臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第316號原 告 庚○○訴訟代理人 丙○○
黃茂松律師上列一人複代理人 丁○○ 住彰化縣被 告 辛○○ 住台中市
居台中市上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國96年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾伍萬壹仟元，及自民國九十六年四月十日起至清償日止，按年息五% 計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟參佰貳拾捌元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬陸仟參佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國95年8 月3 日，經由訴外人甲○○之居間介紹，欲向被告購買其所有坐落彰化縣○○鄉○○○段23之6 地號、地目田、面積296 平方公尺土地，及同段32之
6 地號、地目田、面積479.4 平方公尺土地（下合稱系爭二筆土地，分稱系爭23之6 、32之6 土地）。被告及甲○○為順利出售系爭二筆土地，連袂向原告訛稱土地極有潛在價值，可以合併使用，併保證地形完整，無任何爭議性之地上建築物，更提供1 份94年11月間申請之地籍圖謄本供原告觀看，誘使原告聽信渠等之言，於95年8 月3 日支付甲○○仲介費新台幣（下同）25,000元。後原告於95年8 月11日與被告及甲○○偕赴現場查看土地現狀，經甲○○指界，被告則拿出地籍圖謄本，向原告詐稱其所有系爭二筆土地，位置均與地籍圖謄本相仿，原告根據被告及甲○○之指述，目睹被告欲出售之系爭二筆土地確為長方形，且無任何地上物，使原告不疑有詐，陷於錯誤，在同日下午6 時許，一同至訴外人乙○○之土地代書事務所，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），每坪以11,750元成交，總價款為2,755,000元，原告並於95年8 月15日經由台新國際商業銀行轉帳，匯給被告275,500 元，作為定金。簽約後，原告及配偶丙○○發覺有異，於95年9 月5 日前往土地現場後，依鑑界人員施打之界址，發現系爭32之6 土地上竟有1 具大型深水抽水機具設施，且靠近馬路邊之土地，遭鄰地所有人戊○○越界建築，興建大型建築物，占用面積高達33坪，致系爭32之6 土地地形支離破碎，無法規劃使用，另系爭23之6 土地之產權不完整，亦遭己○○越界占用，種植水稻、花椰菜等農作物，占用面積高達60坪，造成被告所出售之系爭二筆土地面積短少，且地形呈不規則狀，迭經原告要求被告迅速排除越界建築及占用之爭議，惟被告均藉故托延，原告乃依系爭買賣契約第13條約定，於95年9 月7 日以存證信函通知被告於文到7 日內排除系爭32之6 土地與鄰地界址有所爭議與糾葛之情事，逾期將依系爭買賣契約第12、13條約定處理，惟被告仍藉故托延，原告再於95年10月13日以存證信函通知被告於15日內排除越界建築爭議，屆期無法處理，同時以此函通知主張解除契約，返還定金，復以96年8 月30日補充理由狀繕本送達被告，作為再次解除系爭買賣契約意思表示之通知，惟被告均置之不理，然系爭買賣契約既因可歸責被告之事由，原告以上開存證信函及補充理由狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，可認兩造間買賣契約業已合法解除，原告自得依具有請求權競合關係之民法第114 條第1 項、第113條、第249 條第3 款、第259 條第1 項、第2 項、第265 條、第34 9條、第359 條前段規定，及系爭買賣契約第13條約定，請求被告加倍返還定金即551,000 元予原告。又原告係受被告及訴外人甲○○、乙○○，共同以詐欺之手段，致使原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約，並交付定金275,500 元，為侵權行為之被害人，並依民法第92條、第93條規定，以準備書狀繕本送達被告，作為撤銷之意思表示。再依系爭買賣契約第3 條約定，足知第一次款係於95年8 月11日簽約當時，原告給付定金275,500 元，第二次款則為增值稅單開立後7 日內原告須給付2,204,000 元，第三次款則為過戶登記完畢後，3 日內應支付275,500 元尾款，然因系爭二筆土地產權不清，原告乃基於民法第264 條第1 項同時履行抗辯權之規定，拒絕給付第二次款等語。並聲明：除訴訟費用金額、供擔保金額及免為假執行外，如主文所示。
