買時，業已與其合意成立另一新租賃關係，原告並應受此新租約之約束，其主張顯無理由。
三、被告則以：
（一）按出租人非有左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第一百條定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院著有四十二年度台上字第一一八六號判例。
（二）坐落彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋本為訴外人洪宜均（原名洪瑞霙）所有，被告於八十七年十二月十日向其承租，期間為不定期限，雙方訂有房屋租賃契約書。系爭房屋於九十四年間經債權人陳石琛於九十四年聲請鈞院強執行拍賣，於九十五年五月二十五日交由債權人陳石琛承受，嗣訴外人陳石琛於九十五年八月十六日再出賣予原告，並於九十五年八月二十八日辦理所有權移轉登記完畢。惟自訴外人陳石琛承受後，被告仍照原租約按月給付一萬一千元之租金予訴外人陳石琛，自九十五年五月十日至同年十二月份計七月，共總七萬七千元，至九十五年十二月一日訴外人陳石琛始委由律師退回上開租金，並函告其業於九十五年八月十六日將系爭房屋轉讓予原告。被告知悉後，乃將上開房租分別計算，因訴外人陳石琛拒收，故於九十六年三月十四日將租金三萬四千八百三十四元提存在臺灣臺中地方法院提存所，而原告部分五萬三千一百六十八元，因其拒收，被告仍將之提存於臺灣南投地方法院提存所，九十六年二、三月份之租金二萬二千元則於九十六年三月十六日另函以郵政匯票掛號寄送原告，可知被告在九十六年三月前從未積欠原告任何租金。又九十六年四月至八月之租金，並已以郵局存證信函送達原告，有存證信函及回執可證，被告並未積欠原告租金。
（三）原告主張被告就系爭房屋之租賃關係對其不繼續存在，然其於買受系爭房屋時，即知被告就系爭房屋與原所有人有租賃關係（此由拍賣公告及其等先後委託同一律師退回租金即可證明），竟仍繼續收取被告之租金，可以推知兩造有繼續原來租賃契約之意思。原告既已收受被告之租金自無損害，足見被告無不當得利可言，又被告占有使用系爭房屋係本於租賃關係，在租賃關係合法終止前，被告自無返還之義務，原告主張被告無權占有，應予騰空遷讓交還房屋，於法不合，應予駁回。
（四）按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院即屬代債務人出賣之人，而民法第四百二十五條規定租賃物所有權之讓與，包括強制執行拍賣所有權移轉在內（最高法院四十七年度台上字第一五二號判例、七十八年度台上字第六一三號判決意旨參照）。依前所述，系爭建物經拍賣輾轉由原告取得所有權，均有八十八年四月二十一日修正，八十九年五月五日施行之修正前民法第四百二十五條之適用。次按修正前民法第四百二十五條即修正後之同條一項係規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。查，本件被告係於八十七年十二月十二日與訴外人洪瑞霙簽訂系爭房屋租賃契約，則原告既係受讓系爭房屋之受讓人，依法仍應受讓原讓與人之出租人地位，是被告主張本件租賃契約，對於受讓人即原告仍繼續存在，即屬有據。
（五）原告雖主張依民法第四百二十五條二項規定，系爭賃契約未經公證，不得適用。然修正後民法第四百二十五條於民法債編施行法中並無溯及既往之特別規定，至於債編施行法第二十四條第一項：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行其效力依民法債編之規定。及承襲自修正前民法債編施行法第十三條第一項之規定，係針對民法債編施行即十九年二月十日前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後，修正前所定之租賃契約，並無適用餘地。本件被告與原出租人所簽訂之租賃契約雖為不定期限而未經公證，然依民法債編施行法第一條後段規定，不適用修正後民法第四百二十五條第二項之規定，該租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在。
（六）原告雖曾於九十五年十二月一日以台中法院郵局第一一０七一號存證信函主張已終止租約。惟按民法第四百五十條第二項固規定未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，然此係就一般之租賃而言，在不定期限之房屋租賃，依土地法第一百條之特別規定，及司法院三十六年院解字第三四八九號解釋意旨，非有土地法第一百條所定各款情形之一者，出租人不得收回房屋，排除民法第四百五十條第二項之適用。且依系爭房屋租賃契約書第四條五款規定，出租人欲依上開規定終止租約時，亦應於六個月前通知。原告上開主張終止租約之存證信函，並未表明係依何規定終止租約，是原告所發之存證信函，並不生終止之效力，本件兩造間之租賃關係仍繼續存在。縱認原告已合法終止租約，惟原告已收受被告之租金，自無損害，何況被告所支付予原告相當於租金金額達七萬五千一百六十八元，已超過原告原聲明之請求，足見被告並未受有利益，原告就此之請求，自無理由