二、被告則以：被告自始即向原告表示系爭二筆土地須一起購買，因面積不多，如剩下一筆被告路途遙遠管理不便，而土地使用情形因被告於分割後即未耕作使用過，如要點交係以現況點交，且系爭二筆土地因位置不同無法合併使用，如要交換，需買賣登記後原告另行與臨邊土地所有人協調，被告無法辦理合併或交換，後兩造協商後，即以每坪11,750元，總價款2,755,000 元成交，而於訂約過程，原告選擇之代書乙○○亦當面詢問原告有無到現場瞭解土地情形，及告知兩造買賣條件及各種約定，契約作成後，乙○○復將買賣總價、付款方式、現況點交、系爭二筆土地無法合併之事、開立與尾款金額同額擔保本票置於代書處保管及仲介費用等事項，當面朗讀告知兩造。另兩造係約定以現狀點交，毋庸排除第三人占用，且戊○○已同意被告拆除占用系爭32之6 土地之地上物。又第一次款兩造係約定於增值稅開立後7 日內交付，第二次款則於土地登記完畢3 日內交付，惟第一次款交付前因原告急於動工，且被告恰因出國日期衝突，被告遂於95年9 月4 日詢問乙○○增值稅單是否已開立，乙○○告知於95年9 月5 日可開出，被告乃請求乙○○轉告原告提早於95年9 月5 日交付第一次款，然兩造於95年9 月5 日會面後，原告稱系爭32之6 土地有越界建築及抽水機占用等問題，僅願購買系爭23之6 土地，拒絕給付第一次款，且由乙○○手中強制取回擔保尾款之本票，已屬違約在先，被告遂於95年
9 月14日以存證信函催告原告應依系爭買賣契約內容履行，原告不願履約，被告乃於95年10月19日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，故原告日後主張以補充理由狀繕本送達被告後，作為解除系爭買賣契約之意思表示云云，然系爭買賣契約早於95年10月19日已由被告解除，原告何來解除契約之意思表示。綜上，被告於原告違約後，依系爭買賣契約第
9 條、第12條及民法第250 條、第254 條、第255 條規定合法解除契約，自得沒收定金，且被告並無違反契約約定，亦無返還定金之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：以下為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、議價書、不動產買賣契約書、支票、土地所有權狀、本院96年
6 月5 日勘驗筆錄、彰化縣北斗地政事務所96年6 月5 日土地複丈成果圖附卷可稽，本院採為判決基礎：
（一）系爭二筆土地為被告所有，且不相毗鄰。
（二）原告於95年8 月3 日，經由訴外人甲○○之居間介紹，向被告購買系爭二筆土地。同日原告並支付甲○○仲介費25,000 元 。
（三）兩造於95年8 月11日在乙○○代書事務所簽訂系爭買賣契約，約定每坪價金為11,750元、總價為2,755,000 元，原告並給付被告275,500 元充為定金。
（四）彰化縣北斗地政事務所96年6 月5 日土地複丈成果圖所示編號A 部分、面積4.2 平方公尺之圍牆，及編號B 部分、面積3.4 平方公尺之抽水機均為戊○○所有，並坐落於系爭32之6 土地上。
四、本件經兩造協議簡化整理爭點如下：
（一）被告或甲○○、乙○○有無共同施用詐術。
（二）系爭買賣契約第二次款之支付時點為何。
（三）系爭二筆土地是否有產權不清情形。
（四）原告依系爭買賣契約第13條約定主張是否有理。
五、得心證之理由：
（一）關於被告或甲○○、乙○○有無共同施用詐術之爭點部分：
㈠原告主張：原告係受被告及訴外人甲○○、乙○○，共同
以詐欺之手段，致使原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約，並交付定金275,500 元，其中被告及甲○○為順利出售系爭二筆土地，連袂向原告訛稱土地極有潛在價值，可以合併使用，併保證地形完整，無任何爭議性之地上建築物，復於95年8 月11日與被告及甲○○偕赴現場查看土地現狀，經甲○○指界，被告則拿出地籍圖謄本，向原告詐稱其所有系爭二筆土地，位置均與地籍圖謄本相仿，原告根據被告及甲○○之指述，目睹被告欲出售之系爭二筆土地確為長方形，且無任何地上物云云，被告則否認之，並辯稱：系爭二筆土地因位置不同無法合併使用，如要交換，需買賣登記後原告另行與臨邊土地所有人協調，被告無法辦理合併或交換等語。
㈡本院查，原告所主張上情，業據被告及證人甲○○、乙○
○一致否認在卷（詳本院96年6 月8 日言詞辯論筆錄），證人甲○○復證述：未曾向原告陳稱土地極有潛在價值，可以合併使用，亦未曾保證地形完整，無任何爭議性之地上建築物等語在卷（詳本院96年6 月8 日言詞辯論筆錄），另證人乙○○如何共同詐欺原告，未見原告敘明，則原告指述係受乙○○共同詐欺云云，自不足採信。另被告如確如原告主張曾陳稱其所有系爭二筆土地，位置均與地籍圖謄本相仿，及系爭二筆土地均為長方形之土地等語，惟系爭二筆土地確為長方形之土地，此有地籍圖謄本附卷可稽，且系爭二筆土地坐落之位置本應以地籍圖謄本為準，是被告上開陳述，均係與事實相符之陳述，並未有何詐術之行使，原告主張被告此亦係施用詐術云云，容有誤會。另觀之原告於起訴狀自承：被告及甲○○曾提供94年11月間申請之地籍圖謄本供原告觀看；原告於95年8 月11日至現場查看土地現狀等語在卷，準此，原告既已到現場查看系爭二筆土地現狀，且曾閱覽地籍圖，對系爭二筆土地並不毗鄰，及系爭二筆土地之地形為何當知之甚明，而不毗鄰之土地無法辦理合併，此為一般人所周知，則被告或甲○○、乙○○焉會以系爭二筆土地得以合併為說詞，向原告施用詐術，使原告購買系爭二筆土地？況原告嗣後於95年9 月7 日及95年10月13日寄予被告及甲○○、乙○○之存證信函中均僅提及土地遭他人占用應予排除始願付款之情事，而未敘及系爭二筆土地不能合併並被告或甲○○、乙○○曾談及保證無任何爭議性地上物存在之問題，衡情，倘兩造於洽談系爭買賣契約時，被告或甲○○、乙○○曾保證系爭二筆土地得合併使用及無地上物存在，原告斷無可能不在上開存證信函一併敘及之理，此外，原告迄未能提出任何證據證明被告或甲○○、乙○○確有保證系爭二筆土地得合併使用及無地上物存在之事實，則原告前開主張，要屬無據，不足採信，且原告進而主張：原告為侵權行為之被害人，並依民法第92條、第93條規定，以準備書狀繕本送達被告，作為撤銷之意思表示云云，亦於法未合，要無足採。
（二）關於系爭買賣契約第二次款之支付時點為何之爭點部分：㈠原告主張：依系爭買賣契約第3 條約定，足知第一次款係
於95年8 月11日簽約當時，原告給付定金275,500 元，第二次款則為增值稅單開立後7 日內原告須給付2,204,000元，第三次款則為過戶登記完畢後，3 日內應支付275,50
0 元尾款等語，被告則以：第一次款兩造係約定於增值稅開立後7 日內交付，第二次款則於土地登記完畢3 日內交付等語抗辯。
㈡本院查，依系爭買賣契約第3 條約定：本約成立同時，由
甲方（按指原告）給付乙方（按指被告）275,500 元為定金，並充為價金之一部分，其餘價金付款方法約定為一、增值稅單開立7 日內付款2,204,000 元，二、登記完畢3日內付款275,500 元，是依約第一次款既以定金充為價金之一部，則第二次款當係指增值稅單開立7 日內付款2,204,000 元，堪以認定，從而，原告主張：第二次款為增值稅單開立後7 日內原告須給付2,204,000 元等語，洵屬有據，應可採信，反之，被告辯稱：第一次款兩造係約定於增值稅開立後7 日內交付，第二次款則於土地登記完畢3日內交付云云，核與契約解釋不符，要無足採。
（三）關於系爭二筆土地是否有產權不清情形之爭點部分：㈠原告主張：系爭32之6 土地遭鄰地所有人戊○○占用面積
高達33坪，另系爭23之6 土地亦遭己○○占用面積高達60坪等語。本院查，系爭32之6 土地現確遭戊○○以面積4.