（七）按民法債編施行法第二十四條第一項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對十九年五月七日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即十九年五月七日至八十九年五月七日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正施行後之規定。原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之八十四年十二月十日訂立，故於民法債編修正施行後之九十四年五月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第一條後段不溯及既往原則，依修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。經核於法洵無違誤，最高法院著有九十六年度台上字第九七六號判決，此為最高法院最新法律上見解。本件租賃契約書係於八十七年十二月十日訂立，依上開最高法院判決意旨，應適用舊法，無庸公證，故被告就系爭房屋與原告間仍有租賃關係存在，原告以被告無權占有侵權行為請求遷讓房屋，為無理由。
（八）系爭房屋拍賣公告備註七記載：「建物於查封時，據在場第三人曾秀玉陳稱建物由乙○○承租（依其提出之契約書所載），租期自八十七年十二月十日起算（未約定期限屆至日），每月租金第一年至第五年新臺幣一萬元，第六年至第十年依上開租金增加百分之十，第十一年起按前開相同比例增加，餘類推；保證金新臺幣三萬元。」，又強制執行法第八十一條第二項第六款規定：拍賣公告應明定有應買資格或條件，其資格或條件。依照上開拍賣公告及法律規定，系爭房屋附有租賃關係，此為拍賣條件，承買人知悉公告之拍賣條件且願意承買，應認承買人陳石琛已合意成立另一新租賃關係。原告承受原拍定人陳石琛系爭房屋一切權利義務，應認繼續合意成立另一新租賃關係，無民法第四百二十五條第二項規定之適用。
（九）原租賃契約書第二條租賃期限約定：「甲乙雙方洽定願意自民國八十七年十二月十日起，期間暫不約定。」，第三條又約定：「第一年至第五年每月租金新臺幣一萬元，．．．第六年至第十年每月租金按前開金額增加百分之十，第十一年起按前開相同比例增加，餘類推。」，從以上租賃契約內容觀之，第二條雖未約定租賃期限，但第三條已約定第十一年起仍繼續承租，顯然雙方定約之真意，出租人不得隨時收回，需由承租人永久承租。原告依民法第四百五十條第二項規定，以本件為不定期租賃得隨時終止契約收回房屋云云，容有誤會。
（十）原告另以被告從未設籍於該處，實際亦未住於該處，提出戶籍謄本為證，請求依民法第四百四十三條第一項第五款規定，承租人違反租賃契約時主張收回房屋云云。惟查，承租人承租房屋並不一定要在租賃房屋設籍，又承租房屋後也不必每天居住，被告時常進出承租房屋，並無違反租賃契約，雙方租賃契約並無約定需設籍及每天居住，原告以被告違反租賃契約主張收回房屋，於法不合。
（十一）原告主張依土地法第九十七條第一項規定，以土地及其建築物申報總價年息百分之十計算不當得利，但原告起訴時訴訟標的價額僅申報為一百四十九萬四千八百五十元，並以此價額做為繳納裁判費依據。原告於訴訟中又另委託鑑定本件土地及房屋總價八百四十九萬三千元，並以年息百分之十計算每月損害金七萬零七百七十五元云云，但上開土地法規定係以申報總價為計算標準，並非以鑑定價為計算標準。況本件雙方租賃契約書已有租金之約定，原告請求相當於租金之損害金，如果成立，亦應以原來可收取之租金為計算標準，不得另外鑑定價格作為請求相當租金之標準。
（十二）原告於準備理由二狀稱被告積欠租金而終止租約，然依民法第四百四十條規定應經催告始得終止租約，原告對被告應付租金並未催告，反而拒收租金，應負受領遲延之責任，且被告已將租金提存在案。至於原告稱以起訴狀及準備理由狀代替催告云云，經查上開訴狀係請求終止租約後之損害金，並非催告租金之意思表示，應不發生催告租金之效力，原告依土地法第一百條第三款以租欠租金為由終止租約收回房屋，即無理由。
（十三）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決時，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地及建物原為訴外人洪宜均即洪瑞霙所有，於九十五年五月二十五日經本院民事執行處，以九十四年度執字第八三九七號拍賣，由訴外人陳石琛拍定得標，嗣再於九十五年八月十六日由訴外人陳石琛出賣予原告，並於同年月二十八日完成登記。
（二）本院九十四年度執字第八三九七號執行事件，於拍賣公告備註欄第七點記載：「建物於查封時，據在場第三人曾秀玉陳稱建物由乙○○承租（依其提出之契約書所載，租期自八十七年十二月十日起算（未約定期限屆至日），每月租金第一年至第五年新臺幣一萬元，第六年至第十年按上開租金增加百分之十，第十一年按前開相同比例增加，餘類推；保證金新臺幣三萬元。」。
（三）訴外人陳石琛得標後，被告仍自九十五年五月十日起，至同年十二月止，按月支付租金一萬一千元，計七萬七千元，至九十五年十二月一日訴外人陳石琛始退回上開租金。
五、兩造爭執事項：
（一）本件租賃契約係適用八十八年四月二十一日修正，八十九年五月五日施行後之民法第四百二十五條，或有修正前之民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用。
（二）本件租賃契約如有修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用，原告之終止租約是否生效。