2 平方公尺之圍牆，及面積3.4 平方公尺之抽水機占用一節，為兩造所不爭執，並經證人戊○○證述在卷（詳本院96年8 月8 日言詞辯論筆錄），且經本院會同彰化縣北斗地政事務所測量人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、現場略圖及彰化縣北斗地政事務所96年6 月5 日土地複丈成果圖在卷可稽，是原告主張系爭32之6 土地遭戊○○占用之事實，應認為真實，惟其主張遭占用之面積高達33坪云云，核與上開複丈成果圖不符，顯屬誇大之詞，不足採信。另系爭23之6 土地並未遭己○○占用，亦據本院履勘現場屬實，製有上開勘驗筆錄、現場略圖可憑，且據證人己○○證述屬實（詳本院96年7 月25日言詞辯論筆錄），則原告主張系爭23之6 土地亦遭己○○占用面積高達60坪云云，不足採信。
㈡系爭32之6 土地既遭鄰地所有人戊○○占用，自可認系爭
二筆土地產權不清，此為一般人經驗所周知，並據草擬系爭買賣契約之證人乙○○證述無訛（詳本院96年6 月8 日言詞辯論筆錄），是系爭二筆土地確有產權不清之情形，亦堪以認定。
㈢至被告固辯稱：兩造係約定以現狀點交，毋庸排除第三人
占用，且戊○○已同意被告拆除占用系爭32之6 土地之地上物云云。查，戊○○確已同意被告拆除其所有占用系爭32之6 土地上之圍牆及抽水機之事實，固據證人戊○○、甲○○、乙○○證述無訛（詳本院96年6 月8 日、96年8月8 日言詞辯論筆錄），此部分雖足認為真正，然被告迄本件言詞辯論終結仍未自行拆除占用系爭32之6 土地上之圍牆及抽水機，為兩造所不爭執，依系爭買賣契約第13條約定：「乙方（按指被告）保證本約產權完整，絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方（按指原告）支付第二次款前負責排除，並賠償甲方因此所受之一切損害，若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方並應依本約第12條規定負責違約賠償責任。」，則系爭二筆土地如有遭他人占用，應由被告負責排除，以履行被告依系爭買賣契約第13條所負之出賣人義務，今系爭32之6 土地確係遭戊○○占用，則被告於原告支付第二次款前即應負責將之排除，然僅占用人戊○○同意拆除，惟被告迄未拆除，自不能解為被告已盡排除義務，是被告以戊○○已同意拆除為由拒絕履行排除義務，即非正當。又按解釋當事人之契約，應通觀全文，於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之事實及其他一切證據資料，以為判斷之標準，期能不失立約人之真意。本件依系爭買賣契約第9 條約定：「本約不動產訂於付清買賣價款日現狀點交」，足知須在原告付清買賣價款後方係被告現狀點交之條件，再依系爭買賣契約第13條約定，原告在給付第二次款前，被告應排除與他人發生產權不清之糾葛情形，系爭二筆土地既有第三人戊○○占用之事實，被告自應在原告給付第二次款前先予排除戊○○之占用，嗣排除後，原告始須依約給付價款完畢，此時，始有依現況點交可言，如此方不違反原告買受系爭二筆土地希望界址清楚，並無第三人占用方予點交之真意，亦與一般買賣常情相符，是被告辯稱：兩造係約定以現狀點交，毋庸排除第三人占用云云，自非可採。
（四）關於原告依系爭買賣契約第13條約定主張是否有理之爭點部分：
㈠原告主張：系爭二筆土地遭第三人占用，迭經原告要求被
告迅速排除越界建築及占用之爭議，惟被告均藉故托延，原告乃依系爭買賣契約第13條約定，於95年9 月7 日以存證信函通知被告於文到7 日內排除系爭32之6 土地與鄰地界址有所爭議與糾葛之情事，逾期將依系爭買賣契約第12、13約定處理，然被告仍藉故托延，原告再於95年10月13日以存證信函通知被告於15日內排除越界建築爭議，屆期無法處理，同時以此函通知主張解除契約，返還定金，復以96年8 月30日補充理由狀繕本送達被告，作為再次解除系爭買賣契約意思表示之通知，惟被告均置之不理，然系爭買賣契約既因可歸責被告之事由，原告以上開存證信函及補充理由狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，可認兩造買賣契約業已合法解除，自得依系爭買賣契約第13條約定，請求被告加倍返還定金，至於原告拒絕給付第二次款，乃係基於民法第264 條第1 項同時履行抗辯權之規定等語。被告則辯稱：原告拒絕給付第一次款，且由乙○○手中強制取回擔保尾款之本票，已屬違約在先，被告遂於95年9 月14日以存證信函催告原告應依系爭買賣契約內容履行，原告不願履約，被告乃於95年10月19日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，故原告日後主張以補充理由狀繕本送達被告後，作為解除系爭買賣契約之意思表示，然系爭買賣契約早於95年10月19日已由被告解除，原告何來解除契約之意思表示。綜上，被告於原告違約後，依系爭買賣契約第9 條、第12條及民法第250 條、第254 條、第255 條規定合法解除契約，自得沒收定金，且被告並無違反契約約定，亦無返還定金之義務等語。
㈡查，系爭二筆土地既遭第三人戊○○占用而有產權不清情
形，且被告於兩造約定支付第二次款即增值稅單開立7 日內尚未排除遭占用之情形，則原告依系爭買賣契約第13條約定，解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條約定「甲乙雙方應忠誠履行本契約，乙方（按指被告）如不履行本契約時，得由甲方（按指原告）解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金」，請求被告加倍返還定金，為有理由。
㈢至被告辯稱：原告拒絕給付第一次款，且由乙○○手中強
制取回擔保尾款之本票，已屬違約在先，被告已於95年10月19日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約云云，然按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 判決意旨足參）。經查，原告業於95年10月13日以存證信函說明二（五），函請被告於文到15日內解決與鄰地之爭議，屆期不予處理，以此函通知主張解除契約，並經被告於95年10月14日合法收受，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷足憑，揆之前開說明，兩造間系爭買賣契約應認業於95年10月14日已合法終止，則系爭買賣契約既經原告合法解除，被告自無從於事後之95年10月19日解除上開業經合法解除之系爭買賣契約。況被告所指之第一次款，實為兩造約定支付第二次款即增值稅單開立7 日內，業如前述，而依系爭買賣契約第13條約定，足知被告排除系爭二筆土地遭第三人占用情形，原告始有給付第二次款義務，今被告迄未排除，原告拒絕給付第二次款，自屬有理而無違約情形。另原告於95年9 月5 日確有自乙○○處取回擔保尾款之本票，固據證人乙○○證述在卷（詳本院96年6 月8 日言詞辯論筆錄），惟於系爭買賣契約並未約定被告得據此解除契約，準此，被告以前開理由，於95年10月19日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約云云，亦不符合契約約定。從而，被告上開辯解，均屬無據，不足採信。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第13條約定，請求被告加倍返還定金即551, 000元予原告及自起訴狀繕本送達被告翌日即96年4 月10日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。原告之訴既有理由，其併依民法第113 條、第249 條第3 款、第259 條第1 項、第2 項、第
359 條前段規定，請求被告給付551, 000元及其法定遲延利息，為請求權競合關係，本院自無庸再一一審認，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，經核並無不符，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本件判決結果不生影響，自毋庸再行審酌。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
民事第一庭 法 官 游秀雯以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
書記官 張西武計算書：
┌─────────┬────┬─────┐│一 審 裁 判 費│6,060元 │原告預納 │├─────────┼────┼─────┤│一 審 測 量 費│8,180元 │原告預納 │├─────────┼────┼─────┤│一 審 旅 費 │1,088元 │被告預納 │├─────────┼────┼─────┤│合 計│15,328元│ │└─────────┴────┴─────┘