（三）系爭建物之租金每月金額為何。
六、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地及建物原為訴外人洪宜均即洪瑞霙所有，於九十五年五月二十五日經本院民事執行處，以九十四年度執字第八三九七號拍賣，由訴外人陳石琛拍定得標，嗣再於九十五年八月十六日由訴外人陳石琛出賣予原告，並於同年月二十八日完成登記，業據其提出土地及建物登記簿謄本為證，並經本院調閱本院上開執行卷宗查核無誤，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）原告主張本件被告之租賃契約應適用修正後之民法第四百二十五條，而無買賣不破租賃之適用等語。被告則以本件應適用修正前之民法第四百二十五條，而有買賣不破租賃之適用等語置辯。並舉最高法院九十六年度台上字第九七六號判決意旨為證，認民法債編施行法第二十四條第一項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對十九年五月七日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即十九年五月七日至八十九年五月七日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正施行後之規定。而系爭建物租賃契約係在民法債編施行後修正施行前訂立，故於民法債編修正施行後雖由原告取得系爭土地及建物所有權，但仍應適用民法債編施行法第一條後段不溯及既往原則，依修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，認該建物租賃契約繼續有效存在等語。然查：１、民法債編施行法係於十九年二月十日公布，計十五條，並於民法債編施行之日施行，嗣再於八十八年四月二十一日修正公布全文計三十六條，其中第十三條規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。前項契約，訂有期限者，依其期限。但其殘餘期限，自施行日起算較民法第四百四十九條所規定之期限為長者，應自施行日起，適用民法第四百四十九條之規定。」，移列為第二十四條，並重新公佈，且非僅將增訂之條文公佈，而係將全文三十六條重新公佈。按法規有同一事項已定有新法規，並公布或發布施行者，廢止之，中央法規標準法第二十一條第四款定有明文。是現行民法債編施行法既於八十八年四月二十一日將全文重新公布，則於十九年二月十日所公布之民法債編施行法，依前開中央法規標準法第二十一條第四款之規定，業已廢止，則現行民法債編施行法第二十四條第一項之規定，已非僅係針對十九年五月七日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，而係針對八十九年五月五日民法債編施行前所定之租賃契約效力均有適用，上開最高法院判決，似未參酌及此。２、又民法第四百二十五條於八十八年四月二十一日之修法理由第二項為：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」，最高法院上開九十六年度台上字第九七六號判決，似亦未參酌修法之目的，乃在於保障債權人之權利，以防止未定期限之租賃契約，影響第三人參與投標之意願。３、再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定，最高法院著有九十五年台上字第五二一號判決。是最高法院九十六年台上字第九七六號判決意旨，似未參酌民法債編施行法已修正，並全文重新公佈，且似未參酌民法第四百二十五條之修法理由，故本院不予採取上開最高法院九十六年台上字第九七六號判決意旨之見解，而採取最高法院九十五年台上字第五二一號判決意旨之見解，認本件租賃契約並無修正前民法第四百二十五條之適用，而應適用修正後即現行民法第四百二十五條之規定。４、又現行民法第四百二十五條第二項規定：「前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，本件係屬未定期限之不動產租賃契約，且被告與前手洪宜均（原名洪瑞霙）所訂之上開租賃契約並未經公證，業經被告自認在卷，是依現行民法第四百二十五條第二項規定，縱於拍賣公告註記「建物於查封時，據在場第三人曾秀玉陳稱建物由乙○○承租（依其提出之契約書所載），租期自八十七年十二月十日起算（未約定期限屆至日），每月租金第一年至第五年新臺幣一萬元，第六年至第十年依上開租金增加百分之十，第十一年起按前開相同比例增加，餘類推；保證金臺幣三萬元。」等語，上開租賃契約亦對拍定人不生繼續存在之效力。
（三）本件被告與前手洪宜均（原名洪瑞霙）所訂之上開租賃契約，原對原得標人陳石琛不生繼續存在之效力。惟被告於訴外人陳石琛拍得系爭土地及建物後，仍照原租約按月給付一萬一千元之租金予訴外人陳石琛，自九十五年五月十日至同年十二月份計七個月，總計支付七萬七千元。訴外人陳石琛雖於九十五年十二月一日委由律師退回上開租金，並函告其業於九十五年八月十六日將系爭房屋轉讓予原告。然訴外人陳石琛自九十五年五月十日即收得被告支付之租金，其至同年十二月始行退還，則其於收受當時應有默示同意以每月一萬一千元之租金出租系爭房地予被告之意，否則其若不願意出租，當應於被告支付當時即予退還，何以遲至七、八個月後再予退還，是應認被告與訴外人陳石琛間就系爭房地已成立一新的不定期限租賃契約。惟被告與訴外人陳石琛所訂立之不定期限租賃契約，亦未經公證，業據被告自認在卷，是依現行民法第四百二十五條第二項之規定，其等間之不定期限租賃契約，對原告不生繼續存在之效力。
（四）被告與訴外人陳石琛間之不定期限租賃契約，對原告不生繼續存在之效力，原告亦已以存證信函向被告表示，被告與訴外人陳石琛間之不定期限租賃契約對其不生繼續存在之效力，被告應予遷讓房屋等語，業據原告提出九十五年十二月一日台中法院郵局第七五一號存證信函暨回執等件為證，並為被告所不爭執，是兩造間就系爭房地並無不定期限租賃契約存在，縱被告事後亦將租金匯給原告，遭原告退還後予以提存，然兩造間就系爭房地並無不定期限租賃契約，則被告將租金匯給原告，及遭退回後之提存租金行為，亦不生給付租金及提存之效力。故兩造間就系爭房屋無不定期限租賃契約存在，則原告基於所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據，被告前揭置辯，為無理由。
（五）原告請求相當於租金之不當得利部分：原告主張被告以每月租金僅有一萬一千元，顯屬偏低。而依據土地法第九十七條第一項規定，系爭房屋鑑定價格為四百四十一萬元，土地為四百零八萬三千元，總計八百四十九萬三千元，則每年租金應為八十四萬九千三百元，每月租金至少應為七萬零七百七十五元等語。被告則以土地法第九十七條第一項之規定係以申報總價為計算標準，並非以鑑定價為計算標準。況本件雙方租賃契約書已有租金之約定，原告請求相當於租金之損害金，如果成立，亦應以原來可收取之租金每月一萬一千元為計算標準，不得另外以鑑定價格作為請求相當於租金為標準等語置辯。經查：１、被告所稱之上開不定期限租賃契約，對原告並不繼續存在，已如前述，則被告主張仍依上開不定期限租賃契約所定之租金，為本件計算原告相當於租金損失之不當得利，即屬無據，不足採信。２、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。查系爭建築物係位於彰化縣○○鎮○○段第一二八八－二七、第一二八八－二八地號土地上，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○○號，編定為都市計畫住宅區，該區都市計畫範圍內，各項公共設施規劃完善，具備國小、國中、衛生所、鎮公所等公共設施，交通運輸以一五０號、一四三號縣道為主要交通幹道，市區道路呈棋盤式規劃，大眾交通工具不發達，進出聯絡以自有交通工具為主，有中華不動產估價師事務所經本院民事執行處委託估價之估價報告書在卷可按，故本院慮及系爭建物附近之公共設施概況及交通運輸條件，認本件相當於租金之損害，應以土地及其建築物申報總價年息百分之八為合理。３、按系爭二筆土地自九十五年八月間起，其申報之前次移轉現值或原規定地價均為每平方公尺一萬一千元，有土地登記謄本附卷可按，則土地總價應為二百六十五萬七千三百八十元（155.24+86.34=241.58×11000=0000000）；其建物部分申報價值為一百四十二萬零六百元，亦有彰化縣稅捐稽微處北斗分處出具之彰化縣稅捐稽微處房屋稅籍證明書在卷可憑。則依前開所述，系爭建物之租金，應以土地及其建築物申報總價年息百分之八為合理，則為每月租金二萬七千一百八十七元（0000000+0000000=0000000×8/100÷12=27187，小數點以下四拾五入）。４、原告請求自九十五年八月二十八日起至九十六年四月二十七日止，計八個月已到期相當於租金之不當得利為二十一萬七千四百九十六元（27187×8=217496），又自九十六年四月二十八日起，至被告遷讓房屋之日止，每月相當於租金之不當得利應為二萬七千一百八十七元，於此部分之範圍內應准其請求，逾此部分之請求即屬無據，不應准許。
七、從而，原告本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第一二八八－二七、第一二八八－二八地號土地上之同段第三九七建號及其增建部分之五六二建號，即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告二十一萬七千四百九十六元，及自九十六年四月二十八日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告二萬七千一百八十七元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，不應准許，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。
九、末按重疊的訴之合併，訴訟標的雖有數項，惟僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判；法院如就數項標的同時判決，則為法所不許。最高法院七十一年度台上字第二三八八號、八十八年度台上字第一一二七號、九十年度台上字第一六一０號裁判見解亦同，可資參酌。本件原告主張第二項聲明，有相當於租金之不當得利，為有理由，業如上述，則原告以被告之行為有不法侵害原告權利，主張有民法第一百八十四條第一項損害賠償金之事由，即無庸再為論述，併此敘明。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
書記官 王惠嬌